Vous êtes propriétaire d’un local commercial et envisagez de le louer ? Vous devrez alors respecter différentes obligations vis-à-vis de votre locataire. Les voici en détails. Perception de loyers, demande de caution ou de dépôt de garantie, droits de regard sur les activités exercées… Un propriétaire non occupant d’un local commercial peut faire valoir différents droits, lors de la mise en location de son bien immobilier commercial. Il ne faut cependant pas omettre que les droits vont très souvent de pairs avec les devoirs. En effet, si le bail commercial, conclu avec un commerçant ou un artisan, offre souplesse et sécurité au propriétaire bailleur, il soumet également ce dernier à diverses obligations, régies par l’article 1719 du Code civil. Avant de les énoncer, rappelons que le bail commercial est un contrat de location au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local sert ainsi à l'exploitation d'un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Conclu généralement pour une longue durée, ce qui explique son appellation commune de bail commercial 3-6-9, ce contrat assujettit bailleur et preneur à différentes règles.  

1^re obligation du propriétaire, délivrer un local commercial en bon état

  Selon le Code civil, la première obligation à laquelle vous devez vous plier en tant que bailleur est la délivrance d’un local commercial « en bon état de réparations de toute espèce ». Et ce, dès la remise des clés. Objectif, permettre au locataire d’exercer l’activité prévue au contrat de bail commercial. Comme le précise une clause du Code civil, cela signifie que l’ensemble des installations - électricité, chauffage, sanitaires, etc.- doivent être en fonctionnement. Toutes les normes doivent ainsi être respectées et les diagnostics obligatoires réalisés. Attention, si des réparations sont nécessaires, elles doivent être effectuées avant la signature du bail.  

2^e obligation du propriétaire, fournir différents documents

  Afin de garantir la mise à disposition d’un local satisfaisant, vous devez fournir plusieurs documents au locataire. Ils doivent d’ailleurs figurer en annexe du contrat de bail. Les voici :  

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

  Ce document atteste la performance énergétique d’un bâtiment grâce à une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Réalisé impérativement par un professionnel, le DPE a une durée de validité de 10 ans.  

Le diagnostic amiante

  Le diagnostic amiante certifie l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le local commercial.  

Le diagnostic ERNMT

  Le diagnostic ERNMT correspond à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Votre local commercial est situé dans une zone à risque ? Veillez à impérativement réaliser un diagnostic sur les risques et pollutions. Il devra être annexé au bail.  

L’annexe verte

  Votre local commercial a une surface supérieure à 2 000 m² ? Veillez alors à intégrer au bail une annexe environnementale, car elle décrit :

• Les qualités énergétiques des équipements et systèmes des locaux loués
• Leur consommation en eau et en énergie
• La quantité de déchets générée

 

L’état des lieux

  Lors de la remise des clés de votre local commercial au locataire, un état des lieux doit obligatoirement être établi.   Il est cependant utile de préciser que si les gros travaux vous incombent, en tant que bailleur, il est possible d’attribuer diverses réparations au preneur dans une clause spécifique du bail commercial. Notons néanmoins qu’en cas de sinistre, les réparations doivent être prises en charge par le propriétaire. Si assurer votre local n’est pas obligatoire, hormis dans une copropriété, l’assurance local professionnel est préconisée. Votre locataire se doit en revanche d’être assuré. Veillez à lui demander une attestation lors de la signature du bail commercial.  

3^e obligation du propriétaire, garantir la jouissance paisible des lieux

  Garantir la jouissance paisible du local commercial au locataire fait partie des obligations principales du propriétaire. Dès l’entrée du preneur dans les lieux, en tant que bailleur, vous devez vous assurer du bon fonctionnement des grosses infrastructures (chauffage, électricité, arrivée d’eau…), durant toute la durée du bail. Vous ne devez en revanche pas troubler l’occupation du local par le locataire en :

• Venant à tout moment afin de vérifier l’état du local
• Prévoyant des travaux d’importance pouvant gêner l’exercice de l’activité professionnelle du locataire : une autorisation doit être demandée
• Installant une activité concurrentielle au sein du même local

En cas de désaccord, la justice devra trancher. Dans le cas contraire, le locataire est en droit d’exiger, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail commercial devant un Tribunal.  

4^e obligation du propriétaire, ne pas cacher des vices éventuels

Vous vous devez de ne pas louer le local avec des vices cachés. Si l’état des lieux permet de mettre en lumière certaines usures ou dysfonctionnements, les éléments suivants, dont vous n’avez pas forcément connaissance, sont susceptibles de passer à la trappe :

• Une fuite ou infiltration d’eau
• Un défaut de construction
• La présence d’insectes parasites
• Un taux d’humidité exagéré
• La présence d’amiante

Or, si ces vices cachés empêchent le locataire d’exercer convenablement son activité, la résiliation du bail peut être prononcée par un juge. Vous risquez par la même occasion de devoir verser des dommages et intérêts au preneur, car c’est bel et bien l’état des lieux qui fait foi. Lorsque le dommage est minime et que des travaux sont possibles, un dédommagement peut aussi être demandé par le locataire, lorsque cela n’empêche pas l’exercice de son activité. Néanmoins, en cas de méconnaissances des vices, certaines situations peuvent vous dédouaner de toute responsabilité si :

• Le problème était visible à la signature du bail commercial. Il pouvait ainsi être notifié par le locataire lors de la visite du local commercial
• La gêne provient d’un manque d’entretien du local commercial par le locataire
• Il s’agit d’un ennui causé par une catastrophe naturelle ou un incendie

Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits et obligations ou cherchez un nouveau locataire pour votre local commercial ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour mener à bien votre recherche et s'occuper entièrement de la gestion locative de votre local. Grâce à notre expertise, nous pouvons nous charger de l’intégralité de votre projet : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Contactez-nous dès à présent pour faire le point.  Murs de boutique, local commercial, bureau, entrepôt… Vous êtes ou envisagez d’être propriétaire d’un bien commercial et souhaitez le mettre en location ? Au vu des complexités administratives et des enjeux fiscaux et juridiques, il est conseillé d’être accompagné dans votre projet. Le point.   Mettre en location un bien commercial sans connaissance du marché et du secteur peut être risqué. En effet, en immobilier commercial, les règles sont bien différentes qu’en immobilier traditionnel. L’estimation et les formalités administratives liées à location d’un local, d’un commerce de pied d’immeuble, des bureaux ou encore d’un entrepôt sont plus techniques que la commercialisation d’une maison ou d’un appartement. Si vous pouvez bien entendu gérer la location de vos biens commerciaux en passant en direct avec vos potentiels locataires, la tâche peut être fastidieuse et risquée. Afin de louer vos locaux commerciaux dans les meilleures conditions tout en évitant les risques, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Vous n’êtes pas convaincu ? Les raisons et avantages que voici pourraient bien vous faire changer d’avis.  

Location immobilier commercial : déchargez-vous d’une lourde tâche

  En confiant votre projet de location à un agent spécialisé en immobilier commercial, vous vous déchargez d’une tâche conséquente, dont :

• Des formalités administratives complexes
• Des enjeux juridiques lourds
• Des enjeux fiscaux importants

  Tout ce dont les experts en immobilier commercial maîtrisent. Conscients de leur méconnaissance en la matière, 9 propriétaires sur 10 en moyenne confient leur projet de location à un agent immobilier spécialisé, aussi appelés « brokers ».  

Location immobilier commercial : bénéficiez des compétences et du réseau d’un expert

À chaque typologie ses spécificités : local d’activité, commerce, bureau, entrepôt… Chaque bien nécessite des expertises différentes et chaque secteur aussi. Un professionnel en immobilier commercial pourra ainsi vous apporter son expertise et ses conseils dans votre projet de location. Il vous fera aussi profiter de son réseau afin de trouver le locataire idéal.

Location immobilier commercial : une prise en charge complète par l’expert

L’étape des négociations n’est pas votre fort ? Pas de panique, l’expert en immobilier commercial peut se charger de cette formalité, comme toutes les autres. Il publiera l’annonce de votre bien commercial en ligne, et sélectionnera les meilleurs profils. Il gèrera ensuite en votre nom, et en défendant au mieux vos intérêts, les discussions et les visites avec les potentiels locataires qu’il choisira avec soin, et facilitera la conclusion de l’affaire. Il vous tiendra également informé de l’avancée du projet. Avant tout cela, il vous aidera aussi à :

Mettre en valeur votre bien commercial

Grâce à sa connaissance aisée du marché commercial, votre mandataire spécialisé saura jauger le rapport entre l’offre et la demande de la zone concernée. Afin de rendre votre local commercial plus attrayant, il vous soumettra des recommandations pour optimiser ses atouts. Division du local, petits travaux d’entretien, optimisation de l’espace, éventuelle modification de l’affectation… Rien ne sera laissé au hasard. Tout le potentiel inexploité de votre bien sera analysé.

Optimiser le loyer votre bien commercial

Votre bien est atypique ou se trouve dans un secteur non commercial où les points de comparaison sont faibles ? Pour analyser au mieux le positionnement de votre local et estimer sa valeur locative, il se basera, certes, sur sa localisation, la surface, l’état du bien et ses caractéristiques, mais aussi sur les prix pratiqués pour des transactions passées similaires. Car fixer un prix de location sans estimation préalable peut vous être préjudiciable. En sous-évaluant ou surévaluant votre bien commercial, le délai de location peut être bien plus long. Le professionnel mandaté fixera un prix adapté au marché et aux prestations de votre bien. Objectif : susciter de l’intérêt et multiplier vos chances pour trouver rapidement un preneur. Une fois l’évaluation effectuée, l’expert s’attèlera à la production de la documentation commerciale notifiant les caractéristiques du bien, puis, comme indiqué, diffusera l’offre à son réseau au plus grand nombre ou de manière confidentielle, si vous préférez.

Un gain de temps non négligeable

Louer vos locaux en direct peut vous prendre beaucoup de temps et être très chronophage. Notamment si votre activité principale est déjà très prenante et que vous devez réaliser de nombreux déplacements pour assurer les visites. L’agent spécialisé en commerce immobilier peut ainsi vous faire gagner un temps précieux. En plus d’établir la stratégie de commercialisation de votre bien commercial, il prospectera de potentiels preneurs par le biais de son large réseau. Cela prend donc en compte :

• La sélection des dossiers pertinents avant visite
• La prise de rendez-vous
• L’organisation des visites
• Les comptes rendus

 

Un accompagnement juridique et commercial

  Comme précisé, le secteur de l’immobilier commercial est régi par des règlementations spécifiques. Votre mandataire spécialisé rédigera ainsi les clauses spécifiques qu’il aura négocié en amont, jusqu’à la rédaction et signature du bail commercial ou professionnel (utilisé pour des activités différentes). Si le locataire a à sa charge les dépenses d’entretien courant comme les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers, d’autres dépenses peuvent lui être imposées via une clause de bail. Il vous conseillera également sur les pratiques du marché. Pour rappel, la conclusion d’un bail engage les deux parties. La règlementation en vigueur doit être scrupuleusement respectée. En faisant appel à un professionnel du secteur de l’immobilier commercial, vous sécurisez ainsi votre contrat. Gain de temps, expertise du secteur, estimation au juste prix, commercialisation et présélection des potentiels locataires, rédaction et signature de bail… Voici en résumé tout ce dont un expert de l’immobilier commercial peut prendre en charge. Vous souhaitez nous confier la gestion locative de votre bien commercial ? Notre équipe se tient à votre disposition pour faire le point sur votre projet. Commerce Immo peut se charger de ce dernier de A à Z : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Nous vous conseillerons aussi sur les meilleures options permettant d’optimiser la valeur et l’attraction de votre bien.