Afin de sécuriser l’acquéreur contre d’éventuelles déconvenues, lors de la cession d’un fonds de commerce, le vendeur se doit de lui offrir différentes garanties. Commerce Immo fait le point. Vous vendez votre fonds de commerce ? Comme dans toute transaction, les deux parties doivent s’engager à respecter leurs obligations. Si l’acheteur doit impérieusement payer le bien- ainsi que des droits d’enregistrement pour une valeur supérieure à 23 000 euros - avant que celui ne lui soit délivré, le vendeur doit lui offrir différentes garanties. Clientèle, droit au bail, matériel, nom commercial… Étant donné que la valeur financière des éléments qui le compose peut difficilement être évaluée avec certitude ou précision, le propriétaire doit sécuriser l’acte de cession en mettant à la disposition de l’acquéreur 4 éléments que voici.

1. Cession de fonds de commerce : l’obligation de délivrance

Lors de la cession d’un fonds de commerce, qui doit être conforme au bien décrit dans l’acte de vente, le vendeur doit impérativement fournir à l'acheteur, à la date convenue entre les parties, l’ensemble des éléments corporels et incorporels du bien, comprenant le titre de propriété, les clés, l’enseigne, le nom commercial, le mobilier, etc. Cette obligation de délivrance du vendeur est régie par les articles 1606 et 1607 du Code civil. Selon l’article 1606, les éléments corporels peuvent être octroyés de diverses manières : « La délivrance des effets mobiliers s’opère : ou par la remise de la chose, ou par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent, ou même par leur seul consentement des parties, si le transport ne peut pas s’en faire au moment de la vente, ou si l’acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre. » D’après l’article 1607, « la tradition des droits incorporels se fait, ou par la remise des titres, ou par l’usage que l’acquéreur en faut du consentement du vendeur ». Le vendeur devra exécuter correctement cet engagement. L’acheteur ne doit par exemple pas récupérer les éléments matériels du fonds de commerce seul. Les clés doivent lui être remises. En cas de défaut ou de retard dans la délivrance du fonds, l’article 1611 du Code Civil prévoit de condamner le propriétaire cédant le bien à verser des dommages et intérêts. L’acheteur doit cependant prouver l’existence d’un préjudice financier ou moral ainsi que des intérêts de retard, si une clause pénale est introduite dans l’acte de cession.

2. Vente d’un fonds de commerce : l’obligation de garantie

Le vendeur à l’obligation de respecter deux types de garantie :

• la garantie des vices cachés
• la garantie d’éviction

Que comprennent-elles ?

En quoi consiste la garantie des vices cachés ?

L’acquéreur d’un fonds de commerce est protégé contre d’hypothétiques défauts présents sur les biens matériels ou immatériels tels, qu’entre autres, une usure, une panne d’équipement ou un défaut de clientèle. Ainsi, selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Afin d’éviter cette garantie, le vendeur doit informer précisément l’acquéreur. Lorsqu'il lui divulgue les éventuels défauts, l’acheteur ne peut plus mener d’action en justice, puisque le vice n’est plus caché. Dans le cas contraire, le vendeur peut être condamné à rembourser une partie de la vente. Dans certains cas rendant inexploitable ou difficilement exploitable le fonds de commerce, la transaction peut même être annulée. Cependant, comme le détaille l’article 1642 du code civil, « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Pour se prévaloir de la garantie des vices cachés, l’acquéreur peut choisir entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire. L’article 1644 du code civil indique d’ailleurs que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire, NDLR), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts (action estimatoire, NDLR) ».

En quoi consiste la garantie d’éviction ?

Comme le détaille l’article 1626 du Code Civil, « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». La garantie d’éviction oblige le vendeur à couvrir deux aspects :

• garantie du fait personnel
• garantie du fait du tiers

Concernant la garantie du fait personnel, le vendeur ne peut alléguer un droit sur le fonds de commerce qu’il a cédé. Il ne peut d’ailleurs pas interdire l’acquéreur d’utiliser le bien. Dans un arrêt du 29 juillet 1908, la chambre des requêtes a jugé que le vendeur du fonds de commerce est prohibé de tout acte pouvant détourner la clientèle du fonds cédé. À propos de la garantie du fait du tiers, l’éviction peut être totale ou partielle. Un tiers peut ainsi revendiquer la propriété du fonds de commerce ou une partie des droits si :

• le droit du tiers est antérieur à la vente
• le trouble n’est pas attribué à l’acheteur
• le tiers (ou l’acheteur) a engagé une action en justice
• l’acquéreur est de bonne foi

En revanche, le vendeur n’est pas forcé de restituer le prix dans le cas où l’acquéreur a eu connaissance au moment de la vente du danger de l’éviction, ou lorsqu’il a acquis le fonds à ses risques et périls. Selon l’article 1630 du Code civil, lors d’une éviction totale, l’acquéreur peut réclamer au vendeur la restitution du prix : « Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1. La restitution du prix ;
2. Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;
3. Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
4. Enfin, les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat »

Enfin, lors d’une éviction partielle, l’acheteur peut solliciter la résolution de la vente ou bien la valeur de la partie dont il a été évincé.

3. Vente d’un fonds de commerce : l’obligation de l’exactitude des mentions notées dans l’acte de cession

Comme l’énumère l’article L. 141-1 du Code de commerce, l’acte de cession du fonds de commerce inclut différentes mentions obligatoires que voici :

• l’indication de l’origine et de la propriété du fonds
• l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds
• l’énonciation du chiffre d’affaires et des bénéfices réalisés durant les trois dernières années
• l’énonciation du contrat de bail

Ces éléments ne sont pas mentionnés ? L’acheteur peut alors, durant un an à compter de la date de signature de l’acte de vente, engager une action en nullité de la transaction à l’encontre du propriétaire. Les mentions sont inexactes ? L’acquéreur peut aussi (durant un an) engager une action en garantie à l’encontre du vendeur. Celle-ci s’exerce comme celle de la garantie des vices cachés. Bien que depuis la loi du 19 juillet 2019, ces observations ne sont plus obligatoires, si elles ont été mentionnées dans l’acte et qu’elles ont pu induire en erreur l’acquéreur, des sanctions sont susceptibles de s’appliquer, en cas de gravité élevé.

4. Vente d’un fonds de commerce : l’obligation de mise à disposition des livres comptables

La garantie de mise à disposition des livres comptables incombe aussi au vendeur. Toutefois, d’après la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique du 9 décembre 2016, soit la « loi Sapin 2 », entrée en vigueur le 1^er juin 2017, les obligations d’informations comptables à la charge du vendeur ont été allégées, grâce à la modification de l’article L. 141-2 du Code de commerce. De fait, vendeur et acquéreur ne sont plus tenus de se baser sur les livres de comptabilité des trois exercices comptables précédant celui de la vente. Le vendeur est néanmoins forcé de préciser le chiffre d’affaires ainsi que le résultat d’exploitation des 3 derniers exercices clos. Il doit aussi donner à l’acheteur un document notifiant les chiffres d’affaires mensuels effectués entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la transaction. Durant trois ans, à compter de l’entrée de l’acquéreur dans le bien, si demande il y a, l’ancien propriétaire doit mettre à sa disposition, l’ensemble des livres de comptabilité qu’il a tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente. Vous souhaitez être accompagné dans votre projet de vente ? Les experts de Commerce Immo peuvent vous aider à mener à bien votre transaction. N’hésitez pas à nous contacter.