Sydney Londres… Le marché de l’immobilier connaît généralement un essor important après l’organisation des Jeux Olympiques. Alors que le secteur se remet difficilement de sa crise dans l’hexagone, les J.O 2024 à Paris vont-ils avoir un impact positif sur l’immobilier commercial français ? Éléments de réponse.   En cet été 2024, place au sport et aux opportunités immobilières commerciales ! En plus de jouer un rôle clé dans l’inclusion et le bien-être de tous, le sport est aussi un secteur majeur de l’économie mondiale contribuant au dynamisme du marché immobilier des commerces. L’enthousiasme et l’attention suscités par les Jeux Olympiques 2024 influencent en effet divers secteurs, et l’immobilier commercial n'échappe pas à cette dynamique. Si des opportunités sont à saisir, des contraintes liées à la conjoncture économique et politique sont observées et des défis sont à relever.  

J.O 2024 : après chaque crise, un nouveau départ

Au sein de notre agence Commerce Immo, nous avons observé un arrêt net des investissements depuis les élections législatives. Au vu de la conjoncture économique et politique incertaine, des restrictions des J.O et de la période estivale, nos clients sont dans une position attentiste. Ils patientent jusqu’à la rentrée avant de se positionner sur de nouveaux investissements, par crainte de l’évolution de la fiscalité. Les porteurs de projet franciliens à la recherche d’une location ont, eux, une tout autre stratégie. Pour contourner les problèmes de circulation et d’approvisionnement de matériels, ils profitent des J.O pour négocier leurs baux commerciaux, effectuer les travaux d’aménagement nécessaires et lancer leurs boutiques dès septembre. Les Jeux Olympiques à Paris vont, on l’espère, mettre un bon coup de projecteur sur la France. La capitale, déjà connue pour être une destination touristique de premier plan, pourrait voir sa renommée internationale renforcée. Notre économie devrait ainsi être boostée et renforcer l’idée qu’après chaque crise, il y a un nouveau départ qui s’instaure.  

J.O 2024 : « Le malheur des uns fait le bonheur des autres »

  Cette citation de Voltaire se vérifie encore aujourd’hui ; car, si, particulièrement en Ile-de-France, les commerçants se retrouvent en difficulté, en raison des artères de rues immobilisées, les porteurs de projet tirent parti de la situation. Face au manque de clientèle, nous recevons quotidiennement des dizaines de boutiques à céder en centre-ville.  

J.O 2024 : de 20 à 30 % de rabais sur les locations commerciales

  Le choix étant grand, les entrepreneurs se positionnent sur des bons emplacements et se permettent d’émettre des offres agressives. Les fonds de commerce et cessions de baux restants sont en effet au rabais et se négocient jusqu’à – 30 % !  De très belles affaires, puisque, bien que moins fréquentés actuellement, ces murs de boutique vont très rapidement redevenir attractifs après les J.O. C’est donc le moment de se lancer. En restant dans une position attentiste, les porteurs de projet autant que les investisseurs pourraient rater des opportunités. Nous sommes dans le creux de la vague, nous conseillons ainsi aux entrepreneurs d’acheter ou de louer avant que les prix de l’immobilier commercial n’augmentent, tout comme les loyers. Lorsque les Jeux Olympiques seront terminés, l’immobilier ne peut en effet que prendre de la valeur. Prudence toutefois, car la période estivale peut ralentir les transactions immobilières, étant donné que les banquiers et les notaires partent en vacances. Quant aux propriétaires vendeurs, ils sont bien conscients des défis actuels. Si certains ayant mis leurs biens sur le marché ne sont pas pressés et préfèrent attendre afin de vendre au meilleur prix, d’autres, plus en difficulté, n’ont pas d’autres choix que de céder leurs locaux commerciaux, sans réaliser de bénéfices.  

J.O 2024 : des bénéfices à venir

  L’organisation des Jeux Olympiques entraîne un accroissement significatif des investissements dans les infrastructures :

• Stades
• Installations sportives
• Transports
• Hôtels
• Restaurants
• Centres commerciaux
• Commerces de détail…

Cela peut être une opportunité pour les investisseurs en immobilier commercial de réaliser des bénéfices substantiels. Certains quartiers en plein développement, historiquement moins prisés, jouissent aussi d’une revalorisation notable. C’est le cas par exemple des zones autour des sites olympiques, comme Saint-Denis où se situe le Stade de France. Son attractivité et sa valeur vont grimper, assurant une dynamique économique pérenne.  

J.O 2024 : gare au risque de spéculation

  Si la demande en immobilier commercial va se stabiliser, nous craignons que l’engouement pour Paris et les zones proches des sites olympiques et plus entraîne une spéculation immobilière. Les prix des loyers commerciaux et les renouvellements de baux peuvent exploser de 10 à 15 % en moyenne, rendant difficile l’accès pour les petites et moyennes entreprises. Quoi qu’il en soit, l’organisation des Jeux Olympiques 2024 à Paris aura un impact positif à moyen et long terme. Paris demeure une valeur refuge, et ce, même en temps de crise et de guerre. Sans compter le processus d’urbanisation de certaines zones. Les améliorations apportées aux infrastructures et les nouveaux développements commerciaux peuvent inciter davantage de personnes à s’installer dans ces quartiers, stimulant ainsi l’économie locale. Il reste néanmoins essentiel de prévoir des stratégies pour l’après-Jeux pour maintenir une croissance durable et équilibrée. Les défis sont certes nombreux, mais les opportunités offertes par cet événement mondial sont prometteuses pour l’avenir de l’immobilier commercial en France. Vous souhaitez obtenir des conseils pour investir ou louer un local ? L’équipe de Commerce Immo est à votre service pour vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour en discuter dès à présent.   Kévin Uzan,  fondateur associé    Si la pierre reste l’un des placements préférés des Français, l’investissement locatif d’habitation n’est pas forcément le plus sécurisé, ni le plus rentable. Un autre marché, encore méconnu, offre de nombreux avantages financiers et fiscaux. Il s’agit de l’immobilier commercial. Qu’englobe-t-il précisément ?   Livrets d’épargne peu rentables, volatilité du marché boursier… Face à des placements financiers inintéressants, obscurs ou trop risqués, nombreux sont les Français à privilégier l’immobilier, qui reste une classe d'actifs particulièrement stable sur du long terme. Privilégiant les supports solides, les ménages apprécient particulièrement le caractère concret que propose la pierre. En plus d’une assurance vie ou encore d’un PER, l’investissement immobilier locatif leur semble idéal pour préparer leur retraite et générer des revenus complémentaires. Si l’immobilier traditionnel attire davantage d’investisseurs particuliers, l’immobilier commercial peut offrir de belles opportunités, à condition d’être bien accompagné dans son projet. Qu’appelle-t-on précisément immobilier commercial ?  

L’immobilier commercial, c’est quoi ?

  Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’immobilier commercial - aussi nommé immobilier tertiaire ou CRE (pour Commercial Real Estate en anglais), se définit par l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu.  

Immobilier commercial : les biens concernés

  Les biens concernant l’immobilier commercial sont multiples. On y trouve en effet :

• Des locaux commerciaux pour la vente de marchandises
• Des bureaux
• Des entrepôts logistiques pour stocker des marchandises
• Des locaux professionnels
• Des hôtels
• Des restaurants
• Des locaux d’habitation (s’ils sont loués et détenus par des sociétés anonymes : logements de fonction par exemple).
• De l’immobilier de production utilisé généralement pour la fabrication
• Propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…

 

Immobilier commercial : les acteurs principaux du marché

  Tous ces biens sont dirigés par une diversité d’acteurs que voici :

• Des institutionnels
• Des sociétés foncières comme les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
• Des fonds dédiés aux professionnels (OPCI professionnels)
• Des fonds « retail » destinés aux particuliers par le biais de SCPI ou OPCI « grand public »
• Des fonds patrimoniaux sous forme de SCI (Société Civile Immobilière) ou de SCS (Société en Commandite Simple)

 

Immobilier commercial : quelle part de marché ?

  Chaque année, le volume de transactions se montent en moyenne à près de 30 milliards d’euros. Les trois quarts des actifs concernés se localisent en région parisienne et les deux tiers sont de l’immobilier d’entreprise, soit en grande majorité, des bureaux.  

Immobilier commercial : quels avantages ?

  Bien que moins connu des épargnants particuliers, l’immobilier commercial attire de nombreux investisseurs professionnels. En particulier pour deux raisons principales : la rentabilité et la sécurité des investissements.  

Immobilier commercial : un bon investissement ?

  L’immobilier commercial peut être deux fois plus rentable que l’immobilier d’habitation. Les rendements observés évoluent en effet entre 4 et 8 % nets par an. Cela est possible grâce au non-plafonnement des loyers qui dépendent en grande partie de la valeur de l'emplacement et la rentabilité du local. En faisant le bon choix de locataires (évaluation de son CA, constance dans le paiement des loyers, activité adaptée aux locaux…), il est possible d’obtenir une rentabilité élevée. En ce qui concerne la fiscalité, notons que les revenus provenant de la location d'un bien à usage professionnel sont assimilables à des revenus fonciers. Ils profitent ainsi du régime fiscal correspondant. Cela signifie que l’ensemble les charges afférentes à l'achat ainsi qu’à l'entretien du bien peuvent être dégrévées jusqu’à 10 700 euros par an. Les montants non imputables peuvent par ailleurs être reportés sur les dix années suivantes. Différentes charges peuvent également être imputées au locataire, ce qui réduit considérablement les frais :

• Les charges de copropriété
• Les charges d’entretien
• Les charges locatives
• Les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement
• Etc.

 

Immobilier commercial : une sécurité accrue

  Si les locaux commerciaux demandent la plupart du temps un investissement plus conséquents que les locaux d’habitation, ils offrent une sécurité accrue. Notamment en raison de la nature du contrat de bail qui le lie au locataire. En plus d’être plus souple et plus favorable au propriétaire, concernant les litiges dus aux impayés de loyers, la durée d'un bail commercial est rassurante. Le bail classique, dit 3-6-9, est un bail qui dure minimum 9 ans. Le montant du loyer peut être revu à chaque triennale, soit tous les trois ans. Cela offre ainsi une grande stabilité financière au bailleur, qui en cas d’impayés, pourra expulser le preneur bien plus facilement que dans l’immobilier classique. Dans le cas où le locataire souhaite partir pour arrêt de son activité professionnelle, il devra lui-même trouver un repreneur, afin de revendre son fonds de commerce, comprenant aussi la reprise du bail, en cas d’acceptation du propriétaire. Ce dernier continuera alors de jouir des mêmes conditions qu'avec le locataire précédent.  

Immobilier commercial : comment bien investir ?

  Bien que plus rentable et sécuritaire, l’immobilier commercial comporte des règles bien spécifiques. Investir sans connaissance particulière ni étude du marché peut être risqué. C’est la raison pour laquelle un bon investissement demande du temps et la mise en place d’un projet bien défini. Identifiez sur un carnet vos objectifs et besoins dans les moindres détails ainsi que vos critères idéaux ou incompressibles. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur pour éviter les pièges. Il vous aiguillera dans vos démarches et fera jouer ses relations et son expertise pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions possibles. Il est en effet primordial de réaliser une analyse poussée de l'environnement économique du fonds qui pourrait être exploité dans les murs commerciaux convoités. Formalités administratives complexes, enjeux juridiques et fiscaux importants… En confiant la location à un expert de l’immobilier commercial, vous vous déchargerez ensuite, comme 9 propriétaires sur 10, d’une lourde tâche. Vous profiterez également de son panel de compétences, de son réseau d’experts et d’une prise en charge complète, si vous le souhaitez (conseils de mise en valeur du bien, estimation de la valeur locative, rédaction du contrat de bail…). Vous souhaitez plus d’informations à ce sujet ? Contactez-nous. Commerce Immo est à votre écoute.