Pour attirer le maximum de potentiels investisseurs, une stratégie de vente de votre local commercial doit être mise en place. La présence d’un locataire joue-t-elle en votre faveur ? Faisons le point.   Propriétaire, vous souhaitez mettre en vente votre local commercial ? Avant de lancer le processus de vente, avez-vous pris le temps d’étudier les possibilités qui s’offraient à vous afin de céder vos murs commerciaux au meilleur prix ? Cette étape est indispensable pour vendre votre bien commercial dans des conditions optimales. Car, contrairement à un local d’habitation, sa valeur ne se calcule pas en fonction de sa surface habitable, mais en rapport à un ensemble de facteurs favorisant l'exercice d'une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas se précipiter. Avant de citer les avantages d’une vente de murs libres ou occupés, détaillons les phases du processus de vente.

Local commercial : les 4 étapes clés de la vente

Différentes étapes que voici doivent être respectées.

Estimer le prix de vente

Vente libre ou occupée, emplacement, état du local commercial… Cette étape est primordiale et dépend de différentes règles que nous aborderons en détails plus tard. Pour une estimation au prix juste, il est vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Cela vous évitera de commettre des erreurs, qui pourraient rallonger votre délai de vente (surestimation faisant fuir les potentiels acquéreurs) ou réduire votre rendement (sous-estimation).

Publier l’offre de vente

Une fois la première étape effectuée, le bailleur doit publier son offre de vente sur des journaux spécialisés, sur des sites dédiés aux professionnels ou encore communiquer son offre au sein d’une agence immobilière commerciale.

Négocier et signer un compromis de vente

L’étape de la négociation entre l’acquéreur et le propriétaire permet de s’entendre sur le prix de vente. Une fois l’offre d’achat proposée, un compromis peut être signé, afin de définir avec précision les conditions de vente convenues entre les deux parties.

Signer l'acte de cession du local

C’est la dernière étape du processus de vente, qui permet de l’officialiser. Le document, rédigé et signé devant notaires, doit scrupuleusement notifier le prix de vente et ses conditions.

Local commercial : quelles différentes entre vente de murs libres ou occupés ?

Le propriétaire d’un local commercial peut vendre son bien de deux manières distinctes.

La vente de murs libres de toute occupation

Ici, le bailleur du local, soit le vendeur, vend à un acquéreur (entrepreneur ou investisseur), les murs dont il est propriétaire. L’acheteur peut alors décider de s’y installer pour y exercer son activité ou de trouver un locataire pour réaliser un investissement locatif.

La vente de murs occupés

Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un local commercial vend à un acquéreur son local occupé par un locataire exploitant le fonds de commerce via une activité. La prise de possession du bien s’établit donc ici par l’encaissement des loyers du locataire déjà en place, dont les conditions sont régies par un bail commercial. Est-il alors plus avantageux de vendre son local commercial libre ou occupé ?

Vente de murs libres ou occupés : quelle est l’option la plus avantageuse ?

Sachant que l’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif, il peut paraître plus judicieux de vendre votre local commercial occupé. Cela assure à l’acquéreur de dégager immédiatement une rentabilité.

Murs libres : une rentabilité non automatique pour l’acquéreur

Lors d’une vente libre, le prix de vente s’évalue en fonction de :

• L’emplacement : n°1, n°1 bis ou n°2.
• La surface
• Les caractéristiques du local d’activité
• L’état des locaux et le respect des normes

En achetant un local neuf ou « nu », l’acquéreur va devoir réaliser des travaux d'aménagement afin d’y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. De fait, avec ce type d'investissement, la rentabilité ne sera pas automatique. Il devra patienter jusqu’à la fin des travaux ou la mise en place d’un locataire payant un loyer. Bien que moins cher, ce type d’acquisition est donc moins sécurisé pour les potentiels acquéreurs, qui risquent aussi d’éprouver des difficultés à financer l’achat, s’ils n’ont pas d’apport.

Murs occupés : le rêve de tout investisseur

Nombreux sont les investisseurs à souhaiter trouver un local commercial déjà occupé. Voici les différents avantages qu’ils y tirent :

• Absence de travaux d’aménagement : ils sont déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : la fastidieuse étape de recherche d’un locataire est évitée.
• Un investissement sécurisé : le bail commercial en place sécurise son investissement
• Obtention d’un prêt plus facilement : les banques et autres partenaires financiers prêtent plus facilement de l’argent pour ce type d’investissement, car plus sécurisé.

Vendre un local commercial occupé est aussi avantageux pour le propriétaire, puisque les murs occupés sont généralement plus chers et les offres sont rares. En plus des éléments précités pour la vente de murs libres, ici, le prix de vente prendra aussi en compte :

• La typologie de l’occupant locataire
• Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
• Le montant du loyer : c’est le facteur le plus important pour calculer la valorisation des murs commerciaux.
• Le niveau des charges locatives

Notons également que la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité attendu par le propriétaire investisseur. Il est possible de calculer la valeur des murs avec la formule suivante : Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux N’oublions pas que la valeur de votre bien commercial dépend aussi fortement de l’offre et de la demande. Si vous envisagez de vendre votre local commercial occupé, sachez toutefois que le locataire devra être informé de votre désir de vente. Il sera prioritaire. Vous souhaitez avoir plus d’informations et être accompagné dans votre projet de vente ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller. Nous réalisons pour vous l’estimation juste de votre local commercial en fonction de différents critères et pouvons vous aider à trouver un locataire avant la mise en vente ainsi que de potentiels acquéreurs. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.Vous envisagez de vendre les murs de votre local commercial ? Estimation, conseils… Voici les éléments à prendre en compte pour éviter les erreurs. Après mûre réflexion, c’est décidé, vous voulez vendre vos murs commerciaux. Cela va vous permettre de dégager de la trésorerie pour mener à bien d’autres projets personnels ou professionnels. Avant de vous lancer dans cette aventure, avez-vous pris le temps de bien estimer les différentes variables en jeu ? Comme pour tout de vente ou d’achat immobilier, la mise en place d’une stratégie est indispensable. Elle vous permettra de bien évaluer votre bien et vos besoins, de limiter les erreurs et de maximiser vos chances de réussite, voire votre rentabilité. La maîtrise de multiples éléments vous permettra de vendre vos murs commerciaux au prix juste. En premier lieu, faisons le point sur ce qu’ils représentent.

Vente de murs commerciaux : éclairage

Murs de boulangerie, murs de pharmacie… Les murs de boutique se situent aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à des bailleurs (propriétaires), qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). « Les murs » correspondent donc au local commercial, au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une personne morale ou physique. L’objectif est de générer un chiffre d’affaires tout en satisfaisant une clientèle. Notons que l’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit :

• Soit le locataire
• Soit le propriétaire des murs

Dans le cas où le bailleur désire s’en séparer, deux choix s’offrent à lui :

• Vendre le fonds de commerce seul
• Vendre le fonds de commerce et les murs

Murs commerciaux : comment bien les estimer ?

Situation géographique, rentabilité, surface réelle et pondérée… La valeur des murs commerciaux dépend de nombreux éléments.

La situation géographique

1, 1 bis, 2 ? Vos murs commerciaux font-ils partie des emplacements les plus recherchés ? Comme nous l’expliquons dans un autre article, ce sont les emplacements n°1 qui sont les plus convoités par les acquéreurs. Ils font référence aux artères commerciales comme :

• Les centres-villes
• Les quartiers piétonniers et rues adjacentes
• Les rues proches des transports très fréquentés
• Les emplacements nommés « locomotive » à proximité d'un grand commerce

Les emplacements dits n°1 bis ou n°2 » dépendent quant à eux de :

• La zone
• Des passages piétons
• Des rénovations municipales en cours pouvant entraver la circulation des clients potentiels
• L’état général du quartier

Selon la localisation de vos murs commerciaux, la valeur fluctue. C’est d’ailleurs le critère le plus influent.

La rentabilité

Second point déterminant sur la valeur des murs commerciaux et par conséquent du loyer, la rentabilité de l’éventuelle affaire actuelle.

La surface réelle et la surface pondérée

Les deux se calculent en mètres carrés. Contrairement à la surface réelle, la surface pondérée comptabilise :

• Les lieux de passage
• Les sanitaires
• Autres espaces non liés directement à l'activité commerciale

Les variables annexes

D’autres points que voici jouent aussi sur le prix du local commercial :

• L’existence ou non d'un dispositif anti-incendie
• Les sorties d'évacuation
• Une vitrine
• La qualité de l'installation électrique et téléphonique
• L’âge du local
• Conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)

Notons également que la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de six mois) sera plus haute que celle de murs libres ; et d’autant plus quand ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales. Une fois la valeur vénale établie, vous pourrez procéder à la mise en vente. Afin d’attirer suffisamment d’acheteurs, nous vous recommandons de mettre en vente votre local commercial légèrement au-dessus de sa valeur vénale. Cela vous permettra aussi d’anticiper toute négociation.

Vente de murs commerciaux : comment multiplier vos chances ?

Justificatifs à fournir, choix de l’investisseur… Voici 3 conseils qui vous permettront de rassurer les investisseurs et de sécuriser votre vente.

Louez le local commercial avant la mise en vente

La location de murs commerciaux déjà occupés est une vraie valeur ajoutée. Cela attirera davantage les investisseurs et évitera une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.

Prouvez la bonne gestion locative

Afin d’être totalement transparent quant à la bonne gestion locative, fournissez aux potentiels acheteurs les dates de paiement des loyers. La régularité devrait le rassurer.

Préférez vendre à un investisseur

Les banques ont désormais tendance à ne financer que l’achat du fonds de commerce. Les utilisateurs locataires (qui ont généralement moins d’apport) se trouvent ainsi malheureusement souvent empêcher d’acquérir à la fois le fonds et les murs. C’est pourquoi il y a à présent plus d’acheteurs primo investisseurs, des foncières, des SCI ou institutionnels, qui recherchent des locaux professionnels.

Vente de murs commerciaux : les 3 étapes à respecter

L’opération de vente des murs commerciaux s’articule autour du propriétaire bailleur, de l’acquéreur investisseur et du négociateur immobilier. En voici les trois étapes.

Première étape de la vente : la négociation

Par le biais de l’agent spécialisé en immobilier commercial, l'acquéreur négocie avec le propriétaire, afin de trouver un accord sur le prix de vente. Une offre d’achat sera alors proposée.

Étape 2 de la vente : la contresignature

Une fois acceptée par le propriétaire, les deux parties vont procéder à la contresignature de l'offre d'achat.

Étape 3 de la vente : mise en relation des notaires

La troisième étape consiste à mettre en relation les notaires des deux parties, afin de signer une promesse d'achat. Celle-ci aboutira, à terme, à un acte définitif. Vous souhaitez faire estimer votre local commercial au juste prix et être mis en relation avec de potentiels acheteurs ? Commerce Immo peut vous accompagner dans ce projet. Il vaut mieux vaut en effet ne pas se lancer seul dans cette démarche, car elle demande une certaine connaissance du marché. Nous mettons notre expertise à votre disposition, dans la vente des murs commerciaux. Pour une opération de cession dans les meilleures conditions du marché, nous vous apportons nos conseils et notre réseau.