Trois ans après votre accord, votre locataire vous indique qu’il a l’intention de quitter les lieux ? S’il a le droit de résilier un bail commercial au cours de sa durée initiale, il doit toutefois respecter différentes conditions, notamment en termes de délai. Rappelons en premier lieu que ce contrat de location est conclu pour une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans. Comme le souligne cependant le service public, bailleur et commerçant peuvent mettre fin à leur accord « soit à la fin d'une période de 3 ans, soit à son terme. La résiliation peut également intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles ».
Bail commercial : quelles sont les différentes procédures de résiliation ?
Résiliation anticipée, résiliation à la fin du bail ou après sa prolongation, préavis à honorer… Quelles sont les obligations auxquelles doit se soumettre votre locataire ?
Résiliation de bail commercial : quelle est la norme ?
En règle générale, le bail commercial prend fin à son terme, soit à la fin du contrat de 9 ans. Votre locataire peut en effet choisir de ne pas le reconduire, sans avoir à justifier son départ. La validité de ce congé ne nécessite aucune acceptation de votre part, il est résilié « de plein droit ». Par ailleurs, si à l’expiration du 1er bail commercial de 9 ans celui-ci a été tacitement reconduit, votre locataire ne pourra partir qu’à la fin de chaque trimestre civil. Vous constatez qu’il est resté dans vos murs après la date d’effet du congé ? Il peut alors « être considéré comme ayant renoncé au congé délivré », note l’administration française.
Bail commercial : dans quel cas la résiliation anticipée est-elle recevable ?
Comme évoqué précédemment, votre locataire a la faculté légale de résilier le bail commercial qui vous lie à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Et ce, sans avoir à fournir de justification. Vous ne pouvez donc pas vous y opposer, sauf si le bail conclu est supérieur à 9 ans.
Si vous n’avez pas pris le soin de mentionner au contrat une indemnité liée à un départ triennal, votre locataire pourra partir sans vous verser de compensation. Afin de couvrir les éventuels frais de rénovation ou périodes d’inoccupation, mieux vaut ainsi penser à l’inscrire dans les clauses du bail.
Néanmoins, dans le cadre d’une résiliation anticipée en cours d’une période triennale, les modalités sont différentes. Le locataire a en effet l’impératif de vous en expliquer les raisons. Il doit d’ailleurs vous transmettre des justificatifs. S’il s’agit d’un départ à la retraite ou d’une invalidité (donnant droit à la perception d’une pension), le locataire peut vous donner congé à tout moment. Il en est de même si vous, propriétaire, vous manquez à vos obligations, spécifie l’administration française.
Par ailleurs, « le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit ». En effet, « le contrat de bail est transmis aux héritiers. Ils devront le résilier dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité. Ils peuvent également choisir de céder le fonds de commerce ou de l'exploiter », peut-on lire sur le site du service public, qui reprend différents articles L145-4 à L145-7-1 de Code de commerce.
Notons toutefois que le bail commercial peut comporter une clause légale privant le locataire d’une possibilité de résiliation anticipée. Vous pouvez aussi convenir avec votre locataire d’autres échéances (annuelles ou autres) que celles prévues par la loi. Une résiliation amiable après accord entre les deux parties peut aussi être librement négociée. Celle-ci peut être conditionnée au versement d’indemnités ou à une recherche d’un successeur par le locataire. Vous gardez cependant la main sur la validation de ce dernier.
Enfin, dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, le bail n'est pas résilié automatiquement. Seul l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider d'y mettre fin ou le céder.
Résiliation du bail commercial : quels sont les délais à respecter ?
Afin que la demande de départ soit valide, votre locataire doit donner congé par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d'une période triennale doit être respecté (mis à part dans le cadre d’une résiliation d’un bail commercial à l’amiable). Vous avez la possibilité de convenir d’un préavis plus long avec votre locataire, mais pas plus court. Les loyers et les charges sont bien entendu dus jusqu’à la fin du préavis.
L’ensemble des conditions ont été respectées par votre locataire et vous n’avez pas prévu de clauses vous permettant de faire face à une éventuelle vacance ? Il va alors vous falloir employez les 6 mois de préavis pour maximiser vos chances de trouver un successeur.
Bail commercial : comment trouver votre futur locataire ?
La tâche n’étant pas facile et la concurrence rude, Commerce Immo vous livre quelques conseils d’experts. Pour gagner de futurs revenus locatifs, il va vous falloir investir. En effectuant quelques aménagements dans votre local commercial, vous pouvez en effet attirer un plus grand nombre de commerçants ou d’entrepreneurs.
Conseil n°1 : installez la fibre optique
Offrir une bonne connectivité à Internet est aujourd’hui essentiel au développement de l’activité des locataires. Pour leur offrir une connexion plus rapide, installez la fibre optique, si cela n’a pas encore été effectué. Cet atout pourrait vous permettre de séduire commerçants et entreprises.
Conseil n°2 : offrez les meilleures performances énergétiques possibles
Afin de louer un local bien isolé et peu énergivore, assurant confort et factures d’énergie réduites, veillez à bien vérifier les performances énergétiques de vos murs : double vitrage, système d’isolation efficace, système d’éclairage intelligent… Mettez tous les atouts de votre côté pour séduire les futurs locataires.
Conseil n°3 : facilitez l’accès, la sécurité et le stationnement
Pour attirer des locataires, votre local commercial doit être facile d’accès, afin de pouvoir accueillir la clientèle de ces derniers. Veillez donc à ce que les portes d’accès soient assez larges pour les personnes à mobilité réduite. La capacité de stationnement est faible ? Si vous en avez la possibilité, réalisez quelques travaux d’aménagement pour la création d’un parking. Ne lésinez pas l’aspect extérieur du local. L’éclairage et la devanture doivent être impeccables. Quelques fleurs et plantes peuvent lui donner un aspect plus accueillant.
Enfin, pour assurer la sécurité de vos futurs locataires et de leur clientèle, prévoyez un système de surveillance (caméras ou alarme anti-intrusion) ou des rideaux de protection pour vitrine. L’ensemble de ces éléments peuvent vous aider à trouver votre futur locataire.
Commerce Immo peut également vous aider dans votre recherche de locataires professionnels. N’hésitez pas à nous contacter, nous ferons le point sur votre situation.
