Vous souhaitez céder ou reprendre une activité commerciale ? Avant toute signature, il convient d’estimer convenablement la valeur d’un fonds de commerce et du droit au bail, selon plusieurs critères. Calcul, négociation… Commerce Immo fait le point.

« Je souhaite lancer mon activité, mais je me perds dans les différentes notions : fonds de commerce, bail, pas de porte… Quelles différences et comment les évaluer ? » Un nouvel entrepreneur peut être amené à se poser cette question. Pour éviter toute confusion, il est primordial de bien s’informer en amont. Lorsqu’on souhaite exploiter sa propre entreprise, on peut être amené à acheter un fonds de commerce existant ou rechercher un local commercial pour s’installer. Si le pas de porte se paie au propriétaire des murs au moment de la conclusion du bail, le droit au bail, lui, se règle au locataire sortant, lors d’une reprise d’un bail existant. Élément majeur du fonds de commerce (qui comprend le rachat de la clientèle du prédécesseur), le droit au bail peut être estimé séparément des autres composants, et est une clause du contrat de cession de bail.  

Droit au bail : que représente-t-il ?

Le droit au bail constitue le paiement d’un droit à occuper un local commercial. La somme est versée par le nouveau locataire à l’ancien, à son entrée dans les lieux. La transaction s’effectue lors d’une reprise de bail existant, pour la durée restant à courir. Elle permet de bénéficier des conditions identiques, comme le loyer ou les droits au renouvellement du bail. Le droit au bail - élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan - se définit par le prix que le locataire sortant entend obtenir. Fiscalement, pour le locataire sortant-cédant, son prix est assimilé à un revenu, qui sera pris en compte dans le calcul de son bénéfice imposable. Comment son montant est-il alors évalué ?  

Droit au bail : quels critères permettent de l’estimer ?

Avant d’évoquer les différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, citons les facteurs de plus ou moins-values, qui permettent de définir son montant : • Le prix du loyer et la durée du bail : ce sont, avec la loi de l’offre et de la demande ainsi que le pouvoir de négociation, des composants majeurs. Plus le montant mensuel du bail est faible par rapport au prix du marché, et plus la durée du bail restant à courir est longue, plus le droit au bail sera élevé (et inversement). • L’emplacement du local : la qualité, soit la visibilité, le passage, l’état de la rue, travaux, etc., doit impérativement être observée • Le potentiel du local : existe-t-il des possibilités de réaménagement ou d’agrandissement ? • L’état du local : a-t-il été récemment rénové ou au contraire, doit-il l’être ? • Les activités autorisées et leur rentabilité dans le secteur géographique concerné : prêtez bien attention aux clauses du bail ! Le locataire sortant peut ne pas être autorisé à céder son droit au bail dans le cas où l’acquéreur envisage d’exercer une autre activité que la sienne. En revanche, un bail « tous commerces » est plus aisément valorisable qu’un bail restreint. • La sous-location : est-il possible de sous-louer le local ou de le mettre en gérance ? • Les charges locatives et d’entretien : à combien s’élèvent-elles ?  

Droit au bail : quelles méthodes de valorisation appliquer ?

Valeur de référence, la valeur locative n’est pas obligatoirement équivalente au prix du loyer. Elle peut néanmoins être utilisée comme point de discussion pour le calcul de la « valeur théorique » de droit au bail. Elle servira également de référence lors d’un éventuel litige entre le bailleur et le locataire. S’il existe plusieurs méthodes permettant de fixer le droit au bail, c’est celle de l’économie de loyer (ou du différentiel) qui est la plus usitée.

La méthode du différentiel ou de l’économie de loyer

Cette pratique consiste à calculer la différence entre le loyer plafonné qui aurait été payé lors d’un renouvellement de bail dans les mêmes conditions et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent, au prix du marché. Une fois cette somme obtenue, les experts appliquent un coefficient de situation (ou de pondération), selon la qualité de l’environnement, la commercialité de la rue ou encore du secteur pour l’activité exercée. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 35 000 euros par an, renouvelé il y a deux ans. Il reste ainsi 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.

La méthode du différentiel sur le prix de vente des locaux

Ici, il convient de comparer la valeur du local libre à celles des immeubles cédés libres à proximité. Le droit au bail coïncide alors à la moins-value, résultant de la location du local comparativement au prix de cession théorique. Quid de la négociation ?  

Droit au bail : comment bien le négocier ?

Vous trouvez que le prix d’un droit au bail est trop élevé ? Voici quelques astuces qui devraient vous permettre d’obtenir une réduction. Elles tiennent en 4 verbes : comparer, observer, s’informer et analyser. Veillez donc à : • Comparer le prix du droit au bail avec les transactions récentes dans le même secteur géographique • Faire analyser le contenu du contrat de bail : listez les éventuels éléments défavorables • Vous informer sur l’ancienne transaction réalisée : combien votre prédécesseur a-t-il payé son droit au bail ? • Confronter le montant du loyer avec la valeur locative du secteur : celle-ci est établie et réactualisée chaque année par la commission départementale des valeurs locatives. Calculez ensuite le montant théorique du droit au bail. • Observer l’état du local et de la rue : notez l’ensemble des points négatifs (imperfections, travaux à réaliser, risques éventuels sur votre activité…) • Demander et analyser les bilans et comptes de résultat du locataire sortant : une rentabilité moyenne peut vous permettre de faire diminuer le montant du droit au bail L’ensemble de ces paramètres vous permettront d’appuyer votre négociation. Vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour toutes informations ou suivi de projet.