À la recherche de rentabilité, nombreux sont les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier à miser sur l’acquisition de murs commerciaux. Mais où investir en 2024 ? Paris ou Province ? Grande ou petite ville ? Faisons le point sur le marché.   La question du lieu d'investissement reste une des clés phares de toute opération immobilière. Et cela est d’autant plus vrai en ce qui concerne le marché de l’immobilier commercial. Si les fluctuations du marché et les évolutions des modes de consommation entrent en jeu, ce ne sont pas les seuls éléments à prendre à compte lorsque l’on envisage d’acquérir des murs commerciaux. Si les locaux commerciaux garantissent généralement une stabilité à long terme, la stratégie des investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille immobilier doit en effet être bien ficelée. Étude du marché, renommée de l’emplacement géographique, rendement, vacance locative, opportunités… Tout doit être analysé avec minutie. Pour une prise de décision éclairée, l’avis d’experts demeure, à notre sens, indispensable.  

Achat de murs commerciaux en 2024 : visez des boutiques bien situées

  C’est un fait, la pandémie de Covid-19 a accéléré la digitalisation des commerces. Toutefois, le commerce physique connaît cette année un regain d’intérêt, notamment dans les centres-villes. D’après une étude de Deloitte, 67 % des consommateurs français privilégient à présent les achats en magasin. Miser sur des emplacements stratégiques est donc crucial pour attirer le chaland. Ce retour du commerce physique favorise ainsi les investissements dans les murs commerciaux, et ce, à Paris comme dans les grandes métropoles de province. Ce mode de consommation booste ainsi la demande locative dans les centres-villes et les zones piétonnes, où les loyers ont tendance à se maintenir, voire à augmenter. D’autre part, l’essor du télétravail impacte certaines zones.  

Le home office avantage la province

  Désormais ancré dans les habitudes des entreprises, le télétravail influe sur la demande locative de certains types de locaux commerciaux. La Défense, Bercy… Dans la capitale française, les quartiers d’affaires pâtissent encore de la faible fréquentation des bureaux, ce qui entraîne une chute de la demande pour les murs commerciaux adjacents. En revanche, en province, les villes de taille moyenne telles qu’Angers ou Reims jouissent de cette tendance. La demande pour des bureaux et commerces de proximité, soutenue par l’installation de travailleurs en télétravail dans ces villes, progresse. Paris reste néanmoins la ville qui affole les investisseurs. À tort ou à raison ?  

Achats de murs commerciaux à Paris : état des lieux

  À Paris, l’immobilier commercial affiche des prix parmi les plus élevés d’Europe. En 2024, selon une étude de Knight Frank, le prix moyen des murs commerciaux dans la capitale se situe entre 12 000 et 27 000 euros/m². Certains quartiers très prisés, comme le Triangle d’Or et le Marais, connaissent des hausses notables. Mais, au vu de la résilience et de l’attractivité internationale de Paris, les investisseurs restent attirés par la capitale. Dans les zones moins touristiques ou dépendant davantage des bureaux, une stabilisation, voire une légère baisse des prix est constatée. Post-Covid, elles semblent peiner à attirer des locataires, et cela freine la croissance des prix.  

Qu’en est-il du rendement ?

  Bien que moins attractifs que ceux offerts par les métropoles régionales, les rendements locatifs à Paris demeurent relativement stables, avec des taux oscillant entre 3,5 % et 4,5 % en 2024, d’après un rapport de Savills France. La sécurité offerte par la capitale, marché refuge pour les investisseurs prudents, est par ailleurs toujours inégalée, car la demande locative reste très élevée. La valorisation des biens à long terme compense de ce fait les rendements locatifs plus faibles,. Cela se confirme d’autant plus au sein des quartiers où l’offre de murs commerciaux est limitée. Quid des investissements en Province ?  

Achats de murs commerciaux en province : de belles opportunités

  Des prix plus accessibles et une attractivité grandissante. Voici comment on pourrait résumer le secteur des murs commerciaux en province. En effet, le marché provincial, et tout particulièrement dans les grandes métropoles régionales, offre des opportunités d’investissement intéressantes. Comme le précise BNP Paribas Real Estate, les prix des murs commerciaux dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes fluctuent entre 2 500 et 6 000 euros/m² en 2024. Les métropoles régionales, qui se développent sans cesse, intéressent de plus en plus d’entreprises et investisseurs en quête de rendements plus élevés que dans la capitale.  

En province, des rendements plus élevés

  À Lyon, les prix ont bondi d’environ 5 % en un an, mais restent tout de même plus accessibles qu’à Paris. À Bordeaux, les prix ont aussi augmenté de 3 % à 4 %, grâce à une attractivité touristique et économique croissante. Car oui, les rendements locatifs en province, particulièrement dans les métropoles régionales, surpassent ceux de la capitale. En 2024, les rendements bruts à Marseille, Montpellier ou encore Lille sont estimés entre 6 % et 8 %, d’après une étude de SeLoger Investissement. Certaines zones en plein essor, comme Nantes et Rennes, voient leur rendement atteindre plus de 8 %. Cela s’explique par des prix d’achat plus bas et une forte demande. Vigilance néanmoins, car le risque de vacance locative est légèrement plus élevé en province. Cela se vérifie au sein des zones moins dynamiques ou dépendantes d’un secteur spécifique.  

Achats de murs commerciaux : Paris ou province, le match

  Quel est alors le meilleur choix d’emplacement en 2024 ? Paris reste une valeur sûre pour les investisseurs qui veulent avant tout minimiser les risques. Choisir Paris, c’est opter pour la sécurité à long terme d’un marché toujours attractif, période d’incertitude économique comprise. Les prix sont certes élevés, mais le risque de vacance locative est très faible. Si vous misez des rendements plus hauts, les métropoles régionales sont à étudier. Certaines grandes villes de province comme Lyon, Nantes ou Toulouse peuvent être un bon compromis entre accessibilité et rentabilité, à condition d’éviter les zones à risques. Quelle sera alors votre décision ? L’achat de murs commerciaux à Paris ou en province dépend avant tout de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet en vous apportant son expertise. Contactez-nous pour faire le point.    Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché. Emplacement, estimation… Voici comment éviter les erreurs d’investissement.   Avoir votre propre local commercial, vous en rêvez ? Que ce soit pour exercer votre activité ou pour un investissement locatif, ce projet ne doit être pas être fait sur un coup de tête. De nombreux paramètres doivent être étudiés et pris en compte, avant de signer le compromis de vente. Une simple erreur pourrait en effet vous coûter cher. C’est pourquoi il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. D’autant plus si vous n’êtes pas familier de ce marché particulier. Vous bénéficierez ainsi des conseils avisés d’un expert et profiterez de son expérience, afin de trouver le bien qui correspond à votre demande et votre profil. Énumérons ensemble les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention pour acheter au bon prix.  

Achats de murs commerciaux : dans quel but ?

  Pour rappel, des murs commerciaux désignent un local au sein duquel est exploité un fonds de commerce. Voici ce qu’être propriétaire permet.  

Acheter de murs commerciaux pour sa propre activité

  Pour pérenniser leur activité et réduire les frais sur le long terme, des entrepreneurs peuvent décider d’acquérir des murs commerciaux afin de l’occuper et de l’exploiter. Les nouveaux locataires bailleurs n’auront ainsi plus de loyer à régler et pourront effectuer les aménagements ou travaux de rénovation qu’ils veulent dans le local choisi.  

Acheter des murs commerciaux pour les louer

  En règle générale, l’achat de murs commerciaux intéresse particulièrement les investisseurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif. Une opération motivée par la sécurité qu’offre le bail commercial de neuf ans (résiliable tous les trois ans), et la rentabilité. Elle se situe entre 4 et 8 % en moyenne. Fiscalement parlant, un tel investissement est aussi avantageux, car l’acheteur peut déduire de ses charges différentes dépenses :

• Frais d’assurances
• Frais d’entretien
• Frais d’amortissement des murs
• Etc.

En plus d’être un moyen de diversification de patrimoine, investir dans des murs commerciaux, souvent à l’aide d’un financement bancaire, apporte un revenu foncier. En outre, les murs apporteront un revenu foncier tout en permettant à l'investisseur de diversifier ses sources de revenus.  

Achats de murs commerciaux : quels points essentiels observer ?

  Avant d’énumérer les points essentiels, revenant sur la toute première étape, la définition de votre projet et budget. Que recherchez-vous exactement et quel prix êtes-vous prêt à payer ? Pour maîtriser au mieux la négociation, pensez donc à identifier vos besoins dans les moindres détails et vos critères idéaux ou incompressibles. Indiquez ensuite les concessions que vous êtes prêt à faire.  

Achats de murs commerciaux : quel emplacement choisir ?

  Emplacement numéro 1, 1 bis, 2… Lequel est fait pour vous ? La situation géographique est fort importante. Elle détermine l’afflux de clientèle (et par conséquent le futur chiffre d’affaires), mais aussi le prix du local. Si les emplacements numéros 1 sont les plus recherchés, en raison d’un trafic plus grand, ils sont aussi les plus chers. En fonction de votre budget, activité et clientèle, il peut être opportun de vous diriger vers un emplacement secondaire, où le prix pourra être négocié plus facilement. En revanche, ne négligez pas l’environnement. Est-il concurrentiel, facile d’accès ? Tous ces détails doivent être étudiés. Vous pourrez ensuite vous renseigner sur le prix du marché.  

Achats de murs commerciaux : est-il vendu vide ou occupé ?

  Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Sera-t-il vendu vide ou occupé ? Si le bien commercial convoité est occupé, pensez à vous renseigner sur la qualité du bail. Comme l’emplacement, c’est un des éléments clés de l’investissement. Il vous permet de prendre connaissance des :

• Différentes garanties
• Conditions liées aux charges récupérables
• De la destination des murs commerciaux
• De l’affectation des murs commerciaux
• Etc.

Des murs occupés offrent également quelques avantages non négligeables :

• Absence de travaux d’aménagement, puisqu’ils sont généralement déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : inutile de rechercher un nouveau locataire
• Un investissement sécurisé grâce au bail commercial long (9 ans)
• Etc.

Attention néanmoins à votre budget, car les murs occupés se vendent, en pratique, plus chers que les murs libres. Les offres sont également plus rares.  

Achats de murs commerciaux : quelles destinations et affections ?

  La valorisation des lieux est attachée à la convergence de la destination, puisque pour vendre son fonds de commerce, le locataire est dépendant du cédant. Le propriétaire, lui, conserve certains pouvoirs sur la propriété commerciale. Quant à l’affectation, plus elle est large, plus les possibilités de types de commerce autorisés seront grandes.  

Achats de murs commerciaux : quel loyer appliquer ?

  Si vous achetez des murs commerciaux pour les louer, il faudra vous pencher sur la valeur du loyer par rapport au prix de marché du loyer. Le montant du loyer est un point primordial pour calculer la valorisation des murs commerciaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un loyer trop faible ou trop conséquent impacte fortement le prix des murs ainsi que la sécurité de l’investissement.

Achats de murs commerciaux : comment négocier ?

Avant d’entamer toutes négociations, veillez à vous renseigner sur l’état du marché pour un bien similaire et sur les prix pratiqués dans le secteur. Différents axes de négociations sont possibles. Vous pouvez en effet tenter de faire diminuer le prix selon :

• L’emplacement du local
• L’environnement des murs commerciaux
• La surface
• L’état du local et du quartier
• Les équipements du local
• La sécurité et l’accessibilité
• Etc.

Il faudra néanmoins proposer une offre réaliste afin de ne pas louper ce qui aurait pu être une belle opportunité. Pour estimer au mieux des murs commerciaux qui correspondent à vos besoins et votre budget, si vous n’avez aucune ou peu de connaissance du marché, confiez votre projet à un professionnel de l’immobilier commercial. Commerce Immo peut être le partenaire qu’il vous faut. Contactez-nous pour plus d’informations.