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Vous souhaitez acheter ou vendre un immeuble en bloc contenant des locataires ? Attention, dans certains cas, le droit de préemption s’applique. Détails.   Un locataire d’un immeuble vendu en bloc pourrait-il s’opposer à son achat, par le biais d’un droit de préemption ? Cela dépend des situations. Pour rappel, ce droit légal ou contractuel est un mécanisme juridique permettant à certains locataires ou entités (comme les collectivités publiques par exemple) d'acquérir un bien immobilier en priorité, dès lors que leur propriétaire souhaite le vendre. Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle qui se justifie par le principe de l’intérêt public, ou de la protection du locataire. Selon les cas, cela peut ainsi concerner la vente d'un immeuble en bloc, qui se définit par la cession d'un ensemble immobilier composé de plusieurs biens (appartements et locaux commerciaux), mais vendus en une seule et unique transaction globale.  

Vente d’immeuble en bloc : le droit de préemption n’est pas automatique

La vente d’un immeuble en bloc diffère de celle d’un lot seul. Il en va de même pour le droit de préemption et le congé pour vente. Si ce principe profite automatiquement au locataire lors de la vente du bien qu’il occupe pour un logement unique, il ne peut pas forcément en bénéficier avec la vente d’un immeuble vendu en bloc.  

Vente d’immeuble en bloc : les cas où le droit de préemption ne s’applique pas

 

Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux

Selon l’article L145-46-1 du Code de commerce, les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux ne jouissent pas d’un droit de préemption lors de la vente d’un immeuble en bloc : « [Le droit de préemption] n’est pas applicable en cas de […] cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », notifie l’article.  

Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux d’habitation et professionnels

  La loi du 31 décembre 1975 établi plusieurs exceptions pour les locaux d’habitation et professionnels au sein d’un immeuble en bloc. Les locataires ne profitent pas d’un droit de préemption si :
  • L’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié du propriétaire jusqu’au 4e degré
  • L’acquéreur est un organisme HLM ou une société mixte sous conditions
  • La mairie use de son droit de préemption urbain
  • L’immeuble est composé de moins de 5 logements décentsayant : une pièce principale de plus 9m² à 2m20 de hauteur sous plafond, une installation sanitaire privative comprenant un WC et séparée de la cuisine et de la pièce principale. Les chambres de bonnes sont donc exclues
  • L’immeuble est doté d’au moins 5 logements et l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pour au moins six ans
Quels sont alors les cas où ce droit n’est pas exclu ?  

Vente d’immeuble en bloc : ces cas où le droit de préemption s’applique

  Come évoqué en amont, le droit de préemption est une protection lors d’une vente à la découpe de l’immeuble par le propriétaire.  

Un immeuble de plus de 5 logements ouvre au locataire un droit de préemption

  Réalisation de travaux, vente à la découpe, mise en baux meublés… Vous envisagez de donner congé aux locataires en place ou ne pas prolonger leurs baux pour au moins 6 ans, après avoir acheté un immeuble en bloc occupé ? Prenez garde. Dans le cas où l’immeuble convoité comporte plus de 5 logements, les locataires ont alors accès au droit de préemption. Certes, il ne vaut que pour le bien qu’ils occupent, mais cela engendre des contraintes. Ce droit leur offre une priorité d’achat sur leur logement. Le prix et les conditions sont fixées par le propriétaire. Si ce bénéfice n’est pas respecté, la vente peut être annulée.  

Immeuble vendu en bloc : comment appliquer le droit de préemption ?

  Afin d’honorer le droit des locataires, le propriétaire bailleur doit notifier la mise en vente des logements aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Les conditions et mentions impératives suivantes doivent être indiquées :
  • Les coordonnées et l’identité du propriétaire
  • L’accord d’un droit de préemption
  • L’objet de la vente : pour une copropriété, il faut mentionner les tantièmes de propriété
  • Le prix et les conditions de vente
  • La mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe »
  • Les diagnostics techniques (état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduits et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité).
  • Le projet de règlement de copropriété
  • Le droit d’option : à réception de la lettre, les locataires ont deux mois pour décider de préempter ou non leur logement.
 

Droit d’option : quelles conditions ?

 

Refus du droit d’option

Les locataires peuvent refuser leur droit d’option en répondant expressément au courrier, ou en restant simplement silencieux.  

Acception du droit d’option

Si les locataires acceptent, ils doivent en informer le bailleur :
  • Par lettre recommandée avec avis de réception
  • Ou par commissaire de justice ou par remise contre décharge
Ils ont alors deux mois pour conclure l’achat du bien, ou quatre mois s’ils envisagent de réaliser un crédit immobilier. Notons cependant qu’une contre-proposition ne vaut pas pour acceptation. Celle-ci doit être simple, sans réserve ni conditions, pour être valable. Tout dépassement de délai entraîne la nullité de la vente, hormis cause légitime ou cas de force majeure rencontrés par les locataires. Vous souhaitez être accompagné dans votre projet de vente ou d’achat d’immeuble en bloc ? Commerce Immo se tient à votre écoute. Contactez-nous dès à présent pour faire le point.Lorsqu’un local commercial occupé est mis en vente, le locataire est prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du bien. Toutefois, dans certains cas, ce droit dit de préemption n’est pas applicable. Détails.   Vous souhaitez mettre en vente votre local commercial occupé ou êtes locataire d’un bien à usage commercial en instance de vente ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre des murs de boutique occupés, il se doit d’en informer le locataire. L’occupant jouit en effet d’un droit de préférence (ou de préemption), lui permettant d'être prioritaire, par rapport aux autres acheteurs potentiels du local, rappelle le Service public.  

Vente local commercial occupé : obligation d’information du locataire

Le projet de vente du bailleur doit être soumis au locataire par :
  • Lettre recommandée avec avis de réception
  • Ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature
Ce courrier vaut comme offre de vente soumise au locataire.  

Obligation d’information du locataire : ce que doit contenir le courrier envoyé au locataire

Les conditions de la vente du local doivent obligatoirement être notifiées dans cette lettre. Soit :
  • Le prix (ou bien les modalités de règlement)
  • Les éventuelles charges
Attention cependant, si ces éléments ne sont pas mentionnés dans la lettre envoyée par le propriétaire à son locataire, l’offre de vente peut être considérée comme caduque. De plus, si le propriétaire bailleur décide de vendre son bien commercial à des conditions ou à un prix plus avantageux, il est forcé de l’indiquer à nouveau au locataire, en notifiant ces nouvelles attentes.  

Droit de préemption : quel délai ?

Une fois le locataire informé, il peut cependant exercer son droit de préemption, lorsqu’il est intéressé par le rachat du local à usage commercial qu’il occupe. Le locataire dispose d’un mois pour accepter l’offre, à compter de la réception de la lettre du propriétaire. Il a ensuite un délai de deux mois dès l'envoi de sa réponse au propriétaire pour conclure la vente, mais n’a toutefois pas la possibilité de discuter des conditions de vente émises par le propriétaire. Il peut uniquement préciser qu’il ambitionne de recourir à un prêt immobilier pour acquérir le bien commercial, qui lui permet d’obtenir un délai de quatre mois, pour conclure la transaction. Si la loi ne prévoit pas de forme particulière pour que le locataire soumette sa réponse, il est préconisé d’envoyer au bailleur une lettre recommandée avec AR ou de lui remettre en main propre. Dans le cas où la vente n'est pas conclue dans les différents délais impartis en fonction de ces situations, le propriétaire est alors libéré vis-à-vis du locataire. Il peut dès lors accepter d'autres offres de potentiels acquéreurs.

Vente local commercial : les locaux soumis au droit de préemption

Seuls certains locaux sont soumis au droit de préférence, depuis le 18 décembre 2014, et aux termes de l’article L-145-46-1 du Code de commerce, il s’agit :
  • Des locaux à usage de bureaux : ils permettent l'exercice d'une activité commerciale
  • Des locaux à usage artisanal
Cette disposition est applicable à l’ensemble des baux, y compris ceux signés ou renouvelés avant cette date. Le bailleur ne peut écarter contractuellement cette règle, puisque le droit de préemption du locataire est d’ordre public. Néanmoins, toutes les ventes et tous les biens n’y sont pas soumis. D’ailleurs, seule la vente amiable du local commercial est concernée par ce droit de préemption.

Vente local commercial : les exceptions au droit de préemption du locataire

Il existe plusieurs exceptions au droit de préférence du locataire. Le propriétaire n'est en effet pas forcé d'informer le locataire de son projet de vente, dans les situations suivantes :
  • Vente unique qui concerne plusieurs locaux d'un ensemble commercial : le texte de loi renvoie dans cette situation à la vente par un copropriétaire d'un local situé dans un ensemble commercial, à un autre copropriétaire de locaux, dans le même ensemble. But de la manœuvre, faciliter le regroupement en une seule main des ensembles commerciaux en copropriété.
  • Vente unique relative à plusieurs locaux commerciaux, loués à différents locataires : il s’agit ici de locaux commerciaux distincts). Cela concerne les locaux commerciaux distincts loués par un bail unique ou à plusieurs locataires. L’objectif est ici d'éviter au bailleur de ventiler le prix et de diviser son bien.
  • Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial : cela vise les centres commerciaux ou les galeries commerciales.
  • Vente globale d'un immeuble doté des locaux commerciaux
  • Vente d'un local à son conjoint, ou à son ascendant, soit une personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent, etc., ou bien à son descendant, soit : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou à ceux de son conjoint. Le partenaire pacsé, ascendant ou descendant du conjoint du bailleur ne pourra pas, en revanche, profiter de cette exception.
  • Aliénations autres qu’une vente : apport en société, échange, dation en paiement, etc.
  • Vente d’un local sur adjudication à la suite d’une saisie immobilière
  • Vente des parts du bailleur lorsqu’il est une société
  • Les baux dérogatoires ou autres conventions d'occupation précaire ne sont pas assujettis au droit de préemption du locataire commercial.
Il semble aussi important de préciser que la notion de local commercial s’apprécie strictement. Les bureaux, entrepôts ou parkings ne sont pas concernés par le droit de préemption. Par ailleurs, ce droit de préférence du locataire peut être contrarié par la mairie. Car, cette dernière peut se substituer à tout acquéreur d’un bien immobilier dans le cas où elle envisage, dans l’intérêt de la commune, de procéder à une opération de transformation, construction, ou autre projet. Vous souhaitez vendre votre local commercial occupé ou avez reçu une proposition de vente et envisagez d’acheter les murs de boutique que vous occupez ? Nous pouvons vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre projet. Estimation du bien, rédaction de l’offre… Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter. Contactez-nous. Nous mettons à votre disposition notre expérience et savoir-faire.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

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Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

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Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

Dernières transactions réalisées

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