En l’absence de notification contraire de part et d’autre, un bail commercial (voyez notre fiche pratique « Bail commercial : comment fixer le loyer ? ») qui arrive à terme se reconduit automatiquement. Il ne s’arrête donc que lorsque le bailleur ou le propriétaire donnent congé à l’autre partie. Attention ! La tacite reconduction fonctionne différemment du « renouvellement » demandé par le locataire.
1. La tacite reconduction
Lorsque le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'un congé délivré dans les délais légaux d'une demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit sans signature d’un nouveau contrat, mais en continuant de produire les effets du bail originel.
Si elle paraît simple, cette situation n’est pas forcément favorable au bailleur, ni même au locataire. Pourquoi ?
- Pour le bailleur : reconduit, le bail peut être rompu à tout moment par le locataire, en respectant quelques règles. Pas toujours dans son intérêt, donc… Le bailleur n’a plus la main.
En revanche, si le bail dépasse 12 ans d’existence, le loyer peut être déplafonné et là, évidemment, c’est un avantage.
- Pour le locataire : après la reconduction tacite, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail. Conséquence : une insécurité juridique pour lui et de possibles difficultés à vendre son fonds de commerce. Dans ce cas, en effet, ce sera à l’acheteur du fonds de négocier avec le bailleur le renouvellement du bail ou la signature d'un nouveau bail.
2. Le renouvellement
A la fin du bail de 9 ans (ou plus, si les parties ont signé un accord), le locataire peut aussi souhaiter renouveler celui-ci. Dans la majorité des cas, c’est un droit ; toute clause s’y opposant serait réputée non écrite. Voyez l’encadré consacré à la propriété commerciale, ci-dessous.
Pour renouveler son bail, le locataire doit officiellement en faire la demande au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un huissier de justice. Cette demande doit être formulée dans les 6 mois précédant la fin du bail, ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.
Sous peine de nullité, la demande du locataire doit préciser cette formule exacte, avant de donner toute autre information : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Le cas échéant, le bailleur dispose de 3 mois pour répondre à son locataire - via un huissier de justice - qu’il s’oppose à ce renouvellement. S’il ne répond pas, le bail est renouvelé pour 9 années.
En cas de refus, le bailleur doit indiquer dans sa lettre au locataire que celui-ci a le droit de contester cette décision ou de demander le versement d’une indemnité d’éviction (nous y reviendrons dans une prochaine fiche pratique), en saisissant la justice dans un délai de 2 ans.
Le renouvellement du bail : un droit, dans certains cas
Pour bénéficier de la « propriété commerciale » et avoir droit au renouvellement du bail (aucune clause ne peut s'y opposer), un locataire doit :
- détenir un bail commercial en bonne et due forme ;
- être propriétaire et exploiter (ou avoir délégué l’exploitation) effectivement, dans le local, le fonds de commerce depuis 3 ans minimum ;
- présenter un n° d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ;
- respecter les clauses stipulées dans le contrat de bail commercial.
Pour bénéficier de la « propriété commerciale » et avoir droit au renouvellement du bail (aucune clause ne peut s'y opposer), un locataire doit :
- détenir un bail commercial en bonne et due forme ;
- être propriétaire et exploiter (ou avoir délégué l’exploitation) effectivement, dans le local, le fonds de commerce depuis 3 ans minimum ;
- présenter un n° d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ;
- respecter les clauses stipulées dans le contrat de bail commercial.
3. Le changement de loyer lors du renouvellement du bail
C’est logique, un bailleur souhaite souvent - si le marché est propice - augmenter le loyer de son local commercial, lors d’un renouvellement de bail.
Comment doit-il s’y prendre ? En lançant une procédure de renouvellement donnant d’abord congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail. Il lui faut ensuite proposer à ce dernier un nouveau bail avec le nouveau loyer envisagé.
Le bailleur peut aussi proposer à son locataire le changement du montant du loyer dans sa réponse à la demande de renouvellement de ce dernier.
Suite à la proposition du bailleur, le locataire a le choix entre :
- l’accepter, et dans ce cas, il n’a rien à faire de spécial. S’il le souhaite, il peut tout de même notifier son accord au bailleur par écrit ;
- la refuser tout en souhaitant tout de même renouveler le bail, mais aux conditions originelles. Si le bailleur refuse, il n’aura d’autre choix que de saisir la commission départementale de conciliation ou, in fine, le tribunal de grande instance.
A noter :
- les conditions de fixation du loyer lors d’un renouvellement de bail peuvent être fixées librement par les parties (le bail peut comporter une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation l’indice de référence choisi et indiqué dans le contrat), tout en étant soumises aux règles du plafonnement ;
- le plafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé ne concerne pas les locaux qui vont subir des travaux importants de rénovation, et/ou dont la destination ou les facteurs locaux de commercialité s’améliorent ;
- Concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, pour « y résider lui-même ou y faire résider son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition qu'ils ne disposent pas d'une habitation correspondant à leurs besoins normaux » indiquent les Pouvoirs Publics.
Exception à cette règle : le bailleur doit renouveler le bail des locaux d’habitation si l’impossibilité d’occuper ces locaux entraîne pour le locataire un trouble grave à l'exploitation de son fonds de commerce, ou si les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un lot unique et indivisible.
