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Votre bail commercial arrive à son terme ? Attention, car ce contrat liant propriétaire et locataire ne prend pas automatiquement fin à échéance. Voici les options qui s’offrent aux deux parties.   Un bail commercial vous engage pour une durée minimale de 9 ans. Pour rappel, ce contrat de location, conclu entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local, permet d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel. Cependant, l’obligation de 9 ans minimum pèse seulement sur le bailleur. Le preneur peut en effet décider de quitter le local loué avant son terme, à chaque période triennale. Soit après 3, 6 ou 9 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que le bail commercial est aussi nommé bail 3-6-9. Le locataire peut résilier le contrat du bail en donnant congé au moins 6 mois à l’avance. Et ce, sans motif particulier. En cas de départ à la retraite, d’une invalidité ou d’un accord amiable des deux parties, le locataire a aussi la possibilité de donner congé à tout moment. Seul le préavis de 6 mois doit être respecté. Qu’en est-il en revanche à la fin de la période de 9 ans ? Le renouvellement du bail est-il obligatoire, automatique ?  

Bail commercial : que se passe-t-il à son terme ?

  Si aucune des deux parties ne se manifeste (bailleur ou preneur), le bail commercial se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il s’agit alors d’une tacite prolongation. Il n'y a ainsi pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Cela signifie qu’un contrat de bail ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Les deux parties doivent alors continuer d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail (loyer, charges, travaux…) Quant au loyer, il reste inchangé durant la tacite reconduction. Seule une révision triennale du loyer peut être envisagée.  

Bail commercial : son renouvellement est-il obligatoire ?

  Si le bail commercial ne prend pas fin automatiquement et que le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement, celui-ci n’est pas pour autant obligatoire. En effet, à la fin du bail, le propriétaire bailleur peut notifier un congé, avec ou sans offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut aussi donner congé ou établir une demande de renouvellement du bail. Si l’une ou l’autre des parties décide de donner congé, celui doit être envoyé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. À titre d’exemple, lorsque le bailleur envoie un congé le 2 avril 2021, il ne prendra effet que le 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 2 avril au 2 octobre, augmenté du délai nécessaire pour parvenir à la fin du trimestre civil.  

Bail commercial : gare aux effets d’une prolongation tacite

  Prenez garde ! Lorsqu’un bail commercial est prolongé tacitement, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. Et ceci n’est pas sans conséquence, puisqu’il peut être empêché de vendre son fonds de commerce. Il est donc important que l'acquéreur du fonds négocie avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail. La durée du bail dépasse les 12 ans ? Le propriétaire a de ce fait la possibilité de déplafonner le loyer. Il sera ainsi fixé à la valeur locative. C’est la raison pour laquelle il est recommandé au locataire de se manifester avant que le bail n'atteigne 12 ans.    

Bail commercial : comment donner congé ?

  Comme indiqué, bailleur comme preneur peut décider de donner congé, au terme du contrat de bail.  

Bail commercial : le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement

  Pour rappel, le propriétaire bailleur a la possibilité de donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail :
  • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
  • 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
Les motifs pour lesquels le congé est donné doivent être précisés. Le locataire doit aussi être informé qu’il a la possibilité de contester le congé ou de demander le règlement d’une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal judiciaire, avant l'expiration d'un délai de 2 ans. Cette compensation financière sert à réparer le préjudice causé au locataire, par l'absence de renouvellement de son bail.  

Indemnité d’éviction : quelles modalités ?

  Afin de percevoir l’indemnité d’éviction, certaines conditions doivent être remplies par le locataire :
  • Il doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
  • Il doit exploiter le fonds de commerce
 

Bail commercial : quand le locataire doit-il quitter les lieux ?

  En cas de non-renouvellement du bail à la demande du propriétaire, le locataire peut rester dans les lieux en fonction des conditions du contrat de bail expiré. Et ce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le propriétaire. Puisque le bail est expiré, le locataire, encore des lieux, ne paie plus de loyer, mais une indemnité d'occupation. En revanche, dès lors que l'indemnité d'éviction est versée, le locataire a 3 mois pour quitter le local.  

Bail commercial : que signifie le droit de repentir du bailleur ?

  Lorsque le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le propriétaire bailleur profite d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir. Ce droit lui permet de revenir sur sa décision et d’offrir le renouvellement du bail à son locataire. Par ce biais, il échappe au versement de l'indemnité d'éviction. Le propriétaire peut également en être exempté dans les cas suivants :
  • S’il envisage de reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble
  • S’il veut habiter ou loger son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ceux de son conjoint. Attention, ils ne doivent ne pas avoir un logement lors de la reprise du local
  • Si le locataire n’a pas respecté ses engagements (non-paiement du loyer notamment)
Votre bail commercial n’est pas renouvelé et vous êtes à la recherche d’un nouveau local, d’un nouveau locataire ou souhaitez mettre vos biens commerciaux en gestion locative ? Commerce Immo peut vous soutenir dans votre projet. Contactez-nous pour plus d’informations.Un bail commercial établi par écrit est tacitement prolongé à l’arrivée de son terme. Pour le résilier, il faut donner congé. Conditions, délais… Voici la marche à suivre pour le preneur et le bailleur. Votre décision est prise. Vous voulez mettre un terme à votre bail commercial. Pour le résilier, il va vous falloir donner congé. Car ce contrat qui vous lie à votre bailleur, si vous êtes locataire, ou à votre preneur, si vous êtes propriétaire, fait l’objet d’une tacite prolongation.  

Bail commercial : son terme n’est pas automatique

Comme le notifie le Service public, « le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. » Ainsi, si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Propriétaires et locataires appliquent alors de la même manière les dispositions prévues dans le contrat de bail : paiement du loyer et des charges par le locataire et respect des obligations prévues dans le bail par le propriétaire. Si le loyer du bail commercial demeure identique durant la tacite reconduction, une révision triennale du loyer est possible.

Bail commercial : comment mettre fin à la tacite prolongation ?

Afin de mettre fin à la tacite prolongation, le propriétaire ou le locataire doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) « à tout moment, mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil », peut-on lire sur le site officiel. L’article L. 145-9 du Code de commerce stipule en effet que le bail commercial cesse par l’effet d’un congé. Le bail commercial 3-6-9 est résiliable à chaque échéance triennale ainsi qu’en fin de bail (échéance contractuelle).  

Bail commercial : les motifs du locataire pour donner congé

  Si vous êtes locataire, notez que vous avez la possibilité de résilier votre bail commercial à l'expiration de chaque période de 3 ans ou en dehors de ces dernières, dans certaines situations.

Bail commercial : la résiliation triennale

Comme indiqué, le preneur peut résilier son contrat de location sans motif particulier, à chaque période triennale, soit après 3, 6 ou 9 ans, par l'un des moyens suivants :  
  • Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
  • Par lettre recommandée avec avis de réception.
Attention, le non-respect du délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale. Notons cependant que le propriétaire et le locataire peuvent conclure d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans certains contrats de bail. Les voici :
  • Baux de plus de 9 ans : exemple, ceux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme)
  • Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
  • Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
  • Baux de locaux de stockage : les entrepôts

Bail commercial : la résiliation à tout moment

Le preneur peut aussi, dans certains cas, résilier le bail hors périodes triennales. Si vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), vous pouvez résilier le contrat de bail à tout moment, dans l'une des situations suivantes :
  • Vous avez demandé vos droits à la retraite
  • Vous bénéficiez d'une pension d'invalidité
Le congé doit être délivré au bailleur au moins 6 mois à l'avance, via :
  • Une lettre recommandée avec demande d'avis de réception
  • Un acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Par ailleurs, il est important de noter que le bail n'est pas automatiquement résilié lors du décès du locataire. Seule une clause du contrat peut le prévoir. Si tel n’est pas le cas, le contrat de bail est transmis aux ayants droit, qui pourront résilier le bail sans attendre l'échéance triennale.  

Bail commercial : la résolution amiable

Vous pouvez aussi trouver un commun accord avec votre bailleur, pour mettre fin au bail à tout moment. Il s’agit ici d’une résolution amiable du contrat de bail. Que se passe-t-il si certaines obligations ne sont pas respectées ?  

Bail commercial : la résolution judiciaire

Réparations importantes, travaux de gros-œuvres… Votre propriétaire n’a pas respecté certaines obligations du bail commercial ? Vous pouvez alors demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge, qui dispose d'un pouvoir d'appréciation, peut prononcer sa résolution lorsqu’il estime que le manquement présente une certaine gravité. Qu’en est-il si la décision vient du bailleur ?  

Bail commercial : les motifs du propriétaire pour donner congé

  Le propriétaire, également nommé bailleur, peut quant à lui résilier le bail à tout moment, ou à la fin de chaque période triennale, sous conditions.

Résiliation du bail commercial par le bailleur à tout moment

En tant que propriétaire, vous pouvez mettre un terme au bail commercial qui vous lie à votre locataire à tout moment, dans les cas suivants :
  • En cas de faute du locataire (impayés de loyers, sous-location sans autorisation, exercice d’une nouvelle activité…). Si vous rencontrez ce problème, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (résolution judiciaire) ou inclure une clause résolutoire dans le bail commercial. Cette dernière prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.
  • Résolution d’un commun accord : résolution amiable du contrat de bail.
 

Résiliation du bail commercial par le bailleur à la fin de chaque période triennale

  Vous pouvez aussi récupérer votre local commercial loué à la fin d’une période de trois ans, dans les situations particulières suivantes :
  • Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
  • Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
  • Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
  • Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
  • Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Votre congé doit être donné à votre locataire 6 mois à l'avance par acte de commissaire de justice. Vous souhaitez avoir plus de précisions ou d’informations sur la location d’un bail commercial ? Toute l’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

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Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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