Coût du bail, conditions spécifiques du bail commercial, clauses de renouvellement… La localisation de votre local commercial joue un rôle prépondérant dans la négociation de votre contrat. Zoom sur les différents impacts.   Exit le hasard, place à la stratégie ! La localisation de votre local commercial est un facteur déterminant pour la croissance de votre activité. Le choix de votre emplacement doit en effet être tactique. Il constitue l’un des actes fondamentaux de la vie d’une entreprise sur lequel il est nécessaire de réfléchir minutieusement. Car, votre décision va impacter, entre autres, l’interaction avec votre environnement commercial, votre clientèle et votre rentabilité. Et ce, sur le long terme. Seule une approche stratégique et analytique vous permettra de trouver l'emplacement idéal répondant aux besoins de votre entreprise et d’optimiser les termes de votre contrat de location.  

Bail commercial : le poids d’un emplacement stratégique

  La rentabilité de votre entreprise est la clé de votre succès. Et cette dernière est déterminée par votre emplacement. Il aura une influence, notamment, sur :

• Votre clientèle, vos fournisseurs et partenaires
• Votre visibilité
• Les prix possibles à pratiquer
• Le prix du loyer ou de l’achat de votre local

La durée du bail est aussi un facteur déterminant pour l’emplacement de votre entreprise. Le plus usité est le bail commercial. Ce contrat de location permet d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée minimale est de neuf ans, avec possibilité de résiliation par échéance triennale (soit tous les trois ans).

Bail commercial : les facteurs spécifiques de localisation influençant ses conditions

Bien que variables selon la nature de votre activité, certains critères de choix d’emplacement demeurent communs à toutes les entreprises.

La visibilité

  Les modalités d’accès pour vos clients et vos salariés doivent être pris en compte dans le choix de votre emplacement. Pour attirer plus de clients potentiels, votre entreprise doit être visible et facilement accessible :

• Rue commerçante très fréquentée
• Centre commercial

Selon la typologie des emplacements, les propriétaires peuvent exiger des loyers plus ou moins élevés. Pour rappel, ils se distinguent ainsi :

• Les emplacements n°1 : rues ou parties de rues où se situent les commerces à forte notoriété et forte attractivité (centre-ville généralement). Attention, les baux au sein des centres-villes sont souvent plus coûteux, du fait de la forte demande et de la densité de population. Les baux peuvent inclure des clauses spécifiques sur les heures d'ouverture prolongées et les contributions aux associations de commerçants locales.
• Les emplacements 1bis : rues ou parties de rues adjacentes aux emplacements n°1. Ils peuvent tirer bénéfice de cette attractivité. Ils concernent aussi les centres commerciaux qui offrent une forte visibilité et un flux constant de clients. En revanche, les baux y sont souvent plus complexes. Les locataires doivent contribuer aux frais de promotion du centre et respecter des restrictions strictes sur les modifications de l'espace loué.
• Les emplacements n°2 : rues ou parties de rues secondaires moins attractives, mais moins chères (zones industrielles ou périphéries). Les baux dans ces zones peuvent inclure des clauses spécifiques liées à l'accès et au transport des marchandises. Pour compenser le risque plus élevé pour les propriétaires, les contrats peuvent être plus longs.

L’accessibilité et les infrastructures

  Votre emplacement doit aussi être facilement accessible.

• Proximité des transports en commun ou des axes routiers
• Places de parking

La proximité des infrastructures peut en effet jouer sur les conditions du bail. Un emplacement bien desservi peut par exemple :

• Justifier un loyer plus élevé
• Offrir des conditions de renouvellement et d'extension du bail plus flexibles

 

Le flux de clientèle

Votre localisation influence aussi le type et le volume de la clientèle. Si votre commerce est situé dans une zone touristique, il peut profiter d'un flux constant de visiteurs. La périphérie urbaine est davantage propice à une clientèle locale et régulière. Cette différence peut impacter les termes du bail, notamment concernant le partage des coûts de marketing ou les obligations de maintien de certaines heures d'ouverture.  

La concurrence

Vous avez choisi un emplacement proche de concurrents ? La présence d’un cluster de commerces similaires dans la même zone peut avoir un double effet sur les conditions du bail :

• Attirer davantage de clientèle et par conséquence justifier un loyer plus élevé
• Inciter les propriétaires à offrir des conditions plus favorables pour attirer les locataires

 

Bail commercial : l’impact de la localisation sur les clauses spécifiques

Durée du bail, loyer, charges… Voici ce que votre emplacement peut changer.

La durée du bail

La durée du bail commercial peut fluctuer considérablement selon la localisation. En effet, dans les zones à forte demande, les bailleurs peuvent privilégier des baux plus courts avec des options de renouvellement fréquentes. Leur objectif ? Ajuster les loyers aux conditions du marché. A contrario, dans les zones moins demandées, les propriétaires peuvent proposer des baux plus longs, afin de sécuriser un revenu stable.

Le loyer et les charges

  Le loyer dépend naturellement de l’emplacement, tout comme les charges locatives. Dans les zones urbaines denses, les charges peuvent inclure des coûts élevés de :

• Services publics
• Sécurité
• Maintenance des infrastructures locales

Dans les zones plus rurales ou industrielles, elles peuvent être moins onéreuses, mais inclure des coûts spécifiques, comme :

• L'entretien des routes d'accès
• L’entretien des installations de transport

Les clauses de résiliation et de renouvellement

L’emplacement de votre local commercial peut aussi affecter les conditions de résiliation et de renouvellement de votre bail commercial. Dans les zones 1, les propriétaires peuvent imposer des pénalités de résiliation plus élevées pour :

• Dissuader les départs anticipés
• Assurer une occupation constante

Dans les zones à faible demande, les conditions de résiliation peuvent être plus flexibles pour :

• Attirer les locataires
• Retenir les locataires

 

Bail commercial : conseils de négociation en fonction de l’emplacement

  Pour bien négocier votre bail commercial, il est donc important de choisir le bon emplacement en :

• Analysant le marché : cela vous permettra de comprendre les tendances locales en matière de loyers et de conditions de bail.
• Vous positionnant de manière réaliste dans les négociations
• Identifiant des opportunités d'emplacements sous-évalués.
• Etant flexible dans les négociations
• Faisant appel à des experts de l’immobilier commercial : leur connaissance approfondie du marché local leur permet de vous offrir des conseils précieux pour négocier les meilleures conditions de bail en fonction de la localisation.

Commerce Immo peut vous aider dans vos recherches. Contactez-nous pour faire le point.  On ne cesse de le répéter, le choix de l’emplacement est crucial pour le succès d’une boutique, un restaurant ou un bureau. Faut-il opter pour un local commercial en centre-ville ou en périphérie ? Pour y répondre, différents facteurs doivent être étudiés. Détails.   L’emplacement de votre futur commerce est essentiel. De cette étape clé, dépend en effet la réussite de votre entreprise. Mais comment être certain de prendre la bonne décision, lorsqu’il existe une multitude de locaux commerciaux à louer en centre-ville, zones commerciales ou périphéries ? Prix, flux, visibilité, axes routiers, parking, concurrence… Chaque lieu comporte des forces et des faiblesses, qu’il va falloir étudier et comparer, pour trouver l’option qui vous correspond le mieux.

Emplacement local commercial : 4 critères pour faire le meilleur choix

  Centre-ville ou périphérie, votre cœur balance ? Le choix de l’emplacement de votre local commercial dépend de 4 facteurs principaux que voici.

Critère n°1 : la nature de votre activité

  Restaurant, boutique ou zone de stockage ? En fonction de votre activité, l’emplacement idéal pour votre entreprise ne sera pas le même. La nature de cette dernière est en effet fondamentale. Un commerce de détail, une brasserie ou un salon de coiffure aura par exemple plus d’avantages à être localisé en centre-ville - lieu par excellence du commerce et de l’échange commercial - ou dans une zone commerciale, car il profitera de la visibilité et de l’affluence continue. Or, si votre entreprise nécessite de grandes surfaces ou un entrepôt, choisir un emplacement en périphérie pourrait être plus approprié en termes de coût et d’espace.

Critère n°2 : le budget

  Le budget est bien évidemment le nerf de la guerre. Ce facteur est déterminant pour le choix final de votre local. Les emplacements sont classifiés suivant la concentration des commerces et des enseignes leaders. La qualification est la suivante :

• Emplacements n°1 : rues ou partie de rues où se situent les commerces attractifs et à forte notoriété.
• Emplacements 1bis : rues ou parties de rues adjacentes aux emplacements n°1, pouvant tirer parti de l’attractivité ambiante.
• Emplacements n°2 : rues ou parties de rues secondaires, moins chères qu’en centre-ville.
• Emplacements n°3 : locaux en périphérie

Les emplacements N°1 et 1bis, soit en centre-ville, étant plus onéreux, si vos moyens financiers sont limités, il peut être plus judicieux de vous tourner vers des locaux N°2 et 3, plus excentrés ou en périphérie. Prenez par ailleurs le temps de bien estimer les coûts cachés qui y sont liés : publicité pour vous faire connaître, transports…

Critère n°3 : votre clientèle cible

  Qui sont donc vos clients ? Avant de louer un local commercial, il va falloir également faire le point sur votre clientèle cible. Jeunes urbains ou professionnels ? Le centre-ville peut alors être un bon choix. Si vous visez les familles, la périphérie peut parfois être plus accessible et offrir un meilleur stationnement.

Critère n°4 : la concurrence

  Une analyse concurrentielle est primordiale. Si en centre-ville, la concurrence peut être plus importante, elle offre aussi des opportunités de synergies et de collaborations. A contrario, en périphérie, la concurrence peut être plus légère, mais la constitution d’une clientèle fidèle peut être plus longue, car la visibilité est plus faible. Faisons à présent le point sur les principaux avantages et les inconvénients des emplacements en centre-ville et en périphérie. Emplacement local commercial : les plus et les moins du centre-ville   Un emplacement en centre-ville vous attire ? Voici les bénéfices et les importunités de ce type de localisation.

Les privilèges d’un local commercial en centre-ville

 

• La visibilité
• L'affluence
• L’accessibilité
• La proximité des services

La visibilité et l’affluence constante de visiteurs (locaux, travailleurs, touristes) sont les principaux atouts du centre-ville, qui est généralement également bien desservi par les infrastructures urbaines (métros, bus, parkings à proximité…). Cela augmente vos chances d’attirer de potentiels clients. La proximité aux autres commerces et services peut par ailleurs créer une belle synergie, avantageuse pour votre entreprise.

Les désagréments d’un local commercial en centre-ville

• Le montant élevé
• La concurrence

Malgré la synergie que peut créer l’offre de commerces et services variés, la concurrence en centre-ville demeure forte. La visibilité et l’affluence sont donc à partager, et attirer comme fidéliser une clientèle peut être plus difficile. Sans parler du coût, qui est le principal inconvénient d’une boutique en centre-ville. Les loyers prix d'achat des locaux commerciaux sont souvent plus hauts du fait d’une offre limitée et d’une forte demande. Les petites ou jeunes entreprises ne disposant pas d’un budget conséquent sont donc désavantagées.  

Emplacement local commercial : les plus et les moins de la périphérie

Vous visez un emplacement en périphérie pour votre entreprise ? Voici quelques détails qui pourront vous aider à prendre une décision finale.

Les privilèges d’un local commercial en périphérie

 

• Un coût plus abordable qu’en centre-ville
• L’espace offert
• L’offre de stationnement

Les loyers et prix d’achat des locaux commerciaux en périphérie sont moins onéreux qu’en centre-ville. Cela vous permet ainsi de réduire vos coûts fixes et d’investir dans d’autres points de votre activité (marketing, développement de produits ou services…). Si vous avez besoin d’un grand espace – entrepôt ou showroom – à moindre coût, vous serez comblé. L’accueil des clients et des employés est aussi facilité par les parkings, généralement plus accessibles et plus grands qu’en centre-ville. C’est un atout majeur pour attirer une clientèle se déplaçant en voiture.

Les désagréments d’un local commercial en périphérie

• Une visibilité plus faible
• Des infrastructures de transport en commun moins développées

En périphérie, il y a moins de passages piétons et une densité de population plus faible. Le nombre de clients potentiels est donc limité et les transports en commun peuvent importants qu’en centre-ville, ce qui peut affecter la fréquentation de votre établissement. En étudiant et évaluant l’ensemble de ces éléments, vous pourrez déterminer votre emplacement idéal. Commerce Immo peut vous aider dans cette quête pour optimiser vos chances de réussite entrepreneuriale. Contactez-nous pour faire le point.Investir dans un local commercial peut rapporter deux fois plus qu’un logement locatif traditionnel. Encore faut-il choisir le bon emplacement… Détails.   Entre 4, 8, voire 10 % de rentabilité en fonction du bien acquis. Voici ce que peut rapporter un local commercial. Soit jusqu’à deux fois plus qu’un logement locatif traditionnel. De quoi attirer de nombreux investisseurs à la recherche de placement financier judicieux. Cependant, une connaissance du marché est primordiale. Investir à l’aveugle dans l’immobilier commercial, bien différent de l’immobilier classique, comporte en effet des risques. Pour bien évaluer le potentiel d’un bien commercial, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur. Il vous aidera à bien évaluer le local visé et vous conseillera pour choisir le bon emplacement, selon les critères recherchés. Car, à l’inverse d’un investissement résidentiel, le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa superficie, mais de sa potentialité. C’est ce qui détermine sa rentabilité, notamment selon son emplacement.  

Rentabilité local commercial : l’emplacement est la clé

  Si l’emplacement constitue l’un des points clés de chaque investissement immobilier, il est capital pour un local commercial. L’afflux de clientèle, lié au montant du loyer que vous pourrez exiger, dépend en effet de la situation géographique.  

Rentabilité local commercial : quels lieux privilégier ?

  Si vous recherchez avant tout la sécurité, les grandes artères commerçantes, les rues passantes ainsi que les sites fréquentés sont à privilégier. Et ce, autant pour le bailleur que pour le locataire : le chiffre d’affaires du preneur est ainsi assuré, les locaux se louent et se re-louent plus aisément. Quant à la plus-value à la revente, elle sera plus importante. Attention néanmoins, ici, la rentabilité peut être plus faible. En règle générale, il est préconisé de se diriger vers :

• Les centres-villes
• Les quartiers piétons
• Les rues adjacentes
• Un local proche d’une grande enseigne pour attirer de potentiels clients
• Un local proche des transports

Pensez à vous rendre sur place pour vous rendre compte, entre autres, de la fréquentation et de la facilité d’accès (transport, parking, etc.). Voyons à présent plus en détails les différents types d’emplacement.

Rentabilité local commercial : qualification des emplacements

  Emplacement centre-ville, secondaires, stratégiques, géographiques… Quel est le plus rentable ?  

Les emplacements en centre-ville

  En centre-ville, les emplacements des locaux commerciaux sont catégorisés en différentes parties que voici :

• Les emplacements numéros 1 : profitant du plus fort trafic, ce sont les plus prisés, et donc les plus chers au mètre carré (artères commerçantes, zone piétonne...)
• Les emplacements numéros 1bis : généralement moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces locaux commerciaux peuvent généralement être négociés à un loyer légèrement inférieur.
• Les emplacements numéros 2, plus éloignés du centre névralgique commercial

Généralement, les centres-villes sont les emplacements les plus sécurisés pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs.

Les emplacements secondaires

  S’ils ne sont pas idéaux pour exiger un droit d’entrée, les emplacements dits secondaires, bien moins fréquentés, sont très recherchés par les personnes exerçant une activité libérale. Vous pouvez aussi aisément les proposer en bureaux. Les loyers étant moins chers, ces biens commerciaux, isolés ou situés dans des quartiers périphériques, à l’écart de l’hypercentre, attirent de nombreux entrepreneurs.  

Les emplacements stratégiques

  Moins attractifs que les biens situés en centre-ville, les emplacements stratégiques peuvent être intéressants grâce à leur fréquentation routière (transports en commun, grands axes routiers, autoroutes...). Ils peuvent ainsi s’acquérir et se vendre sans trop de difficulté, à un bon prix.  

Les emplacements géographiques

  Il existe plusieurs catégories de secteurs géographiques : Paris et les grandes villes, l’Ile-de-France et la Province.  

Paris et grandes villes

La course aux grandes villes est-elle la meilleure stratégie ? La capitale, tout comme les grandes villes, fait l’objet d’un grand nombre de demandes. Gare néanmoins au prix d’achat. Si l’estimation est approximative, l’investisseur s’en mordra les doigts à la revente. C’est pourquoi il est important d’être bien conseillé et accompagné durant son projet d’achat. Un expert sera plus à même d’évaluer le montant juste du loyer pour acquérir le bien commercial et le revendre sur de bonnes bases et sa vraie rentabilité.  

L’Ile-de-France

Paris n’est pas comptabilisé dans l’Ile-de-France, qui comporte des villes à moyenne ou forte densité de population. Au vu des nombreux projets de construction, les consommateurs sont en constante augmentation. Un bon point pour l’immobilier commercial.

La province

Pensez à bien évaluer votre projet, avant d’investir dans les petites villes de province. Car, ces acquisitions sont à double tranchant : certains secteurs, en décroissance démographique, comporte des risques de vacances locatives par exemple. En revanche, ce risque peut être compensé par une excellente rentabilité. Des murs de boutiques peuvent ainsi se vendre à quasi 20 % de profit.  

Rentabilité local commercial : emplacement bon ou moins bon ?

  La rentabilité de votre investissement dans l’immobilier commercial dépendra ainsi de votre propension à prendre des risques plus ou moins modérés. Recherchez-vous avant tout la sécurité ou le profit ? En résumé, la profitabilité de votre bien commercial est proportionnelle, entre autres, à la qualité de son emplacement. Plus le secteur géographique est bon et prisé (et donc sécurisé), plus la rentabilité sera faible, car le prix sera bien plus élevé. Tout dépend ainsi de votre budget, et de vos souhaits. L’essentiel demeure dans le fait que votre emplacement commercial reste, peu importe le cas, rentable. Si c’est votre tout premier investissement, il peut être sage de viser un local déjà occupé. Il vous garantit ainsi une sécurité financière et vous décharge de certaines lourdes, tâches, comme la sélection de nouveaux locataires. Vous pourrez de cette manière observer le règlement des loyers ainsi que la santé financière du locataire. Cela vous rassurera aussi quant au choix de l’emplacement. Pensez toutefois à vous entourer de professionnels de l’immobilier commercial pour mener à bien votre projet d’investissement. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre recherche. Estimation, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Notre équipe se tient à votre disposition pour toutes informations.