C’est décidé, vous voulez vendre votre local d’activité ou votre entrepôt. Une question essentielle vous vient alors à l’esprit : « Quel prix fixer ? » Si vous avez une idée de la somme que vous souhaitez obtenir, avez-vous pris le temps d’étudier le marché ? Votre besoin ou envie correspond-elle à la réalité de la loi de l’offre et de la demande dans votre secteur ? Pour en avoir le cœur net, une estimation de votre bien est nécessaire. Les critères pour définir le prix juste de votre stockage professionnel étant multiples, pour éviter les écueils et attirer le maximum de potentiels acquéreurs, mieux vaut faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial. Notre équipe peut d’ailleurs vous accompagner dans votre projet afin d’optimiser vos chances de vendre rapidement. Voici les informations à connaître avant de lancer la commercialisation de votre entrepôt.
Vente d’entrepôt : sa valeur dépend en partie de sa nature
Pour évaluer votre bien, il faut d’abord prendre en compte sa nature. Car, le futur acquéreur de votre entrepôt regardera en premier si votre local professionnel est bien adapté au type de marchandises qu’il souhaite stocker. Quel est le vôtre ?
Vente d’entrepôt : les différents types de stockage professionnel
Listons en détails les différents entrepôts.
L’entrepôt logistique
L’entrepôt logistique est un lieu de stockage qui permet d’accueillir tous types de marchandises, grâce à l’aménagement de nombreux rangements : étagères, armoires, racks, grand espace au sol, voire container ou aires de stockage à l’extérieur, lorsque le terrain s’y prête. Selon la hauteur de plafond, l’aire de manœuvre, le quai ou encore la résistance au sol, les entrepôts logistiques sont classés par lettres A, B et C.
Plusieurs opérations y sont possibles :
- Le chargement et le déchargement des produits
- La réception des produits
- Le contrôle de la marchandise
- La mise en place de palettes
- Le traitement des produits
- L’étiquetage des éléments
- L’emballage des items
- Etc.
Notons qu’il est important que des zones précises soient dédiés à la réception, au contrôle des produits, à l’instauration des palettes et à l’expédition de la marchandise.
L’entrepôt frigorifique
L’entrepôt frigorifique sert à stocker des produits périssables comme :
- Les produits laitiers
- La viande
- Les légumes
- Les médicaments
- Etc.
Une réglementation stricte est imposée au sein des entrepôts frigorifiques, puisqu’il est impératif que la chaîne du froid soit respectée durant l’entreposage des produits. Le contrôle des éléments suivants via des outils spécifiques doit donc être possible : la température, l’aération et l’isolation, l’éclairage, la détection de fuites et de feux, le dégivrage gaz ou encore l’étanchéité du quai de chargement/déchargement.
L’entrepôt de messagerie
L’entrepôt de messagerie sert de local de distribution : groupage et dégroupage. Si sa hauteur est moyenne, il est doté sur toute la longueur d’ouvertures à quai en vis-à-vis.
Entrepôt logistique, frigorifique ou de messagerie ? Cette information est capitale pour les prospects. Elle devra ainsi obligatoirement être indiquée sur l’ensemble des supports de communication mettant en avant la vente du bien.
Voici les autres critères essentiels à prendre en compte pour évaluer votre local commercial au prix juste.
Vente d’entrepôt : le prix dépend aussi de son état général
Tout comme la nature de l’entrepôt, l’aspect général de ce local d’activité peut faire évoluer son prix de vente à votre avantage ou non.
Au-delà de son aspect général, veillez à bien regarder les matériaux. Les étagères ou racks existants sont-ils en bon état ? Une rénovation est-elle nécessaire ? Les futures marchandises de l’acheteur peuvent-elles être stockées convenablement ? L’ensemble de ces éléments sont comptabilisés pour établir le prix de l’entrepôt.
Vente d’entrepôt : le prix fluctue en fonction de sa situation géographique
Dans le secteur de l’entreposage, deux sortes de localisations existent.
Les grandes plateformes logistiques
Ces types de plateformes sont de grands centres de distribution régionaux, nationaux, voire internationaux.
Les distributions de proximité
Les surfaces de ces entrepôts considérés comme distributions de proximité sont plus petites. Elles sont situées près des grands bassins de consommation.
En plus de cela, la valeur de votre entrepôt change en fonction de situation géographique : se trouve-t-il près des grands axes routiers (autoroutes, périphériques), des voies ferrées ou d’un port ? Si oui, son prix est valorisé.
La dynamique de la zone géographique doit aussi être étudiée. Lorsqu’un local commercial est placé à proximité des bassins d’emplois ou encore des sites de production, il prend de la valeur.
Dès lors que ces différents éléments ont été listés, les experts peuvent calculer la valeur de l’entrepôt. Différentes méthodes sont utilisées.
Vente d’entrepôt : les deux modes de calcul possibles
Estimation par comparaison ou par revenu ? Voici les deux manières permettant d’évaluer au mieux le prix de votre entrepôt.
Méthode de calcul n°1 : l’estimation par comparaison
Cette méthode de calcul par comparaison consiste à obtenir le prix de l’entrepôt en comparant la qualité du bien :
- Terrain
- Aménagements
- Taille
- Disposition
- Utilité du bâtiment : bureaux, locaux…
En fonction de ces points, il est possible de comparer votre entrepôt à d’autres locaux de stockage du même type à vendre au sein d’une zone géographique équivalente. Afin de vous faire une idée, n’hésitez pas à consulter les annonces en ligne.
Les professionnels (comme nous) ont quant à eux accès aux dernières transactions comparables effectuées dans le secteur. Nos experts pourront donc fixer le prix de vente en adéquation avec l’état du marché.
Méthode de calcul n°2 : l’estimation par revenu
Vous avez mis votre entrepôt en location ? Le mode de calcul d’estimation du prix de vente par revenu permettant de mettre en exergue la rentabilité du bien peut alors être retenu. Il permet de prendre en considération le revenu locatif du propriétaire des lieux, tout en retenant le taux de capitalisation donné par le propriétaire (différence entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale).
Attention, ce procédé, aussi nommé « capitalisation de revenu » peut être employé que lorsque l’entrepôt est acheté par une personne envisageant de faire un investissement locatif.
Quels sont par ailleurs les pièges à éviter ?
Vente d’entrepôt : les erreurs à ne pas commettre
Vous souhaitez vendre votre entrepôt dans les meilleures conditions possibles ? Pour cela, ne tombez pas dans les pièges suivants :
Erreur n°1 : se précipiter sans connaître l’état du marché
Vouloir vendre rapidement un local commercial est le souhait de tous les propriétaires. Cela ne signifie pas pour autant mettre son bien sur le marché sans avoir pris le temps de l’étudier.
Erreur n°2 : désirer tester le marché en mettant un prix élevé
Cette tactique n’est pas une bonne idée. Souhaiter tester le marché en mettant un prix trop élevé peut en effet vous desservir. Il n’est pas rare que les acquéreurs connaissent les prix pratiqués. Vous pourrez alors les faire fuir.
Erreur n°3 : être réfractaire aux petits travaux
Votre entrepôt mérite un petit rafraîchissement, mais vous ne souhaitez pas entreprendre de petits travaux ? Vous risquez alors de rater une vente à un meilleur prix. Car, vous laissez ici l’occasion au potentiel acquéreur une marge de négociation.
En plus d’une estimation au meilleur prix (ni trop élevé, ni trop bas), en faisant appel à Commerce Immo, vous pourrez bénéficier de conseils avisés pour mettre en valeur votre entrepôt et élever son prix de vente, grâce à quelques petits aménagements.
