Encore méconnu, l’investissement dans l’immobilier commercial est l’un des placements les plus sécurisés et rémunérateurs. Il demande cependant une certaine expertise.   Murs de boutique, bureaux, entrepôts, centres d’affaires… En règle générale, les investissements dans les locaux commerciaux sont considérés comme de bons placements, rémunérateurs et sécurisés. Les projets doivent néanmoins être bien étudiés et nécessitent d’avoir de fines connaissances en immobilier commercial, marché bien différent de l’immobilier traditionnel.  Si ces investissements aux capitaux importants sont souvent l’exclusivité des professionnels de l’immobilier, ils peuvent très bien s’adresser aux épargnants faisant appel à des experts du marché. Car l’immobilier commercial fait partie des investissements les plus intéressants.  

Locaux commerciaux : une rentabilité plus avantageuse

  Dans l’immobilier commercial, les rentabilités annuelles sont fréquemment plus hautes que celles des biens résidentiels : entre 4 et 8 % contre 2 à 5 %.  

Locaux commerciaux : des charges moins élevées

  D’autre part, les charges sont moindres, car principalement imputées au locataire :

• Les charges de copropriété
• Les charges d’entretien
• Les charges locatives
• Les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement
• Etc.

Si la boutique choisie est par exemple située en rez-de-chaussée, il n’y a pas de taxe d’ascenseur à payer. Les gros travaux sont néanmoins à la charge du propriétaire. Il y a donc moins de différence entre le loyer brut et le loyer net, que perçoit réellement l’investisseur.  

Locaux commerciaux : des baux commerciaux plus souples

  La sélection des locataires est aussi plus précise, grâce à l’étude des bilans et comptes de résultats Les contentieux tournent également plus souvent en faveur du propriétaire, contrairement à celles liées au résidentiel, plutôt favorables aux locataires, protégés par la loi. C’est notamment le cas pour les impayés de loyer par exemple. En effet, à la suite de l’envoi des courriers de relance, de la saisie d’un huissier et du déclenchement de la procédure de recouvrement, lorsque le remboursement n’a pas lieu, le locataire d’un local commercial est fréquemment expulsé. Le manque à gagner est donc minimisé par rapport à une même situation dans l’immobilier résidentiel. Certains biens commerciaux sont-ils par ailleurs plus avantageux que d’autres ?  

Murs de boutique : une valeur plus sûre que le reste du secteur ?

  Les entreprises locataires d’un bureau changent plus aisément de local qu’un commerçant. En effet, leur implantation peut fluctuer selon le nombre de leurs salariés et des évolutions économiques. A contrario, un commerçant choisi un local en premier lieu à son emplacement où il se crée une clientèle fidèle. Il est ainsi rare qu’il en change, car cela pourrait affecter son chiffre d’affaires. D’autre part, la valeur de murs de boutiques est moins volatile que les autres locaux commerciaux, puisqu’elle dépend :

• Du loyer réglé par le locataire
• De son emplacement
• De sa zone de chalandise

Lorsque les murs de boutique sont bien situés, ils ont moins de risque d’être dévalués.  

Murs de boutique : peu de risque de vacance

  Les baux commerciaux sont signés pour neuf ans et plus si renouvellements. Le propriétaire investisseur va de ce fait percevoir les loyers tout au long de cette période, sans grand risque de vacance. Comme indiqué, une fois un commerçant installé de façon prospère, il n’envisagera pas de changer de local, car il a une vision à long terme. D’autant que l’installation à un coût : achat du matériel, développement d’une clientèle, valorisation de son fonds de commerce par le biais de travaux d’aménagement et de décoration… Ayant pour objectif de développer son commerce, il reste très souvent dans les mêmes locaux et fera son maximum pour honorer le paiement de ses loyers. C’est pour cette raison qu’il est primordial de bien étudier la santé financière de votre futur locataire.  

Murs de boutique : le locataire sortant cherche un repreneur

  Dans tous les cas, si le commerçant et locataire souhaite partir, il cherche généralement lui-même un repreneur, afin de revendre son fonds de commerce. Cela comprend son matériel, l’agencement du local, ses marchandises, sa clientèle, ainsi que son droit au bail. Vous n’aurez alors pas la lourde tâche de chercher un nouveau locataire et garder le contrôle sur la vente du fonds du commerce ainsi que sur la spécialisation du bail.  

Murs de boutique : la renégociation des baux est facile

  En tant que bailleur, vous pouvez renégocier les baux de vos murs de boutique, en augmentant par exemple les conditions financières comme le droit d’entrée. Cela vous permet, en plus d’abonder de la trésorerie, de maximiser la rentabilité de votre investissement.  

Murs de boutiques : prenez garde à ces points

  Bien que plus souple et plus libre, le bail commercial est plus complexe à rédiger. Il est ainsi fortement recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial pour sa rédaction, afin de le tourner à votre avantage : les charges liées aux travaux peuvent en effet être réparties librement entre bailleur et preneur.   Quant aux bonnes opportunités, elles se font rares. Les meilleurs emplacements partent souvent dès la mise en vente. C’est pourquoi il faut savoir être réactif pour les saisir rapidement. L’accompagnement d’un expert peut vous aider à l’être, car il se chargera de l’estimation et de la négociation à votre place. Si vous en avez la possibilité, il peut être plus intéressant d’investir dans une boutique offrant la possibilité d’y installer tous commerces. Ce type de bien est plus recherché et mieux valorisé. Acheter des murs de boutique occupés est enfin moins risqué. Cela vous permet de bien analyser les loyers payés et la santé financière du locataire et commerçant. Il génère un résultat confortable ? Vous pouvez alors être rassuré sur les qualités de l’emplacement du local. Vous avez besoin d’un conseil ou d’un avis ? L’équipe de Commerce Immo sera ravie de vous accompagner dans votre projet d’investissement. Estimation, négociation, proposition de bien, recherche de locataire, rédaction au bail… Nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients en prenant compte de leurs besoins, budget et souhaits. Contactez-nous pour plus de renseignements.Pour compléter leurs revenus ou préparer leur retraite, nombreux sont ceux à vouloir investir dans l’immobilier locatif. Si beaucoup se tournent en premier lieu vers le marché résidentiel, il n’est pas aussi rentable que l’immobilier commercial. Voici toutes les raisons pour lesquelles vous devriez plutôt investir dans des murs de boutique. Vous hésitez encore entre un investissement locatif résidentiel et un investissement locatif dans des murs commerciaux ? Ces deux secteurs immobiliers peuvent être rentables, à condition de bien préparer son projet, mais le second, souvent oublié du grand public, est bien moins risqué. Nombreux sont ceux qui pensent en effet que l’immobilier commercial (bureaux, locaux de logistique et murs de boutique) est plutôt réservé aux professionnels de l’immobilier. Ils estiment qu’il nécessite une connaissance particulière qui leur fait défaut, ainsi que des capitaux importants. Certes, comme dans tout projet, il est essentiel de s’informer sur les spécificités de ce secteur, mais avec l’aide de professionnels, tels que ceux de Commerce Immo, vous pourrez mener à bien votre investissement, en bénéficiant des meilleurs conseils. D’autant que les murs de boutique représentent l’un des investissements les plus lucratifs. Voici ces multiples attraits en détails.

Murs de boutique : un investissement peu risqué

Taux de rotation, protection, entretien… Découvrez les raisons pour lesquelles investir dans des murs de boutique est bien moins risqué que l’immobilier locatif résidentiel ou encore un commerce de bureau.

Murs de boutique : un taux de rotation plus faible

Dans l’immobilier résidentiel, le taux de rotation des locataires fluctue en fonction du secteur ainsi que du montant du loyer. Il est en moyenne de 25,8 % par an en France. De son côté, le locataire d’un commerce de bureau peut changer plus régulièrement de local qu’un commerçant, selon le nombre de ses salariés et des évolutions économiques. Le locataire d’une boutique, lui, change moins souvent de boutique. Une fois son emplacement trouvé et sa clientèle effectuée, il réfléchira à deux fois avant de déménager. La signature d’un bail 3/6/9, réduit aussi le taux de rotation qui est en moyenne de 16 % par an. D’autre part, si tant est que le locataire décide de quitter les lieux, le bail est habituellement cédé à un autre commerçant. Le bien ne reste ainsi pas vacant et le bailleur continue de percevoir son loyer. C’est d’ailleurs la plupart du temps le locataire sortant qui se charge de trouver un repreneur, puisqu’il souhaite revendre son fonds de commerce.

Murs de boutiques : le propriétaire est protégé par le bail commercial

Vous craignez les impayés de loyer ? Il est vrai que l’investissement locatif résidentiel comporte des risques. En cas d’impayés, la procédure d’expulsion peut être longue, puisque le locataire est, entre autres, protégé par la trêve hivernale. Dans le cadre d’une location de murs de boutique, un impayé de loyer débouche généralement rapidement sur un départ volontaire via une cession de bail, ou une expulsion du locataire, car le bailleur est protégé par le bail. Le dépôt de garantie, qui peut atteindre 12 mois hors charges (contre un mois pour la location d’un appartement ou d’une maison), permet aussi de couvrir, si nécessaire, les impayés.

Murs de boutique : des charges minimisées et une rentabilité maximisée

Valorisation du bien, faibles charges, rentabilité accrue… Les murs de boutique pourraient vous séduire.

Murs de boutiques : un entretien et des charges faibles

Dans l’investissement locatif résidentiel, les travaux de mise aux normes peuvent être importants. Quant aux travaux d’entretien, ils peuvent être courants lorsqu’ils ne sont pas source de conflit avec le locataire. Cela peut être évité si vous décidez d’investir dans des murs de boutique. En effet, si vous prévoyez une clause spécifique dans le bail, les travaux de mise aux normes ou d’aménagement peuvent être pris en charge par le preneur, tout comme les charges de copropriété et locatives. Il est même possible de faire en sorte que la taxe foncière soit réglée par le locataire. Le propriétaire ne doit ainsi payer que les gros travaux. La différence entre le loyer brut et le loyer net perçu est donc faible.

Murs de boutiques : une rentabilité plus importante

La rentabilité des murs de boutique est, de manière générale, plus haute que dans l’immobilier résidentiel. Elle peut atteindre Jusqu’à 7 % net. Quant à la valorisation des murs de boutiques, elle est beaucoup moins volatile qu’au sein de résidentiel (où l’offre et la demande varient beaucoup) et du reste du secteur commercial. Elle découle en effet de l’emplacement, la zone de chalandise et du loyer réglé par le locataire. Ainsi, lorsque les murs de boutique sont bien situés, il n’y a que peu de raisons que leur valeur s’effondre. Malgré tous ces avantages, avant d’investir dans les murs d'une boutique, il est recommandé de vous entourer d’experts. Le bail est en effet plus complexe que dans l’immobilier locatif résidentiel et les excellentes opportunités, qui dépendent avant tout de l’emplacement, partent très rapidement. Il faut donc pouvoir agir et se positionner dans l’instant. Pour un premier investissement, il peut être judicieux d’acquérir un local déjà occupé, synonyme de sécurité financière. Vous pourrez ainsi analyser le règlement des loyers et la santé financière du locataire. Les comptes du commerçant sont confortables ? En plus de vous assurer le versement des loyers, cela vous conforte aussi dans le choix de l’emplacement, qui semble être bon. Si vous préférez investir dans des murs libres par souci d’économies (jusqu’à 15 % de réduction possible), nous vous expliquons comment trouver un bon locataire ainsi que les professionnels que vous devez viser, dans cet article. Comment louer votre boutique efficacement ? En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que les locaux soient bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Vous souhaitez vous renseigner davantage sur ce type d’investissement ?  Commerce Immo se tient à votre disposition pour échanger sur un éventuel projet. Nous pouvons vous aider à expertiser la valeur des murs commerciaux, qui, étant déconnectée des prix fonciers du marché, peut être complexe. Les critères à étudier sont bien différents.