Dans de nombreux secteurs d'activité, le local commercial occupe une place essentielle. C’est pourquoi la recherche de murs de boutique doit être adaptée à votre activité et à votre projet. Comment trouver le bien commercial, qui vous convient tout en évitant les pièges ? Marche à suivre.   Auto-entrepreneur, créateur de startup, commerçants… Quel local commercial est fait pour vous ? Avez-vous pris le temps de vous poser cette question avant de vous lancer dans toutes recherches de location ? Si tel n’est pas le cas, stoppez tout !  

Location murs de boutique : ne pas mettre en place de stratégie est la première erreur !

  Il est important de faire le point sur vos besoins actuels ainsi que sur votre projet global. Voici la stratégie à mettre en place.  

Location local commercial : définissez un business plan

  La première étape avant d’envisager une location constitue la définition précise de vos désirs. Cela passe par la création d’un business plan jouxtée à une étude de marché. Cela vous permettra non seulement de vous projeter dans le temps, en fonction de vos besoins et sur le plan professionnel, mais aussi de vous diriger vers le local idéal pour vous. Car, dès la signature du bail, vous serez lié à ce bien commercial pour une durée minimale de trois ans (bail 3-6-9).    

Location murs de boutique : ne voyez pas trop grand si vos finances sont limitées

  Vous prévoyez une croissance importante de votre entreprise ? Que celle-ci concerne votre activité ou votre personnel, vos besoins en matière de local commercial pourraient être bien supérieur à votre capacité financière actuelle. Surtout si vous débutez. Heureusement, des solutions existent. Pour ne pas freiner vos ambitions, vous pouvez par exemple opter pour une location partagée de murs de boutique. Une sorte de colocation avec d'autres professionnels, qui permet de partager les frais de location :

• Loyer
• Factures d'énergies
• Entretien
• Etc.

Vous pourrez ainsi amortir vos dépenses, élément non négligeable dans la phase de démarrage durant laquelle votre trésorerie n'est pas forcément au beau fixe. Une fois le temps venu, vous pourrez récupérer les parties occupées par vos cosignataires, dès lors qu'ils souhaitent quitter les lieux. En revanche, si vous êtes artisan ou commerçant ou artisan et que votre marchandise à entreposer est conséquente, la location individuelle vous est mieux adaptée. Elle est en effet plus pratique et moins contraignante, car vous jouirez de l’ensemble de l’espace pour exercer votre activité. Vous serez alors seul à payer l’ensemble des factures liées à location.  

Location murs de boutique : deuxième piège, ne pas vérifier les modalités de bail

  Avant toute signature de bail, il est primordial de lire et d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant.  

Location local commercial : les éléments essentiels à examiner

  Nature et durée du bail, répartition des charges… Les points à particulièrement observer.  

Bail commercial ou professionnel ?

  Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez souscrire un bail commercial de 9 ans. Pour toute autre activité, c’est un bail professionnel qu’il faudra signer. Pour l’un et l’autre, le bon terme doit être clairement spécifié.  

Quelles activités autorisées ?

  Ne signez le bail sans avoir pris le temps de consulter la destination de ce dernier. Il doit définir en effet le type d'activité qui peut être pratiqué au sein du local. Ce point est primordial car certaines activités sont interdites, notamment lorsqu’un local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs, plus la liste est large, plus vous aurez la possibilité de céder facilement votre bail. Notons néanmoins qu’un bail « tous commerces » est bien pratique, mais le loyer y est plus élevé.  

Quelle durée ?

  Attention à ne pas vous laisser berner. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, révisable uniquement tous les 3 ans, par justification. L'augmentation du montant du loyer ne peut excéder le taux de 10 %, établi par la loi. Si la durée est supérieure à ces 9 années, le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer comme il l’entend.  

Quelle répartition des charges ?

  Avant de conclure le bail, prenez aussi le temps de vérifier la répartition des charges (électricité, téléphone, impôts...). Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise, qui pourrait mettre mal votre trésorerie. La législation permettant une grande liberté à ce niveau, mieux vaut trouver un accord en amont.

Quels frais d’entrée ?

  Si le montant du loyer est négociable, des frais, comme un éventuel droit d'entrée et honoraires du notaire sont à prévoir. En tant que locataire, vous devez vous en acquitter avant la signature du contrat de location. Ces dépenses peuvent être négociées. Être accompagné par un professionnel peut donc vous être utile. Il vous informera également sur les frais déductibles des revenus imposables, afin d’optimiser votre fiscalité.  

Location murs de boutique : troisième piège, ne pas établir d’état des lieux

  Sans état des lieux, votre dépôt de garantie pourrait bien ne pas vous être restitué entièrement, en cas de pépin.  

Pourquoi réaliser un état des lieux ?

  Une fois la signature du contrat de bail par les deux parties (bailleur et locataire) effectuée, pensez à réaliser un état des lieux à votre entrée dans les murs de boutique. Il doit décrire en détail les équipements du local, ainsi que l’état du bien lors de la date d’exploitation. Vous devrez ensuite entretenir le bien, jusqu’à votre sortie. Sans celui-ci, il pourrait être difficile de justifier certaines vétustés ayant nécessité de petits ou gros travaux. Le dépôt de garanti pourrait aussi être conservé partiellement ou entièrement par le propriétaire une fois le bail arrivé à terme, pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation. Pour trouver votre emplacement idéal et les murs de boutique qui correspondent à vos attentes, contactez-nous. Nous discuterons  de votre projet. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous aiguillera au mieux et vous conseillera dans vos choix.Pour compléter leurs revenus ou préparer leur retraite, nombreux sont ceux à vouloir investir dans l’immobilier locatif. Si beaucoup se tournent en premier lieu vers le marché résidentiel, il n’est pas aussi rentable que l’immobilier commercial. Voici toutes les raisons pour lesquelles vous devriez plutôt investir dans des murs de boutique. Vous hésitez encore entre un investissement locatif résidentiel et un investissement locatif dans des murs commerciaux ? Ces deux secteurs immobiliers peuvent être rentables, à condition de bien préparer son projet, mais le second, souvent oublié du grand public, est bien moins risqué. Nombreux sont ceux qui pensent en effet que l’immobilier commercial (bureaux, locaux de logistique et murs de boutique) est plutôt réservé aux professionnels de l’immobilier. Ils estiment qu’il nécessite une connaissance particulière qui leur fait défaut, ainsi que des capitaux importants. Certes, comme dans tout projet, il est essentiel de s’informer sur les spécificités de ce secteur, mais avec l’aide de professionnels, tels que ceux de Commerce Immo, vous pourrez mener à bien votre investissement, en bénéficiant des meilleurs conseils. D’autant que les murs de boutique représentent l’un des investissements les plus lucratifs. Voici ces multiples attraits en détails.

Murs de boutique : un investissement peu risqué

Taux de rotation, protection, entretien… Découvrez les raisons pour lesquelles investir dans des murs de boutique est bien moins risqué que l’immobilier locatif résidentiel ou encore un commerce de bureau.

Murs de boutique : un taux de rotation plus faible

Dans l’immobilier résidentiel, le taux de rotation des locataires fluctue en fonction du secteur ainsi que du montant du loyer. Il est en moyenne de 25,8 % par an en France. De son côté, le locataire d’un commerce de bureau peut changer plus régulièrement de local qu’un commerçant, selon le nombre de ses salariés et des évolutions économiques. Le locataire d’une boutique, lui, change moins souvent de boutique. Une fois son emplacement trouvé et sa clientèle effectuée, il réfléchira à deux fois avant de déménager. La signature d’un bail 3/6/9, réduit aussi le taux de rotation qui est en moyenne de 16 % par an. D’autre part, si tant est que le locataire décide de quitter les lieux, le bail est habituellement cédé à un autre commerçant. Le bien ne reste ainsi pas vacant et le bailleur continue de percevoir son loyer. C’est d’ailleurs la plupart du temps le locataire sortant qui se charge de trouver un repreneur, puisqu’il souhaite revendre son fonds de commerce.

Murs de boutiques : le propriétaire est protégé par le bail commercial

Vous craignez les impayés de loyer ? Il est vrai que l’investissement locatif résidentiel comporte des risques. En cas d’impayés, la procédure d’expulsion peut être longue, puisque le locataire est, entre autres, protégé par la trêve hivernale. Dans le cadre d’une location de murs de boutique, un impayé de loyer débouche généralement rapidement sur un départ volontaire via une cession de bail, ou une expulsion du locataire, car le bailleur est protégé par le bail. Le dépôt de garantie, qui peut atteindre 12 mois hors charges (contre un mois pour la location d’un appartement ou d’une maison), permet aussi de couvrir, si nécessaire, les impayés.

Murs de boutique : des charges minimisées et une rentabilité maximisée

Valorisation du bien, faibles charges, rentabilité accrue… Les murs de boutique pourraient vous séduire.

Murs de boutiques : un entretien et des charges faibles

Dans l’investissement locatif résidentiel, les travaux de mise aux normes peuvent être importants. Quant aux travaux d’entretien, ils peuvent être courants lorsqu’ils ne sont pas source de conflit avec le locataire. Cela peut être évité si vous décidez d’investir dans des murs de boutique. En effet, si vous prévoyez une clause spécifique dans le bail, les travaux de mise aux normes ou d’aménagement peuvent être pris en charge par le preneur, tout comme les charges de copropriété et locatives. Il est même possible de faire en sorte que la taxe foncière soit réglée par le locataire. Le propriétaire ne doit ainsi payer que les gros travaux. La différence entre le loyer brut et le loyer net perçu est donc faible.

Murs de boutiques : une rentabilité plus importante

La rentabilité des murs de boutique est, de manière générale, plus haute que dans l’immobilier résidentiel. Elle peut atteindre Jusqu’à 7 % net. Quant à la valorisation des murs de boutiques, elle est beaucoup moins volatile qu’au sein de résidentiel (où l’offre et la demande varient beaucoup) et du reste du secteur commercial. Elle découle en effet de l’emplacement, la zone de chalandise et du loyer réglé par le locataire. Ainsi, lorsque les murs de boutique sont bien situés, il n’y a que peu de raisons que leur valeur s’effondre. Malgré tous ces avantages, avant d’investir dans les murs d'une boutique, il est recommandé de vous entourer d’experts. Le bail est en effet plus complexe que dans l’immobilier locatif résidentiel et les excellentes opportunités, qui dépendent avant tout de l’emplacement, partent très rapidement. Il faut donc pouvoir agir et se positionner dans l’instant. Pour un premier investissement, il peut être judicieux d’acquérir un local déjà occupé, synonyme de sécurité financière. Vous pourrez ainsi analyser le règlement des loyers et la santé financière du locataire. Les comptes du commerçant sont confortables ? En plus de vous assurer le versement des loyers, cela vous conforte aussi dans le choix de l’emplacement, qui semble être bon. Si vous préférez investir dans des murs libres par souci d’économies (jusqu’à 15 % de réduction possible), nous vous expliquons comment trouver un bon locataire ainsi que les professionnels que vous devez viser, dans cet article. Comment louer votre boutique efficacement ? En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que les locaux soient bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Vous souhaitez vous renseigner davantage sur ce type d’investissement ?  Commerce Immo se tient à votre disposition pour échanger sur un éventuel projet. Nous pouvons vous aider à expertiser la valeur des murs commerciaux, qui, étant déconnectée des prix fonciers du marché, peut être complexe. Les critères à étudier sont bien différents.