Ne vous lancez pas à l’aveugle ! Que ce soit par manque de temps ou de connaissance, de plus en plus de propriétaires choisissent de confier la gestion locative de leurs biens commerciaux à un professionnel. Cette dernière nécessite non seulement la maîtrise d’un ensemble de compétences légales, fiscales et administratives, mais également une connaissance approfondie du marché de l’immobilier commercial. Elle constitue donc une activité très prenante, dont de nombreux investisseurs souhaitent se débarrasser, en déléguant cette tâche fastidieuse.
Gestion locative commerciale : définition et avantages
Pour rappel, la gestion locative rassemble l’ensemble des démarches à mener en amont, durant et après la location du bien commercial. Via un mandat de gestion locative, le mandant (qui est le propriétaire bailleur) donne l’autorisation à un mandataire (une société ou professionnels de gestion) de prendre en charge la gestion de son portefeuille immobilier. Par le contrat établi, le gestionnaire peut, pour le compte de son client :
- Rechercher un locataire solvable
- Évaluer le prix loyer en fonction du marché
- Encaisser les loyers selon les modalités souhaitées
- Transmettre les quittances de loyer
- Régulariser les charges
- Réviser les loyers annuellement
- Réaliser les travaux d’entretien
- Gérer les litiges et autres éventuels sinistres…
Les avantages d’une mise en gestion locative sont donc nombreux :
- Un gain de temps considérable
- Des risques de vacance locative plus faible
- La rédaction d’un bail commercial sur-mesure
- La garantie d’une mise en conformité
- La garantie d’un suivi de performance
Vous aussi, vous pouvez profiter de ces bénéfices, à condition de savoir bien négocier votre contrat de gestion commerciale. Voici quelques éléments qui peuvent vous y aider.
Gestion locative commerciale : 6 conseils de négociation
La négociation d’un contrat de gestion locative commerciale peut être complexe, car elle nécessite une compréhension fouillée des termes et conditions. Vos bénéfices en dépendent. Voici quelques conseils pratiques pour les maximiser, en prêtant attention aux détails.
Conseil n° 1 : définissez clairement vos besoins et objectifs
On ne le répètera jamais assez. La définition claire de vos besoins et de vos objectifs est le fondement de tout projet. Avant toute négociation, vous devez donc réfléchir à ces derniers, en vous posant les bonnes questions :
Quelles sont vos attentes en termes de :
- Rendement financier ?
- Maintenance ?
- Qualité de locataires ?
En mettant l’accent sur vos priorités, vous pourrez négocier des conditions qui correspondent à vos besoins spécifiques.
Conseil n° 2 : faites jouer la concurrence
Avant de choisir votre agence ou gestionnaire, faites jouer la concurrence, en effectuant une recherche approfondie sur les entreprises visées.
- Examinez leurs antécédents
- Lisez les avis clients
- Renseignez-vous sur leur réputation : ont-elles une connaissance solide du marché de l’immobilier commercial ?
L’entreprise avec laquelle vous déciderez de collaborer doit être fiable, afin de garantir une gestion commerciale efficace.
Conseil n° 3 : examinez à la loupe les frais de gestion
Attention à ce point crucial. La plupart des mandats de gestion locative regroupent des prestations de base, nommées « gestion courante ». Soumises à une tarification globale, elles sont généralement calculées en pourcentage, et oscillent entre 5 % et 10 % TTC du montant annuel du loyer en location. Cependant, des éventuelles « prestations supplémentaires » peuvent être mentionnés finement dans le contrat.
Ces frais de gestion annoncés sont-ils assez clairs ? Assurez-vous d'en avoir une compréhension claire et détaillée. Cela comprend :
- Les frais de gestion
- Les frais de maintenance
- Autres coûts éventuels.
N'hésitez pas à négocier ces frais pour garantir leur transparence et compétitivité. Point important, les actes de gestion courante ne sont pas censés donner lieu à un supplément tarifaire.
Conseil n° 4 : étudiez la durée du contrat
Autre élément important, la durée du contrat de gestion commerciale. S’il n’existe aucune durée légale du mandat de gestion locative, la majorité des mandats proposés vont d’une à plusieurs années. Ils sont renouvelables par tacite reconduction, mais limités à 10 ans. Certaines entreprises proposent ainsi des contrats à long terme, avec des engagements stricts.
Il est donc préconisé de négocier une période initiale raisonnable, pouvant être renouvelée. Cela vous permettra de réévaluer la performance de l'entreprise de gestion à intervalles réguliers.
En cas de conflit, vous gardez la possibilité de résilier un mandat de gestion locative à tout moment, dès lors que vous respectiez le délai de préavis spécifié dans le contrat. Il est généralement de 3 mois. Vous devez pour cela envoyer à votre mandataire une lettre recommandée avec avis de réception.
Veillez donc à ce que votre contrat stipule bien les conditions de résiliation, sans pénalité excessive. Vous conservez ainsi une certaine flexibilité, bien utile en cas d’évolution de vos besoins ou projets.
Conseil n° 5 : négociez les bons termes
Communication et performance sont les maîtres mots. Pour qu’une gestion locative commerciale soit réussie, la communication doit être transparente entre l’ensemble des parties concernées : propriétaire, gestionnaire et locataire. Le gestionnaire doit être l’interlocuteur privilégié du bailleur et du preneur. N’hésitez donc pas à négocier des termes exigeant des rapports réguliers sur :
- Les performances
- Les locations
- Les dépenses
- Les travaux…
Vous serez de cette manière constamment informé de la situation et inciterez votre gestionnaire à atteindre des objectifs spécifiques, rentables pour tous.
Conseil n° 6 : anticipez l’avenir avec une clause de renégociation
Anticiper peut être salvateur. Inclure une clause de renégociation dans votre mandat de gestion peut vous être utile lors de changements significatifs dans votre portefeuille immobilier ou dans vos objectifs financiers.
Cette flexibilité vous permettra de vous adapter aux évolutions du marché.
En délimitant vos besoins et en négociant finement votre contrat de gestion locative commerciale, vous pouvez garantir une gestion efficace de vos propriétés. Le choix de vos partenaires de gestion immobilière commerciale est crucial pour maximiser le potentiel de vos investissements immobiliers. Commerce Immo met son expérience et son expertise à votre disposition, pour la réussite de vos projets locatifs. Contactez-nous pour plus d’informations.
