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Vous envisagez de louer un local commercial ? Le versement d'un pas-de-porte ou droit d'entrée peut être exigé par le bailleur lors de la signature du bail commercial. Quelles conséquences sur le loyer, mais aussi au niveau juridique et fiscal ? Avez-vous déjà entendu parler du pas-de-porte ou du droit d'entrée dans un bail commercial ? Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire peut vous demander le versement d’une somme d’argent nommée droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Quel est son montant et quelles sont les modalités de paiement ?

Droit d’entrée : son montant est fixé librement

Le paiement d’un droit d’entrée donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Le montant, fixé librement par les parties, revient entièrement au bailleur.

Droit d’entrée : 3 à 6 mois de loyers en moyenne

En règle générale, le droit d’entrée se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers initial. Il dépend en outre de l’attractivité du local et doit être expressément notifié par une clause du contrat de bail et la mention pas-de-porte doit être clairement mentionnée. Si l’on peut penser, au premier abord, que cette notion pénalise le locataire, elle peut au contraire, l’avantager.

Le droit d’entrée engendre une baisse de la valeur locative

Si la suppression du droit d’entrée au bail a fait l’objet de nombreux débats depuis le rapport Rueff-Armand de 1959, des mesures ont été instaurées afin de favoriser les commerçants. Le pas-de-porte entraîne en effet une réduction de la valeur locative, soit le règlement d’un loyer moindre. Autre avantage, la revente d’un droit au bail avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur est plus facile que pour un local commercial sans acquittement d’un pas-de-porte au départ. Notons que ce dernier est toutefois intégré dans les loyers, puisqu’ils sont dans ce cas plus élevés. Dans quels cas le droit d’entrée peut-il être exigé ?

Droit d’entrée : est-il obligatoire ?

Le droit d’entrée n’est pas forcément imposé, lors de la location d’un bail commercial. Le bailleur peut réclamer son versement seulement lorsque le bail commercial le prévoit.

Droit d’entrée : ce que le bail doit expressément mentionner

Pour que locataire verse un pas-de-porte, le bail commercial doit explicitement indiquer :
  • Son montant
  • Sa nature (forme juridique) : supplément de loyer, indemnité ou nature mixte
  • Ses modalités de versement

Droit d’entrée : les différentes formes juridiques

Le droit d’entrée d’un bail commercial peut être de plusieurs formes juridiques citées ci-dessus (supplément de loyer, indemnité ou nature mixte). Selon la nature choisie, l’impact diffère sur la fiscalité imposée au locataire et au bailleur.

Le droit d’entrée « supplément de loyer »

Ce statut est le plus fréquemment utilisé. Le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer lorsque son versement représente une condition de la location. Assujetti à la TVA, il est dans ce cas comptabilisé pour le calcul de l’assiette du revenu foncier du propriétaire. Cela permet au propriétaire-bailleur de se protéger des augmentations de loyer qui ne coïncideraient pas avec la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Concernant le locataire, le supplément de loyer est assimilé à des charges. Il pourra de ce fait les déduire fiscalement en les étalant sur la durée du bail. Si le droit d’entrée « supplément de loyer » peut influer sur la révision et l’indexation du loyer (déplafonnement de ce dernier par exemple), le solde des annuités postérieures à la résiliation ne pourra pas être réclamé par le bailleur.

Le droit d’entrée « indemnité »

Lorsque le droit d’entrée prend la forme d’une indemnité, il est alors considéré comme une compensation financière pour le bailleur. En contrepartie, des droits (renouvellement du bail commercial, indemnité d’éviction) sont octroyés au locataire. L’indemnité peut aussi permettre de combler la dépréciation de la valeur du local ou correspondre à divers bénéfices commerciaux accordés au locataire comme :
  • La renonciation du bailleur à résilier le bail durant un délai déterminé (hormis pour le loyer impayé)
  • La sous-location des locaux autorisée sans accord préalable du propriétaire
  • Une clause de libre cession de droit au bail
Enfin, lorsque le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le locataire n’a pas la possibilité de le déduire ou de l’amortir fiscalement. Quant au bailleur, la somme ne sera dans ce cas pas imposée, mais soumise à la TVA, à l’instar du loyer.

Le droit d’entrée de nature mixte

Dans ce troisième cas de figure, le pas-de-porte est aussi bien un supplément de loyer qu’une indemnité. Objectif de la manœuvre pour les deux parties (bailleur et locataire), optimiser le régime fiscal et juridique. Que se passe-t-il par ailleurs en cas de résiliation du bail commercial ?

Droit d’entrée : doit-il être reversé au locataire lors d’une résiliation ?

Pour rappel, le bail 3-6-9 peut être rompu à la fin d'une période de 3 ans ou à la fin du bail commercial. Six mois de préavis doivent être respectés et le bailleur doit en être informé par lettre RAR ou par acte extrajudiciaire. Le propriétaire peut, lui, mettre un terme au contrat de bail par anticipation pour motif grave ou légitime (incendie du local, départ à la retraite, invalidité…). Selon la qualification octroyée au pas-de-porte au sein du contrat de bail, le locataire peut récupérer ou non, la somme versée à la signature.

Résiliation et droit d’entrée comme supplément de loyer

Quand le droit d’entrée, intégralement payé par le locataire à la signature du bail, correspond à un supplément de loyer, il sera récupérable à sa résiliation, avant l’échéance du bail. Le temps passé par l’occupant au sein des locaux pour son usage commercial sera comptabilisé. Le bailleur ne pourra pas, en revanche, demander le versement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial.

Résiliation et droit d’entrée comme indemnité

Lorsque le pas-de-porte fait cas d’une indemnité, il n’est pas récupérable par le locataire. Le propriétaire-bailleur garde en effet la somme versée, sauf si une clause contraire existe dans le contrat de bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations ou souhaitez être accompagné dans votre recherche de local commercial ? Commerce Immo peut vous aider dans votre projet. Contactez-nous.


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