En plus d’une source de revenus régulière, un investissement dans l’immobilier commercial peut offrir une rentabilité locative attractive, dès lors que le projet est minutieusement étudié. Voici les différents éléments à prendre à compte ainsi que la méthode de calcul à utiliser pour estimer au mieux le rendement d’un local commercial.
Rechercher et
louer un local commercial rentable. Tel est l’objectif de tout investisseur. En vous tournant vers l’immobilier professionnel ou commercial, vous avez déjà effectué un premier bon choix, puisque ce secteur offre de nombreux atouts et
son rendement est généralement bien supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. La rentabilité peut en effet être 2 fois plus élevée, dès lors que le projet est bien étudié et évalué.
Local commercial à louer : les avantages d’un tel investissement
L’investissement professionnel ou commercial représente divers avantages fort intéressants par rapport à l’investissement résidentiel.
L’investissement commercial, synonyme de sécurité
Dans l’investissement locatif, bailleurs et locataires signent le plus souvent
un bail commercial 3-6-9, conclu pour 9 ans. Le preneur peut résilier ce contrat à chaque période triennale (soit tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois. Cela assure donc au propriétaire
une sécurité sur le long terme.
Les loyers impayés se font également plus rares que dans l’immobilier résidentiel. Le bail faisant partie intégrante du fonds de commerce du locataire
, ce dernier a tout intérêt à régler son loyer aux échéances prévues, afin de ne pas mettre en péril son activité. Il en va de même pour
l’entretien du local. Le commerçant ou artisan doit le maintenir en bon état, ne serait-ce que pour son
image de marque. Avoir un bien en mauvais état ne ferait en effet pas bonne impression et pourrait faire fuir ses clients et ses fournisseurs.
L’investissement commercial, une source de revenus régulière
Le
bail commercial 3-6-9 est un contrat de longue durée.
Il assure ainsi au bailleur le versement d’un revenu durant 3 ans au minimum. Et ce, même si le locataire fait face à des difficultés financières, puisque le loyer fait partie des créances prioritaires.
Reste néanmoins à savoir comment estimer à sa juste valeur un bien commercial locatif. Plusieurs facteurs et étapes essentielles que voici doivent être pris en compte.
Estimation local commercial à louer : les étapes clés
Pour trouver l’investissement qui vous convient le mieux, plusieurs étapes clés doivent être suivies.
Bien analyser le marché
Bien analyser et étudier le marché local de l'immobilier commercial est essentiel. Veillez ainsi à vous renseigner sur :
- Les tendances actuelles du marché
- La demande pour les biens immobiliers commerciaux dans la région visée
- Les prix moyens des loyers dans la zone concernée
Bien évaluer le potentiel de revenus
Vous vous demandez quels revenus vous pouvez attendre de la
location d’un local commercial ?
Le taux de rendement espéré dépend de différents éléments :
- Le prix du loyer
- L’implantation (emplacement n°1, 1bis, 2…) : artères commerçantes ou non, centre-ville, accès…
- L’année de construction du local
- La superficie du local
- Les caractéristiques du local
- La prévision des taux d'occupation
- La durée du bail
- L’activité professionnelle du locataire
- L’état des locaux
- La concurrence
Bien estimer les coûts associés
Il s’agit aussi d’identifier les coûts associés à la détention ainsi qu’à la gestion du local commercial. Cela peut donc impliquer :
- Les charges locatives
- Les taxes foncières
- Les coûts d'entretien
- Les assurances
- Les frais de gestion immobilière
- Etc.
Une fois les revenus potentiels et les coûts associés estimés, vient l’étape du calcul du rendement.
Estimation local commercial à louer : comment bien calculer le rendement ?
Deux mesures sont couramment utilisées pour calculer le rendement :
- Le rendement brut
- Le rendement net
Comment calculer le rendement brut ?
Pour calculer la rentabilité brute d’un local d’activité, il convient de diviser le revenu brut annuel (loyer total annuel) par le prix d'achat ou la valeur marchande du bien. Il représente le pourcentage de revenu brut que vous pouvez espérer gagner par rapport à la valeur de l'investissement initial.
La formule de calcul est la suivante :
Rentabilité brute d’un local d’activité = 100 x (loyer mensuel x12) / Prix d’acquisition.
Comment calculer le rendement net ?
Pour connaître la rentabilité nette d’un local professionnel ou commercial, qui fournit une estimation plus précise de la rentabilité réelle, il faut tenir des coûts associés à la propriété. Il faut ainsi soustraire les charges et les dépenses annuelles totales (tels que les coûts d'entretien, les taxes foncières, etc.) du revenu brut annuel.
La formule de calcul est la suivante :
Rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x12) – Charges / Prix d’acquisition
N’oubliez pas la comparaison avec d’autres biens commerciaux
Afin d’évaluer le plus justement possible la compétitivité du loyer que vous envisagez de fixer,
n’oubliez pas d’effectuer une comparaison avec d'autres biens immobiliers commerciaux similaires dans la région. Vous pourrez de cette manière déterminer si le rendement potentiel est attrayant ou non, par rapport à d'autres opportunités d'investissement.
Estimation local commercial à louer : faites appel à un expert
Attention néanmoins,
l’estimation de la rentabilité d’un local commercial peut être compliquée et nécessite une connaissance accrue du secteur, qui évolue rapidement. Le marché de l’immobilier commercial est complexe et les enjeux peuvent être élevés. Pour éviter les écueils, il est vivement recommandé de
consulter un expert de l’immobilier commercial. Grâce à son expertise et sa connaissance du secteur, vous pourrez
obtenir une évaluation plus précise de la rentabilité potentielle du local commercial. En confiant votre projet d’investissement à Commerce Immo, les facteurs spécifiques à votre situation et à votre marché local seront pris en compte. N’hésitez pas à nous contacter, pour faire le point. Pour vous faire gagner un temps précieux et percevoir des loyers en toute quiétude, nous pouvons également prendre en charge la
gestion locative de votre investissement. Si vous désirez vous délester des contraintes afférentes à la gestion de votre local, tout en bénéficiant de conseils et d’accompagnement, la gestion locative est alors pour vous la meilleure solution.
Avant la mise en vente de votre local commercial, il est indispensable de le faire estimer afin d’évaluer tout son potentiel. Objectif, en tirer le meilleur prix et trouver le meilleur acheteur. Suivez nos conseils.
La raison vous appartient et votre décision est prise, vous voulez
vendre votre local commercial. Avez-vous étudié les différentes options qui s’offraient à vous pour mener ce projet à bien ? Le prix de vente que vous avez en tête est-il juste ?
Évaluation du marché, type d’investisseur visé, estimation du prix de vente… Avant de vous lancer, ces éléments doivent être déterminés avec minutie afin de réaliser une transaction répondant aux intérêts des deux parties.
Vente local commercial : tout ce à quoi sert l’estimation
Fixer un prix de vente sans estimation préalable peut grandement vous pénaliser. En plus de sous-évaluer ou surévaluer votre bien commercial, vous risquez de rallonger le délai de vente. Faire appel à un professionnel du secteur peut en effet vous permettre de :
Ne pas brader le prix de votre local
Vendre dans l’urgence ne doit pas signifier pour autant devoir brader le prix de vos murs de boutique. Cela pourrait d’ailleurs faire fuir les potentiels acheteurs, qui soupçonneraient une éventuelle arnaque. C’est pourquoi
le prix doit être adapté au marché et aux prestations de votre bien, afin de susciter de l’intérêt. De cette façon, vous pourrez obtenir une meilleure proposition d’achat.
Trouver rapidement un acheteur
En proposant votre local commercial au prix du marché,
vous multipliez vos chances de trouver rapidement un acquéreur.
Fixer le meilleur prix d’accroche
Selon le délai de vente désiré, l’estimation de votre local commercial vous permet de
fixer le meilleur prix d’accroche en vue de la publicité à effectuer. Une fourchette basse et hausse vous est soumise.
Estimation local commercial : les données à prendre en compte
Premièrement,
le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Ainsi, les données à prendre en compte sont totalement différentes. L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres), la surface, les prestations, l’état général, l’offre et la demande, bien libre d’occupation ou occupé… Divers critères sont pris en compte pour trouver le juste prix. Le type d’acheteurs visé entre aussi en jeu.
Vente local commercial : deux catégories d’acheteurs
Les potentiels
acheteurs d’un local commercial ou des murs d’une boutique entrent dans deux catégories :
Les investisseurs :
Les investisseurs achètent un local commercial dans le but de se créer un patrimoine immobilier et de réaliser un revenu locatif.
Les entrepreneurs :
Commerçants, artisans, entrepreneurs… Les utilisateurs qui souhaitent développer leur activité se tournent vers l’achat d’un local commercial au lieu de payer continuellement un loyer.
Si vous souhaitez augmenter vos chances de vente, il est donc conseillé
d’évaluer l’environnement commercial de votre local commercial ainsi que la destination de vos murs de boutique. Sont-ils voués à tous types de commerces ou les activités potentielles sont-elles restreintes ? Il vous faudra aussi vous renseigner sur les multiples
attentes des futurs acquéreurs. Les investisseurs apprécieront par exemple que les murs soient déjà occupés (marque de sécurité et gain de temps) tandis que les commerçants regarderont si le local est divisible ou si son accès est facilité (présence d’un parking, rue commerçante, proximité des axes routiers, etc.).
Une fois votre profil d’acheteurs déterminé, vous pourrez mieux cibler la publicité. La promotion n’est en effet pas la même selon l’utilisateur ciblé (automobile, profession libérale, grande distribution ou investisseur).
Quelles sont par ailleurs les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un local commercial ?
Local commercial : les 3 procédés d’estimation
La valeur des murs de boutique peut s’évaluer de différentes façons que voici.
Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques
Cette première manière est probablement la plus fiable.
Elle se fonde sur l'ensemble des éléments techniques (emplacement, surface, état général, aspect pratique et esthétique…) permettant de déterminer sa valeur.
Méthode n°2 : la comparaison
Un bien commercial peut aussi s’estimer par
comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché. Ici, le prix du bien est fondé sur un local rassemblant des caractéristiques semblables aux vôtres. Plus rapide, ce procédé est toutefois peu précis, puisqu’il est rare que tous les locaux d’un même quartier ou ville soient identiques.
Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette
La rentabilité nette est une autre méthode de calcul usitée pour l’évaluation des
locaux commerciaux occupés par des locataires. Pour cela
, il convient de multiplier par 100 les revenus provenant du loyer annuel, puis de diviser le montant obtenu par la rentabilité locative brute attendue. De cette manière, on obtient un prix de vente estimé par capitalisation du revenu. Il inclut les frais de notaire et d'agence.
Quid du potentiel non exploité de votre local commercial ?
Vente local commercial : évaluer le potentiel du bien
Faire évaluer vos murs de boutique en vue d’une vente permet également de connaître tout le potentiel inexploité de votre bien. Est-il divisible en plusieurs locaux ? Peut-il être agrandi ? L’affectation peut-elle être modifiée ? Ces critères de potentialité sont importants pour établir le prix de vente le plus pertinent possible.
En faisant appel à un professionnel de l’immobilier commercial, vous pourrez obtenir de précieux conseils vous permettant de :
- Valoriser votre local commercial
- Booster votre prix de vente jusqu’à 10 %
En fonction de l’état de votre bien commercial, il peut être utile, toujours dans le but de vendre au meilleur prix, de
réaliser des travaux de rénovation. Commerce Immo peut vous aider à étudier cette solution. Nous évaluerons ensemble, selon votre budget, si l’opération en vaut la peine. Des locaux neufs ou en parfait état sont 10 % à 30 % plus chers que les ceux à rénover.
D’autre part, les banques octroyant de plus en plus difficilement un crédit aux potentiels acquéreurs, grâce à notre expertise et notre réseau,
nous pouvons sélectionner pour vous les éventuels acheteurs les plus solvables. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous accompagner tout au long de
votre projet de vente.
Vous souhaitez vendre votre local commercial ? Pour éviter les faux pas, suivez ce guide pratique.
Estimation du prix de vente, formalités à accomplir, modalités…
La vente d’un local commercial ne doit pas réaliser dans la précipitation. Quelques étapes essentielles doivent en effet être respectées pour céder votre bien destiné à l'exercice d'une activité professionnelle dans les meilleures conditions possibles.
H2 Vente local commercial : une alternative à la cession ou transmission d’entreprise
À l’instar des autres biens immobiliers, la vente d’un local commercial, qu’il soit libre ou occupé, doit respecter certaines règles. Juridiquement, la vente est désignée sous le terme de
cession du local commercial. Elle peut être une bonne alternative à la cession ou la transmission d’entreprise. Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du fonds de commerce et que vous envisagez aussi de le céder, il vous faudra procéder à deux ventes distinctes, puisque ces éléments sont dissociables.
Notons que contrairement à un bien immobilier classique d’habitation,
la valeur d’un local commercial ne se fonde pas sur sa surface habitable, mais sur divers critères optimisant l’exercice d’une activité commerciale. Voici les différents éléments pris en compte dans
l’estimation du prix de vente.
Vente local commercial : comment bien estimer le prix ?
Pour que l’estimation de votre local commercial soit la plus juste possible, il est préférable de
faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. Cette étape est en effet essentielle. En plus de vous éviter un déficit quant à la valeur de son bien immobilier en la sous-estimant, vous limitez aussi le risque de surestimer le prix et de décourager les potentiels acquéreurs. Commerce Immo peut vous accompagner dans cette phase cruciale.
Voici les différents critères qui entrent en jeu.
L'environnement du local
L’emplacement et l’environnement du local commercial font partie des principaux critères, pour ne pas dire le premier. La valeur de ce bien fluctue en effet selon :
- La présence ou non d'une rue passante
- La présence ou non en centre-ville
- La présence ou non d’un parking
- La présence ou non d’une artère commerciale
- La proximité avec les transports en commun et les axes routiers
- La concurrence voisine
- L’état général du quartier
- Etc.
Estimation local commercial : les détails techniques
Autres éléments influant sur le prix du local commercial, les détails techniques. Parmi eux :
- L’agencement des pièces
- La surface au sol
- La présence ou non d'une vitrine
- La présence d'une réserve ou d'une cave
- L’espace de stockage
- Etc.
Estimation local commercial : l'état
Le prix de votre local commercial dépend aussi de son état général et des variables annexes telles que :
- La date des dernières rénovations effectuées
- La qualité de l'installation électrique et téléphonique
- L’âge du local
- La conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
- Etc.
Estimation local commercial : la sécurité du local
La sécurité du local commercial est également un critère déterminant quant à son évaluation :
- Présence ou non d'une alarme
- Présence ou non d’extincteurs
- Présence ou non d'issues de secours
- Les sorties d'évacuation
- Etc.
Lorsque la valeur vénale est estimée, la mise en vente peut être lancée. Pour attirer les chalands et anticiper une éventuelle négociation, vous pouvez proposer votre local commercial légèrement au-dessus du prix fixé par les professionnels.
Faut-il par ailleurs mieux
vendre votre local libre ou occupé ?
Vente local commercial : multipliez vos chances en le cédant occupé
Votre local commercial peut se vendre libre ou occupé.
Si vous souhaitez attirer davantage d’acquéreurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif, il est préférable de le vendre loué. Cela les rassurera. Vous éviterez par la même occasion une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.
Néanmoins, dans ce cadre, une procédure légale doit être respectée. Vous devez en effet informer impérativement le locataire du local de la décision de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre avec remise d'un récépissé. Vous devrez y noter :
S’il est intéressé par votre offre, le locataire pourra alors faire valoir son droit de préemption. Il est en effet prioritaire pour vous soumettre une proposition d'achat, sauf dans le cas où vous envisagez de vendre à un descendant ou un ascendant. Ici, le droit de préemption devient caduc.
Toute modification ultérieure sur le prix ou les conditions de vente une fois l'annonce effectuée auprès du locataire devra lui être communiquée, en respectant les mêmes étapes précitées.
Vente local commercial : comment la mettre en place ?
La mise en place de l'offre de vente se traduit par la publication de l’annonce. Elle peut se faire
dans un journal spécialisé ou sur des sites destinés aux professionnels. Pensez aussi à
vous rapprocher d’une agence immobilière spécialisée en immobilier commercial afin qu’elle puisse relayer votre annonce. Vous pourrez ainsi jouir de son réseau de professionnels et de ses précieux conseils. Également, il sera possible de communiquer l'annonce auprès d'une agence immobilière spécialisée pour les professionnels.
Vente local commercial : signez de préférence un compromis de vente
Bien que non obligatoire,
la signature d’un compromis de vente est conseillée. Les conditions de vente convenues entre les deux parties (bailleur et futur acquéreur) seront ainsi bien définies, tout comme peuvent l’être les conditions préalables à la réalisation de la vente (accès à un prêt bancaire par exemple).
Vente local commercial : signez l'acte de cession
La signature de l'acte de cession du local est la dernière étape de la vente d'un local commercial. Ce document, qui permet d’officialiser la vente, doit être
minutieusement rédigé. Le prix de vente et ses conditions devront impérieusement être notifiés.
Vous souhaitez être accompagné dans la
vente de votre local commercial ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter.
Estimation, recherche d’un locataire en vue de la vente, publication de votre offre, confiez-nous votre projet.
Vous envisagez de vendre les murs de votre local commercial ? Estimation, conseils… Voici les éléments à prendre en compte pour éviter les erreurs.
Après mûre réflexion, c’est décidé, vous voulez vendre vos murs commerciaux. Cela va vous permettre de
dégager de la trésorerie pour mener à bien d’autres projets personnels ou professionnels. Avant de vous lancer dans cette aventure, avez-vous pris le temps de bien
estimer les différentes variables en jeu ? Comme pour tout de vente ou d’achat immobilier, la mise en place d’
une stratégie est indispensable. Elle vous permettra de bien évaluer votre bien et vos besoins, de limiter les erreurs et de maximiser vos chances de réussite, voire votre rentabilité.
La maîtrise de multiples éléments vous permettra de vendre vos
murs commerciaux au prix juste. En premier lieu, faisons le point sur ce qu’ils représentent.
Vente de murs commerciaux : éclairage
Murs de boulangerie, murs de pharmacie…
Les murs de boutique se situent aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à des bailleurs (propriétaires), qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). « Les murs » correspondent donc au local commercial, au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une personne morale ou physique. L’objectif est de générer un chiffre d’affaires tout en satisfaisant une clientèle. Notons que l’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit :
- Soit le locataire
- Soit le propriétaire des murs
Dans le cas où le bailleur désire s’en séparer, deux choix s’offrent à lui :
- Vendre le fonds de commerce seul
- Vendre le fonds de commerce et les murs
Murs commerciaux : comment bien les estimer ?
Situation géographique, rentabilité, surface réelle et pondérée…
La valeur des murs commerciaux dépend de nombreux éléments.
La situation géographique
1, 1 bis, 2 ? Vos murs commerciaux font-ils partie des emplacements les plus recherchés ? Comme nous l’expliquons dans un autre article, ce sont
les emplacements n°1 qui sont les plus convoités par les acquéreurs. Ils font référence aux artères commerciales comme :
- Les centres-villes
- Les quartiers piétonniers et rues adjacentes
- Les rues proches des transports très fréquentés
- Les emplacements nommés « locomotive » à proximité d'un grand commerce
Les emplacements dits n°1 bis ou n°2 » dépendent quant à eux de :
- La zone
- Des passages piétons
- Des rénovations municipales en cours pouvant entraver la circulation des clients potentiels
- L’état général du quartier
Selon la
localisation de vos murs commerciaux, la valeur fluctue. C’est d’ailleurs le
critère le plus influent.
La rentabilité
Second point déterminant sur la valeur des murs commerciaux et par conséquent du loyer, la rentabilité de l’éventuelle affaire actuelle.
La surface réelle et la surface pondérée
Les deux se calculent en mètres carrés. Contrairement à la surface réelle,
la surface pondérée comptabilise :
- Les lieux de passage
- Les sanitaires
- Autres espaces non liés directement à l'activité commerciale
Les variables annexes
D’autres points que voici jouent aussi sur le prix du local commercial :
- L’existence ou non d'un dispositif anti-incendie
- Les sorties d'évacuation
- Une vitrine
- La qualité de l'installation électrique et téléphonique
- L’âge du local
- Conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
Notons également que la
valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de six mois) sera
plus haute que celle de murs libres ; et d’autant plus quand ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales.
Une fois la valeur vénale établie, vous pourrez procéder à la mise en vente. Afin d’attirer suffisamment d’acheteurs, nous vous recommandons de mettre en vente votre local commercial
légèrement au-dessus de sa valeur vénale. Cela vous permettra aussi d’anticiper toute négociation.
Vente de murs commerciaux : comment multiplier vos chances ?
Justificatifs à fournir, choix de l’investisseur… Voici 3 conseils qui vous permettront de rassurer les investisseurs et de sécuriser votre vente.
Louez le local commercial avant la mise en vente
La location de murs commerciaux déjà occupés est une
vraie valeur ajoutée. Cela attirera davantage les investisseurs et évitera une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.
Prouvez la bonne gestion locative
Afin d’être totalement transparent quant à la bonne gestion locative, fournissez aux potentiels acheteurs les
dates de paiement des loyers. La régularité devrait le rassurer.
Préférez vendre à un investisseur
Les banques ont désormais tendance à ne financer que
l’achat du fonds de commerce. Les utilisateurs locataires (qui ont généralement moins d’apport) se trouvent ainsi malheureusement souvent empêcher d’acquérir à la fois le fonds et les murs. C’est pourquoi il y a à présent plus d’acheteurs primo investisseurs, des foncières, des SCI ou institutionnels, qui recherchent des locaux professionnels.
Vente de murs commerciaux : les 3 étapes à respecter
L’opération de vente des murs commerciaux s’articule autour du propriétaire bailleur, de l’acquéreur investisseur et du négociateur immobilier. En voici les trois étapes.
Première étape de la vente : la négociation
Par le biais de l’agent spécialisé en immobilier commercial, l'acquéreur négocie avec le propriétaire, afin de
trouver un accord sur le prix de vente. Une offre d’achat sera alors proposée.
Étape 2 de la vente : la contresignature
Une fois acceptée par le propriétaire, les deux parties vont procéder à la contresignature de l'offre d'achat.
Étape 3 de la vente : mise en relation des notaires
La troisième étape consiste à mettre en relation les notaires des deux parties, afin de
signer une promesse d'achat. Celle-ci aboutira, à terme, à un acte définitif.
Vous souhaitez faire
estimer votre local commercial au juste prix et être mis en relation avec de potentiels acheteurs ? Commerce Immo peut vous accompagner dans ce projet. Il vaut mieux vaut en effet ne pas se lancer seul dans cette démarche, car elle demande une certaine connaissance du marché. Nous mettons notre expertise à votre disposition, dans la vente des murs commerciaux. Pour une opération de cession dans les meilleures conditions du marché, nous vous apportons nos conseils et notre réseau.
