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Si vous envisagez de louer un local commercial, vous pouvez, selon les circonstances, être amené à payer un pas-de-porte ou un droit au bail. Que signifient ces notions bien distinctes ? Montant, destinataire, fiscalité… Faisons le point.   C’est décidé, pour lancer votre activité, vous avez besoin d’un local. Pour débuter, vous vous tournez vers la location. Avant de vous engager en signant un bail commercial, prenez le temps de bien vous renseigner sur les conditions. Vous demande-t-on un pas-de-porte à verser ou un droit au bail ? À quoi correspondent ces notions et quels sont leurs montants ? Les sommes sont-elles récupérables ou défiscalisables ? Revenons en détails sur ces éléments de nature juridique différente, en fonction du bail commercial.

Bail commercial 3-6-9 : à quoi sert-il ?

Conclu entre le bailleur, soit le propriétaire des locaux et le locataire (entrepreneur), le bail commercial donne droit à l’exploitation des locaux en vue d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est régi par les articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce. En contrepartie de la mise à disposition des locaux commerciaux par le bailleur, le locataire paie un loyer commercial.  

Bail commercial : quelle durée ?

Si la durée du bail commercial est de neuf ans minimum, ce contrat, aussi nommé bail 3-6-9, peut être résilié avant l’arrivée de son terme, à chaque période triennale. Le bailleur peut également le résilier en cas de manquement de son locataire. Quant au preneur, il peut aussi, lors de son départ à la retraite, le rompre.  

Bail commercial : comment le transférer ?

Avec l’accord du bailleur, le locataire peut aussi décider de transférer son bail commercial, en effectuant une cession de bail commercial. Si le contrat ne peut pas interdire cette cession, il peut contenir des clauses donnant droit au bailleur d'en encadrer les conditions. Imposer la participation du bailleur à l’acte de cession est par exemple possible. Le bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. Cette opération permet à l’actuel locataire de vendre son contrat de location à un nouveau preneur, moyennant le paiement d'une indemnité notifiée dans le contrat de cession de bail. C’est ce que l’on nomme le droit au bail. Est-il différent d’un pas-de-porte ?

Droit au bail, pas-de-porte : quand peuvent-ils être exigés ?

Comme indiqué, dès lors que vous décidez de louer un local commercial, vous pouvez être amené, selon les cas, à régler un droit au bail (Dab) - un des éléments du fonds de commerce selon l'article L. 142-2 du Code de commerce - ou un pas-de-porte.  

Droit au bail : à quoi sert-il ?

Ayant une valeur patrimoniale, le droit au bail constitue la somme versée par le nouveau locataire d’un bail commercial au preneur sortant, d’après ce qui est prévu dans le contrat de bail. En échange, il jouit des mêmes avantages que son prédécesseur, dès la cession du contrat :
  • Clauses négociées dans le bail
  • Loyer faible
  • Emplacement
  • Droit au renouvellement
  • Etc.
Le droit au bail se distingue du fonds de commerce, mais aussi du pas-de-porte.  

Pas-de-porte : quand faut-il le payer ?

Le pas-de-porte, aussi nommé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs à la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé. Son montant, fixé librement entre les parties, est en quelque sorte un droit à louer. Selon la forme juridique, dont dépend le régime fiscal, il peut être qualifié de :
  • Supplément de loyer : la somme sera alors versée lors de l’entrée dans les lieux ou via une rente mensuelle. Considérée comme un revenu foncier, elle est soumise, au même titre que le loyer, à la TVA. En effet, selon un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019, le droit d'entrée n’est pas seulement une indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Il s’observe comme une prestation accessoire ayant la même fiscalité que le loyer. Le locataire pourra, lui, déduire fiscalement ce supplément assimilable à des charges, en l’étalant sur la durée du bail.
  • Indemnité compensatrice de dévaluation du local 
  • Indemnité compensatrice d’avantages accordés
Dans ces deux derniers cas, la somme n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur. Le locataire bénéficie de droits en contrepartie de ce versement (sous-location autorisée, clause de libre cession de bail…).

Droit au bail et pas-de-porte : ce qu’il faut retenir

Plusieurs points distinguent ces deux notions.  

Des bénéficiaires différents

Comme stipulé en amont, le droit au bail et pas-de-porte ne visent pas les mêmes parties. Le droit au bail est versé au locataire sortant par le nouveau preneur. Il reprend ainsi le bail signé entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée restant à courir. Quant au pas-de-porte, il est réglé au propriétaire du local commercial visé.  

Une fiscalité distincte

Au niveau fiscal, le pas-de-porte et le droit au bail sont aussi à différencier. Comme indiqué, le pas-de-porte est soumis à la TVA quand il est considéré comme supplément de loyer et non imposable dans le cadre d’une indemnité compensatrice. Le droit au bail est de son côté déclaré au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par le locataire sortant. Pour le repreneur, il est soumis aux droits d'enregistrement et assimilable à un actif. Il devra figurer dans le bilan, en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Vous éprouvez des difficultés à trouver un local commercial correspondant à vos attentes et à votre budget ? Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Après avoir défini ensemble vos attentes, nous mettrons à profit notre expérience ainsi que notre large réseau. Nous vous conseillons de consulter dès à présent nos annonces de cession de bail en région parisienne, pour affiner vos recherches. Le local idéal pour vous s’y trouve peut-être déjà.

Vous souhaitez céder ou reprendre une activité commerciale ? Avant toute signature, il convient d’estimer convenablement la valeur d’un fonds de commerce et du droit au bail, selon plusieurs critères. Calcul, négociation… Commerce Immo fait le point.

« Je souhaite lancer mon activité, mais je me perds dans les différentes notions : fonds de commerce, bail, pas de porte… Quelles différences et comment les évaluer ? » Un nouvel entrepreneur peut être amené à se poser cette question. Pour éviter toute confusion, il est primordial de bien s’informer en amont. Lorsqu’on souhaite exploiter sa propre entreprise, on peut être amené à acheter un fonds de commerce existant ou rechercher un local commercial pour s’installer. Si le pas de porte se paie au propriétaire des murs au moment de la conclusion du bail, le droit au bail, lui, se règle au locataire sortant, lors d’une reprise d’un bail existant. Élément majeur du fonds de commerce (qui comprend le rachat de la clientèle du prédécesseur), le droit au bail peut être estimé séparément des autres composants, et est une clause du contrat de cession de bail.  

Droit au bail : que représente-t-il ?

Le droit au bail constitue le paiement d’un droit à occuper un local commercial. La somme est versée par le nouveau locataire à l’ancien, à son entrée dans les lieux. La transaction s’effectue lors d’une reprise de bail existant, pour la durée restant à courir. Elle permet de bénéficier des conditions identiques, comme le loyer ou les droits au renouvellement du bail. Le droit au bail - élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan - se définit par le prix que le locataire sortant entend obtenir. Fiscalement, pour le locataire sortant-cédant, son prix est assimilé à un revenu, qui sera pris en compte dans le calcul de son bénéfice imposable. Comment son montant est-il alors évalué ?  

Droit au bail : quels critères permettent de l’estimer ?

Avant d’évoquer les différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, citons les facteurs de plus ou moins-values, qui permettent de définir son montant : • Le prix du loyer et la durée du bail : ce sont, avec la loi de l’offre et de la demande ainsi que le pouvoir de négociation, des composants majeurs. Plus le montant mensuel du bail est faible par rapport au prix du marché, et plus la durée du bail restant à courir est longue, plus le droit au bail sera élevé (et inversement). • L’emplacement du local : la qualité, soit la visibilité, le passage, l’état de la rue, travaux, etc., doit impérativement être observée • Le potentiel du local : existe-t-il des possibilités de réaménagement ou d’agrandissement ? • L’état du local : a-t-il été récemment rénové ou au contraire, doit-il l’être ? • Les activités autorisées et leur rentabilité dans le secteur géographique concerné : prêtez bien attention aux clauses du bail ! Le locataire sortant peut ne pas être autorisé à céder son droit au bail dans le cas où l’acquéreur envisage d’exercer une autre activité que la sienne. En revanche, un bail « tous commerces » est plus aisément valorisable qu’un bail restreint. • La sous-location : est-il possible de sous-louer le local ou de le mettre en gérance ? • Les charges locatives et d’entretien : à combien s’élèvent-elles ?  

Droit au bail : quelles méthodes de valorisation appliquer ?

Valeur de référence, la valeur locative n’est pas obligatoirement équivalente au prix du loyer. Elle peut néanmoins être utilisée comme point de discussion pour le calcul de la « valeur théorique » de droit au bail. Elle servira également de référence lors d’un éventuel litige entre le bailleur et le locataire. S’il existe plusieurs méthodes permettant de fixer le droit au bail, c’est celle de l’économie de loyer (ou du différentiel) qui est la plus usitée.

La méthode du différentiel ou de l’économie de loyer

Cette pratique consiste à calculer la différence entre le loyer plafonné qui aurait été payé lors d’un renouvellement de bail dans les mêmes conditions et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent, au prix du marché. Une fois cette somme obtenue, les experts appliquent un coefficient de situation (ou de pondération), selon la qualité de l’environnement, la commercialité de la rue ou encore du secteur pour l’activité exercée. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 35 000 euros par an, renouvelé il y a deux ans. Il reste ainsi 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.

La méthode du différentiel sur le prix de vente des locaux

Ici, il convient de comparer la valeur du local libre à celles des immeubles cédés libres à proximité. Le droit au bail coïncide alors à la moins-value, résultant de la location du local comparativement au prix de cession théorique. Quid de la négociation ?  

Droit au bail : comment bien le négocier ?

Vous trouvez que le prix d’un droit au bail est trop élevé ? Voici quelques astuces qui devraient vous permettre d’obtenir une réduction. Elles tiennent en 4 verbes : comparer, observer, s’informer et analyser. Veillez donc à : • Comparer le prix du droit au bail avec les transactions récentes dans le même secteur géographique • Faire analyser le contenu du contrat de bail : listez les éventuels éléments défavorables • Vous informer sur l’ancienne transaction réalisée : combien votre prédécesseur a-t-il payé son droit au bail ? • Confronter le montant du loyer avec la valeur locative du secteur : celle-ci est établie et réactualisée chaque année par la commission départementale des valeurs locatives. Calculez ensuite le montant théorique du droit au bail. • Observer l’état du local et de la rue : notez l’ensemble des points négatifs (imperfections, travaux à réaliser, risques éventuels sur votre activité…) • Demander et analyser les bilans et comptes de résultat du locataire sortant : une rentabilité moyenne peut vous permettre de faire diminuer le montant du droit au bail L’ensemble de ces paramètres vous permettront d’appuyer votre négociation. Vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour toutes informations ou suivi de projet.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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