Votre bail commercial arrive à son terme ? Attention, car ce contrat liant propriétaire et locataire ne prend pas automatiquement fin à échéance. Voici les options qui s’offrent aux deux parties.
Un bail commercial vous engage pour une durée minimale de 9 ans. Pour rappel, ce contrat de location, conclu entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local, permet d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel. Cependant, l’obligation de 9 ans minimum pèse seulement sur le bailleur. Le preneur peut en effet décider de quitter le local loué avant son terme, à chaque période triennale. Soit après 3, 6 ou 9 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que le bail commercial est aussi nommé bail 3-6-9. Le locataire peut résilier le contrat du bail en donnant congé au moins 6 mois à l’avance. Et ce, sans motif particulier. En cas de départ à la retraite, d’une invalidité ou d’un accord amiable des deux parties, le locataire a aussi la possibilité de donner congé à tout moment. Seul le préavis de 6 mois doit être respecté.
Qu’en est-il en revanche à la fin de la période de 9 ans ? Le
renouvellement du bail est-il obligatoire, automatique ?
Bail commercial : que se passe-t-il à son terme ?
Si aucune des deux parties ne se manifeste (bailleur ou preneur), le bail commercial se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il s’agit alors d’une tacite prolongation. Il n'y a ainsi pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Cela signifie
qu’un contrat de bail ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.
Les deux parties doivent alors continuer d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail (loyer, charges, travaux…) Quant au
loyer, il reste inchangé durant la tacite reconduction. Seule une révision triennale du loyer peut être envisagée.
Bail commercial : son renouvellement est-il obligatoire ?
Si le bail commercial ne prend pas fin automatiquement et que le locataire bénéficie d’un
droit de renouvellement, celui-ci n’est pas pour autant obligatoire. En effet, à la fin du bail, le propriétaire bailleur peut notifier un congé, avec ou sans offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut aussi donner congé ou établir une demande de renouvellement du bail.
Si l’une ou l’autre des parties décide de
donner congé, celui doit être envoyé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
À titre d’exemple, lorsque le bailleur envoie un congé le 2 avril 2021, il ne prendra effet que le 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 2 avril au 2 octobre, augmenté du délai nécessaire pour parvenir à la fin du trimestre civil.
Bail commercial : gare aux effets d’une prolongation tacite
Prenez garde !
Lorsqu’un bail commercial est prolongé tacitement, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. Et ceci n’est pas sans conséquence, puisqu’il peut être empêché de vendre son fonds de commerce. Il est donc important que
l'acquéreur du fonds négocie avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.
La durée du bail dépasse les 12 ans ? Le propriétaire a de ce fait la possibilité de déplafonner le loyer. Il sera ainsi fixé à la valeur locative. C’est la raison pour laquelle
il est recommandé au locataire de se manifester avant que le bail n'atteigne 12 ans.
Bail commercial : comment donner congé ?
Comme indiqué, bailleur comme preneur peut décider de donner congé, au terme du contrat de bail.
Bail commercial : le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement
Pour rappel, le propriétaire bailleur a la possibilité de donner congé avec ou
sans offre de renouvellement du bail :
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Les motifs pour lesquels le congé est donné doivent être précisés. Le locataire doit aussi être informé qu’il a la possibilité de
contester le congé ou de demander le règlement d’une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal judiciaire, avant l'expiration d'un délai de 2 ans. Cette compensation financière sert à réparer le préjudice causé au locataire, par l'absence de renouvellement de son bail.
Indemnité d’éviction : quelles modalités ?
Afin de percevoir l’indemnité d’éviction, certaines conditions doivent être remplies par le locataire :
- Il doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
- Il doit exploiter le fonds de commerce
Bail commercial : quand le locataire doit-il quitter les lieux ?
En cas de non-renouvellement du bail à la demande du propriétaire, le locataire peut rester dans les lieux en fonction des conditions du contrat de bail expiré. Et ce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le propriétaire.
Puisque le bail est expiré, le locataire, encore des lieux, ne paie plus de loyer, mais une indemnité d'occupation.
En revanche,
dès lors que l'indemnité d'éviction est versée, le locataire a 3 mois pour quitter le local.
Bail commercial : que signifie le droit de repentir du bailleur ?
Lorsque le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le propriétaire bailleur profite d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir.
Ce droit lui permet de
revenir sur sa décision et d’offrir le renouvellement du bail à son locataire. Par ce biais, il
échappe au versement de l'indemnité d'éviction.
Le propriétaire peut également en être exempté dans les cas suivants :
- S’il envisage de reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble
- S’il veut habiter ou loger son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son conjoint. Attention, ils ne doivent ne pas avoir un logement lors de la reprise du local
- Si le locataire n’a pas respecté ses engagements (non-paiement du loyer notamment)
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À l’échéance du contrat, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. Sans manifestation du bailleur ou du locataire, ledit contrat se prolonge tacitement, de manière indéterminée. Qu’en est-il néanmoins en cas de renouvellement ou de congé du bail ?
Le bail commercial de votre local arrive bientôt à son terme ? Avez-vous pensé à ce que vous souhaitez faire : le renouveler ou le résilier ? Rappelons en premier lieu que ce contrat est conclu pour une
durée minimale de 9 ans.
Nommé aussi bail 3-6-9, il peut toutefois être résilié à chaque fin de période triennale, soit tous les trois ans. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici un récapitulatif des informations à connaître à l’expiration d’un bail commercial.
Bail commercial : attention, il ne cesse pas automatiquement
Contrairement à d’autres baux,
le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l’échéance du contrat. Si le locataire dispose d’un droit au renouvellement de bail conclu avec le propriétaire, ce dernier s’établit sous conditions. Ayant pour objectif de préserver l’activité du preneur, le régime des baux commerciaux lui offre une grande protection. Le preneur a donc la possibilité de demander le renouvellement du bail ou de donner congé.
De son côté, le propriétaire bailleur peut notifier un
congé avec ou sans offre de renouvellement. Dans le second cas, une
indemnité d’éviction peut être allouée au locataire, pour compenser le préjudice subi.
En revanche, si aucune des deux parties ne se manifeste,
le bail se prolonge alors tacitement. Et ce, pour une durée indéterminée.
Bail commercial : le point sur la tacite prolongation
Comme indiqué, on parle de tacite prolongation, quand propriétaire et locataire ne se manifestent pas avant la fin du
contrat de bail. Dans ce cas, aucun nouveau contrat de bail commercial n’est édité, et les parties continuent d'appliquer les dispositions énoncées lors de la signature du contrat. Preneur et bailleur honorent leurs
obligations respectives.
Cela signifie également que
le montant du loyer reste inchangé, durant la tacite reconduction. Seule une révision triennale peut être envisagée.
Comment mettre fin à la tacite prolongation ?
Pour mettre un terme à la tacite prolongation, une
demande de congé doit être envoyée par le propriétaire ou le locataire. Celle-ci s’effectue « par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) à tout moment, mais
au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil », précise le
Service public.
Attention, car
lors d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. La vente de son fonds de commerce peut ainsi être compromise. La négociation avec le propriétaire d’un renouvellement du bail commercial ou la conclusion d’un nouveau bail est donc recommandée.
Il est aussi important de préciser que
lorsque la durée du bail dépasse douze ans, le bailleur a le droit de déplafonner le loyer et de fixer un nouveau montant en fonction de la valeur locative du bien. Elle dépend de 5 points :
- Des caractéristiques du local considéré
- De la destination des lieux
- Des obligations respectives du bailleur et du preneur
- Des facteurs locaux de commercialité et des prix du marché dans le quartier
Le locataire a ainsi tout intérêt de se manifester avant le 12
e anniversaire du bail commercial.
Renouvellement du bail commercial : quelles conditions ?
Dès lors que bailleur et preneur s’entendent pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est rédigé. Les éventuelles modifications et
nouvelles conditions apportées prennent effet à l’expiration du précédent bail.
Renouvellement du bail commercial : comment le locataire peut-il en bénéficier ?
Comme notifié en amont, le preneur jouit d’un droit au renouvellement de bail à la fin de la durée de son contrat. Il doit néanmoins honorer les obligations suivantes :
- Être propriétaire du fonds de commerce
- Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) s’il est artisan
- Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux durant les 3 années ayant précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction
C’est pour cela
qu’en cas de cession de droit au bail inférieure à trois ans, le cessionnaire doit impérativement négocier avec le bailleur, afin d’éviter un défaut d’exploitation. De cette façon, le droit au renouvellement ne pourra pas lui être refusé.
La demande doit être adressée par le locataire au propriétaire des locaux dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail.
Elle peut être envoyée de deux manières différentes :
- Par lettre recommandée avec AR
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Elle doit également contenir la mention notée à
l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Qu’en est-il de la demande de renouvellement du bail commercial par le bailleur ?
Renouvellement du bail commercial par le bailleur
De son côté, le bailleur peut aussi donner congé avec (ou sans) offre de renouvellement du bail commercial. Cette initiative est généralement engagée avec un objectif précis :
l’augmentation du loyer. Le nouveau montant proposé doit être indiqué.
Le congé doit être donné avec les motifs :
- Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Le locataire a dès lors 3 choix :
- Accepter le renouvellement et le nouveau loyer : il doit pour cela donner son accord par lettre RAR, par acte de commissaire de justice (anciennement d'huissier de justice) ou encore de manière tacite, en payant spontanément l'augmentation du loyer.
- Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer : ici, un accord amiable du nouveau montant du loyer doit être trouvé entre les deux parties. La commission départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n'est possible) peut être saisi pour trancher.
- Refuser l'offre de renouvellement : cette décision entraîne la dissolution du bail commercial, sans possibilité pour le locataire d’obtenir une indemnité d'éviction.
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