Une conjoncture inédite pour les commerçants...
Les difficultés des commerçants franciliens n’ont pas démarré avec le coronavirus… La concurrence d’Internet, les mouvements sociaux avec leurs lots de manifestations et de perturbations dans les transports en commun de ces derniers mois, et les politiques « anti voitures » de la municipalité parisienne ont engendré une conjoncture économique tendue comme nous le constations dans un précédent avis d’expert...
La crise sanitaire vient ajouter un nouveau problème à cette conjoncture déjà délicate.
... mais aussi pour les bailleurs privés...
Résultat : beaucoup d’inquiétudes des locataires et des demandes exponentielles d’annulation, de baisse ou de report des loyers. Si les bailleurs entendent, évidemment, cette anxiété justifiée, ils sont, eux aussi, dans une situation délicate.
Le grand public a tendance à ne percevoir les bailleurs tertiaires qu’à travers le prisme des grands groupes institutionnels possédant un parc immobilier de location de commerces et de bureaux conséquent. Mais il existe aussi, particulièrement en IDF, un très grand nombre de propriétaires particuliers qui ne possèdent parfois qu’un seul commerce. La situation est donc, pour eux aussi, problématique.
Les Pouvoirs Publics ont réglé le problème des loyers de mars et avril en demandant aux banques d’accorder aux bailleurs ayant des crédits en cours le report des mensualités, afin qu’eux-mêmes puissent reculer le paiement du loyer. Bien. Mais un certain nombre de bailleurs n’a plus de crédit en cours et va devoir se passer d’un ou de plusieurs mois de loyers. Et, avec ou sans perception des loyers, ils doivent assurer les charges de copropriété et autres charges inhérentes à la détention d’immobilier tertiaire. De plus, les loyers des commerces représentent pour un certain nombre d’entre eux une trésorerie primordiale pour leurs besoins financiers du quotidien. De fait, à l’image des investisseurs immobiliers d’habitation, des épargnants choisissent régulièrement de se tourner plutôt vers des murs de boutiques pour s’assurer un complément retraite.
... qui vont devoir, eux aussi, gérer d’éventuels problèmes de trésorerie
La situation des bailleurs particuliers qui vont devoir affronter seuls des situations complexes est donc très différente de celle des bailleurs institutionnels qui ont des épaules solides et un pouvoir certain de négociation avec les banques. Les premiers entrent dans une phase stratégique où ils doivent trouver le bon équilibre entre compréhension des difficultés de leurs locataires et prise en compte de leurs propres possibilités financières. Certains, assurément, accéderont à certaines demandes, quand d’autres ne le pourront pas...
La politique de certains bailleurs institutionnels (reculer d’un an le paiement des loyers devant être perçus pendant le confinement ou abaisser temporairement le montant des loyers) ne peut, ainsi, pas forcément être suivie par les bailleurs particuliers.
Des experts du secteur comme Commerce Immo favorisent l’écoute et l’échange (compréhension de chacun de la situation actuelle) entre bailleurs particuliers et locataires pour trouver des solutions visant à faire perdurer les bons rapports entre les deux parties. Mais une chose est certaine : les efforts devront être partagés…
Une situation à clarifier, dans tous les cas
En tout état de cause, la situation étant inédite, les avis des juristes ne sont pas totalement tranchés sur le droit ou pas, pour les locataires, de stopper le paiement du loyer (sauf pour une partie d’entre eux, aux chiffres d’affaires annuels « relativement faibles » pour qui une ordonnance clarifie les droits : voir encadré plus bas).
Beaucoup indiquent qu’une fermeture des locaux rendue obligatoire par la demande des Autorités, pourrait rendre légal le droit du locataire de ne pas honorer les échéances dues pendant cette fermeture. Dans cette situation précise, la crise du coronavirus serait, en effet, considérée comme un cas de force majeure suspendant l’exécution du contrat de bail. Le commerçant locataire n’aurait alors plus à respecter ses devoirs financiers, pendant toute la période de suspension.
Concernant les locataires ayant l’autorisation d’ouvrir, mais souffrant d’un chiffre d’affaires en forte baisse compte tenu du confinement, les avis sont différents. Un bail commercial signé garantit la jouissance d’un local, pas l’effectivité d’un travail... La jurisprudence a quasiment toujours montré, dans ce genre de cas de figure, que la force majeure ne pouvait pas être invoquée, puisqu'il n’est pas impossible pour le commerçant d’ouvrir le local commercial. Seules les circonstances rendent plus difficiles la rentrée d’un chiffre d’affaires.
Les débats et désaccords risquent d’être nombreux sur cette question dans les prochains mois. Nous y reviendrons !
L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative (entre autres) au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 a toutefois clarifié la situation pour une partie des locataires de locaux commerciaux. L’article 4 de l’ordonnance prévoit, en effet, que les personnes éligibles au dispositif (qui sera dévoilé prochainement et qui devraient concerner des entreprises indépendantes de moins de 10 salariés et des entreprises individuelles au CA annuel inférieur à environ 1 million d’euros) « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. » Un dispositif destiné donc à priver le bailleur de la possibilité de sanctionner un locataire qui ne paierait pas son loyer.
