Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché. Emplacement, estimation… Voici comment éviter les erreurs d’investissement.   Avoir votre propre local commercial, vous en rêvez ? Que ce soit pour exercer votre activité ou pour un investissement locatif, ce projet ne doit être pas être fait sur un coup de tête. De nombreux paramètres doivent être étudiés et pris en compte, avant de signer le compromis de vente. Une simple erreur pourrait en effet vous coûter cher. C’est pourquoi il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. D’autant plus si vous n’êtes pas familier de ce marché particulier. Vous bénéficierez ainsi des conseils avisés d’un expert et profiterez de son expérience, afin de trouver le bien qui correspond à votre demande et votre profil. Énumérons ensemble les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention pour acheter au bon prix.  

Achats de murs commerciaux : dans quel but ?

  Pour rappel, des murs commerciaux désignent un local au sein duquel est exploité un fonds de commerce. Voici ce qu’être propriétaire permet.  

Acheter de murs commerciaux pour sa propre activité

  Pour pérenniser leur activité et réduire les frais sur le long terme, des entrepreneurs peuvent décider d’acquérir des murs commerciaux afin de l’occuper et de l’exploiter. Les nouveaux locataires bailleurs n’auront ainsi plus de loyer à régler et pourront effectuer les aménagements ou travaux de rénovation qu’ils veulent dans le local choisi.  

Acheter des murs commerciaux pour les louer

  En règle générale, l’achat de murs commerciaux intéresse particulièrement les investisseurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif. Une opération motivée par la sécurité qu’offre le bail commercial de neuf ans (résiliable tous les trois ans), et la rentabilité. Elle se situe entre 4 et 8 % en moyenne. Fiscalement parlant, un tel investissement est aussi avantageux, car l’acheteur peut déduire de ses charges différentes dépenses :

• Frais d’assurances
• Frais d’entretien
• Frais d’amortissement des murs
• Etc.

En plus d’être un moyen de diversification de patrimoine, investir dans des murs commerciaux, souvent à l’aide d’un financement bancaire, apporte un revenu foncier. En outre, les murs apporteront un revenu foncier tout en permettant à l'investisseur de diversifier ses sources de revenus.  

Achats de murs commerciaux : quels points essentiels observer ?

  Avant d’énumérer les points essentiels, revenant sur la toute première étape, la définition de votre projet et budget. Que recherchez-vous exactement et quel prix êtes-vous prêt à payer ? Pour maîtriser au mieux la négociation, pensez donc à identifier vos besoins dans les moindres détails et vos critères idéaux ou incompressibles. Indiquez ensuite les concessions que vous êtes prêt à faire.  

Achats de murs commerciaux : quel emplacement choisir ?

  Emplacement numéro 1, 1 bis, 2… Lequel est fait pour vous ? La situation géographique est fort importante. Elle détermine l’afflux de clientèle (et par conséquent le futur chiffre d’affaires), mais aussi le prix du local. Si les emplacements numéros 1 sont les plus recherchés, en raison d’un trafic plus grand, ils sont aussi les plus chers. En fonction de votre budget, activité et clientèle, il peut être opportun de vous diriger vers un emplacement secondaire, où le prix pourra être négocié plus facilement. En revanche, ne négligez pas l’environnement. Est-il concurrentiel, facile d’accès ? Tous ces détails doivent être étudiés. Vous pourrez ensuite vous renseigner sur le prix du marché.  

Achats de murs commerciaux : est-il vendu vide ou occupé ?

  Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Sera-t-il vendu vide ou occupé ? Si le bien commercial convoité est occupé, pensez à vous renseigner sur la qualité du bail. Comme l’emplacement, c’est un des éléments clés de l’investissement. Il vous permet de prendre connaissance des :

• Différentes garanties
• Conditions liées aux charges récupérables
• De la destination des murs commerciaux
• De l’affectation des murs commerciaux
• Etc.

Des murs occupés offrent également quelques avantages non négligeables :

• Absence de travaux d’aménagement, puisqu’ils sont généralement déjà effectués
• Gain de temps et d’argent : inutile de rechercher un nouveau locataire
• Un investissement sécurisé grâce au bail commercial long (9 ans)
• Etc.

Attention néanmoins à votre budget, car les murs occupés se vendent, en pratique, plus chers que les murs libres. Les offres sont également plus rares.  

Achats de murs commerciaux : quelles destinations et affections ?

  La valorisation des lieux est attachée à la convergence de la destination, puisque pour vendre son fonds de commerce, le locataire est dépendant du cédant. Le propriétaire, lui, conserve certains pouvoirs sur la propriété commerciale. Quant à l’affectation, plus elle est large, plus les possibilités de types de commerce autorisés seront grandes.  

Achats de murs commerciaux : quel loyer appliquer ?

  Si vous achetez des murs commerciaux pour les louer, il faudra vous pencher sur la valeur du loyer par rapport au prix de marché du loyer. Le montant du loyer est un point primordial pour calculer la valorisation des murs commerciaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un loyer trop faible ou trop conséquent impacte fortement le prix des murs ainsi que la sécurité de l’investissement.

Achats de murs commerciaux : comment négocier ?

Avant d’entamer toutes négociations, veillez à vous renseigner sur l’état du marché pour un bien similaire et sur les prix pratiqués dans le secteur. Différents axes de négociations sont possibles. Vous pouvez en effet tenter de faire diminuer le prix selon :

• L’emplacement du local
• L’environnement des murs commerciaux
• La surface
• L’état du local et du quartier
• Les équipements du local
• La sécurité et l’accessibilité
• Etc.

Il faudra néanmoins proposer une offre réaliste afin de ne pas louper ce qui aurait pu être une belle opportunité. Pour estimer au mieux des murs commerciaux qui correspondent à vos besoins et votre budget, si vous n’avez aucune ou peu de connaissance du marché, confiez votre projet à un professionnel de l’immobilier commercial. Commerce Immo peut être le partenaire qu’il vous faut. Contactez-nous pour plus d’informations.