Si vous envisagez de louer un local commercial, vous pouvez, selon les circonstances, être amené à payer un pas-de-porte ou un droit au bail. Que signifient ces notions bien distinctes ? Montant, destinataire, fiscalité… Faisons le point.   C’est décidé, pour lancer votre activité, vous avez besoin d’un local. Pour débuter, vous vous tournez vers la location. Avant de vous engager en signant un bail commercial, prenez le temps de bien vous renseigner sur les conditions. Vous demande-t-on un pas-de-porte à verser ou un droit au bail ? À quoi correspondent ces notions et quels sont leurs montants ? Les sommes sont-elles récupérables ou défiscalisables ? Revenons en détails sur ces éléments de nature juridique différente, en fonction du bail commercial.

Bail commercial 3-6-9 : à quoi sert-il ?

Conclu entre le bailleur, soit le propriétaire des locaux et le locataire (entrepreneur), le bail commercial donne droit à l’exploitation des locaux en vue d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est régi par les articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce. En contrepartie de la mise à disposition des locaux commerciaux par le bailleur, le locataire paie un loyer commercial.  

Bail commercial : quelle durée ?

Si la durée du bail commercial est de neuf ans minimum, ce contrat, aussi nommé bail 3-6-9, peut être résilié avant l’arrivée de son terme, à chaque période triennale. Le bailleur peut également le résilier en cas de manquement de son locataire. Quant au preneur, il peut aussi, lors de son départ à la retraite, le rompre.  

Bail commercial : comment le transférer ?

Avec l’accord du bailleur, le locataire peut aussi décider de transférer son bail commercial, en effectuant une cession de bail commercial. Si le contrat ne peut pas interdire cette cession, il peut contenir des clauses donnant droit au bailleur d'en encadrer les conditions. Imposer la participation du bailleur à l’acte de cession est par exemple possible. Le bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. Cette opération permet à l’actuel locataire de vendre son contrat de location à un nouveau preneur, moyennant le paiement d'une indemnité notifiée dans le contrat de cession de bail. C’est ce que l’on nomme le droit au bail. Est-il différent d’un pas-de-porte ?

Droit au bail, pas-de-porte : quand peuvent-ils être exigés ?

Comme indiqué, dès lors que vous décidez de louer un local commercial, vous pouvez être amené, selon les cas, à régler un droit au bail (Dab) - un des éléments du fonds de commerce selon l'article L. 142-2 du Code de commerce - ou un pas-de-porte.  

Droit au bail : à quoi sert-il ?

Ayant une valeur patrimoniale, le droit au bail constitue la somme versée par le nouveau locataire d’un bail commercial au preneur sortant, d’après ce qui est prévu dans le contrat de bail. En échange, il jouit des mêmes avantages que son prédécesseur, dès la cession du contrat :

• Clauses négociées dans le bail
• Loyer faible
• Emplacement
• Droit au renouvellement
• Etc.

Le droit au bail se distingue du fonds de commerce, mais aussi du pas-de-porte.  

Pas-de-porte : quand faut-il le payer ?

Le pas-de-porte, aussi nommé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs à la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé. Son montant, fixé librement entre les parties, est en quelque sorte un droit à louer. Selon la forme juridique, dont dépend le régime fiscal, il peut être qualifié de :

• Supplément de loyer : la somme sera alors versée lors de l’entrée dans les lieux ou via une rente mensuelle. Considérée comme un revenu foncier, elle est soumise, au même titre que le loyer, à la TVA. En effet, selon un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019, le droit d'entrée n’est pas seulement une indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Il s’observe comme une prestation accessoire ayant la même fiscalité que le loyer. Le locataire pourra, lui, déduire fiscalement ce supplément assimilable à des charges, en l’étalant sur la durée du bail.
• Indemnité compensatrice de dévaluation du local 
• Indemnité compensatrice d’avantages accordés

Dans ces deux derniers cas, la somme n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur. Le locataire bénéficie de droits en contrepartie de ce versement (sous-location autorisée, clause de libre cession de bail…).

Droit au bail et pas-de-porte : ce qu’il faut retenir

Plusieurs points distinguent ces deux notions.  

Des bénéficiaires différents

Comme stipulé en amont, le droit au bail et pas-de-porte ne visent pas les mêmes parties. Le droit au bail est versé au locataire sortant par le nouveau preneur. Il reprend ainsi le bail signé entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée restant à courir. Quant au pas-de-porte, il est réglé au propriétaire du local commercial visé.  

Une fiscalité distincte

Au niveau fiscal, le pas-de-porte et le droit au bail sont aussi à différencier. Comme indiqué, le pas-de-porte est soumis à la TVA quand il est considéré comme supplément de loyer et non imposable dans le cadre d’une indemnité compensatrice. Le droit au bail est de son côté déclaré au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par le locataire sortant. Pour le repreneur, il est soumis aux droits d'enregistrement et assimilable à un actif. Il devra figurer dans le bilan, en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Vous éprouvez des difficultés à trouver un local commercial correspondant à vos attentes et à votre budget ? Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Après avoir défini ensemble vos attentes, nous mettrons à profit notre expérience ainsi que notre large réseau. Nous vous conseillons de consulter dès à présent nos annonces de cession de bail en région parisienne, pour affiner vos recherches. Le local idéal pour vous s’y trouve peut-être déjà.Vous envisagez de louer un local commercial ? Le versement d'un pas-de-porte ou droit d'entrée peut être exigé par le bailleur lors de la signature du bail commercial. Quelles conséquences sur le loyer, mais aussi au niveau juridique et fiscal ? Avez-vous déjà entendu parler du pas-de-porte ou du droit d'entrée dans un bail commercial ? Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire peut vous demander le versement d’une somme d’argent nommée droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Quel est son montant et quelles sont les modalités de paiement ?

Droit d’entrée : son montant est fixé librement

Le paiement d’un droit d’entrée donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Le montant, fixé librement par les parties, revient entièrement au bailleur.

Droit d’entrée : 3 à 6 mois de loyers en moyenne

En règle générale, le droit d’entrée se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers initial. Il dépend en outre de l’attractivité du local et doit être expressément notifié par une clause du contrat de bail et la mention pas-de-porte doit être clairement mentionnée. Si l’on peut penser, au premier abord, que cette notion pénalise le locataire, elle peut au contraire, l’avantager.

Le droit d’entrée engendre une baisse de la valeur locative

Si la suppression du droit d’entrée au bail a fait l’objet de nombreux débats depuis le rapport Rueff-Armand de 1959, des mesures ont été instaurées afin de favoriser les commerçants. Le pas-de-porte entraîne en effet une réduction de la valeur locative, soit le règlement d’un loyer moindre. Autre avantage, la revente d’un droit au bail avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur est plus facile que pour un local commercial sans acquittement d’un pas-de-porte au départ. Notons que ce dernier est toutefois intégré dans les loyers, puisqu’ils sont dans ce cas plus élevés. Dans quels cas le droit d’entrée peut-il être exigé ?

Droit d’entrée : est-il obligatoire ?

Le droit d’entrée n’est pas forcément imposé, lors de la location d’un bail commercial. Le bailleur peut réclamer son versement seulement lorsque le bail commercial le prévoit.

Droit d’entrée : ce que le bail doit expressément mentionner

Pour que locataire verse un pas-de-porte, le bail commercial doit explicitement indiquer :

• Son montant
• Sa nature (forme juridique) : supplément de loyer, indemnité ou nature mixte
• Ses modalités de versement

Droit d’entrée : les différentes formes juridiques

Le droit d’entrée d’un bail commercial peut être de plusieurs formes juridiques citées ci-dessus (supplément de loyer, indemnité ou nature mixte). Selon la nature choisie, l’impact diffère sur la fiscalité imposée au locataire et au bailleur.

Le droit d’entrée « supplément de loyer »

Ce statut est le plus fréquemment utilisé. Le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer lorsque son versement représente une condition de la location. Assujetti à la TVA, il est dans ce cas comptabilisé pour le calcul de l’assiette du revenu foncier du propriétaire. Cela permet au propriétaire-bailleur de se protéger des augmentations de loyer qui ne coïncideraient pas avec la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Concernant le locataire, le supplément de loyer est assimilé à des charges. Il pourra de ce fait les déduire fiscalement en les étalant sur la durée du bail. Si le droit d’entrée « supplément de loyer » peut influer sur la révision et l’indexation du loyer (déplafonnement de ce dernier par exemple), le solde des annuités postérieures à la résiliation ne pourra pas être réclamé par le bailleur.

Le droit d’entrée « indemnité »

Lorsque le droit d’entrée prend la forme d’une indemnité, il est alors considéré comme une compensation financière pour le bailleur. En contrepartie, des droits (renouvellement du bail commercial, indemnité d’éviction) sont octroyés au locataire. L’indemnité peut aussi permettre de combler la dépréciation de la valeur du local ou correspondre à divers bénéfices commerciaux accordés au locataire comme :

• La renonciation du bailleur à résilier le bail durant un délai déterminé (hormis pour le loyer impayé)
• La sous-location des locaux autorisée sans accord préalable du propriétaire
• Une clause de libre cession de droit au bail

Enfin, lorsque le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le locataire n’a pas la possibilité de le déduire ou de l’amortir fiscalement. Quant au bailleur, la somme ne sera dans ce cas pas imposée, mais soumise à la TVA, à l’instar du loyer.

Le droit d’entrée de nature mixte

Dans ce troisième cas de figure, le pas-de-porte est aussi bien un supplément de loyer qu’une indemnité. Objectif de la manœuvre pour les deux parties (bailleur et locataire), optimiser le régime fiscal et juridique. Que se passe-t-il par ailleurs en cas de résiliation du bail commercial ?

Droit d’entrée : doit-il être reversé au locataire lors d’une résiliation ?

Pour rappel, le bail 3-6-9 peut être rompu à la fin d'une période de 3 ans ou à la fin du bail commercial. Six mois de préavis doivent être respectés et le bailleur doit en être informé par lettre RAR ou par acte extrajudiciaire. Le propriétaire peut, lui, mettre un terme au contrat de bail par anticipation pour motif grave ou légitime (incendie du local, départ à la retraite, invalidité…). Selon la qualification octroyée au pas-de-porte au sein du contrat de bail, le locataire peut récupérer ou non, la somme versée à la signature.

Résiliation et droit d’entrée comme supplément de loyer

Quand le droit d’entrée, intégralement payé par le locataire à la signature du bail, correspond à un supplément de loyer, il sera récupérable à sa résiliation, avant l’échéance du bail. Le temps passé par l’occupant au sein des locaux pour son usage commercial sera comptabilisé. Le bailleur ne pourra pas, en revanche, demander le versement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial.

Résiliation et droit d’entrée comme indemnité

Lorsque le pas-de-porte fait cas d’une indemnité, il n’est pas récupérable par le locataire. Le propriétaire-bailleur garde en effet la somme versée, sauf si une clause contraire existe dans le contrat de bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations ou souhaitez être accompagné dans votre recherche de local commercial ? Commerce Immo peut vous aider dans votre projet. Contactez-nous.