Si le loyer d’un local commercial est librement fixé par le propriétaire, la bonne valeur locative du bien doit être établie. Voici comment.   « Quel loyer pourrais-je tirer parti de ces murs de boutique ? Dois-je prendre en compte uniquement la surface ou l’emplacement et d’autres critères doivent aussi être étudiés ? »  Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un local commercial vide et envisagez de le louer, voici quelques informations qui pourraient vous aider dans votre projet. Pour fixer au mieux le loyer de votre bien commercial, quelques calculs doivent être effectués. Mais avant, il convient de prendre connaissance de certains éléments.

Loyer local commercial : pas d’encadrement légal, mais des critères à prendre en compte

Aucune loi n’encadre la pratique. Le bailleur n’a ni l’obligation de respecter certains barèmes ni le devoir de se référer au loyer payé par son précédant locataire.

Loyer local commercial : une fixation libre

Un propriétaire d’un local commercial établit ainsi comme il l’entend le loyer de ses murs de boutique. Le locataire potentiel a de son côté la possibilité de négocier le loyer avec le bailleur, sans limite, dès lors que les deux parties parviennent à trouver un accord. Néanmoins, afin d’éviter des négociations trop agressives, les loyers des locaux commerciaux doivent être cohérents avec la valeur locative des biens.

Loyer local commercial : il dépend de la valeur locative du bien

Selon la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux se fondent sur la valeur locative des biens, qui reposent sur différents critères. L’usage de ces derniers entre de ce fait en compte, puisqu’un local loué avec un bail tous commerces peut se louer généralement plus cher qu’un bien loué avec un bail imposant qu’un seul type d’activité.

Loyer local commercial : les caractéristiques sur lesquelles se fonder

Pour fixer le loyer de votre local commercial, différentes notions que voici vont devoir être étudiées.

L’emplacement

C’est le critère n°1, en matière de commerce. En effet, si votre local commercial a une petite surface, mais qu’il est placé dans une rue très commerçante d’une grande ville, il pourra par exemple se louer plus cher qu’un grand local excentré. Détaillons les différents types.

Les emplacements n°1

Les emplacements dits n°1, sont considérés comme les meilleurs. Ils se situent dans des lieux de grand passage (centre-ville, artères commerçantes), bien visibles par la clientèle. Les banques et les grandes enseignes en sont friandes ; ce qui est un bon point, car ce sont des locataires très solvables. En revanche, elles ne garantissent pas pour autant une importante rentabilité locative. Car, plus l’emplacement est de qualité, plus la rentabilité est moindre. Néanmoins, leur exposition permet de contrer cette dépréciation.

Les emplacements dits secondaires

Bien que moins attrayants, les emplacements dits secondaires représentent un marché locatif important, du fait de leur prix moins élevés. D’autre part, certains entrepreneurs locataires ne se focalisent pas sur la situation géographique et la visibilité, qui leur importent peu. Ils ont parfois uniquement besoin de murs de boutique pour exercer leur activité. Afin de proposer un loyer juste, il vous faudra alors cibler la clientèle que vous souhaitez.

Les emplacements intermédiaires

Environ 90 % du parc locatif sont situés sur des emplacements intermédiaires. Au sein de cette catégorie, nous retrouvons : un endroit stratégique, une ville de banlieue, etc.

Les caractéristiques du local

• Le loyer d’un local commercial dépend également de :
• Sa surface
• Le nombre ainsi que répartition des pièces
• L’agencement des pièces et leur surface
• La surface des vitrines
• Son état général
• L’existence ou non d’annexes, de terrasse, de parking
• Les équipements potentiels
• Etc.

Les caractéristiques du bail commercial

Pour fixer un loyer élevé, les possibilités pour le locataire doivent être grandes. En effet, plus le bail commercial est contraignant, plus le loyer devra être plus faible. Pour l’augmenter, vous pouvez toutefois négocier avec le locataire la levée de certaines clauses.

La répartition des taxes et charges

La répartition des taxes et des charges entre locataire et bailleur influe aussi sur le montant du loyer. Plus elles vous incomberont en tant que bailleur, plus le loyer pourra être élevé.

La présence ou non d’un droit d’entrée

Vous envisagez de demander un droit d’entrée, aussi nommé « pas-de-porte » ? Dans ce cas, le loyer devra être diminué, car la somme versée par le futur locataire vous sera définitivement acquise. Selon l’usage, ce droit d’entrée est généralement versé en sus du loyer chaque mois.

Loyer local commercial : les règles de calcul

Pour fixer le montant du loyer, vous pouvez utiliser la méthode de la Valeur Location d’un local Professionnel (VLP).

La méthode VLP

Elle se fonde sur 3 données à multiplier ensemble :

• La surface pondérée : arrondie au m² inférieur
• Le tarif au m² selon la catégorie dont le local dépend : restauration, commerces, hébergements de tourisme…
• La qualité de l’emplacement

Le chiffre d’affaires du potentiel locataire peut aussi être pris en compte. Un certain ratio loyer/chiffre d’affaires maximal ne doit pas être dépassé, selon l’activité. À titre d’exemple, il est en moyenne de :

• 4 à 5 % pour une boulangerie
• 8 à 9 % pour un commerce
• 10 à 20 % pour les hôtels

Si une stratégie peut être mise en place, elle demande tout de même une très bonne connaissance du marché de l’immobilier commercial. Le local commercial est certes le type de bien le plus rentable de l’investissement locatif (rentabilité moyenne deux fois supérieure à l’habitation), mais le bail commercial, le potentiel du bien ainsi que la gestion des locataires ne sont pas évidents à maîtriser. Vous manquez de temps pour étudier tous ces éléments ainsi que pour mettre en place une bonne gestion locative ? L’équipe de Commerce Immo peut vous faciliter la tâche. Notre longue expérience ainsi que notre connaissance du marché nous permettrons d’estimer la juste valeur locative de votre local commercial. Nous nous occuperons aussi de vous trouver votre futur locataire. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.Vous louez un local commercial à un entrepreneur et voulez réviser le montant du loyer ? Si, au moment de la conclusion du contrat de bail commercial, son prix est fixé librement par les parties, en s’appuyant sur base de la valeur locative des locaux, en cours de bail, les règles diffèrent. Le point. Montant initial du loyer, révision… Comment fixer le prix juste lors de la conclusion d’un bail commercial ? Pour vous aider dans vos démarches, Commerce Immo revient sur les règles à appliquer. Lors de la signature du contrat, le prix du loyer n’est pas soumis à une règlementation particulière. Il peut être fixé librement par les parties. Cela vaut aussi pour les modalités de paiement : le règlement peut s’effectuer en début ou en fin de mois, être mensuel ou trimestriel. Le bailleur n’est pas forcé d’appliquer le loyer du locataire précédent ou des loyers de référence.  

Bail commercial : comment est fixé le prix du loyer en début de bail ?

Le prix du loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. À titre d’exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² dont le prix par m² est de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de : (120 x 500) / 12 = 5 000 € HT. Le bail est conçu pour tous types de commerces ? Le loyer peut alors être plus haut que celui d’un bail prévu que pour une activité définie. En sus du loyer, le contrat de bail peut prévoir, sans obligation légale, le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Il assure au propriétaire la bonne exécution du bail ainsi que le paiement de sommes dues au bailleur, en particulier lors de la restitution des locaux. Ici aussi, le montant peut être établi librement fixé par les parties. Toutefois, fixer le prix d’un loyer lors de la conclusion d’un bail commercial ne signifie pas qu’il ne sera pas augmenté. En effet, comme pour les loyers d’habitation, les loyers commerciaux peuvent être révisés, en fonction d’un indice de référence. Il diffère selon la nature du bien.  

Bail commercial : quel indice de référence ?

Il existe 3 indices de référence des loyers. Ils sont évalués et diffusés par l'Insee chaque trimestre.  

Révision des loyers : les différents indices de références

• La révision des loyers d’habitation repose sur : l’indice de référence des loyers (IRL)
• La révision des loyers commerciaux se base sur : l'indice des loyers commerciaux (ILC)
• La révision des loyers professionnels s’établit sur : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est régi par l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME). Ses modalités d’application sont, quant à elles, précisées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. Pour connaître les valeurs de l'indice des loyers commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Insee. Notons que l'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ces derniers doivent être immatriculés au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les commerçants, et au registre des métiers pour les artisans (RM).  

ILC : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est composé de plusieurs éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
• Indice du coût de la construction, à 25 %

La règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente) Pour la révision du loyer des baux commerciaux, selon l’activité de l’entrepreneur, il est aussi possible de se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales (ILAT). Quelles sont les activités concernées ?  

ILAT : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAC) concerne les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
• Entrepôts logistiques

L’ILAT se définit en fonction de :

• L'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50%
• Le prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25%
• Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25%

Sa règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)  

Bail commercial : quand le loyer peut-il être révisé ?

Durant la validité du bail, le loyer peut être révisé à plusieurs moments. Et ce, que ce soit d’origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties). Les révisions légales peuvent intervenir de façon triennale, soit à l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien au moment du renouvellement du bail. Il est important de préciser que la demande de révision triennale peut avoir lieu seulement après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :

• De l’entrée du locataire dans les locaux
• Du point de départ du renouvellement du bail commercial
• Ou de la précédente révision

Il n’y a par ailleurs pas de délai maximum pour la solliciter. Elle peut, de fait, intercéder après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus. Quant à la révision conventionnelle, elle peut intervenir :

• Par l’effet d’une clause d’échelle mobile : la révision est automatique aux périodes et selon l’indice prévue par les parties
• Par l’effet d’une clause-recette : le loyer est ici indexé sur le chiffre d’affaires du preneur et les variations interviennent aux dates convenues entre les parties

Ainsi, le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, lors de chaque période annuelle ou triennale. Son ajustement se fait en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cependant, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) doit être prévue dans le bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la conclusion d’un bail commercial ou la révision du loyer ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller dans vos démarches.