La fixation du prix
C’est le traditionnel équilibre offre/demande du marché qui détermine le loyer possible. Celui-ci tient compte de divers éléments, dont :
- L’adresse : plus le quartier est recherché et « commerçant », plus le loyer est élevé. Ensuite, des critères plus fins jouent : dans une même rue, le côté ensoleillé est plus cher car des études ont montré que ce trottoir était le plus passant… Si une enseigne très attractive (ramenant une forte clientèle) est à côté du local, le loyer sera surévalué, etc.
- La facilité d’accès : des transports en commun tout proches sont un plus ;
- Les particularités du local : le standing de l’immeuble, la superficie du local, mais aussi la distribution des pièces et la surface des vitrines… tout a une influence dans la valeur locative ;
- Le bail : plus il comprend des clauses particulières restreignant la liberté du locataire, moins le loyer sera haut. Exemple : un contrat autorisant tous types de commerces impliquera un loyer plus élevé ;
- Les charges : taxes, charges de copropriété récupérables, entretien (qui fait quoi ?)… ces clauses du bail ont leur importance ;
- Le droit d’entrée (appelé aussi « pas-de-porte ») éventuel : s’il en existe un, le loyer est abaissé.
Le loyer incluant un « pas-de-porte »
La location d’un local vacant peut entraîner la demande, par le bailleur, d’un droit d’entrée. Le loyer sera alors plus faible.
Cette somme, librement négociée entre les parties, peut être versée :
- A la signature du bail et en une seule fois ;
- ou petit à petit, avec le loyer. C’est la méthode la plus utilisée.
Important : contrairement à la formule précédente, dans ce cas :
- ce surloyer sera intégré au loyer lors du renouvellement du bail ;
- le pas-de-porte peut être déduit des bénéfices commerciaux du locataire sur une période au moins égale à la durée du bail.
Par exemple, lors d’un bail de 9 ans, il peut déduire chaque année, 1/9 ième de la somme.
Le montant affiché « annuel »
Les loyers commerciaux sont généralement exprimés en € HT (pour les locaux équipés, sinon il n’y a pas de TVA) / an / m². Exemple : un loyer de 500 € HT pour un local de 120 m² correspond à un loyer mensuel de 5.000 € HT : 500 x 120 / 12. Ou un loyer de 5.000 € TTC si le local est loué nu.
L’indexation du loyer
Le bail peut comprendre une clause d’indexation du loyer trimestrielle, semestrielle ou annuelle. La base d’indexation peut prendre diverses formes :
- Les indices ILC (indice des loyers commerciaux) ou ILAT (pour les activités tertiaires) ;
- tout indice en rapport avec l’activité du locataire (sauf indices basés sur le salaire minimum de croissance ou sur le niveau général des prix ou des salaires) ;
- le chiffre d’affaires du locataire : on appelle cette indexation une « clause recettes ».
La révision du loyer intervient donc chaque fois que l’indice choisi implique une augmentation de loyer supérieure à 10 % par rapport au loyer réglé lors de la période précédente.
Important : cette révision contractuelle peut tout-à-fait être cumulée avec la révision triennale légale.
