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Vous souhaitez acheter ou vendre un immeuble en bloc contenant des locataires ? Attention, dans certains cas, le droit de préemption s’applique. Détails.   Un locataire d’un immeuble vendu en bloc pourrait-il s’opposer à son achat, par le biais d’un droit de préemption ? Cela dépend des situations. Pour rappel, ce droit légal ou contractuel est un mécanisme juridique permettant à certains locataires ou entités (comme les collectivités publiques par exemple) d'acquérir un bien immobilier en priorité, dès lors que leur propriétaire souhaite le vendre. Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle qui se justifie par le principe de l’intérêt public, ou de la protection du locataire. Selon les cas, cela peut ainsi concerner la vente d'un immeuble en bloc, qui se définit par la cession d'un ensemble immobilier composé de plusieurs biens (appartements et locaux commerciaux), mais vendus en une seule et unique transaction globale.  

Vente d’immeuble en bloc : le droit de préemption n’est pas automatique

La vente d’un immeuble en bloc diffère de celle d’un lot seul. Il en va de même pour le droit de préemption et le congé pour vente. Si ce principe profite automatiquement au locataire lors de la vente du bien qu’il occupe pour un logement unique, il ne peut pas forcément en bénéficier avec la vente d’un immeuble vendu en bloc.  

Vente d’immeuble en bloc : les cas où le droit de préemption ne s’applique pas

 

Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux

Selon l’article L145-46-1 du Code de commerce, les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux ne jouissent pas d’un droit de préemption lors de la vente d’un immeuble en bloc : « [Le droit de préemption] n’est pas applicable en cas de […] cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », notifie l’article.  

Pas de droit de préemption pour les locataires de locaux d’habitation et professionnels

  La loi du 31 décembre 1975 établi plusieurs exceptions pour les locaux d’habitation et professionnels au sein d’un immeuble en bloc. Les locataires ne profitent pas d’un droit de préemption si :
  • L’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié du propriétaire jusqu’au 4e degré
  • L’acquéreur est un organisme HLM ou une société mixte sous conditions
  • La mairie use de son droit de préemption urbain
  • L’immeuble est composé de moins de 5 logements décentsayant : une pièce principale de plus 9m² à 2m20 de hauteur sous plafond, une installation sanitaire privative comprenant un WC et séparée de la cuisine et de la pièce principale. Les chambres de bonnes sont donc exclues
  • L’immeuble est doté d’au moins 5 logements et l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pour au moins six ans
Quels sont alors les cas où ce droit n’est pas exclu ?  

Vente d’immeuble en bloc : ces cas où le droit de préemption s’applique

  Come évoqué en amont, le droit de préemption est une protection lors d’une vente à la découpe de l’immeuble par le propriétaire.  

Un immeuble de plus de 5 logements ouvre au locataire un droit de préemption

  Réalisation de travaux, vente à la découpe, mise en baux meublés… Vous envisagez de donner congé aux locataires en place ou ne pas prolonger leurs baux pour au moins 6 ans, après avoir acheté un immeuble en bloc occupé ? Prenez garde. Dans le cas où l’immeuble convoité comporte plus de 5 logements, les locataires ont alors accès au droit de préemption. Certes, il ne vaut que pour le bien qu’ils occupent, mais cela engendre des contraintes. Ce droit leur offre une priorité d’achat sur leur logement. Le prix et les conditions sont fixées par le propriétaire. Si ce bénéfice n’est pas respecté, la vente peut être annulée.  

Immeuble vendu en bloc : comment appliquer le droit de préemption ?

  Afin d’honorer le droit des locataires, le propriétaire bailleur doit notifier la mise en vente des logements aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Les conditions et mentions impératives suivantes doivent être indiquées :
  • Les coordonnées et l’identité du propriétaire
  • L’accord d’un droit de préemption
  • L’objet de la vente : pour une copropriété, il faut mentionner les tantièmes de propriété
  • Le prix et les conditions de vente
  • La mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe »
  • Les diagnostics techniques (état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduits et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité).
  • Le projet de règlement de copropriété
  • Le droit d’option : à réception de la lettre, les locataires ont deux mois pour décider de préempter ou non leur logement.
 

Droit d’option : quelles conditions ?

 

Refus du droit d’option

Les locataires peuvent refuser leur droit d’option en répondant expressément au courrier, ou en restant simplement silencieux.  

Acception du droit d’option

Si les locataires acceptent, ils doivent en informer le bailleur :
  • Par lettre recommandée avec avis de réception
  • Ou par commissaire de justice ou par remise contre décharge
Ils ont alors deux mois pour conclure l’achat du bien, ou quatre mois s’ils envisagent de réaliser un crédit immobilier. Notons cependant qu’une contre-proposition ne vaut pas pour acceptation. Celle-ci doit être simple, sans réserve ni conditions, pour être valable. Tout dépassement de délai entraîne la nullité de la vente, hormis cause légitime ou cas de force majeure rencontrés par les locataires. Vous souhaitez être accompagné dans votre projet de vente ou d’achat d’immeuble en bloc ? Commerce Immo se tient à votre écoute. Contactez-nous dès à présent pour faire le point.Attractive, la vente en bloc suscite l’intérêt de nombreux investisseurs. En quoi consiste précisément cette technique de vente et quels sont ces avantages et inconvénients ? Le point. Vous souhaitez investir dans des locaux commerciaux ? La vente d’immeuble en bloc pourrait satisfaire vos besoins et désirs. Cette technique est fréquemment utilisée par les promoteurs immobiliers, les investisseurs et les fonds d'investissement pour vendre rapidement plusieurs biens immobiliers en même temps.  

Vente d’immeuble en bloc : définition

  Par opposition à la vente à la découpe dite classique, la vente en bloc, moins répandue, consiste pour un promoteur à céder son programme immobilier (ou un immeuble entier) à un unique acquéreur.  

Vente en bloc : quels biens sont concernés ?

  La vente en bloc peut concerner :
  • Des biens immobiliers neufs
  • Des biens immobiliers existants à rénover
  • Des biens immobiliers loués
  • Des biens immobiliers inoccupés
  • Des constructions à usage d’habitation
  • Des bâtiments mixtes (comportant par exemple un local commercial au rez-de-chaussée)
 

Vente en bloc : pour qui ?

  Du fait des sommes conséquentes à débourser et de l’importance du projet locatif, la vente d’immeuble en bloc est souvent destinée à des professionnels de l’immobilier comme :
  • Des investisseurs institutionnels
  • Des sociétés foncières
  • Des bailleurs sociaux
  • Des banques et organismes d’assurances
Leur objectif, diversifier leurs investissements financiers, revendre les biens à la découpe ou louer la totalité des lots à différents locataires. Néanmoins, les acquéreurs particuliers s’intéressent de plus en plus à ce type de transaction immobilière. Ils jettent cependant leur dévolu vers des biens de taille plus modeste, et si possible occupés, pour bénéficier des revenus locatifs dès la signature de l’acte de vente. Un type d’investissement a aussi le vent à poupe : il s’agit de la remise en état et de la revente à la découpe de logements entièrement rénovés.  

Vente d’immeuble en bloc : quels avantages et inconvénients pour les acquéreurs ?

  Se porter acquéreur lors d’une vente d’immeuble en bloc peut être fort avantageux. Voici quelques-uns de ces bénéfices.  

Les avantages de l’acquisition d’un immeuble en bloc

 

Profiter de prix intéressant

  C’est l’avantage n°1.  En règle générale, et comme au sein de divers domaines d’activité, l’achat groupé permet aux acquéreurs de profiter de prix plus avantageux. Cela peut s’apparenter en quelque sorte à un achat immobilier à prix de gros.  

Réduire les frais d’entretien et d’exploitation

  Outre la réduction des dépenses à l’acquisition, la vente d’immeuble en bloc permet également de minimiser les frais liés à l’entretien et à l’exploitation des constructions, par rapport à la gestion de plusieurs logements dispersés dans divers bâtiments.  

Négocier des tarifs avantageux avec les prestataires

  La surface d’un immeuble en bloc étant conséquente, il est plus facile pour les acquéreurs de négocier des honoraires de gestion locative ou des tarifs d’une entreprise de travaux.  

S’assurer une rentabilité locative ou plus-value supérieure

  Toutes les dépenses de gestion étant réduites lors de l’achat d’un immeuble en bloc, il est fréquemment possible d’obtenir une rentabilité locative (ou une plus-value à la revente) supérieure à celle de plusieurs logements acquis séparément et ayant une surface totale équivalente. En effet, la rentabilité attendue nette est au-dessus des moyennes de marché. Viser rapidement des cash flows positifs est donc envisageable lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport.  

S’affranchir des contraintes d’une copropriété

  En étant seul acquéreur, la gestion quotidienne des logements ou de l’entretien des parties communes est grandement facilitée. En effet, la gestion du budget dédié à l’entretien ou aux travaux de rénovation est mieux maîtrisée et ne dépend pas de la collectivité, mais d’une seule personne. Si tel est votre cas, vous pourrez ainsi disposer d’une totale latitude et choisir librement les prestataires ainsi que les périodes dédiées aux travaux par exemple.  

Optimiser le temps de gestion

  Acquérir plusieurs lots dans un même immeuble permet également d’optimiser le temps de gestion de chacun d’entre eux. Vous pouvez en effet profiter :
  • D’un même prestataire pour l’entretien des équipements
  • D’un agent immobilier unique : il pourra par exemple mutualiser les rendez-vous lors de la recherche d’un nouveau locataire.
 

Les inconvénients de l’acquisition d’un immeuble en bloc

  Attention toutefois, car la vente en bloc d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements est réglementée par la loi du 31/12/1975 (art. 10-1), afin de préserver les intérêts des locataires. Le propriétaire vendeur a le choix entre deux démarches :
  • Obtenir de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours de chaque occupant, afin de leur permettre de disposer de leur logement pendant six ans, à compter de la date de signature de l’acte de vente
  • À défaut, faire profiter les locataires et occupants d’un droit de préemption sur les lots qu’ils occupent. Cela peut alors remettre en cause la vente en bloc avec l’action d’un seul locataire.
C’est pourquoi il est recommandé aux acquéreurs de se positionner sur des ventes d’immeubles en bloc comportant au maximum 5 logements.  

Vente d’immeuble en bloc : quels avantages et inconvénients pour les promoteurs ?

  Faisons le point sur les avantages et inconvénients de la vente d’immeuble en bloc pour les promoteurs-vendeurs.  

Les avantages de la vente en bloc pour les promoteurs

  Voici les bénéfices de ce type de transaction immobilière pour les vendeurs.

Vendre rapidement une grande quantité de biens

  La vente d’un immeuble en bloc permet aux promoteurs de vendre rapidement une grande quantité de biens. Cela évite de perdre du temps et de devoir les vendre à l’unité.  

Maximiser les profits

  Si la vente en bloc peut paraître moins intéressante pour les promoteurs, du fait d’un prix de vente final souvent inférieur à une mise en vente « au détail », la différence de prix masque une meilleure rentabilité. Cette transaction permet en effet, à faible cout, de sécuriser la commercialisation de l’opération, et ainsi, sa faisabilité financière. Autre point non négligeable, les risques isolés d’abandon de réservation des logements sont, dans ce cas, limités.

Gagner du temps et de l’argent durant la phase de commercialisation

Publication d’annonces immobilières, rendez-vous avec les potentiels acheteurs, présentation du programme, rédaction d’avant-contrat de réservation… Lors d’une vente immobilière classique, ces formalités administratives doivent être répétées pour chaque logement mis en vente. En vendant en bloc une partie ou la totalité d’un programme immobilier, les promoteurs gagnent un temps fou et réduisent les frais liés à la phase de commercialisation.     

Les inconvénients de la vente en bloc pour les promoteurs

  Comme indiqué précédemment, la loi exige au vendeur d’obtenir de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours de chaque occupant. À défaut, il doit offrir un droit de préemption aux locataires, qui peuvent faire capoter la vente en bloc. D’autre part, il est important de noter que la vente d’immeuble en bloc n'est pas adaptée à tous types de biens et situations. Notamment ceux nécessitant des travaux ou situés dans des emplacements moins prisés. Avant de se lancer, il est ainsi fortement recommandé de bien évaluer le projet, en prenant en compte :
  • Les caractéristiques des biens immobiliers
  • L’emplacement
  • L'état général des biens
Vous souhaitez avoir plus d’informations ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement ou de vente d’immeuble en bloc.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

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Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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