Vendre un local commercial avec un locataire, mission impossible ? Bien au contraire ! Cette opération peut se transformer en une belle opportunité pour valoriser votre bien et séduire les investisseurs en quête de revenus locatifs sécurisés. Suivez ce guide.  

Stop aux casse-têtes immobiliers !

  Vous vous demandez s’il est possible de vendre votre local commercial occupé par un locataire ? La réponse est simple : oui ! Et cette opération est d’ailleurs souvent avantageuse, même si elle soulève des questions cruciales pour de nombreux propriétaires. Entre subtilités juridiques et valorisation optimale, mieux vaut être bien préparé pour éviter les pièges et tirer le meilleur parti de votre transaction. Voici les étapes et astuces essentielles pour transformer votre local occupé en véritable pépite immobilière.

Vendre un local occupé : les fondamentaux à connaître

Nous l’avons vu, tout propriétaire a le droit de faire commerce de son local commercial, qu’il soit vacant ou déjà loué. L’opération est encadrée par l’article 537 du Code civil, au fondement duquel se trouve le principe de la liberté contractuelle, qui dispose que chaque propriétaire a la libre disposition de son bien, y compris la faculté de le vendre. Toutefois, lors de la vente d’un local occupé, il faut se référer à des dispositions particulières du Code de commerce, notamment celles relatives au bail commercial, qui sont recouvertes par les articles L. 145-1 et suivants. Cela signifie que le bail commercial reste applicable au local et que l’acheteur en devient le nouveau bailleur. Le locataire reste donc protégé par son contrat de location. Par ailleurs, si le local est situé dans une copropriété, le droit de préemption du locataire peut également s’appliquer, en vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui accorde au locataire un droit de priorité pour l’achat du bien, dans certaines conditions.

Pourquoi choisir de vendre un local occupé ?

Vous pensez que vendre un local loué complique tout ? Détrompez-vous, cette configuration peut même séduire les investisseurs grâce à : • Des revenus locatifs immédiats : l’acheteur commence à percevoir les loyers dès l’achat. • Un risque financier réduit : un locataire déjà en place garantit une occupation continue, limitant le risque de vacance locative. • Une valorisation accrue : un bail en cours augmente souvent la valeur du bien. Selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate, un local occupé peut voir sa valeur majorée de 10 à 20 % grâce à un bail long et un locataire fiable. Mieux vaut-il vendre votre local libre ou occupé ? Réponse dans notre article dédié.  

Étapes pour vendre un local occupé : suivez le guide !

Voici les 3 étapes essentielles pour vendre votre local déjà occupé.

Étape 1 : prévenez votre locataire avant tout

Avant de lancer toutes démarches, informez votre locataire de la mise en vente. C’est essentiel pour maintenir une relation de confiance et éviter toute incompréhension. Cela lui permet aussi de préparer les éventuelles conséquences de la transaction.

Étape 2 : évaluez le local

Pas question de vendre à l’aveugle. D’autant que, comme indiqué, la présence d’un locataire influence directement la valeur du bien. Voici ce qu’il faut prendre en compte : • Le montant du loyer • La durée restante du bail • La qualité du locataire (solvabilité et historique des paiements)

Étape 3 : trouvez l’acheteur idéal pour un match parfait

Pour une vente rapide, ciblez les investisseurs à la recherche de biens à revenus locatifs sécurisés. En vous associant à des experts comme Commerce Immo, vous accédez à un réseau qualifié et augmentez vos chances de conclure rapidement.

Vendre un local commercial occupé : ne négligez pas ces points juridiques !

Attention, lors de la vente d’un local commercial occupé, certaines lois que voici entrent en jeu.

Gare au droit de préemption : priorité au locataire

Comme nous l’avons précisé en amont, si votre local appartient à une copropriété, le locataire dispose souvent d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il peut choisir d’acheter le bien avant tout autre acquéreur. Faire respecter le bail existant : pas d’entourloupes ! L’acheteur devra honorer toutes les clauses du bail en cours, notamment : • Le montant du loyer • Les modalités de révision • Les spécificités comme les travaux ou l’activité autorisée

Avantages et inconvénients de la vente d’un local occupé

Place à la balance commerciale, avec les bénéfices et les écueils possibles.

Les bénéfices pour le vendeur

• Une valorisation optimisée grâce au bail en place • Une vente souvent plus rapide auprès d’investisseurs • Le maintien des recettes locatives jusqu’à la signature de l’acte de vente

Les écueils possibles

• Le bien peut être moins attractif pour les acquéreurs souhaitant occuper eux-mêmes le local • Risque de litige ou d’impayés avec le locataire  

Comment optimiser la vente d’un local commercial occupé ?

Vous voulez mettre toutes les chances de votre côté ? Voici nos conseils.

Mettez en lumière les atouts de votre local

Pour séduire les acheteurs, valorisez les points forts de votre local commercial : • La rentabilité locative • L’emplacement stratégique • Un locataire exemplaire, gage de sérénité pour l’acheteur (activité stable, historique positif)

Faites appel à des experts de l’immobilier commercial

Les professionnels spécialisés, comme Commerce Immo, peuvent vous guider à chaque étape, de l’évaluation à la conclusion de la vente. Leur expertise et leur réseau sont des atouts précieux pour optimiser votre transaction. Vous l’aurez compris, vendre un local commercial avec un locataire en place peut s’avérer être une stratégie payante. Avec une bonne préparation, un positionnement clair et l’aide de professionnels compétents, cette opération peut se révéler bénéfique pour toutes les parties. Vous êtes prêt à transformer votre local loué en véritable pépite immobilière ? N’attendez plus : contactez Commerce Immo pour maximiser vos chances de succès et simplifier vos démarches.  Pour attirer le maximum de potentiels investisseurs, une stratégie de vente de votre local commercial doit être mise en place. La présence d’un locataire joue-t-elle en votre faveur ? Faisons le point.   Propriétaire, vous souhaitez mettre en vente votre local commercial ? Avant de lancer le processus de vente, avez-vous pris le temps d’étudier les possibilités qui s’offraient à vous afin de céder vos murs commerciaux au meilleur prix ? Cette étape est indispensable pour vendre votre bien commercial dans des conditions optimales. Car, contrairement à un local d’habitation, sa valeur ne se calcule pas en fonction de sa surface habitable, mais en rapport à un ensemble de facteurs favorisant l'exercice d'une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas se précipiter. Avant de citer les avantages d’une vente de murs libres ou occupés, détaillons les phases du processus de vente.

Local commercial : les 4 étapes clés de la vente

Différentes étapes que voici doivent être respectées.

Estimer le prix de vente

Vente libre ou occupée, emplacement, état du local commercial… Cette étape est primordiale et dépend de différentes règles que nous aborderons en détails plus tard. Pour une estimation au prix juste, il est vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Cela vous évitera de commettre des erreurs, qui pourraient rallonger votre délai de vente (surestimation faisant fuir les potentiels acquéreurs) ou réduire votre rendement (sous-estimation).

Publier l’offre de vente

Une fois la première étape effectuée, le bailleur doit publier son offre de vente sur des journaux spécialisés, sur des sites dédiés aux professionnels ou encore communiquer son offre au sein d’une agence immobilière commerciale.

Négocier et signer un compromis de vente

L’étape de la négociation entre l’acquéreur et le propriétaire permet de s’entendre sur le prix de vente. Une fois l’offre d’achat proposée, un compromis peut être signé, afin de définir avec précision les conditions de vente convenues entre les deux parties.

Signer l'acte de cession du local

C’est la dernière étape du processus de vente, qui permet de l’officialiser. Le document, rédigé et signé devant notaires, doit scrupuleusement notifier le prix de vente et ses conditions.

Local commercial : quelles différentes entre vente de murs libres ou occupés ?

Le propriétaire d’un local commercial peut vendre son bien de deux manières distinctes.

La vente de murs libres de toute occupation

Ici, le bailleur du local, soit le vendeur, vend à un acquéreur (entrepreneur ou investisseur), les murs dont il est propriétaire. L’acheteur peut alors décider de s’y installer pour y exercer son activité ou de trouver un locataire pour réaliser un investissement locatif.

La vente de murs occupés

Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un local commercial vend à un acquéreur son local occupé par un locataire exploitant le fonds de commerce via une activité. La prise de possession du bien s’établit donc ici par l’encaissement des loyers du locataire déjà en place, dont les conditions sont régies par un bail commercial. Est-il alors plus avantageux de vendre son local commercial libre ou occupé ?

Vente de murs libres ou occupés : quelle est l’option la plus avantageuse ?

Sachant que l’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif, il peut paraître plus judicieux de vendre votre local commercial occupé. Cela assure à l’acquéreur de dégager immédiatement une rentabilité.

Murs libres : une rentabilité non automatique pour l’acquéreur

Lors d’une vente libre, le prix de vente s’évalue en fonction de :

• L’emplacement : n°1, n°1 bis ou n°2.
• La surface
• Les caractéristiques du local d’activité
• L’état des locaux et le respect des normes

En achetant un local neuf ou « nu », l’acquéreur va devoir réaliser des travaux d'aménagement afin d’y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. De fait, avec ce type d'investissement, la rentabilité ne sera pas automatique. Il devra patienter jusqu’à la fin des travaux ou la mise en place d’un locataire payant un loyer. Bien que moins cher, ce type d’acquisition est donc moins sécurisé pour les potentiels acquéreurs, qui risquent aussi d’éprouver des difficultés à financer l’achat, s’ils n’ont pas d’apport.

Murs occupés : le rêve de tout investisseur

Nombreux sont les investisseurs à souhaiter trouver un local commercial déjà occupé. Voici les différents avantages qu’ils y tirent :

• Absence de travaux d’aménagement : ils sont déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : la fastidieuse étape de recherche d’un locataire est évitée.
• Un investissement sécurisé : le bail commercial en place sécurise son investissement
• Obtention d’un prêt plus facilement : les banques et autres partenaires financiers prêtent plus facilement de l’argent pour ce type d’investissement, car plus sécurisé.

Vendre un local commercial occupé est aussi avantageux pour le propriétaire, puisque les murs occupés sont généralement plus chers et les offres sont rares. En plus des éléments précités pour la vente de murs libres, ici, le prix de vente prendra aussi en compte :

• La typologie de l’occupant locataire
• Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
• Le montant du loyer : c’est le facteur le plus important pour calculer la valorisation des murs commerciaux.
• Le niveau des charges locatives

Notons également que la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité attendu par le propriétaire investisseur. Il est possible de calculer la valeur des murs avec la formule suivante : Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux N’oublions pas que la valeur de votre bien commercial dépend aussi fortement de l’offre et de la demande. Si vous envisagez de vendre votre local commercial occupé, sachez toutefois que le locataire devra être informé de votre désir de vente. Il sera prioritaire. Vous souhaitez avoir plus d’informations et être accompagné dans votre projet de vente ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller. Nous réalisons pour vous l’estimation juste de votre local commercial en fonction de différents critères et pouvons vous aider à trouver un locataire avant la mise en vente ainsi que de potentiels acquéreurs. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.