Vous envisagez de louer un local commercial ? Le versement d'un pas-de-porte ou droit d'entrée peut être exigé par le bailleur lors de la signature du bail commercial. Quelles conséquences sur le loyer, mais aussi au niveau juridique et fiscal ? Avez-vous déjà entendu parler du pas-de-porte ou du droit d'entrée dans un bail commercial ? Lors de la location d’un local et de la signature du contrat, le propriétaire peut vous demander le versement d’une somme d’argent nommée droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Quel est son montant et quelles sont les modalités de paiement ?

Droit d’entrée : son montant est fixé librement

Le paiement d’un droit d’entrée donne droit à la mise à disposition d’un local commercial. Le montant, fixé librement par les parties, revient entièrement au bailleur.

Droit d’entrée : 3 à 6 mois de loyers en moyenne

En règle générale, le droit d’entrée se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers initial. Il dépend en outre de l’attractivité du local et doit être expressément notifié par une clause du contrat de bail et la mention pas-de-porte doit être clairement mentionnée. Si l’on peut penser, au premier abord, que cette notion pénalise le locataire, elle peut au contraire, l’avantager.

Le droit d’entrée engendre une baisse de la valeur locative

Si la suppression du droit d’entrée au bail a fait l’objet de nombreux débats depuis le rapport Rueff-Armand de 1959, des mesures ont été instaurées afin de favoriser les commerçants. Le pas-de-porte entraîne en effet une réduction de la valeur locative, soit le règlement d’un loyer moindre. Autre avantage, la revente d’un droit au bail avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur est plus facile que pour un local commercial sans acquittement d’un pas-de-porte au départ. Notons que ce dernier est toutefois intégré dans les loyers, puisqu’ils sont dans ce cas plus élevés. Dans quels cas le droit d’entrée peut-il être exigé ?

Droit d’entrée : est-il obligatoire ?

Le droit d’entrée n’est pas forcément imposé, lors de la location d’un bail commercial. Le bailleur peut réclamer son versement seulement lorsque le bail commercial le prévoit.

Droit d’entrée : ce que le bail doit expressément mentionner

Pour que locataire verse un pas-de-porte, le bail commercial doit explicitement indiquer :

• Son montant
• Sa nature (forme juridique) : supplément de loyer, indemnité ou nature mixte
• Ses modalités de versement

Droit d’entrée : les différentes formes juridiques

Le droit d’entrée d’un bail commercial peut être de plusieurs formes juridiques citées ci-dessus (supplément de loyer, indemnité ou nature mixte). Selon la nature choisie, l’impact diffère sur la fiscalité imposée au locataire et au bailleur.

Le droit d’entrée « supplément de loyer »

Ce statut est le plus fréquemment utilisé. Le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer lorsque son versement représente une condition de la location. Assujetti à la TVA, il est dans ce cas comptabilisé pour le calcul de l’assiette du revenu foncier du propriétaire. Cela permet au propriétaire-bailleur de se protéger des augmentations de loyer qui ne coïncideraient pas avec la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Concernant le locataire, le supplément de loyer est assimilé à des charges. Il pourra de ce fait les déduire fiscalement en les étalant sur la durée du bail. Si le droit d’entrée « supplément de loyer » peut influer sur la révision et l’indexation du loyer (déplafonnement de ce dernier par exemple), le solde des annuités postérieures à la résiliation ne pourra pas être réclamé par le bailleur.

Le droit d’entrée « indemnité »

Lorsque le droit d’entrée prend la forme d’une indemnité, il est alors considéré comme une compensation financière pour le bailleur. En contrepartie, des droits (renouvellement du bail commercial, indemnité d’éviction) sont octroyés au locataire. L’indemnité peut aussi permettre de combler la dépréciation de la valeur du local ou correspondre à divers bénéfices commerciaux accordés au locataire comme :

• La renonciation du bailleur à résilier le bail durant un délai déterminé (hormis pour le loyer impayé)
• La sous-location des locaux autorisée sans accord préalable du propriétaire
• Une clause de libre cession de droit au bail

Enfin, lorsque le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le locataire n’a pas la possibilité de le déduire ou de l’amortir fiscalement. Quant au bailleur, la somme ne sera dans ce cas pas imposée, mais soumise à la TVA, à l’instar du loyer.

Le droit d’entrée de nature mixte

Dans ce troisième cas de figure, le pas-de-porte est aussi bien un supplément de loyer qu’une indemnité. Objectif de la manœuvre pour les deux parties (bailleur et locataire), optimiser le régime fiscal et juridique. Que se passe-t-il par ailleurs en cas de résiliation du bail commercial ?

Droit d’entrée : doit-il être reversé au locataire lors d’une résiliation ?

Pour rappel, le bail 3-6-9 peut être rompu à la fin d'une période de 3 ans ou à la fin du bail commercial. Six mois de préavis doivent être respectés et le bailleur doit en être informé par lettre RAR ou par acte extrajudiciaire. Le propriétaire peut, lui, mettre un terme au contrat de bail par anticipation pour motif grave ou légitime (incendie du local, départ à la retraite, invalidité…). Selon la qualification octroyée au pas-de-porte au sein du contrat de bail, le locataire peut récupérer ou non, la somme versée à la signature.

Résiliation et droit d’entrée comme supplément de loyer

Quand le droit d’entrée, intégralement payé par le locataire à la signature du bail, correspond à un supplément de loyer, il sera récupérable à sa résiliation, avant l’échéance du bail. Le temps passé par l’occupant au sein des locaux pour son usage commercial sera comptabilisé. Le bailleur ne pourra pas, en revanche, demander le versement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial.

Résiliation et droit d’entrée comme indemnité

Lorsque le pas-de-porte fait cas d’une indemnité, il n’est pas récupérable par le locataire. Le propriétaire-bailleur garde en effet la somme versée, sauf si une clause contraire existe dans le contrat de bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations ou souhaitez être accompagné dans votre recherche de local commercial ? Commerce Immo peut vous aider dans votre projet. Contactez-nous.Le bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel. Durée, droit au renouvellement, activités… Il comporte diverses différences que voici. « Bail commercial ou bail professionnel, comment choisir ? » Les entrepreneurs souhaitant louer un local peuvent être amenés à se poser cette question. Cette convention est conclue entre un bailleur et un preneur désirant louer les locaux dans le but d’exercer une activité professionnelle. Cependant, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas encadrés par une même législation. Il comporte ainsi des différences à de nombreux niveaux. Et ce que ce soit en termes d’activités éligibles, de durée ou encore de renouvellement.

Bail commercial ou professionnel : l’activité du locataire en question

Comme évoqué, le bail commercial et le bail professionnel ne sont pas utilisés pour le même type d’activités.

Activités liées au bail commercial

Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail commercial ou bail 3-6-9, est en effet dédié aux activités commerciales, industrielles, agricoles et artisanales. Le preneur peut ainsi exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux loués. La nature des activités du locataire doit être écrite, formalisée dans la convention et décrite précisément. Les parties peuvent décider d’inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions, ou au contraire, inscrire une clause qui limite l’usage des locaux à des activités prédéterminées. Une association a, en outre, la possibilité de conclure un bail commercial.

Activités liées au bail professionnel

Quant au bail professionnel, il concerne principalement les activités non commerciales - nommées activités BNC- et autres activités de travaux immobiliers. Il est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins ou les notaires ou bien les consultants, les apporteurs d’affaires ou les conseillers en gestion ou en stratégie. Ces entreprises peuvent néanmoins émettre une requête de soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Bail commercial ou professionnel : une durée différente

Les règles encadrant l’exécution du bail professionnel ou commercial diffèrent aussi sur la durée.

Bail commercial : une durée minimum obligatoire

La durée minimum obligatoire est plus élevée dans le cas d’un bail commercial. Il est conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il peut cependant être contractuellement plus long. Quant à son loyer, il est fixé librement par les parties. Concernant la révision du loyer, les parties peuvent s’entendre sur l’insertion d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision triennale. Cette dernière est calculée sur la base de l’indice ILC ou ILAT en fonction de l’activité du preneur. La résiliation anticipée de ce contrat de bail ne peut s’effectuer qu’à l’expiration de chaque période triennale, avec préavis de 6 mois. Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial.

Bail professionnel : une résiliation possible à tout moment

Le bail professionnel, établi pour une durée de 6 ans minimum, offre au locataire une possibilité de résiliation à tout moment. Seul un préavis de 6 mois doit être respecté. Avec un bail professionnel, seule une clause spécifique peut prévoir une révision de loyer. Il se fonde sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Quant au droit au renouvellement, le bailleur garde la faculté de mettre un terme au bail à l’expiration de sa durée. Et ce, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit toutefois informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Bail commercial ou professionnel : une sous-location possible ?

En cas de sous-activité ou simplement pour réduire les charges locatives, est-il autorisé de sous-louer un local ?

Bail commercial : une sous-location sous conditions

Un locataire sous contrat de bail commercial n’a, en principe, pas l’autorisation de sous-louer son local commercial. Seule une clause prévue dans le bail peut le lui permettre. Il peut aussi demander directement au bailleur son accord. La cession ne peut cependant être interdite dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent, ici aussi, être encadrées.

Bail professionnel : la sous-location est autorisée

Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de sous-louer une partie de son local, sans autorisation préalable. Seule une clause prévue dans le bail peut lui interdire. En ce qui concerne la cession du bail, elle est aussi autorisée, mais peut également être prohibée partiellement ou totalement dans le contrat. Quid de la répartition des charges ?

Bail commercial ou professionnel : quelles charges ?

Impôts locaux, travaux, charges locatives… Qui du preneur ou du bailleur paie les charges selon le type de bail ?

Bail commercial : une libre répartition des charges

Depuis l’instauration de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le statut des baux commerciaux a été modifié en profondeur. Et en particulier sur la répartition des charges. Si, en principe, la répartition des charges y est librement répartie entre les cocontractants, les grosses réparations sont, elles, régis par l’article 606 du Code Civil. Le locataire prend à sa charge les dépenses d’entretien courant ainsi que les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers. D’autres dépenses, faisant l’objet d’une clause de bail, peuvent lui être imposées.

Bail professionnel : une répartition des charges non légiférée

La répartition des charges du bail professionnel est libre. Ce sont les deux parties qui définissent ensemble celles qui incombent au bailleur ou au locataire. Celles qui pèsent sur le locataire doivent néanmoins être expressément citées dans le contrat de bail professionnel. Vous cherchez un local commercial ou professionnel à louer et souhaitez être accompagné dans la rédaction du bail ? Faites-nous part de votre projet, afin que nous puissions répondre à l’ensemble de vos besoins. Car, la conclusion d’un bail engage les deux parties à respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur. Faire appel à une personne spécialisée dans le domaine permet de sécuriser votre contrat. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter.Vous louez un local commercial à un entrepreneur et voulez réviser le montant du loyer ? Si, au moment de la conclusion du contrat de bail commercial, son prix est fixé librement par les parties, en s’appuyant sur base de la valeur locative des locaux, en cours de bail, les règles diffèrent. Le point. Montant initial du loyer, révision… Comment fixer le prix juste lors de la conclusion d’un bail commercial ? Pour vous aider dans vos démarches, Commerce Immo revient sur les règles à appliquer. Lors de la signature du contrat, le prix du loyer n’est pas soumis à une règlementation particulière. Il peut être fixé librement par les parties. Cela vaut aussi pour les modalités de paiement : le règlement peut s’effectuer en début ou en fin de mois, être mensuel ou trimestriel. Le bailleur n’est pas forcé d’appliquer le loyer du locataire précédent ou des loyers de référence.  

Bail commercial : comment est fixé le prix du loyer en début de bail ?

Le prix du loyer est habituellement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. À titre d’exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² dont le prix par m² est de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de : (120 x 500) / 12 = 5 000 € HT. Le bail est conçu pour tous types de commerces ? Le loyer peut alors être plus haut que celui d’un bail prévu que pour une activité définie. En sus du loyer, le contrat de bail peut prévoir, sans obligation légale, le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Il assure au propriétaire la bonne exécution du bail ainsi que le paiement de sommes dues au bailleur, en particulier lors de la restitution des locaux. Ici aussi, le montant peut être établi librement fixé par les parties. Toutefois, fixer le prix d’un loyer lors de la conclusion d’un bail commercial ne signifie pas qu’il ne sera pas augmenté. En effet, comme pour les loyers d’habitation, les loyers commerciaux peuvent être révisés, en fonction d’un indice de référence. Il diffère selon la nature du bien.  

Bail commercial : quel indice de référence ?

Il existe 3 indices de référence des loyers. Ils sont évalués et diffusés par l'Insee chaque trimestre.  

Révision des loyers : les différents indices de références

• La révision des loyers d’habitation repose sur : l’indice de référence des loyers (IRL)
• La révision des loyers commerciaux se base sur : l'indice des loyers commerciaux (ILC)
• La révision des loyers professionnels s’établit sur : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est régi par l'article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME). Ses modalités d’application sont, quant à elles, précisées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. Pour connaître les valeurs de l'indice des loyers commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Insee. Notons que l'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Ces derniers doivent être immatriculés au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les commerçants, et au registre des métiers pour les artisans (RM).  

ILC : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est composé de plusieurs éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
• Indice du coût de la construction, à 25 %

La règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente) Pour la révision du loyer des baux commerciaux, selon l’activité de l’entrepreneur, il est aussi possible de se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales (ILAT). Quelles sont les activités concernées ?  

ILAT : quelle règle de calcul ?

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAC) concerne les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
• Entrepôts logistiques

L’ILAT se définit en fonction de :

• L'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50%
• Le prix du coût de la construction (ICC), à hauteur de 25%
• Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25%

Sa règle de calcul est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)  

Bail commercial : quand le loyer peut-il être révisé ?

Durant la validité du bail, le loyer peut être révisé à plusieurs moments. Et ce, que ce soit d’origine légale (révision prévue par la loi) ou conventionnelle (révision prévue par le contrat, selon la volonté des parties). Les révisions légales peuvent intervenir de façon triennale, soit à l’initiative des parties tous les trois ans, ou bien au moment du renouvellement du bail. Il est important de préciser que la demande de révision triennale peut avoir lieu seulement après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :

• De l’entrée du locataire dans les locaux
• Du point de départ du renouvellement du bail commercial
• Ou de la précédente révision

Il n’y a par ailleurs pas de délai maximum pour la solliciter. Elle peut, de fait, intercéder après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus. Quant à la révision conventionnelle, elle peut intervenir :

• Par l’effet d’une clause d’échelle mobile : la révision est automatique aux périodes et selon l’indice prévue par les parties
• Par l’effet d’une clause-recette : le loyer est ici indexé sur le chiffre d’affaires du preneur et les variations interviennent aux dates convenues entre les parties

Ainsi, le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, lors de chaque période annuelle ou triennale. Son ajustement se fait en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cependant, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) doit être prévue dans le bail. Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la conclusion d’un bail commercial ou la révision du loyer ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller dans vos démarches.  Entretien, réparations courantes, mise aux normes… Que vous soyez propriétaire ou locataire, la prise en charge des travaux peut être source de conflits lors de la location d’un bail commercial. Pour les éviter, la répartition des dépenses et des responsabilités entre propriétaire et locataire est primordiale. Voici comment procéder.   En tant que propriétaire, vous envisagez de louer votre local commercial ? Avant de faire signer un bail à votre futur locataire, il est important de définir certaines règles. Notamment celles concernant les travaux. La mise en garde vaut aussi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local à louer. Car, par défaut, le bail commercial ne comprend aucune clause de répartition des travaux. Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut cependant prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. Pour éviter les sources de tensions, et puisqu'un bail commercial dure a minima neuf ans, mieux vaut donc anticiper avant la signature du bail commercial, en prévoyant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. L’inscription des types de travaux dans le contrat n’empêche par ailleurs pas la négociation, lorsque les réparations ou aménagements doivent être effectués, selon leur importance et la situation. Avant de détailler la répartition légale de la prise en charge des travaux en fonction de leur nature, notons que le propriétaire se doit d’inscrire dans le contrat de bail, un inventaire précis répertoriant : les charges, les coûts et impôts imputés à chacun. Et tout cela, par catégorie, afin de limiter les déconvenues et autre flou juridique pouvant conduire à des procédures légales ainsi qu’à une rupture de la communication avec son locataire.  

Bail commercial : les différentes catégories de travaux

Votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 ? Si rien n’est précisé dans votre contrat de bail, comme indiqué, la prise en charge des travaux doit être partagée entre les deux parties, selon leur nature. Les différents types de travaux auxquels vous pouvez faire face sont scindés en plusieurs catégories que voici :

Bail commercial : les travaux de grosses réparations 

Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grosses réparations concernent :

• Les réparations des gros murs et des voûtes
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
• Le rétablissement des digues et des murs de soutènement
• Les réparations globales de clôture

Bail commercial : les travaux de gros entretien

Les travaux de gros entretien impliquent le maintien du local à l’usage conforme auquel il est destiné.  

Bail commercial : les travaux d’entretien et de réparation courante

Les travaux d’entretien et de réparations courantes – aussi nommé menu entretien – se définissent par la réparation des dégradations faites au cours de l’occupation du local par le locataire.  

Bail commercial : les travaux imposés par l’administration

Enfin, les travaux imposés par l’administration portent sur la mise aux normes du local commercial suivant les réglementations en vigueur. Quels sont alors les travaux à la charge du propriétaire ?  

Bail commercial : tous les travaux imposés au bailleur

Différents travaux sont à la charge du propriétaire. Dans le cas où aucune clause n’a été prévue ni inscrite au sein du contrat de location de local commercial, voici, en détails, les dépenses qui reviennent au bailleur :  

Les gros travaux

Comme précisé en amont, il s’agit des travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment ainsi que son usage : le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture ou encore les murs en font partie. Le bailleur devra donc régler ces dépenses.  

Les réparations de « force majeure »

Sont considérées comme réparations dites « de force majeure », les réparations dues par exemple à un incident climatique. Les vices de construction sont aussi à la charge du bailleur.  

Les travaux de mise aux normes

Vétusté avérée des locaux, nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité… Les travaux de mise aux normes ou réparation impliquent ces divers éléments. Le bailleur est en effet tenu de délivrer un local commercial en conformité avec la destination pour laquelle il a été loué au locataire. Qui des travaux qui incombent au locataire ?  

Bail commercial : les travaux qui reviennent au locataire

Le locataire doit se charger des réparations dites courantes, provenant de l’utilisation et de l’usage quotidien des locaux. Cela implique ainsi les éléments suivants :  

Rafraîchissement, remplacement et réparation

• Le rafraîchissement des peintures
• Les remplacements d’équipements
• Les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres
• Les remplacements des revêtements de sols

La petite plomberie

Des petits travaux de plomberie : fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint.  

Les travaux d’électricité

Le remplacement de compteur, fusibles, ampoules…  

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type.  

Les travaux d’embellissement

Les travaux d’embellissement font aussi partie des charges du locataire. Ils peuvent d’ailleurs être effectués sans demande ni accord préalable du propriétaire, dès lors qu’ils n’impliquent pas une modification trop importante du local. Il faut également prévoir que la remise en l’état avant travaux soit possible. Bien que vous ne soyez pas obligé, en tant que locataire, de demander l’avis du bailleur pour la réalisation de tels travaux, il est préférable de l’avertir, afin de conserver de bons rapports avec ce dernier. En résumé, le locataire doit entretenir les lieux, en supportant les travaux liés à l’occupation des locaux. À la fin du bail, il est ainsi tenu de restituer le local en réparant les éventuelles dégradations commises par lui-même ou par des tiers. Il ne doit en revanche pas payer les dépenses occasionnées par la vétusté. Notons par ailleurs que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d’insérer une clause notifiant que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour qu’elle soit applicable, chaque élément imputant une grosse réparation doit être explicité. Vous souhaitez être accompagné dans la rédaction d’une clause spécifique concernant les travaux ? Commerce Immo peut vous aider à bien structurer votre bail commercial. Contactez-nous pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aiguiller.Votre bail commercial arrive à échéance et vous n’envisagez pas de le reconduire ? Voici les différentes règles que vous devez respecter en fin de jouissance des lieux loués. Utilisation des locaux, loyer, renouvellement du bail… L’utilisation d’un fonds de commerce est régie par un bail commercial. La résiliation de ce dernier doit respecter différentes règles. Et ce, que l’on soit propriétaire ou locataire. Pour rappel, un bail commercial 3 - 6 - 9 est la forme de bail la plus classique pour un local commercial. Il est conclu pour une durée de neuf ans minimum. La résiliation peut intervenir à la fin de chaque période triennale (trois ans), ce qui explique l'appellation 3 - 6 -9. Les parties peuvent néanmoins s’entendre sur une durée différente. Un préavis de six mois doit cependant être respecté avant la date souhaitée. La demande doit être envoyée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Quel est par ailleurs le meilleur moment pour le résilier : avant ou après les termes ? Revenons en détail sur les modalités.  

Fin de bail commercial : est-il possible de le résilier avant le terme ?

Fermeture de boutique, local devenu trop petit, déménagement, départ à la retraite… Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial, mais ne savez pas comment l’annoncer à votre bailleur ? Soyez rassuré, vous n’avez pas besoin de vous justifier. Contrairement au propriétaire, le locataire n'a en effet pas à donner de motif de résiliation. Comme indiqué, la libération des lieux loués peut s’effectuer à la fin de chaque période de trois ans, en respectant un délai de six mois. Mais,  quand le délai pour donner son congé est dépassé, prenez garde : il reste valide, mais ne prendra effet qu’à la fin de la période suivante. À moins que vous parveniez à trouver un accord. Car une résiliation à l'amiable reste possible à tout moment. Il suffit de conserver une trace écrite de cet accord, à faire valoir en cas de litige. Il en va de même lorsque le propriétaire manque à ses obligations. Le locataire, dans ce cas précis, peut mettre fin au bail lorsqu’il le désire. Vous prévoyez de liquider vos droits à la retraite prochainement ou êtes reconnu invalide ? Ces situations vous donnent également le droit de mettre fin à votre bail commercial, lorsque vous le souhaitez. Il convient cependant de prévenir votre propriétaire six mois à l’avance. Attention toutefois, si le congé est donné de manière irrégulière, il est alors considéré comme nul et le bail continue.  

Fin de bail commercial : comment le résilier après neuf ans ?

Un bail commercial arrivant à son terme de neuf ans est le moment le plus propice pour le résilier. Locataire comme propriétaire peuvent y mettre fin en honorant un préavis de six mois avant l'échéance. Le propriétaire vous propose de renouveler le bail, mais cette proposition ne vous convient pas ? Vous pouvez tout à fait choisir de la refuser. Vous n’aurez par ailleurs droit à aucune indemnité.

Fin de bail commercial : les cas particuliers

Il existe deux cas particuliers de résiliation de bail commercial.

Résiliation de bail en cas de procédure judiciaire

Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire… Votre commerce fait l’objet d’une procédure collective ? Cette situation n’impacte pas la poursuite du bail. La résiliation peut en revanche être décidée par l'administrateur judiciaire, s’il juge cela nécessaire à la suite d'une étude financière.  

Résiliation de bail en cas de décès du locataire

Lors du décès du locataire, le bail n’est pas automatiquement résilié. Il est en effet transmis aux héritiers. S'ils souhaitent y mettre un terme, ils doivent le faire dans les mêmes conditions que le locataire originel. Ils ont également la possibilité de céder le fonds de commerce, qui comprend le bail. Afin de répondre aux exigences de la loi, les locaux doivent être ensuite libérés sous certaines conditions.  

Fin de bail commercial : ce que doit respecter le locataire en libérant les lieux

Selon les articles 1730 et 1731 du Code civil, dès lors que le bail commercial arrive à échéance, le locataire s’engage à libérer les lieux loués et à les restituer en bon état de réparation. Il doit ainsi :

• Évacuer personnellement les lieux et ses occupants, puis les débarrasser entièrement, y compris le garage, la cave ou encore le grenier.
• Remettre les clés au domicile ou au siège du propriétaire ou de son représentant, en main propre (sauf accord particulier) : cela afin d’entraîner la libération des lieux loués.

Si ces obligations ne sont pas respectées, le locataire devient alors débiteur d’une indemnité d’occupation.

• Restituer les lieux en bon état de réparation - en cas d’état des lieux réalisé en amont de la location - ou dans leur état initial (hormis les éléments ayant péris ou ayant été dégradés par vétusté ou force majeure). Ce dernier est obligatoire depuis le 20 juin 2014.

À défaut, les lieux étaient considérés en bon état de réparation locative lors de l’installation du locataire. Il doit donc les rendre comme tel, en effectuant, si besoin, des travaux de réparations indiqués à l’article 1754 du Code civil. Et ce, en l’absence de clauses dérogatoires au droit commun. En revanche, un bailleur ayant manqué à ces obligations ne peut alléguer la présomption du bon état de réparation locative de l’article 1731 du Code civil. Le locataire se doit néanmoins de procéder aux réparations contractuelles qui l’incombent. Car, en cas de refus, il peut être sanctionné. La condamnation se traduit par le versement d’indemnités et le règlement des réparations au bailleur. Il serait dommage de perdre une part de votre trésorerie inutilement. Votre bail commercial comprend des clauses particulières et vous avez des doutes sur vos droits et dates de résiliation possibles ? Vous cherchez un nouveau local pour votre boutique ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour vous aiguiller dans votre projet et vous aider à le réaliser. N’hésitez jamais à nous contacter.    Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez trouver un locataire ? Conditions à respecter, points clés du contrat de bail… Commerce Immo vous détaille la marche à suivre.  Nombreux sont les investisseurs à miser sur l’immobilier commercial pour obtenir des revenus locatifs. Leur objectif principal ? Rentabiliser l’achat, sans avoir à se soucier d’une lourde gestion administrative. Ils privilégient donc souvent l’acquisition d’une boutique déjà occupée, synonyme de sécurité financière, qui leur ôtera la lourde tâche de chercher un nouveau locataire. D’autant qu’un bail en cours simplifie également l’étude financière de l’entrepreneur en activité et soulage, par la même occasion, le futur propriétaire de certaines charges : les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Cela a toutefois un coût. Ce type de local peut en effet se vendre plus cher qu’une boutique libre d’occupation, puisque l’estimation de l’amortissement annuel – observé grâce aux loyers ainsi qu’à la solvabilité du locataire - permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Par souci d’économies ou tout autre raison, vous avez opté pour l’acquisition d’un local commercial libre d’occupation ? Pour mener à bien votre projet, il convient de vous poser différentes questions, que voici.

Location local commercial : quels professionnels viser ?

Un bail commercial ne peut être conclu qu’avec certains professionnels. Il est en effet différent d’un bail professionnel qui, lui, est dédié aux professions libérales réglementées, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables, les médecins, les vétérinaires, les architectes, etc., ou non réglementées, comme les assureurs, les gestionnaires de patrimoines ou encore les conseillers financiers. Ils n’exercent donc aucune activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial s’adresse, quant à lui, aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce, ou encore aux artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce. Comme le stipule les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux définit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité par l’un des professionnels cités ci-dessus.

Location d’une boutique : comment trouver le bon locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Ce dernier est restaurateur ? Avant de lui louer vos murs, vous devez être certain que la règlementation en vigueur visant cette activité peut bien être respectée dans votre boutique. Il peut être difficile de mener à bien cette procédure lorsqu’on ne maîtrise pas le sujet. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Il sélectionnera pour vous les potentiels locataires ayant une activité compatible avec les caractéristiques de vos locaux. Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions. Quels sont par ailleurs les points clés à respecter lors de l’établissement d’un bail commercial ?

Location commerciale : que doit comporter un bail ?

Pour être dans les règles, un contrat de bail doit contenir les différents éléments qui suivent :

L’objet du bail commercial

La signature d’un bail commercial ne peut se faire que si la boutique est affectée administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).

La durée du bail commercial

Afin de permettre au professionnel de développer son activité dans le temps, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si vous, bailleur ou votre locataire, entrepreneur, ne souhaitez pas vous engager sur cette longue durée contractuelle, vous pouvez alors opter pour un bail dérogatoire, pour en raccourcir le délai. Celui-ci, aussi nommé "bail précaire" ou "bail de courte durée", est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce et ne peut excéder 3 ans. Plusieurs baux dérogatoires peuvent être signés, si et seulement si la durée totale des baux signés ne surpasse pas 3 ans. À noter qu’il est possible de résilier un bail commercial, dans les principaux cas suivants :

• Le locataire peut choisir d’y mettre un terme à chaque période triennale (3-6-9)
• Locataire et bailleur conviennent d'un accord de résiliation à l'amiable
• Le non-respect par le locataire d’une clause résolutoire inscrite dans le bail commercial engendre sa résiliation automatique
• Le non-respect des obligations par l’une des deux parties peut aboutir à une demande de résiliation en justice

Enfin, si vous, propriétaire bailleur, vous refusez le renouvellement du bail commercial, vous devrez alors verser à votre locataire une indemnité d’éviction (insérer le lien de l’article indemnité d’éviction lorsqu’il sera publié), appelée également « propriété commerciale ».

Le montant du loyer du bail commercial

Fixé librement entre les parties, le loyer du bail commercial des locaux libres d’occupation doit faire l’objet d’une étude financière en amont. Elle se fonde par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, en fonction de multiples critères aléatoires. Pour fixer votre prix, observez les loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent (emplacement, surface, etc.) et adaptez-le en fonction de l’état de votre boutique et de son potentiel (possibilité d’agrandissement). Vous pouvez réviser son montant tous les trois ans (3-6-9), selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail peut aussi inclure une clause d’indexation annuelle automatique.

Des droits d'entrée ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, en sus du loyer, réclamer à votre futur locataire le versement d’un droit d’entrée, que l’on nomme « pas-de-porte ». La somme est fixée librement par les parties et ne peut être remboursée à la fin du bail commercial. Le plus fréquemment, elle est considérée comme un supplément de loyer et peut donc être déduite des bénéfices du locataire.

Sous-location bail commercial

Interdite de manière générale, la sous-location du bail commercial - acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, via une contrepartie financière - peut être admise par une clause. Deux conditions doivent toutefois être scrupuleusement respectées :

• Le bailleur doit donner son accord à sous-louer
• Le bailleur invite à la signature du contrat de sous-location

État des lieux bail commercial

Facultatif jusqu’en 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu l’état des lieux obligatoire dans un bail commercial. Il doit de ce fait être effectué à l'entrée, à la sortie, ou lors d’une cession du droit au bail commercial par le locataire ou encore lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce à titre gratuit. Pour limiter les erreurs et les risques, vous souhaitez faire appel à un professionnel ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation. Nous vous évitons également à découvrir tous les avantages de la gestion locative, dans notre articlé dédié.  

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Tout propriétaire refusant de renouveler un bail commercial ou souhaitant le résilier peut être contraint à verser au locataire une compensation financière. Cette indemnité d’éviction doit couvrir le préjudice subi. Explications. Un bail commercial ne se rompt pas sans conséquence. Cet accord, entre un propriétaire d’une boutique et son locataire, attribue un droit puissant au commerçant. Raison pour laquelle ce type de bail est aussi nommé « propriété commerciale ». Elle autorise ainsi le renouvellement du bail commercial, via un avenant permettant de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce, sans limitation de temps. De fait, comme l’indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ». Cette somme d’argent, versée par le propriétaire au locataire soumis au statut des baux commerciaux, compense alors le non-renouvellement du bail.  

Indemnité d’éviction : quelles conditions de versement ?

Selon l’article L145-15 du Code de commerce « sont réputés non écrits, quels qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Il n’est donc pas possible d’échapper à l’indemnité d’éviction – sauf exceptions que nous évoquerons ci-après- dans le cadre d’un bail commercial appelé « 3/6/9 ». Cette compensation financière doit correspondre au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ».  

Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?

Si elle peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire, au vu de sa complexité, elle est très souvent évaluée par un expert, ou en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le juge du fond déterminera alors le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant le soin d’indiquer les éléments du fonds qu’il entend réparer, et de chiffrer les préjudices, sans toutefois les forfaitiser. L'indemnité d'éviction est composée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert : « la perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle », détaille le service public. Le non-renouvellement du bail engendre la perte définitive du fonds de commerce ? La compensation financière doit alors correspondre à la valeur marchande du fonds. Dans le cas où un bail non renouvelé n’entraîne qu’un simple transfert, l'indemnité coïncide uniquement avec la valeur du droit au bail. L’évaluation s’effectue toutefois par le biais d’une myriade de critères, dont certains sont inscrits dans l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, que voici :

• la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
• les frais de déménagement et de réinstallation

Dans très nombreux cas, la compensation est assortie d'indemnités accessoires, tels que :

• éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
• indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
• frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
• préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons)
• indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction
• frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Le préjudice doit être estimé au jour le plus proche de l'éviction, soit : au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, dans le cas où locataire occupe encore les lieux.  

Quel délai de règlement ?

Le propriétaire dispose d’un délai de repentir de quinze jours, durant lequel il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire. Une fois cette période passée,  le règlement doit être fait dans les 3 mois, à compter d’un commandement de paiement remis par huissier. Le locataire dispose ensuite de 3 mois à partir de l’acquittement de la compensation pour libérer les lieux. En effet, sauf clause contraire dans le contrat, tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de partir. Si le renouvellement lui a été refusé, il n'est pas tenu non plus de rester dans les murs en attendant le règlement de l'indemnité. À  noter également que cette dernière est imposable. L’imposition concerne d’ailleurs aussi bien le bailleur que le locataire évincé. Ce principe connait néanmoins des exceptions.  

Indemnité d’éviction : dans quels cas n’est-elle pas obligatoire ?

Dans différentes situations, le bailleur peut être dispensé de régler une indemnité d’éviction.

Le locataire a refusé le renouvellement ou a acheté les locaux

L’exploitant a donné congé volontairement ? Il ne peut alors profiter de l’indemnité compensatoire. Celle-ci est uniquement due au locataire évincé, soit à celui auquel il a été refusé le renouvellement. Même constat s’il décide de quitter les locaux de son propre chef, si un local de remplacement lui est proposé ou encore s’il acquiert lesdits locaux.

Le locataire n’est pas ou plus immatriculé

Pour jouir du statut des baux commerciaux, il convient de remplir les conditions requises citées dans l’article L145-1 du Code de commerce. Si le locataire commerçant ou la société n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour un artisan, au répertoire des métiers pour les locaux concernés à la date du congé, il ne peut donc prétendre à l’indemnité d’éviction.

L’absence d’exploitation depuis plus de 3 ans

Selon l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué seulement par le propriétaire du fonds. Ce dernier doit avoir été exploité durant les 3 ans qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

La destruction des locaux

Si, comme le stipule le service public, « l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli », la compensation financière n’est pas due. De même si les locaux ne peuvent être occupés sans danger en raison de son état. D’autre part, l’article 1722 du Code civil précise que « pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Attention toutefois, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit », précise l’administration. Besoin de plus de précisions ? Conseils, évaluations… Commerce Immo reste à votre écoute.

Bail commercial : quand paie-t-on une indemnité d’éviction ?

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