Si, lors de la conclusion du bail commercial, le loyer est fixé librement entre les parties, en cours de bail, il peut être révisé à différents moments. Voici lesquels.
« Quand vais-je pouvoir réviser le loyer de mon local commercial ? » Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous vous êtes fort probablement déjà posé cette question. Fixé librement entre les parties (bailleur et preneur) lors de la signature du bail commercial, le prix du loyer n’est soumis à aucun plafond ni règle de calcul. En revanche, en cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes et occasions.
Bail commercial : quand augmenter le loyer ?
La révision du loyer peut être d’origine légale (soit prévue par la loi) ou d’origine conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties).
Bail commercial : les révisions légales
Il existe deux types de révision légale :
La révision triennale
La révision triennale peut intervenir tous les 3 ans – à chaque fin de période triennale - à la demande du propriétaire ou du locataire.
Attention,
cette révision n'est pas automatique, mais il est possible d’exercer ce droit, même si le bail commercial ne le prévoit pas. La demande peut être effectuée que lorsque la
période de 3 ans est expirée (soit dès le lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est néanmoins notifié.
Elle peut donc être établie après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
Pour être valable, la demande de révision doit être envoyée par :
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Ou lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
Le montant du loyer demandé doit être explicitement notifié.
En cas d’acceptation, le locataire peut écrire au propriétaire pour lui donner son accord ou simplement payer le nouveau loyer à échéance.
La révision lors du renouvellement du bail
Lorsque le contrat de bail parvient à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire profite du droit au renouvellement du bail commercial, dès lors qu’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le loyer du bail renouvelé est déterminé de façon libre par les parties. La demande doit être faite six mois avant la date d’échéance du bail, au plus tard. En cas de désaccord, le loyer est alors fixé par le tribunal judiciaire, qui applique la règle du plafonnement du loyer.
Bail commercial : la révision conventionnelle
De son côté, la révision conventionnelle peut être appliquée via :
- Une clause d’échelle mobile
- Une clause-recette
La clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile, aussi nommée clause d’indexation, se définit par
une révision automatique aux périodes et selon l’indice de référence prévu par les parties et mentionné dans le contrat de bail. Ici, la modification du loyer a lieu au rythme prévu (souvent à l’échéance annuelle) et pas forcément tous les trois ans.
L'indice diffère en fonction du type d’activité exercée :
- L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est usité pour les activités commerciales ou artisanales.
- L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour les autres activités
- L'indice du coût de la construction (ICC) peut aussi être adopté pour l'indexation du loyer
La clause recette
La
révision par l’effet d’une clause-recette signifie que
le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur. Les variations interviennent ici aux dates convenues entre les parties.
En sus d'une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires exécuté par le locataire, le loyer se compose également souvent d’une partie fixe (qui est le loyer minimum garanti).
La clause recette est fréquemment pratiquée pour les locaux se situant dans les centres commerciaux.
Bail commercial : comment augmenter le loyer lors de la révision triennale ?
La révision triennale s’exécute en prenant en compte l'un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités
À noter qu’elle est en principe plafonnée. Elle ne peut donc pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT.
Concernant les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer
ne peut être supérieure à 10 % du loyer, payé au cours de l'année précédente.
Quant aux PME, la variation annuelle de l’ILC ne peut dépasser 3,5 %, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?
Comme le précise le
Service public, le propriétaire peut demander une élévation du loyer déplafonné dans les 2 cas suivants :
- Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) : dès lors qu’elle induit une variation de plus de 10 % de la valeur locative et qu’elle influe favorablement sur l'activité commerciale du locataire (hausse significative du chiffre d'affaires notamment)
- Changement d'activité (déspécialisation) dans le bail, demandé par le locataire
Le loyer pourra alors coïncider avec la valeur locative des locaux, qui tient compte des :
- Caractéristiques du local : emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.
- Destination des lieux : nature et nombre des commerces autorisés par le bail
- Obligations des parties : répartition des taxes et charges de la copropriété par exemple
- Facteurs locaux de commercialité : enseignes de notoriété, transports…
- Prix pratiqués dans le voisinage
Bail commercial : comment augmenter le loyer lors du renouvellement ?
S’il est fixé librement par les parties,
le loyer du bail renouvelé est néanmoins plafonné. La variation du loyer ne peut ainsi pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dans les 2 cas suivants :
- Au moment du renouvellement du bail, 6 mois avant l'expiration du bail: congé donné par le bailleur ou demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
- Quand le bail se poursuit au-delà de neuf ans tacitement, sans réaction des deux parties et sans dépasser 12 ans.
Quand la variation annuelle dépasse 3,5 %, la formule de calcul suivante doit être appliquée :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la dernière révision) x (1+3,5 %)
Il est important de préciser également que le loyer du bail renouvelé peut être établi sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Il est alors fixé à la valeur locative, tout comme lors d’un déplafonnement lié à la durée du bail (plus de 9 ans) ou à des modifications notables (améliorations importantes apportées aux lieux loués par exemple).
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Vous louez un local commercial à un entrepreneur et voulez réviser le montant du loyer ? Si, au moment de la conclusion du contrat de bail commercial, son prix est fixé librement par les parties, en s’appuyant sur base de la valeur locative des locaux, en cours de bail, les règles diffèrent. Le point.
Montant initial du loyer, révision… Comment fixer le prix juste lors de la conclusion d’un bail commercial ? Pour vous aider dans vos démarches, Commerce Immo revient sur les règles à appliquer.
Lors de la signature du contrat, le prix du loyer n’est pas soumis à une règlementation particulière. Il
peut être fixé librement par les parties. Cela vaut aussi pour les modalités de paiement : le règlement peut s’effectuer en début ou en fin de mois, être mensuel ou trimestriel. Le bailleur n’est pas forcé d’appliquer le loyer du locataire précédent ou des loyers de référence.
Bail commercial : comment est fixé le prix du loyer en début de bail ?
Le prix du loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. À titre d’exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² dont le prix par m² est de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de :
(120 x 500) / 12 = 5 000 € HT.
Le bail est conçu pour tous types de commerces ?
Le loyer peut alors être plus haut que celui d’un bail prévu que pour une activité définie.
En sus du loyer, le contrat de bail peut prévoir, sans obligation légale, le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Il assure au propriétaire la bonne exécution du bail ainsi que le paiement de sommes dues au bailleur, en particulier lors de la restitution des locaux. Ici aussi, le montant peut être établi librement fixé par les parties.
Toutefois, fixer le prix d’un loyer lors de la
conclusion d’un bail commercial ne signifie pas qu’il ne sera pas augmenté. En effet, comme pour les loyers d’habitation,
les loyers commerciaux peuvent être révisés, en fonction d’un indice de référence. Il diffère selon la nature du bien.
Bail commercial : quel indice de référence ?
Il existe 3 indices de référence des loyers. Ils sont évalués et diffusés par l'Insee chaque trimestre.
Révision des loyers : les différents indices de références
- La révision des loyers d’habitation repose sur : l’indice de référence des loyers (IRL)
- La révision des loyers commerciaux se base sur : l'indice des loyers commerciaux (ILC)
- La révision des loyers professionnels s’établit sur : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est régi par
l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME). Ses modalités d’application sont, quant à elles, précisées par le
décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. Pour connaître les
valeurs de l'indice des loyers commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Insee.
Notons que l'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ces derniers doivent être immatriculés au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les commerçants, et au registre des métiers pour les artisans (RM).
ILC : quelle règle de calcul ?
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est composé de plusieurs éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
- Indice du coût de la construction, à 25 %
La règle de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)
Pour la révision du loyer des baux commerciaux, selon l’activité de l’entrepreneur, il est aussi possible de se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales (ILAT). Quelles sont les activités concernées ?
ILAT : quelle règle de calcul ?
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAC) concerne les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
L’ILAT se définit en fonction de :
- L'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50%
- Le prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25%
- Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25%
Sa règle de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)
Bail commercial : quand le loyer peut-il être révisé ?
Durant la validité du bail, le loyer peut être révisé à plusieurs moments. Et ce, que ce soit d’origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties).
Les révisions légales peuvent intervenir de façon triennale, soit à l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien
au moment du renouvellement du bail. Il est important de préciser que
la demande de révision triennale peut avoir lieu seulement après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :
- De l’entrée du locataire dans les locaux
- Du point de départ du renouvellement du bail commercial
- Ou de la précédente révision
Il n’y a par ailleurs pas de délai maximum pour la solliciter. Elle peut, de fait, intercéder après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus.
Quant à la révision conventionnelle, elle peut intervenir :
- Par l’effet d’une clause d’échelle mobile : la révision est automatique aux périodes et selon l’indice prévue par les parties
- Par l’effet d’une clause-recette : le loyer est ici indexé sur le chiffre d’affaires du preneur et les variations interviennent aux dates convenues entre les parties
Ainsi, le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, lors de chaque période annuelle ou triennale. Son ajustement se fait en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cependant, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) doit être prévue dans le bail.
Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la conclusion d’un
bail commercial ou la révision du loyer ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller dans vos démarches.
