Lorsqu’un local commercial occupé est mis en vente, le locataire est prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du bien. Toutefois, dans certains cas, ce droit dit de préemption n’est pas applicable. Détails.   Vous souhaitez mettre en vente votre local commercial occupé ou êtes locataire d’un bien à usage commercial en instance de vente ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre des murs de boutique occupés, il se doit d’en informer le locataire. L’occupant jouit en effet d’un droit de préférence (ou de préemption), lui permettant d'être prioritaire, par rapport aux autres acheteurs potentiels du local, rappelle le Service public.  

Vente local commercial occupé : obligation d’information du locataire

Le projet de vente du bailleur doit être soumis au locataire par :

• Lettre recommandée avec avis de réception
• Ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature

Ce courrier vaut comme offre de vente soumise au locataire.  

Obligation d’information du locataire : ce que doit contenir le courrier envoyé au locataire

Les conditions de la vente du local doivent obligatoirement être notifiées dans cette lettre. Soit :

• Le prix (ou bien les modalités de règlement)
• Les éventuelles charges

Attention cependant, si ces éléments ne sont pas mentionnés dans la lettre envoyée par le propriétaire à son locataire, l’offre de vente peut être considérée comme caduque. De plus, si le propriétaire bailleur décide de vendre son bien commercial à des conditions ou à un prix plus avantageux, il est forcé de l’indiquer à nouveau au locataire, en notifiant ces nouvelles attentes.  

Droit de préemption : quel délai ?

Une fois le locataire informé, il peut cependant exercer son droit de préemption, lorsqu’il est intéressé par le rachat du local à usage commercial qu’il occupe. Le locataire dispose d’un mois pour accepter l’offre, à compter de la réception de la lettre du propriétaire. Il a ensuite un délai de deux mois dès l'envoi de sa réponse au propriétaire pour conclure la vente, mais n’a toutefois pas la possibilité de discuter des conditions de vente émises par le propriétaire. Il peut uniquement préciser qu’il ambitionne de recourir à un prêt immobilier pour acquérir le bien commercial, qui lui permet d’obtenir un délai de quatre mois, pour conclure la transaction. Si la loi ne prévoit pas de forme particulière pour que le locataire soumette sa réponse, il est préconisé d’envoyer au bailleur une lettre recommandée avec AR ou de lui remettre en main propre. Dans le cas où la vente n'est pas conclue dans les différents délais impartis en fonction de ces situations, le propriétaire est alors libéré vis-à-vis du locataire. Il peut dès lors accepter d'autres offres de potentiels acquéreurs.

Vente local commercial : les locaux soumis au droit de préemption

Seuls certains locaux sont soumis au droit de préférence, depuis le 18 décembre 2014, et aux termes de l’article L-145-46-1 du Code de commerce, il s’agit :

• Des locaux à usage de bureaux : ils permettent l'exercice d'une activité commerciale
• Des locaux à usage artisanal

Cette disposition est applicable à l’ensemble des baux, y compris ceux signés ou renouvelés avant cette date. Le bailleur ne peut écarter contractuellement cette règle, puisque le droit de préemption du locataire est d’ordre public. Néanmoins, toutes les ventes et tous les biens n’y sont pas soumis. D’ailleurs, seule la vente amiable du local commercial est concernée par ce droit de préemption.

Vente local commercial : les exceptions au droit de préemption du locataire

Il existe plusieurs exceptions au droit de préférence du locataire. Le propriétaire n'est en effet pas forcé d'informer le locataire de son projet de vente, dans les situations suivantes :

• Vente unique qui concerne plusieurs locaux d'un ensemble commercial : le texte de loi renvoie dans cette situation à la vente par un copropriétaire d'un local situé dans un ensemble commercial, à un autre copropriétaire de locaux, dans le même ensemble. But de la manœuvre, faciliter le regroupement en une seule main des ensembles commerciaux en copropriété.
• Vente unique relative à plusieurs locaux commerciaux, loués à différents locataires : il s’agit ici de locaux commerciaux distincts). Cela concerne les locaux commerciaux distincts loués par un bail unique ou à plusieurs locataires. L’objectif est ici d'éviter au bailleur de ventiler le prix et de diviser son bien.
• Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial : cela vise les centres commerciaux ou les galeries commerciales.
• Vente globale d'un immeuble doté des locaux commerciaux
• Vente d'un local à son conjoint, ou à son ascendant, soit une personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent, etc., ou bien à son descendant, soit : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou à ceux de son conjoint. Le partenaire pacsé, ascendant ou descendant du conjoint du bailleur ne pourra pas, en revanche, profiter de cette exception.
• Aliénations autres qu’une vente : apport en société, échange, dation en paiement, etc.
• Vente d’un local sur adjudication à la suite d’une saisie immobilière
• Vente des parts du bailleur lorsqu’il est une société
• Les baux dérogatoires ou autres conventions d'occupation précaire ne sont pas assujettis au droit de préemption du locataire commercial.

Il semble aussi important de préciser que la notion de local commercial s’apprécie strictement. Les bureaux, entrepôts ou parkings ne sont pas concernés par le droit de préemption. Par ailleurs, ce droit de préférence du locataire peut être contrarié par la mairie. Car, cette dernière peut se substituer à tout acquéreur d’un bien immobilier dans le cas où elle envisage, dans l’intérêt de la commune, de procéder à une opération de transformation, construction, ou autre projet. Vous souhaitez vendre votre local commercial occupé ou avez reçu une proposition de vente et envisagez d’acheter les murs de boutique que vous occupez ? Nous pouvons vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre projet. Estimation du bien, rédaction de l’offre… Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter. Contactez-nous. Nous mettons à votre disposition notre expérience et savoir-faire.Avant la mise en vente de votre local commercial, il est indispensable de le faire estimer afin d’évaluer tout son potentiel. Objectif, en tirer le meilleur prix et trouver le meilleur acheteur. Suivez nos conseils. La raison vous appartient et votre décision est prise, vous voulez vendre votre local commercial. Avez-vous étudié les différentes options qui s’offraient à vous pour mener ce projet à bien ? Le prix de vente que vous avez en tête est-il juste ? Évaluation du marché, type d’investisseur visé, estimation du prix de vente… Avant de vous lancer, ces éléments doivent être déterminés avec minutie afin de réaliser une transaction répondant aux intérêts des deux parties.

Vente local commercial : tout ce à quoi sert l’estimation

Fixer un prix de vente sans estimation préalable peut grandement vous pénaliser. En plus de sous-évaluer ou surévaluer votre bien commercial, vous risquez de rallonger le délai de vente. Faire appel à un professionnel du secteur peut en effet vous permettre de :

Ne pas brader le prix de votre local

Vendre dans l’urgence ne doit pas signifier pour autant devoir brader le prix de vos murs de boutique. Cela pourrait d’ailleurs faire fuir les potentiels acheteurs, qui soupçonneraient une éventuelle arnaque. C’est pourquoi le prix doit être adapté au marché et aux prestations de votre bien, afin de susciter de l’intérêt. De cette façon, vous pourrez obtenir une meilleure proposition d’achat.

Trouver rapidement un acheteur

En proposant votre local commercial au prix du marché, vous multipliez vos chances de trouver rapidement un acquéreur.

Fixer le meilleur prix d’accroche

Selon le délai de vente désiré, l’estimation de votre local commercial vous permet de fixer le meilleur prix d’accroche en vue de la publicité à effectuer. Une fourchette basse et hausse vous est soumise.

Estimation local commercial : les données à prendre en compte

Premièrement, le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Ainsi, les données à prendre en compte sont totalement différentes. L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres), la surface, les prestations, l’état général, l’offre et la demande, bien libre d’occupation ou occupé… Divers critères sont pris en compte pour trouver le juste prix. Le type d’acheteurs visé entre aussi en jeu.

Vente local commercial : deux catégories d’acheteurs

Les potentiels acheteurs d’un local commercial ou des murs d’une boutique entrent dans deux catégories :

Les investisseurs :

Les investisseurs achètent un local commercial dans le but de se créer un patrimoine immobilier et de réaliser un revenu locatif.

Les entrepreneurs :

Commerçants, artisans, entrepreneurs… Les utilisateurs qui souhaitent développer leur activité se tournent vers l’achat d’un local commercial au lieu de payer continuellement un loyer. Si vous souhaitez augmenter vos chances de vente, il est donc conseillé d’évaluer l’environnement commercial de votre local commercial ainsi que la destination de vos murs de boutique. Sont-ils voués à tous types de commerces ou les activités potentielles sont-elles restreintes ? Il vous faudra aussi vous renseigner sur les multiples attentes des futurs acquéreurs. Les investisseurs apprécieront par exemple que les murs soient déjà occupés (marque de sécurité et gain de temps) tandis que les commerçants regarderont si le local est divisible ou si son accès est facilité (présence d’un parking, rue commerçante, proximité des axes routiers, etc.). Une fois votre profil d’acheteurs déterminé, vous pourrez mieux cibler la publicité. La promotion n’est en effet pas la même selon l’utilisateur ciblé (automobile, profession libérale, grande distribution ou investisseur). Quelles sont par ailleurs les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un local commercial ?

Local commercial : les 3 procédés d’estimation

La valeur des murs de boutique peut s’évaluer de différentes façons que voici.

Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques

Cette première manière est probablement la plus fiable. Elle se fonde sur l'ensemble des éléments techniques (emplacement, surface, état général, aspect pratique et esthétique…) permettant de déterminer sa valeur.

Méthode n°2 : la comparaison

Un bien commercial peut aussi s’estimer par comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché. Ici, le prix du bien est fondé sur un local rassemblant des caractéristiques semblables aux vôtres. Plus rapide, ce procédé est toutefois peu précis, puisqu’il est rare que tous les locaux d’un même quartier ou ville soient identiques.

Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette

La rentabilité nette est une autre méthode de calcul usitée pour l’évaluation des locaux commerciaux occupés par des locataires. Pour cela, il convient de multiplier par 100 les revenus provenant du loyer annuel, puis de diviser le montant obtenu par la rentabilité locative brute attendue. De cette manière, on obtient un prix de vente estimé par capitalisation du revenu. Il inclut les frais de notaire et d'agence. Quid du potentiel non exploité de votre local commercial ?

Vente local commercial : évaluer le potentiel du bien

Faire évaluer vos murs de boutique en vue d’une vente permet également de connaître tout le potentiel inexploité de votre bien. Est-il divisible en plusieurs locaux ? Peut-il être agrandi ? L’affectation peut-elle être modifiée ? Ces critères de potentialité sont importants pour établir le prix de vente le plus pertinent possible. En faisant appel à un professionnel de l’immobilier commercial, vous pourrez obtenir de précieux conseils vous permettant de :

• Valoriser votre local commercial
• Booster votre prix de vente jusqu’à 10 %

En fonction de l’état de votre bien commercial, il peut être utile, toujours dans le but de vendre au meilleur prix, de réaliser des travaux de rénovation. Commerce Immo peut vous aider à étudier cette solution. Nous évaluerons ensemble, selon votre budget, si l’opération en vaut la peine. Des locaux neufs ou en parfait état sont 10 % à 30 % plus chers que les ceux à rénover. D’autre part, les banques octroyant de plus en plus difficilement un crédit aux potentiels acquéreurs, grâce à notre expertise et notre réseau, nous pouvons sélectionner pour vous les éventuels acheteurs les plus solvables. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous accompagner tout au long de votre projet de vente.Vous souhaitez vendre votre local commercial ? Pour éviter les faux pas, suivez ce guide pratique. Estimation du prix de vente, formalités à accomplir, modalités… La vente d’un local commercial ne doit pas réaliser dans la précipitation. Quelques étapes essentielles doivent en effet être respectées pour céder votre bien destiné à l'exercice d'une activité professionnelle dans les meilleures conditions possibles. H2 Vente local commercial : une alternative à la cession ou transmission d’entreprise À l’instar des autres biens immobiliers, la vente d’un local commercial, qu’il soit libre ou occupé, doit respecter certaines règles. Juridiquement, la vente est désignée sous le terme de cession du local commercial. Elle peut être une bonne alternative à la cession ou la transmission d’entreprise. Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du fonds de commerce et que vous envisagez aussi de le céder, il vous faudra procéder à deux ventes distinctes, puisque ces éléments sont dissociables. Notons que contrairement à un bien immobilier classique d’habitation, la valeur d’un local commercial ne se fonde pas sur sa surface habitable, mais sur divers critères optimisant l’exercice d’une activité commerciale. Voici les différents éléments pris en compte dans l’estimation du prix de vente.  

Vente local commercial : comment bien estimer le prix ?

Pour que l’estimation de votre local commercial soit la plus juste possible, il est préférable de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. Cette étape est en effet essentielle. En plus de vous éviter un déficit quant à la valeur de son bien immobilier en la sous-estimant, vous limitez aussi le risque de surestimer le prix et de décourager les potentiels acquéreurs. Commerce Immo peut vous accompagner dans cette phase cruciale. Voici les différents critères qui entrent en jeu.  

L'environnement du local

L’emplacement et l’environnement du local commercial font partie des principaux critères, pour ne pas dire le premier. La valeur de ce bien fluctue en effet selon :

• La présence ou non d'une rue passante
• La présence ou non en centre-ville
• La présence ou non d’un parking
• La présence ou non d’une artère commerciale
• La proximité avec les transports en commun et les axes routiers
• La concurrence voisine
• L’état général du quartier
• Etc.

 

Estimation local commercial : les détails techniques

Autres éléments influant sur le prix du local commercial, les détails techniques. Parmi eux :

• L’agencement des pièces
• La surface au sol
• La présence ou non d'une vitrine
• La présence d'une réserve ou d'une cave
• L’espace de stockage
• Etc.

Estimation local commercial : l'état

Le prix de votre local commercial dépend aussi de son état général et des variables annexes telles que :

• La date des dernières rénovations effectuées
• La qualité de l'installation électrique et téléphonique
• L’âge du local
• La conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
• Etc.

Estimation local commercial : la sécurité du local

La sécurité du local commercial est également un critère déterminant quant à son évaluation :

• Présence ou non d'une alarme
• Présence ou non d’extincteurs
• Présence ou non d'issues de secours
• Les sorties d'évacuation
• Etc.

Lorsque la valeur vénale est estimée, la mise en vente peut être lancée. Pour attirer les chalands et anticiper une éventuelle négociation, vous pouvez proposer votre local commercial légèrement au-dessus du prix fixé par les professionnels. Faut-il par ailleurs mieux vendre votre local libre ou occupé ?

Vente local commercial : multipliez vos chances en le cédant occupé

Votre local commercial peut se vendre libre ou occupé. Si vous souhaitez attirer davantage d’acquéreurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif, il est préférable de le vendre loué. Cela les rassurera. Vous éviterez par la même occasion une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition. Néanmoins, dans ce cadre, une procédure légale doit être respectée. Vous devez en effet informer impérativement le locataire du local de la décision de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre avec remise d'un récépissé. Vous devrez y noter :

• Le prix de vente souhaité
• Les conditions d'accès
• Le texte des 4 premiers paragraphes de l'article L.145-46-1 du Code de commerce

S’il est intéressé par votre offre, le locataire pourra alors faire valoir son droit de préemption. Il est en effet prioritaire pour vous soumettre une proposition d'achat, sauf dans le cas où vous envisagez de vendre à un descendant ou un ascendant. Ici, le droit de préemption devient caduc. Toute modification ultérieure sur le prix ou les conditions de vente une fois l'annonce effectuée auprès du locataire devra lui être communiquée, en respectant les mêmes étapes précitées.

Vente local commercial : comment la mettre en place ?

La mise en place de l'offre de vente se traduit par la publication de l’annonce. Elle peut se faire dans un journal spécialisé ou sur des sites destinés aux professionnels. Pensez aussi à vous rapprocher d’une agence immobilière spécialisée en immobilier commercial afin qu’elle puisse relayer votre annonce. Vous pourrez ainsi jouir de son réseau de professionnels et de ses précieux conseils. Également, il sera possible de communiquer l'annonce auprès d'une agence immobilière spécialisée pour les professionnels.

Vente local commercial : signez de préférence un compromis de vente

Bien que non obligatoire, la signature d’un compromis de vente est conseillée. Les conditions de vente convenues entre les deux parties (bailleur et futur acquéreur) seront ainsi bien définies, tout comme peuvent l’être les conditions préalables à la réalisation de la vente (accès à un prêt bancaire par exemple).

Vente local commercial : signez l'acte de cession

La signature de l'acte de cession du local est la dernière étape de la vente d'un local commercial. Ce document, qui permet d’officialiser la vente, doit être minutieusement rédigé. Le prix de vente et ses conditions devront impérieusement être notifiés. Vous souhaitez être accompagné dans la vente de votre local commercial ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter. Estimation, recherche d’un locataire en vue de la vente, publication de votre offre, confiez-nous votre projet.Pour attirer le maximum de potentiels investisseurs, une stratégie de vente de votre local commercial doit être mise en place. La présence d’un locataire joue-t-elle en votre faveur ? Faisons le point.   Propriétaire, vous souhaitez mettre en vente votre local commercial ? Avant de lancer le processus de vente, avez-vous pris le temps d’étudier les possibilités qui s’offraient à vous afin de céder vos murs commerciaux au meilleur prix ? Cette étape est indispensable pour vendre votre bien commercial dans des conditions optimales. Car, contrairement à un local d’habitation, sa valeur ne se calcule pas en fonction de sa surface habitable, mais en rapport à un ensemble de facteurs favorisant l'exercice d'une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas se précipiter. Avant de citer les avantages d’une vente de murs libres ou occupés, détaillons les phases du processus de vente.

Local commercial : les 4 étapes clés de la vente

Différentes étapes que voici doivent être respectées.

Estimer le prix de vente

Vente libre ou occupée, emplacement, état du local commercial… Cette étape est primordiale et dépend de différentes règles que nous aborderons en détails plus tard. Pour une estimation au prix juste, il est vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Cela vous évitera de commettre des erreurs, qui pourraient rallonger votre délai de vente (surestimation faisant fuir les potentiels acquéreurs) ou réduire votre rendement (sous-estimation).

Publier l’offre de vente

Une fois la première étape effectuée, le bailleur doit publier son offre de vente sur des journaux spécialisés, sur des sites dédiés aux professionnels ou encore communiquer son offre au sein d’une agence immobilière commerciale.

Négocier et signer un compromis de vente

L’étape de la négociation entre l’acquéreur et le propriétaire permet de s’entendre sur le prix de vente. Une fois l’offre d’achat proposée, un compromis peut être signé, afin de définir avec précision les conditions de vente convenues entre les deux parties.

Signer l'acte de cession du local

C’est la dernière étape du processus de vente, qui permet de l’officialiser. Le document, rédigé et signé devant notaires, doit scrupuleusement notifier le prix de vente et ses conditions.

Local commercial : quelles différentes entre vente de murs libres ou occupés ?

Le propriétaire d’un local commercial peut vendre son bien de deux manières distinctes.

La vente de murs libres de toute occupation

Ici, le bailleur du local, soit le vendeur, vend à un acquéreur (entrepreneur ou investisseur), les murs dont il est propriétaire. L’acheteur peut alors décider de s’y installer pour y exercer son activité ou de trouver un locataire pour réaliser un investissement locatif.

La vente de murs occupés

Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un local commercial vend à un acquéreur son local occupé par un locataire exploitant le fonds de commerce via une activité. La prise de possession du bien s’établit donc ici par l’encaissement des loyers du locataire déjà en place, dont les conditions sont régies par un bail commercial. Est-il alors plus avantageux de vendre son local commercial libre ou occupé ?

Vente de murs libres ou occupés : quelle est l’option la plus avantageuse ?

Sachant que l’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif, il peut paraître plus judicieux de vendre votre local commercial occupé. Cela assure à l’acquéreur de dégager immédiatement une rentabilité.

Murs libres : une rentabilité non automatique pour l’acquéreur

Lors d’une vente libre, le prix de vente s’évalue en fonction de :

• L’emplacement : n°1, n°1 bis ou n°2.
• La surface
• Les caractéristiques du local d’activité
• L’état des locaux et le respect des normes

En achetant un local neuf ou « nu », l’acquéreur va devoir réaliser des travaux d'aménagement afin d’y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. De fait, avec ce type d'investissement, la rentabilité ne sera pas automatique. Il devra patienter jusqu’à la fin des travaux ou la mise en place d’un locataire payant un loyer. Bien que moins cher, ce type d’acquisition est donc moins sécurisé pour les potentiels acquéreurs, qui risquent aussi d’éprouver des difficultés à financer l’achat, s’ils n’ont pas d’apport.

Murs occupés : le rêve de tout investisseur

Nombreux sont les investisseurs à souhaiter trouver un local commercial déjà occupé. Voici les différents avantages qu’ils y tirent :

• Absence de travaux d’aménagement : ils sont déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : la fastidieuse étape de recherche d’un locataire est évitée.
• Un investissement sécurisé : le bail commercial en place sécurise son investissement
• Obtention d’un prêt plus facilement : les banques et autres partenaires financiers prêtent plus facilement de l’argent pour ce type d’investissement, car plus sécurisé.

Vendre un local commercial occupé est aussi avantageux pour le propriétaire, puisque les murs occupés sont généralement plus chers et les offres sont rares. En plus des éléments précités pour la vente de murs libres, ici, le prix de vente prendra aussi en compte :

• La typologie de l’occupant locataire
• Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
• Le montant du loyer : c’est le facteur le plus important pour calculer la valorisation des murs commerciaux.
• Le niveau des charges locatives

Notons également que la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité attendu par le propriétaire investisseur. Il est possible de calculer la valeur des murs avec la formule suivante : Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux N’oublions pas que la valeur de votre bien commercial dépend aussi fortement de l’offre et de la demande. Si vous envisagez de vendre votre local commercial occupé, sachez toutefois que le locataire devra être informé de votre désir de vente. Il sera prioritaire. Vous souhaitez avoir plus d’informations et être accompagné dans votre projet de vente ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller. Nous réalisons pour vous l’estimation juste de votre local commercial en fonction de différents critères et pouvons vous aider à trouver un locataire avant la mise en vente ainsi que de potentiels acquéreurs. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.Vous envisagez de vendre les murs de votre local commercial ? Estimation, conseils… Voici les éléments à prendre en compte pour éviter les erreurs. Après mûre réflexion, c’est décidé, vous voulez vendre vos murs commerciaux. Cela va vous permettre de dégager de la trésorerie pour mener à bien d’autres projets personnels ou professionnels. Avant de vous lancer dans cette aventure, avez-vous pris le temps de bien estimer les différentes variables en jeu ? Comme pour tout de vente ou d’achat immobilier, la mise en place d’une stratégie est indispensable. Elle vous permettra de bien évaluer votre bien et vos besoins, de limiter les erreurs et de maximiser vos chances de réussite, voire votre rentabilité. La maîtrise de multiples éléments vous permettra de vendre vos murs commerciaux au prix juste. En premier lieu, faisons le point sur ce qu’ils représentent.

Vente de murs commerciaux : éclairage

Murs de boulangerie, murs de pharmacie… Les murs de boutique se situent aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à des bailleurs (propriétaires), qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). « Les murs » correspondent donc au local commercial, au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une personne morale ou physique. L’objectif est de générer un chiffre d’affaires tout en satisfaisant une clientèle. Notons que l’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit :

• Soit le locataire
• Soit le propriétaire des murs

Dans le cas où le bailleur désire s’en séparer, deux choix s’offrent à lui :

• Vendre le fonds de commerce seul
• Vendre le fonds de commerce et les murs

Murs commerciaux : comment bien les estimer ?

Situation géographique, rentabilité, surface réelle et pondérée… La valeur des murs commerciaux dépend de nombreux éléments.

La situation géographique

1, 1 bis, 2 ? Vos murs commerciaux font-ils partie des emplacements les plus recherchés ? Comme nous l’expliquons dans un autre article, ce sont les emplacements n°1 qui sont les plus convoités par les acquéreurs. Ils font référence aux artères commerciales comme :

• Les centres-villes
• Les quartiers piétonniers et rues adjacentes
• Les rues proches des transports très fréquentés
• Les emplacements nommés « locomotive » à proximité d'un grand commerce

Les emplacements dits n°1 bis ou n°2 » dépendent quant à eux de :

• La zone
• Des passages piétons
• Des rénovations municipales en cours pouvant entraver la circulation des clients potentiels
• L’état général du quartier

Selon la localisation de vos murs commerciaux, la valeur fluctue. C’est d’ailleurs le critère le plus influent.

La rentabilité

Second point déterminant sur la valeur des murs commerciaux et par conséquent du loyer, la rentabilité de l’éventuelle affaire actuelle.

La surface réelle et la surface pondérée

Les deux se calculent en mètres carrés. Contrairement à la surface réelle, la surface pondérée comptabilise :

• Les lieux de passage
• Les sanitaires
• Autres espaces non liés directement à l'activité commerciale

Les variables annexes

D’autres points que voici jouent aussi sur le prix du local commercial :

• L’existence ou non d'un dispositif anti-incendie
• Les sorties d'évacuation
• Une vitrine
• La qualité de l'installation électrique et téléphonique
• L’âge du local
• Conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)

Notons également que la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de six mois) sera plus haute que celle de murs libres ; et d’autant plus quand ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales. Une fois la valeur vénale établie, vous pourrez procéder à la mise en vente. Afin d’attirer suffisamment d’acheteurs, nous vous recommandons de mettre en vente votre local commercial légèrement au-dessus de sa valeur vénale. Cela vous permettra aussi d’anticiper toute négociation.

Vente de murs commerciaux : comment multiplier vos chances ?

Justificatifs à fournir, choix de l’investisseur… Voici 3 conseils qui vous permettront de rassurer les investisseurs et de sécuriser votre vente.

Louez le local commercial avant la mise en vente

La location de murs commerciaux déjà occupés est une vraie valeur ajoutée. Cela attirera davantage les investisseurs et évitera une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.

Prouvez la bonne gestion locative

Afin d’être totalement transparent quant à la bonne gestion locative, fournissez aux potentiels acheteurs les dates de paiement des loyers. La régularité devrait le rassurer.

Préférez vendre à un investisseur

Les banques ont désormais tendance à ne financer que l’achat du fonds de commerce. Les utilisateurs locataires (qui ont généralement moins d’apport) se trouvent ainsi malheureusement souvent empêcher d’acquérir à la fois le fonds et les murs. C’est pourquoi il y a à présent plus d’acheteurs primo investisseurs, des foncières, des SCI ou institutionnels, qui recherchent des locaux professionnels.

Vente de murs commerciaux : les 3 étapes à respecter

L’opération de vente des murs commerciaux s’articule autour du propriétaire bailleur, de l’acquéreur investisseur et du négociateur immobilier. En voici les trois étapes.

Première étape de la vente : la négociation

Par le biais de l’agent spécialisé en immobilier commercial, l'acquéreur négocie avec le propriétaire, afin de trouver un accord sur le prix de vente. Une offre d’achat sera alors proposée.

Étape 2 de la vente : la contresignature

Une fois acceptée par le propriétaire, les deux parties vont procéder à la contresignature de l'offre d'achat.

Étape 3 de la vente : mise en relation des notaires

La troisième étape consiste à mettre en relation les notaires des deux parties, afin de signer une promesse d'achat. Celle-ci aboutira, à terme, à un acte définitif. Vous souhaitez faire estimer votre local commercial au juste prix et être mis en relation avec de potentiels acheteurs ? Commerce Immo peut vous accompagner dans ce projet. Il vaut mieux vaut en effet ne pas se lancer seul dans cette démarche, car elle demande une certaine connaissance du marché. Nous mettons notre expertise à votre disposition, dans la vente des murs commerciaux. Pour une opération de cession dans les meilleures conditions du marché, nous vous apportons nos conseils et notre réseau.