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Quartier : RER La Croix de Berny

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Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

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Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché. Emplacement, estimation… Voici comment éviter les erreurs d’investissement.   Avoir votre propre local commercial, vous en rêvez ? Que ce soit pour exercer votre activité ou pour un investissement locatif, ce projet ne doit être pas être fait sur un coup de tête. De nombreux paramètres doivent être étudiés et pris en compte, avant de signer le compromis de vente. Une simple erreur pourrait en effet vous coûter cher. C’est pourquoi il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. D’autant plus si vous n’êtes pas familier de ce marché particulier. Vous bénéficierez ainsi des conseils avisés d’un expert et profiterez de son expérience, afin de trouver le bien qui correspond à votre demande et votre profil. Énumérons ensemble les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention pour acheter au bon prix.  

Achats de murs commerciaux : dans quel but ?

  Pour rappel, des murs commerciaux désignent un local au sein duquel est exploité un fonds de commerce. Voici ce qu’être propriétaire permet.  

Acheter de murs commerciaux pour sa propre activité

  Pour pérenniser leur activité et réduire les frais sur le long terme, des entrepreneurs peuvent décider d’acquérir des murs commerciaux afin de l’occuper et de l’exploiter. Les nouveaux locataires bailleurs n’auront ainsi plus de loyer à régler et pourront effectuer les aménagements ou travaux de rénovation qu’ils veulent dans le local choisi.  

Acheter des murs commerciaux pour les louer

  En règle générale, l’achat de murs commerciaux intéresse particulièrement les investisseurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif. Une opération motivée par la sécurité qu’offre le bail commercial de neuf ans (résiliable tous les trois ans), et la rentabilité. Elle se situe entre 4 et 8 % en moyenne. Fiscalement parlant, un tel investissement est aussi avantageux, car l’acheteur peut déduire de ses charges différentes dépenses :
  • Frais d’assurances
  • Frais d’entretien
  • Frais d’amortissement des murs
  • Etc.
En plus d’être un moyen de diversification de patrimoine, investir dans des murs commerciaux, souvent à l’aide d’un financement bancaire, apporte un revenu foncier. En outre, les murs apporteront un revenu foncier tout en permettant à l'investisseur de diversifier ses sources de revenus.  

Achats de murs commerciaux : quels points essentiels observer ?

  Avant d’énumérer les points essentiels, revenant sur la toute première étape, la définition de votre projet et budget. Que recherchez-vous exactement et quel prix êtes-vous prêt à payer ? Pour maîtriser au mieux la négociation, pensez donc à identifier vos besoins dans les moindres détails et vos critères idéaux ou incompressibles. Indiquez ensuite les concessions que vous êtes prêt à faire.  

Achats de murs commerciaux : quel emplacement choisir ?

  Emplacement numéro 1, 1 bis, 2… Lequel est fait pour vous ? La situation géographique est fort importante. Elle détermine l’afflux de clientèle (et par conséquent le futur chiffre d’affaires), mais aussi le prix du local. Si les emplacements numéros 1 sont les plus recherchés, en raison d’un trafic plus grand, ils sont aussi les plus chers. En fonction de votre budget, activité et clientèle, il peut être opportun de vous diriger vers un emplacement secondaire, où le prix pourra être négocié plus facilement. En revanche, ne négligez pas l’environnement. Est-il concurrentiel, facile d’accès ? Tous ces détails doivent être étudiés. Vous pourrez ensuite vous renseigner sur le prix du marché.  

Achats de murs commerciaux : est-il vendu vide ou occupé ?

  Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Sera-t-il vendu vide ou occupé ? Si le bien commercial convoité est occupé, pensez à vous renseigner sur la qualité du bail. Comme l’emplacement, c’est un des éléments clés de l’investissement. Il vous permet de prendre connaissance des :
  • Différentes garanties
  • Conditions liées aux charges récupérables
  • De la destination des murs commerciaux
  • De l’affectation des murs commerciaux
  • Etc.
Des murs occupés offrent également quelques avantages non négligeables :
  • Absence de travaux d’aménagement, puisqu’ils sont généralement déjà effectués
  • Gain de temps et d’argent : inutile de rechercher un nouveau locataire
  • Un investissement sécurisé grâce au bail commercial long (9 ans)
  • Etc.
Attention néanmoins à votre budget, car les murs occupés se vendent, en pratique, plus chers que les murs libres. Les offres sont également plus rares.  

Achats de murs commerciaux : quelles destinations et affections ?

  La valorisation des lieux est attachée à la convergence de la destination, puisque pour vendre son fonds de commerce, le locataire est dépendant du cédant. Le propriétaire, lui, conserve certains pouvoirs sur la propriété commerciale. Quant à l’affectation, plus elle est large, plus les possibilités de types de commerce autorisés seront grandes.  

Achats de murs commerciaux : quel loyer appliquer ?

  Si vous achetez des murs commerciaux pour les louer, il faudra vous pencher sur la valeur du loyer par rapport au prix de marché du loyer. Le montant du loyer est un point primordial pour calculer la valorisation des murs commerciaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un loyer trop faible ou trop conséquent impacte fortement le prix des murs ainsi que la sécurité de l’investissement.

Achats de murs commerciaux : comment négocier ?

Avant d’entamer toutes négociations, veillez à vous renseigner sur l’état du marché pour un bien similaire et sur les prix pratiqués dans le secteur. Différents axes de négociations sont possibles. Vous pouvez en effet tenter de faire diminuer le prix selon :
  • L’emplacement du local
  • L’environnement des murs commerciaux
  • La surface
  • L’état du local et du quartier
  • Les équipements du local
  • La sécurité et l’accessibilité
  • Etc.
Il faudra néanmoins proposer une offre réaliste afin de ne pas louper ce qui aurait pu être une belle opportunité. Pour estimer au mieux des murs commerciaux qui correspondent à vos besoins et votre budget, si vous n’avez aucune ou peu de connaissance du marché, confiez votre projet à un professionnel de l’immobilier commercial. Commerce Immo peut être le partenaire qu’il vous faut. Contactez-nous pour plus d’informations.Restaurant, franchise, commerce de proximité… Vous envisagez d’acquérir un local commercial pour lancer ou poursuivre votre activité ? Voici quelques conseils d’experts pour obtenir les murs de boutiques visés au meilleur prix. Pour ouvrir un commerce, il faut en premier lieu trouver le bon emplacement, en fonction de votre activité. Et surtout, au bon prix. Comment s’y prendre ? Le marché de l’immobilier commercial étant bien différent de l’immobilier classique, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel du secteur, qui pourra vous accompagner dans vos démarches. Car, sans connaissance particulière, il peut être difficile d’évaluer le potentiel d’un local commercial. Ce genre de transaction requiert en effet des connaissances pointues. Pour vous éclairer, Commerce Immo vous dévoile quelques astuces clés.  

Local commercial : définissez votre projet et votre budget

  C’est la toute première étape. Cela paraît logique est pourtant, certains se lancent à l’aveugle, sans savoir réellement ce qu’ils recherchent. Pensez donc à :
  • Déterminez votre budget (moyen et haut)
  • Définir vos besoins exacts
  • Lister vos critères incompressibles (emplacement, surface, équipements…)
  • Noter les concessions possibles (petits travaux de rénovation, emplacement un peu moins visible…)
Tous ces éléments vous permettront d’y voir plus clair et de maîtriser les points éventuels de négociation.  

Local commercial : avant toute négociation, assurez-vous du bon emplacement

On ne le répètera jamais assez, dans l’immobilier commercial, la situation géographique du local est primordiale. L’afflux de clientèle et, par conséquent, votre chiffre d’affaires en dépendent. La meilleure localisation ne signifie pas par autant celle qui est le plus en vue. Elle doit néanmoins vous permettre de faire vivre votre activité. Avant d’aller plus loin, faisons un récapitulatif de la catégorisation des emplacements commerciaux.  

Local commercial : les différents types d’emplacements

Les localisations sont divisées en plusieurs parties :
  • Les emplacements numéros 1 : ce sont les plus prisés, car ils profitent du trafic le plus important. Ce sont aussi, en toute logique, les plus chers au mètre carré. Ils sont situés dans les artères commerçantes ou encore dans les zones piétonnes.
  • Les emplacements numéros 1bis : un peu moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces biens commerciaux peuvent être négociés à un prix légèrement inférieur.
  • Les emplacements numéros 2 ou secondaires : ce sont les plus éloignés du centre névralgique commercial. S’ils sont bien moins fréquentés (et donc moins onéreux), ils restent recherchés par les personnes exerçant une profession libérale.
Selon votre clientèle et vos besoins, il n’est donc pas forcément judicieux d’être placés sur un emplacement n°1. C’est la raison pour laquelle il est important de définir la localisation qui sera en parfaite adéquation avec votre activité et votre clientèle, avant toute prospection. Assurez-vous aussi du bon environnement démographique, concurrentiel, commercial et de la facilité d’accès (parking, axes routiers, transports en commun…).  

Négociation local commercial : informez-vous sur les prix du marché

  Une fois le bien idéal pour vous trouvé, en amont de l’étape cruciale de la négociation, pensez à vous renseigner sur l’état du marché ainsi que les prix pratiqués dans le secteur pour un bien similaire. Car, selon les quartiers, les arrondissements et les villes, les budgets peuvent fortement varier. Sans compter la possible saturation du marché à certains endroits, qui fera exploser les tarifs, en raison de la rareté des biens. Pour connaître les prix du marché au sein d’un même quartier, n’hésitez pas à consulter différentes annonces de locaux commerciaux à vendre chez les professionnels. Vous pouvez aussi demander une estimation à un expert.  

Local commercial : les différents axes de négociation

  En ayant connaissance des prix adoptés dans la zone choisie, vous pourrez envisager un axe de négociation. Il est possible de marchander le prix du bien en fonction de :
  • La surface
  • L’emplacement exact du local et son environnement
  • Les équipements du local et autres détails techniques (cave, vitrine, espace de stockage…)
  • L’état général du local et variables annexes (qualité d’installation téléphonique et électrique, conformité aux normes récentes…)
  • L’état général du quartier (présence de travaux au long cours ou non, accessibilité…)
  • La sécurité du local (alarme, issues de secours, extincteurs, sorties d’évacuation…)
  • L’accessibilité (parking, axes routiers, transports…)
  • La concurrence voisine
  • La valeur locative
  • Etc.

Ne lésinez pas sur la valeur locative

  Si vous projetez d’acheter un local commercial en vue de le louer, documentez-vous sur la valeur locative du bien convoité. Elle correspond au prix au m² hors taxes et hors charges. Pour connaître la valeur locative d’un local, il convient d’additionner 10 % du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel. Ensuite, il faut diviser la valeur obtenue par la surface pondérée afin d’obtenir une valeur exprimée au m². La valeur locative est l’un des arguments phare de négociation du vendeur. Car, plus elle est haute, plus le prix d’achat sera élevé. Même constat pour un local commercial déjà occupé, qui offre une sécurité à l’investisseur. Un professionnel du secteur peut ici aussi vous aiguiller pour estimer la valeur locative du bien et la marge de négociation. Celle-ci se base sur l’emplacement et la surface du local, son état général, ses équipements ou encore sur la distribution de pièces.  

Négociation local commercial : proposez une offre réaliste

  Veillez à ne pas être trop gourmand, car vous pourrez faire fuir le propriétaire et passer à côté d’une belle opportunité. L’offre doit certes, être avantageuse pour vous, mais doit rester réalise par rapport au prix initial indiqué. Méfiez-vous par ailleurs des offres trop alléchantes. Elles pourraient cacher des mauvaises surprises. Vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’acquisition d’un local commercial ? Commerce Immo sera ravi de faire le point sur vos besoins. Nous mettons notre expertise à votre disposition afin de définir votre lieu idéal en fonction de votre budget et de votre activité. Recherche de l’emplacement souhaité, visites, informations sur l’état du marché, estimation des biens convoités, marges de négociation possibles, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Nous vous pouvons vous guider dans toutes les étapes. Contactez-nous pour plus d’informations.Vous souhaitez investir dans un bien immobilier commercial ou professionnel pour votre propre activité ou pour le mettre en location ? Avant de vous lancer dans l’achat d’un entrepôt, il faut bien définir et étudier votre projet, en fonction de plusieurs éléments que voici.   Tout est une question de stratégie. Si l’offre en entrepôts ne manque pas sur ce marché de l'immobilier d'entreprise qui connaît un regain d’activité, trouver le local professionnel ou commercial idéal pour votre activité n’est pas pour autant une mince affaire. Transport, emballage, manutention… L’entrepôt, qui se trouve au cœur des nouveaux enjeux logistiques, doit être choisi en fonction, certes, de vos besoins, mais aussi selon différents critères, qu’il est important d’étudier. Chaque projet que vous avez doit en effet être mûrement réfléchi. D’autant plus lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier qui met en jeu l’avenir de votre entreprise. Un mauvais calcul peut lourdement impacter votre activité (perte de temps dû à un mauvais aménagement, un manque de place, un emplacement peu pratique…). Mieux vaut donc ne pas se précipiter, et bien structurer votre projet, en prenant en compte les différents éléments que voici.  

Achat d’entrepôt : pour qui ?

Investisseurs, jeunes entreprises, entreprises plus solides... L'achat d'un entrepôt est-il favorable à tout le monde ?

Achat d’entrepôt pour les investisseurs

Pour les personnes souhaitant faire de l’investissement immobilier professionnel locatif, l’achat d’entrepôt peut s’avérer intéressant, en fonction du type d’entrepôt, de sa capacité d’entreposage ou encore de sa localisation. D’autant qu’avec l’essor des nouveaux modes de consommation, les bâtiments et plateformes logistiques sont grandement recherchés. Des locataires peuvent ainsi être trouvés rapidement.  

Achat d’entrepôt pour les jeunes entreprises : bonne ou mauvaise idée ?

Les jeunes entreprises, misant sur une croissance d’activité, auront quant à eux plus d’avantages à se tourner vers la location, qui offre plus de souplesse. Le budget alloué à la location d’un local commercial ou professionnel est aussi beaucoup moins important qu’un achat. En cas de baisse brutale de leurs commandes, les sociétés encore récentes peuvent plus facilement s’adapter, en résiliant le bail en cours et en recherchant un nouvel entrepôt correspondant à leurs nouveaux besoins. Décision que ne pourra pas prendre rapidement une entreprise propriétaire de son propre entrepôt. Si vous avez commencé votre activité récemment, il est donc plus judicieux de vous tourner dans un premier temps vers la location d’un local, qui offre plus de souplesse.

Achat d’entrepôt pour les entreprises plus mâtures

En revanche, l’achat d’entrepôt peut parfaitement convenir aux entreprises plus anciennes et plus solides, qui entendent pérenniser leurs capacités d'entreposage. Ayant une meilleure vision sur les évolutions de leurs activités, elles pourront ainsi saisir des opportunités de valorisation importantes, tout en évitant les variations de loyer, susceptible d’être révisé. Elles se laissent aussi l’opportunité d’adapter l’entrepôt grâce à la réalisation de travaux d'aménagement, visant à optimiser la surface exploitable en fonction de leurs besoins ou des fluctuations ponctuelles au fil des ans. Et ce, sans avoir à demander à quiconque un accord préalable. Car, dans le cadre d’une location d’entrepôt, le propriétaire doit donner son aval, pour toutes transformations du local. Lorsque l’entrepôt acheté il y a quelques années ne correspond plus aux nécessités de la société, en attendant de trouver preneur, elle peut le mettre en location. Le loyer obtenu peut servir à payer une partie ou l’ensemble d’une nouvelle location d’entrepôt. Un bon investissement commence, certes, par un bon emplacement, mais cela ne fait pas tout. Quels sont les autres éléments dont il faut tenir compte pour choisir votre futur entrepôt ?  

Achat d’entrepôt : comment optimiser vos coûts de fonctionnement ?

Critère n°1 : trouver l’emplacement idéal

La localisation d’un entrepôt est LE critère central. Évaluez-le selon les coûts de transport logistique ainsi que des conditions d’accès. Un entrepôt situé près d’axes stratégiques - routiers, fluviaux, ferroviaires ou aériens - permet en effet une meilleure gestion des flux de marchandises et prend rapidement de la valeur. Les délais pour l’acheminement vers le client final, toujours plus ambitieux et courts, peuvent ainsi être compétitifs. Selon votre secteur d’activité, pensez à concentrer votre recherche en périphérie des villes, dans les zones industrielles ou d’activité. Le prix de vente sera bien plus attractif qu’en centre-ville.  

Critère n°2 : le type et la superficie de l’entrepôt

Hauteur sous plafond, aire de manœuvre, quai, résistance au sol… En fonction de ces caractéristiques, les entrepôts sont divisés en différentes classes, A, B, C et D. Tout type d’activité peut y être développé. Certains aménagements seront toutefois nécessaires selon ce que vous exercez (activité liée au froid, nature des produits et marchandises stockés, messagerie, production, commercialisation…).

L'entrepôt de type A

Au sein de cet entrepôt, la comptabilité-matières – permettant de connaître en continu les mouvements de stock - est obligatoire. Il est donc ici possible d’identifier les marchandises entreposées.

L'entrepôt de type B

Dans ce type d’entrepôt, la comptabilité-matières n’est pas nécessaire. En ce qui concerne l’entrepôt de douane, durant le stockage, la marchandise n’est pas soumise à taxes (TVA ou droits commerciaux liés à l’importation).

L'entrepôt de type C

Les entrepôts de type C sont considérés comme des entrepôts dits «standards».

L'entrepôt de type D

Ces entrepôts ont pour fonction de stocker les marchandises en attente d’une évaluation en douane. Veillez à choisir un entrepôt à la superficie adéquate. Si elle est trop petite, vous vous privez d’une certaine souplesse. Si elle se révèle trop grande, vous ne l’exploiterez pas entièrement et vos frais fixes de fonctionnement augmenteront inutilement. Quant à la résistance de la dalle, assurez-vous qu’elle soit bien adaptée à la charge de stockage et à celle des équipements et véhicules présents sur les lieux.  

Critère n°3 : l’état et l’agencement de l’entrepôt

Autre caractéristique à observer avant toute transaction, l’état de l’entrepôt. Des travaux de rafraîchissement sont-ils nécessaires ? Existe-t-il un ou des espaces d’entreposage, des étagères, des racks de rangement ? Quels sont les équipements dont vous avez besoin déjà présents ou absents du local ? Quid de la sécurité des lieux ? De l’agencement de l’extérieur ? Y a-t-il un parking pour accueillir vos clients et salariés ? L’ensemble de ces éléments influent sur le prix d’acquisition.  

Achat d’entrepôt : renseignez-vous sur la valeur vénale

Avant d’émettre toute offre d’achat, pensez enfin à estimer la valeur vénale de l’entrepôt. Cette étape est primordiale. Souvent différente de la valeur comptable historique, elle correspond au prix auquel l’entrepôt peut être vendu, dans des conditions de libre marché. Elle peut s’effectuer par comparaison directe avec d’autres biens de même nature, par capitalisation de revenu (estimation dans le cadre d’un investissement locatif, ou via la méthode des « discounted cash flow ». Cette dernière s’établie sur la valeur des cash flow annualisés et actualisés sur la durée du bail. Cette opération étant complexe, il peut être opportun de faire appel à un expert. Commerce Immo se tient à votre disposition pour votre projet d’achat d’entrepôt, qui demande une recherche active. En nous confiant votre recherche, vous vous libérerez d’une tâche fastidieuse et longue, tout en profitant de notre expertise.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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Nous installons un centre d'audioprothèse sur une surface d'environ 75 m² situé à quelques mètres du Métro Croix de Chavaux

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