Vous envisagez de louer un local professionnel pour exercer votre activité ? Voici à quoi vous engage un bail professionnel et les droits qu’il vous ouvre. La signature d’un bail, quel qu’il soit, engage le propriétaire, mais aussi le locataire. Des obligations doivent ainsi être respectées par les deux parties, qui bénéficient aussi de droits. Après avoir détaillé dans un précédent article ceux afférents au bailleur, penchons-nous sur ceux du preneur.  

Bail professionnel : à quels locataires s’adresse-t-il ?

  Ne signe pas un bail professionnel qui veut. Ce contrat est en effet principalement destiné les professions libérales réglementées (médecins, avocats, vétérinaires…) ou non réglementées (consultants, conseils en gestion…). Il ne peut ainsi pas être utilisé pour un local destiné à une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel comporte toutefois des droits et obligations pour le locataire.  

Bail professionnel : locataire, quels sont vos droits ?

  Si vous vous apprêtez à signer un bail professionnel, sachez que des droits s’ouvrent à nous. En voici une liste non exhaustive.  

Délivrance du local en bonne et due forme et dans son intégralité

  En tant que locataire, vous avez droit à la délivrance en bonne et due forme du local professionnel, dans son intégralité. Et ce, que ce soit matériellement ou juridiquement parlant. Local, parking, cave, espace de stockage… Tout doit être entretenu conformément à la loi et dans le respect des normes en vigueur. En cas de délivrance incomplète ou du non-respect de la législation, vous pouvez résilier le contrat ou demandez l’exécution forcée à un juge. Exemple : demande de mise aux normes.  

Le locataire dispose de diverses garanties

  Plusieurs droits de garantie vous protègent dans l’exercice de votre activité et contre des possibles troubles de jouissance du local professionnel.  

La garantie de l’exercice de l’activité

Cette garantie vous permet, en tant que preneur, de jouir pleinement du local professionnel loué. Le bailleur a en effet l’interdiction de troubler votre activité. Il ne peut donc pas exercer lui-même une   activité concurrentielle à la vôtre dans le local, ni y placer un colocataire concurrent.  

La garantie d’éviction

Vous ne pouvez être privé de tout ou partie du local durant toute la durée du bail. La garantie d’éviction interdit de ce fait au propriétaire bailleur de réaliser des travaux ou actes qui vous en dessaisiraient.  

La garantie des vices cachés

Vous avez remarqué un vice caché dans le local ? Vous pouvez alors vous retourner contre le propriétaire, en demandant une indemnisation, si la connaissance de ce vice vous aurait dissuadé de louer le local.  

Le locataire a le droit de résilier son bail professionnel à tout moment

  Contrairement au propriétaire, qui ne peut mettre un terme au bail professionnel qu’au bout de 6 ans (durée minimale), le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Il doit notifier son départ :

• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

 

Le locataire a le droit de profiter d’un local entretenu

  Le bailleur doit vous délivrer un local entretenu ou remis à neuf, afin que vous puissiez exercer votre activité en toute sécurité et sérénité. Si des gros travaux doivent être effectués sur la structure du local (murs porteurs, toit…) ou qu’un sinistre a lieu, les frais de réparations doivent être pris en charge par le propriétaire. Vous n’êtes garant que des petits travaux d’entretien.  

Le locataire est en droit de sous-louer ou de céder son local professionnel

  Vous avez le droit de sous-louer le local, mais vous devez au préalable en informer votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit d’ailleurs venir signer le bail de sous-location. Attention, vous demeurez responsable envers le propriétaire et devez vous assurer que le contrat de bail est bien respecté par le sous-locataire. Vous pouvez aussi céder librement votre bail, sauf si le contrat de bail l'interdit. En contrepartie de l’ensemble de ces droits, le locataire d’un bail professionnel doit également respecter diverses obligations que voici.  

Bail professionnel : locataire, quels sont vos devoirs ?

  Récapitulatif des principales obligations du locataire.  

Le paiement du loyer

  En tant que locataire, vous devez vous acquitter du paiement du loyer. Et ce, sans retard, au montant fixé préalablement avec le bailleur et selon les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme). Ces dernières sont notifiées dans le contrat de bail professionnel.  

Utilisation du local conformément à sa destination

  Vous avez le devoir d’utiliser le local conformément à sa destination : vous n’avez par exemple pas la possibilité de transformer le local professionnel en local commercial, au risque de voir votre contrat de bail résilié.  

Maintien de l’activité pendant toute la durée du bail

  En signant un bail professionnel, vous vous engagez à ne pas cesser votre activité (hors maladie ou vacances), pendant toute la durée du bail. Il vous faudra résilier le contrat pour cela.  

Respect de la tranquillité des voisins

  Vous devez respecter la tranquillité des voisins. Cela implique par exemple de ne pas produire de tapage diurne ou nocturne ou d’encombrer les parties communes. Dans le cas contraire, votre bailleur pourra résilier le bail professionnel qui vous lie.  

Entretien des lieux obligatoire

  Vous devez entretenir le local professionnel, sans toutefois en modifier sa structure. Les lieux doivent être maintenus en bon état. Vous devrez ainsi entreprendre des petits travaux en cas d’usure ou de casse découlant de l’usage quotidien du local : peintures, revêtements de sol, tapisseries, petite électricité...  

Obligation de restituer les lieux en bon état

  Vous devez rendre les lieux loués en bon état, mais aussi en temps et en heure. Vous souhaitez en savoir plus sur les droits et devoirs d’un locataire ou êtes à la recherche d’un local ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous éclairer et vous accompagner dans votre projet de location professionnelle ou commerciale. Contactez-nous dès à présent pour faire le point sur vos désirs et besoins.Identité, domiciliation, solvabilité… Pour louer un local commercial, un certain nombre de pièces justificatives doivent être fournies en vue de protéger les intérêts du bailleur ainsi que du locataire. Tour d’horizon.    Après plusieurs semaines ou mois de recherches, ça y est, vous avez enfin trouvé le local dont vous rêviez pour votre activité professionnelle ! Avant de signer un quelconque bail, assurez-vous de pouvoir fournir différentes pièces justificatives. En effet, pour éviter les dérives et protéger les intérêts des deux parties – bailleur et preneur – divers documents sont demandés en vue de la rédaction d’un contrat de bail définissant les conditions exactes de location et les obligations des parties engagées. Pour rappel, le propriétaire bailleur peut être un particulier, un commerçant, un artisan, une société ou bien une association. De son côté, le preneur, soit le futur locataire, est une personne légalement reconnue envisageant d’exploiter l’espace à louer à des fins commerciales. Il peut ainsi s’agir d’un industriel, d’un commerçant ou encore d’un artisan chef d’entreprise.

Bail commercial : les informations obligatoires

Définis par la Loi Pinel, les statuts des baux commerciaux doivent inclure obligatoirement un certain nombre d’informations que voici :

• L’identité des signataires du contrat
• L’objet du bail commercial
• Le montant du loyer (pouvant être réévalué tous les 3 ans)
• Les conditions de résiliation du contrat de location
• Les garanties supplémentaires

Bail commercial : gare à ces subtilités

Il existe différents types de documents légaux à signer. Veillez ainsi à ne pas confondre les baux commerciaux et les baux professionnels.

Les baux commerciaux

Les baux commerciaux concernent presque chaque personne exerçant une activité commerciale. Ils ont une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9). Ils peuvent être rompus à chaque période triennale.

Les baux professionnels

Les baux professionnels s’adressent uniquement aux professions libérales réglementées ou non et durent au moins 6 ans. Contrairement aux baux commerciaux, les vaux professionnels peuvent être résiliés à tout moment par le locataire, à condition que les justificatifs de la rupture du contrat soient bien fournis avant la fin du bail. Un préavis de 6 mois doit être respecté.  

Bail de location : quels documents fournir ?

  En règle générale, le locataire et la personne caution, doivent présenter les preuves de leur identité, de leur domiciliation ainsi que de leur solvabilité. Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.  

Bail de location : les justificatifs d’identité possibles

Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.

• Carte d’identité
• Passeport
• Permis de conduire
• Carte de séjour ou carte de ressortissant d’un pays membre de l’UE

 

Bail de location : les justificatifs de domicile possibles

Ici aussi, le bailleur ne peut demander qu’une seule pièce en cours de validité.

• Pour les personnes propriétaires : un avis de taxe foncière ou un titre de propriété
• Pour les locataires : les 3 dernières quittances de loyer, l'attestation du précédent propriétaire précisant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ou bien une attestation sur l’honneur d’hébergement

 

Bail de location : les justificatifs d’activité professionnelle à fournir

• Contrat de travail
• Attestation de l’employeur précisant la rémunération du futur locataire
• Carte d’étudiant
• Copie de sa carte professionnelle
• Copie du certificat d’identification de l’INSEE (travailleur indépendant)
• Extrait K ou Kbis

 

Bail de location : les justificatifs de ressources à fournir selon votre situation

 

• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 derniers bilans comptables
• Justificatif de versement d’indemnités de stage
• Justificatif de versement de bourse d’étudiant
• Justificatif de versement de pension de retraite et/ou d’allocations sociales et familiales, de revenus fonciers et/ou de rentes viagères
• Dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

Attention, si les copies de ces documents suffisent à la constitution du dossier de location, le bailleur peut vous soumettre à la présentation des documents originaux, rédigés ou traduits en français. En fonction du type de bail, revenons en détails sur les éléments qui peuvent être requis.  

Location local commercial : les justificatifs nécessaires

  Afin de louer un local commercial, il faudra fournir, en tant que gérant :

• Une pièce d’identité en cours de validité.

En cas de caution, sera demandé :

• Un RIB
• Un justificatif de revenus

Le bailleur peut aussi réclamer :

• Les statuts de l’entreprise
• Le capital social
• Les derniers bilans si l’entreprise est déjà créée
• Une évidence de fonds de la banque ou un bilan prévisionnel

 

Location local professionnel : les justificatifs nécessaires

  Le bail professionnel est utilisé pour la location de bureaux. Pour signer un tel contrat, le locataire doit présenter au propriétaire :

• Une pièce d’identité
• Les statuts de la société
• Un compte d’exploitation prévisionnel ou bien les trois derniers bilans lorsque la société est déjà en activité
• Un RIB
• Un extrait Kbis

Une fois l’ensemble de ces documents transmis au bailleur, en tant que futur locataire, vous êtes également en droit de lui demander divers éléments.

Location local commercial ou professionnel : les éléments à demander au propriétaire

  Pour vous protéger contre d’éventuels faussaires ou éviter les conflits d’intérêt, vous pouvez exiger de consulter certaines pièces justificatives au bailleur.  

La preuve d’identité

  Le propriétaire doit fournir au locataire :

• Une copie de sa carte d’identité ou de son passeport
• Son livret de famille ou son contrat de mariage
• Une copie des statuts enregistrés ou des Kbis de moins de trois mois de l’entreprise, s’il s’agit d’une personne morale

 

La vérification d’authenticité

  Avant toute signature du contrat de bail, en tant que futur preneur, vous pouvez demander :

• Un titre de propriété du local à louer
• Un extrait du règlement de copropriété : il vous permettra de vérifier que votre activité est compatible au type de local en cours de location.

Autres documents

  Vous pouvez aussi demander :

• Le montant du loyer (qui doit être mentionné dans le bail commercial)
• La charge de la taxe foncière
• L’inventaire des impôts et charges
• Les taxes redevances liées au bail
• Un budget prévisionnel des travaux devant être réalisés à la suite d’un état des lieux et quelques diagnostics techniques (performance énergétique, état parasitaire…)

Que ce soit dans votre recherche de location ou pour l’optimisation de vos locaux, Commerce Immo peut vous accompagner dans tous vos projets. N’hésitez pas à nous contacter.