Vous envisagez de louer un local professionnel pour exercer votre activité ? Voici à quoi vous engage un bail professionnel et les droits qu’il vous ouvre. La signature d’un bail, quel qu’il soit, engage le propriétaire, mais aussi le locataire. Des obligations doivent ainsi être respectées par les deux parties, qui bénéficient aussi de droits. Après avoir détaillé dans un précédent article ceux afférents au bailleur, penchons-nous sur ceux du preneur.  

Bail professionnel : à quels locataires s’adresse-t-il ?

  Ne signe pas un bail professionnel qui veut. Ce contrat est en effet principalement destiné les professions libérales réglementées (médecins, avocats, vétérinaires…) ou non réglementées (consultants, conseils en gestion…). Il ne peut ainsi pas être utilisé pour un local destiné à une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel comporte toutefois des droits et obligations pour le locataire.  

Bail professionnel : locataire, quels sont vos droits ?

  Si vous vous apprêtez à signer un bail professionnel, sachez que des droits s’ouvrent à nous. En voici une liste non exhaustive.  

Délivrance du local en bonne et due forme et dans son intégralité

  En tant que locataire, vous avez droit à la délivrance en bonne et due forme du local professionnel, dans son intégralité. Et ce, que ce soit matériellement ou juridiquement parlant. Local, parking, cave, espace de stockage… Tout doit être entretenu conformément à la loi et dans le respect des normes en vigueur. En cas de délivrance incomplète ou du non-respect de la législation, vous pouvez résilier le contrat ou demandez l’exécution forcée à un juge. Exemple : demande de mise aux normes.  

Le locataire dispose de diverses garanties

  Plusieurs droits de garantie vous protègent dans l’exercice de votre activité et contre des possibles troubles de jouissance du local professionnel.  

La garantie de l’exercice de l’activité

Cette garantie vous permet, en tant que preneur, de jouir pleinement du local professionnel loué. Le bailleur a en effet l’interdiction de troubler votre activité. Il ne peut donc pas exercer lui-même une   activité concurrentielle à la vôtre dans le local, ni y placer un colocataire concurrent.  

La garantie d’éviction

Vous ne pouvez être privé de tout ou partie du local durant toute la durée du bail. La garantie d’éviction interdit de ce fait au propriétaire bailleur de réaliser des travaux ou actes qui vous en dessaisiraient.  

La garantie des vices cachés

Vous avez remarqué un vice caché dans le local ? Vous pouvez alors vous retourner contre le propriétaire, en demandant une indemnisation, si la connaissance de ce vice vous aurait dissuadé de louer le local.  

Le locataire a le droit de résilier son bail professionnel à tout moment

  Contrairement au propriétaire, qui ne peut mettre un terme au bail professionnel qu’au bout de 6 ans (durée minimale), le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Il doit notifier son départ :

• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

 

Le locataire a le droit de profiter d’un local entretenu

  Le bailleur doit vous délivrer un local entretenu ou remis à neuf, afin que vous puissiez exercer votre activité en toute sécurité et sérénité. Si des gros travaux doivent être effectués sur la structure du local (murs porteurs, toit…) ou qu’un sinistre a lieu, les frais de réparations doivent être pris en charge par le propriétaire. Vous n’êtes garant que des petits travaux d’entretien.  

Le locataire est en droit de sous-louer ou de céder son local professionnel

  Vous avez le droit de sous-louer le local, mais vous devez au préalable en informer votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit d’ailleurs venir signer le bail de sous-location. Attention, vous demeurez responsable envers le propriétaire et devez vous assurer que le contrat de bail est bien respecté par le sous-locataire. Vous pouvez aussi céder librement votre bail, sauf si le contrat de bail l'interdit. En contrepartie de l’ensemble de ces droits, le locataire d’un bail professionnel doit également respecter diverses obligations que voici.  

Bail professionnel : locataire, quels sont vos devoirs ?

  Récapitulatif des principales obligations du locataire.  

Le paiement du loyer

  En tant que locataire, vous devez vous acquitter du paiement du loyer. Et ce, sans retard, au montant fixé préalablement avec le bailleur et selon les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme). Ces dernières sont notifiées dans le contrat de bail professionnel.  

Utilisation du local conformément à sa destination

  Vous avez le devoir d’utiliser le local conformément à sa destination : vous n’avez par exemple pas la possibilité de transformer le local professionnel en local commercial, au risque de voir votre contrat de bail résilié.  

Maintien de l’activité pendant toute la durée du bail

  En signant un bail professionnel, vous vous engagez à ne pas cesser votre activité (hors maladie ou vacances), pendant toute la durée du bail. Il vous faudra résilier le contrat pour cela.  

Respect de la tranquillité des voisins

  Vous devez respecter la tranquillité des voisins. Cela implique par exemple de ne pas produire de tapage diurne ou nocturne ou d’encombrer les parties communes. Dans le cas contraire, votre bailleur pourra résilier le bail professionnel qui vous lie.  

Entretien des lieux obligatoire

  Vous devez entretenir le local professionnel, sans toutefois en modifier sa structure. Les lieux doivent être maintenus en bon état. Vous devrez ainsi entreprendre des petits travaux en cas d’usure ou de casse découlant de l’usage quotidien du local : peintures, revêtements de sol, tapisseries, petite électricité...  

Obligation de restituer les lieux en bon état

  Vous devez rendre les lieux loués en bon état, mais aussi en temps et en heure. Vous souhaitez en savoir plus sur les droits et devoirs d’un locataire ou êtes à la recherche d’un local ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous éclairer et vous accompagner dans votre projet de location professionnelle ou commerciale. Contactez-nous dès à présent pour faire le point sur vos désirs et besoins.Le bail professionnel, essentiellement destiné aux professions libérales réglementées ou non, comporte, comme dans tous autres contrats de location, les droits et obligations respectives de chaque partie. Le point sur ceux du propriétaire bailleur. Toute location d’un bien commercial ou professionnel est soumise à différentes règles. Le contrat qui lie les deux parties – bailleur et preneur – définit leurs obligations respectives. Avant de détailler les droits et devoirs du propriétaire, revenons sur la définition du bail professionnel.  

Bail professionnel : pour qui ?

  Le bail professionnel concerne des locaux au sein desquels le locataire n’exerce ni une commerciale, ni agricole, ni industrielle. Il est en effet essentiellement destiné aux :

• Professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...
• Non réglementées : consultants, conseils en gestion…

Ce contrat de location, à usage strictement professionnel et obligatoirement écrit, peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un avocat ou encore par un notaire, dès lors que sa durée est supérieure à 12 ans.  

Bail professionnel : quel contenu ?

  Librement fixé par les parties, il contient les caractéristiques suivantes :

• L'identité des parties (propriétaire et locataire)
• La description du local, voire des locaux annexes
• La durée du bail : pour rappel, elle ne peut être inférieure à 6 ans
• Le montant du loyer ainsi que ses conditions de paiement et de révision
• La répartition des charges
• Le dépôt de garantie
• Les obligations respectives du bailleur et du preneur : paiement du loyer et local libre, rappelle le Service public.

Revenons d’ailleurs plus en détails sur les droits et obligations du bailleur.  

Bail professionnel : bailleur, quels sont vos droits ?

  Les propriétaires d’un bail professionnel ont certes des obligations, mais ils ont aussi des droits. En voici quelques-uns (liste non exhaustive).  

Le bailleur conserve un droit de regard sur l’activité exercée

  Vous avez un droit de regard sur l’activité exercée dans votre local professionnel, qui doit être conforme à sa destination. L’activité ne doit être ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.  

Le bailleur peut librement fixer le loyer et ses conditions de paiement et de révision

  C’est un point important. Le propriétaire d’un local professionnel a la possibilité de fixer librement le loyer avec son locataire. En cas de désaccord, le preneur est libre de refuser et de ne pas louer le local proposé. Vous pouvez aussi décider à quelle date mensuelle doit être versé le loyer et de quelle manière (modalités de paiement). Vous avez aussi la possibilité de réclamer le versement d’un dépôt de garantie. Son montant est fixé librement avec votre preneur. Vous avez également la main sur les conditions de révision du loyer.  

Le bailleur peut décider de la répartition des charges

  Vous avez la possibilité de rédiger librement différentes clauses de votre bail professionnel. Vous pouvez ainsi répartir comme vous le souhaitez, avec accord de votre locataire, les charges et taxes.  

Le bailleur peut interdire la sous-location

  Vous ne souhaitez pas que votre local professionnel soit sous-loué ? Vous pouvez inclure une clause d’interdiction dans le contrat de location.  

Le bailleur a le droit de récupérer un local en bon état

  Au terme du contrat de bail, vous êtes en droit de récupérer votre local professionnel en bon état général, entretenu et propre. Le local doit vous être rendu à la date et à l’heure convenue avec votre locataire sortant. Quid des obligations ?  

Bail professionnel : quels sont les devoirs d’un propriétaire ?

  Lors de la signature d’un bail professionnel, tout propriétaire à des obligations envers son locataire. Il doit en particulier assurer l’entretien du local afin de ne pas mettre en péril l’exercice de l’activité de son locataire. Si vous êtes bailleur, voici vos principaux devoirs.  

Le bailleur doit délivrer un local en bonne et due forme

  Délivrer un local en bonne et due forme, dans son intégralité, revient à :

• Confier votre local professionnel entièrement (soit un accès total et à toutes les pièces)
• Louer le bien professionnel en bon état : il doit être propre et les dernières normes en vigueur doivent être respectées. En cas de vétusté de l'électricité par exemple, une remise aux normes avant location devra être effectuée.

 

Le bailleur ne doit cacher aucun vice au preneur

  Attention, aucun vice ne doit être dissimulé à votre futur locataire. Notamment si l’un ou plusieurs de ces vices auraient pu faire fuir votre potentiel locataire.  

Le bailleur doit garantir l’éviction au preneur

  En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de la garantie d’éviction. Cela signifie que vous ne pouvez pas réaliser des actes ou travaux qui pourraient priver votre locataire de la jouissance d’une partie ou de l’ensemble du local professionnel.  

Le bailleur doit garantir l’exercice de l’activité du preneur

  En garantissant l’activité de votre locataire, vous vous engagez à ne pas troubler l’exercice de l’activité du preneur. Il n’est pas exemple pas possible d’y exercer vous-même une profession concurrentielle.  

Le bailleur doit prendre en charge les gros travaux

  Si les petits travaux d’entretien sont à la charge du locataire, les gros travaux, dits de gros œuvre, reviennent au propriétaire. Notons également que lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, librement définie dans le contrat, le propriétaire se doit de payer les impôts fonciers ainsi que les frais d'assurance de l'immeuble.  

Le bailleur doit transmettre les diagnostics récents au locataire

  En tant que propriétaire, vous devez absolument transmettre les diagnostics récents obligatoires à votre locataire. Ils doivent annexer au contrat de location :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Le bailleur doit effectuer un état des lieux

  Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire (précieusement conservé par chacune des parties ou joint au contrat de bail) doit être effectué par :

• Le bailleur et le locataire, à l'amiable : chaque partie peut ici exposer son point de vue
• Un commissaire de justice : les frais sont alors partagés par moitié entre les parties, peu importe qui en est à l'initiative

Vous souhaitez avoir plus de renseignements sur vos droits et devoirs en tant que bailleur ou êtes à la recherche d’un nouveau locataire ? Face aux enjeux et à la complexité des baux commerciaux, il peut être judicieux d’envisager la gestion locative. Les experts de Commerce Immo peuvent vous accompagner dans votre projet de location. N’hésitez pas à nous contacter, nous ferons le point sur vos désirs et besoins.  Type de bail, activité du locataire… Voici tout ce que vous devez savoir avant de mettre en location votre local professionnel.   Vous possédez un local professionnel et souhaitez le louer ? Attention, car si 3 types de baux sont possibles, vous ne pouvez pas signer à votre convenance un bail commercial ou un bail professionnel. Revenons en détails sur ces derniers.  

Location de local professionnel : les différents types de baux

  En fonction de l’activité exercée et de l'endroit où un professionnel envisage d’ouvrir son entreprise, la location d'un local peut s’effectuer sous 3 types de baux que voici.  

Le bail mixte

  Régi par la loi du 6 juillet 1989, le bail mixte est un contrat de location à double usage. Il sert à la fois d’habitation, mais aussi pour l’exercice d’une activité professionnelle. Ce type de bail est particulièrement utilisé par les professionnels libéraux ainsi que par les prestataires de services exerçant leur activité au sein de leur domicile. Il n’est ainsi, non pas concerné par les règles sur le bail professionnel, mais par celles du bail d'habitation.  

Le bail commercial

  Le bail commercial est un contrat de location utilisé pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce, pour une période de 9 ans minimum (bail 3-6-9).  

Le bail professionnel

  Le bail professionnel est quant à lui un contrat de location servant à une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il est ainsi utilisable pour tout local où s’exercent uniquement des activités professionnelles et est donc essentiellement destiné aux professions libérales et de bureaux réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...). Sa durée est de 6 ans. Bien que plus souple que le bail commercial, il reste soumis à certaines règles, régi par le code civil, au même titre que les locations libres, ainsi que par l'art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Notons cependant que si une activité libérale peut être exercée sous un bail commercial, en accord avec le propriétaire des locaux, il n’est pas autorisé d’effectuer une activité commerciale avec un bail professionnel. Le choix du bail dépendra ainsi de l’activité de votre futur locataire, des caractéristiques et aménagements de votre local. Revenons en détails sur le bail professionnel.  

Local professionnel : avec qui et comment conclure un bail professionnel ?

  Comme indiqué en amont, le bail professionnel s’adresse majoritairement aux professions libérales (notaire, sage-femme, artiste...). Le locataire, qui doit lui-même exercer l’activité professionnelle dans ledit local, peut être :

• Une personne physique
• Une personne morale : un organisme, une entreprise
• Une association : seulement lorsque l’activité est strictement professionnelle, sinon, le bail lui serait refusé.

En tant que bailleur, vous pouvez autoriser la location d’un local commercial ou d’un logement pour une activité libérale. En effet, le bail professionnel ne détermine pas le local, mais l’utilité de ce dernier. Le bail professionnel ne peut néanmoins pas s’appliquer pour une activité à la fois libérale et commerciale, comme le stipule l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.  

Bail professionnel : quelles modalités ?

  Le contrat de bail professionnel doit être écrit. Il engage obligatoirement le propriétaire durant 6 ans. Il peut être rédigé par :

• Les parties elles-mêmes (bailleur et preneur)
• Un notaire : pour toute durée supérieure à 12 ans
• Un avocat

Quant à son contenu, il est librement établi par les parties. Voici les principaux éléments qu’il comporte en règle générale, selon le ministère de l’Intérieur :

• Informations sur l'identité des parties
• Description du local, voire des locaux annexes
• Durée du bail: elle ne peut être inférieure à 6 ans
• Montant du loyer, conditions de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) et de révision du loyer : le montant du loyer est fixé librement par les parties. Si sa révision n'est pas imposée par la loi, le contrat peut la prévoir en fonction d'un indice (tel que l’indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) dans une clause d'indexation). Rien n'est précisé ? Le même loyer est alors applicable durant toute la durée du bail.
• Répartition des charges : lorsque rien n’est mentionné dans le contrat, les impôts fonciers et frais d'assurance de l'immeuble reviennent au propriétaire. Les gros travaux sont aussi très souvent à sa charge.
• Dépôt de garantie : non obligatoire, mais s’il est indiqué dans le contrat, son montant est librement fixé par les parties. Il fait l’objet d’un remboursement au locataire lors de son départ, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles
• Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)

2 diagnostics doivent être annexés au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

 

Bail professionnel : comment le renouveler ?

  Le bail professionnel peut être reconduit ou non par le bailleur ou le locataire, au terme d’un délai de 6 ans. L’acte doit être obligatoirement écrit. Une lettre recommandée avec accusé de réception doit d’ailleurs être envoyée à l’autre partie. La demande peut être rédigée par acte sous seing privé, lorsque la durée ne dépasse pas les 12 ans. Si tel n’est pas le cas, l’acte devra être établi devant un notaire. Il n’y a cependant, contrairement au bail commercial, pas de droit au renouvellement du bail. En cas de reconduction, les deux parties doivent négocier ensemble les nouvelles modalités du contrat de bail. Si, en tant que propriétaire, vous ne souhaitez pas reconduire le bail après l’échéance, le locataire n’aura droit à aucune indemnité. Seul un préavis de 6 mois avant la fin du bail doit être respecté. Le locataire peut de son côté notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux à tout moment, dès lors qu’il respecte aussi un préavis de 6 mois.  

Bail professionnel : quid de la cession ou sous-location ?

  Le locataire a la possibilité de sous-louer ou de céder librement son bail, sauf interdiction stipulée dans le contrat de bail. Le propriétaire doit toutefois être informé de la cession ou de la sous-location du bail professionnel. L'accord préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d'un acte notarié peut être prévu dans une disposition du bail. Vous souhaitez en savoir plus sur la mise en location d’un local professionnel et proposer un bien ? Nous proposons dans nos services la gestion locative : avant, pendant et après le bail. N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.Le bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel. Durée, droit au renouvellement, activités… Il comporte diverses différences que voici. « Bail commercial ou bail professionnel, comment choisir ? » Les entrepreneurs souhaitant louer un local peuvent être amenés à se poser cette question. Cette convention est conclue entre un bailleur et un preneur désirant louer les locaux dans le but d’exercer une activité professionnelle. Cependant, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas encadrés par une même législation. Il comporte ainsi des différences à de nombreux niveaux. Et ce que ce soit en termes d’activités éligibles, de durée ou encore de renouvellement.

Bail commercial ou professionnel : l’activité du locataire en question

Comme évoqué, le bail commercial et le bail professionnel ne sont pas utilisés pour le même type d’activités.

Activités liées au bail commercial

Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail commercial ou bail 3-6-9, est en effet dédié aux activités commerciales, industrielles, agricoles et artisanales. Le preneur peut ainsi exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux loués. La nature des activités du locataire doit être écrite, formalisée dans la convention et décrite précisément. Les parties peuvent décider d’inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions, ou au contraire, inscrire une clause qui limite l’usage des locaux à des activités prédéterminées. Une association a, en outre, la possibilité de conclure un bail commercial.

Activités liées au bail professionnel

Quant au bail professionnel, il concerne principalement les activités non commerciales - nommées activités BNC- et autres activités de travaux immobiliers. Il est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins ou les notaires ou bien les consultants, les apporteurs d’affaires ou les conseillers en gestion ou en stratégie. Ces entreprises peuvent néanmoins émettre une requête de soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Bail commercial ou professionnel : une durée différente

Les règles encadrant l’exécution du bail professionnel ou commercial diffèrent aussi sur la durée.

Bail commercial : une durée minimum obligatoire

La durée minimum obligatoire est plus élevée dans le cas d’un bail commercial. Il est conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il peut cependant être contractuellement plus long. Quant à son loyer, il est fixé librement par les parties. Concernant la révision du loyer, les parties peuvent s’entendre sur l’insertion d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision triennale. Cette dernière est calculée sur la base de l’indice ILC ou ILAT en fonction de l’activité du preneur. La résiliation anticipée de ce contrat de bail ne peut s’effectuer qu’à l’expiration de chaque période triennale, avec préavis de 6 mois. Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial.

Bail professionnel : une résiliation possible à tout moment

Le bail professionnel, établi pour une durée de 6 ans minimum, offre au locataire une possibilité de résiliation à tout moment. Seul un préavis de 6 mois doit être respecté. Avec un bail professionnel, seule une clause spécifique peut prévoir une révision de loyer. Il se fonde sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Quant au droit au renouvellement, le bailleur garde la faculté de mettre un terme au bail à l’expiration de sa durée. Et ce, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit toutefois informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Bail commercial ou professionnel : une sous-location possible ?

En cas de sous-activité ou simplement pour réduire les charges locatives, est-il autorisé de sous-louer un local ?

Bail commercial : une sous-location sous conditions

Un locataire sous contrat de bail commercial n’a, en principe, pas l’autorisation de sous-louer son local commercial. Seule une clause prévue dans le bail peut le lui permettre. Il peut aussi demander directement au bailleur son accord. La cession ne peut cependant être interdite dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent, ici aussi, être encadrées.

Bail professionnel : la sous-location est autorisée

Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de sous-louer une partie de son local, sans autorisation préalable. Seule une clause prévue dans le bail peut lui interdire. En ce qui concerne la cession du bail, elle est aussi autorisée, mais peut également être prohibée partiellement ou totalement dans le contrat. Quid de la répartition des charges ?

Bail commercial ou professionnel : quelles charges ?

Impôts locaux, travaux, charges locatives… Qui du preneur ou du bailleur paie les charges selon le type de bail ?

Bail commercial : une libre répartition des charges

Depuis l’instauration de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le statut des baux commerciaux a été modifié en profondeur. Et en particulier sur la répartition des charges. Si, en principe, la répartition des charges y est librement répartie entre les cocontractants, les grosses réparations sont, elles, régis par l’article 606 du Code Civil. Le locataire prend à sa charge les dépenses d’entretien courant ainsi que les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers. D’autres dépenses, faisant l’objet d’une clause de bail, peuvent lui être imposées.

Bail professionnel : une répartition des charges non légiférée

La répartition des charges du bail professionnel est libre. Ce sont les deux parties qui définissent ensemble celles qui incombent au bailleur ou au locataire. Celles qui pèsent sur le locataire doivent néanmoins être expressément citées dans le contrat de bail professionnel. Vous cherchez un local commercial ou professionnel à louer et souhaitez être accompagné dans la rédaction du bail ? Faites-nous part de votre projet, afin que nous puissions répondre à l’ensemble de vos besoins. Car, la conclusion d’un bail engage les deux parties à respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur. Faire appel à une personne spécialisée dans le domaine permet de sécuriser votre contrat. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter.