Livrets d’épargne peu rentables, volatilité du marché boursier… Face à des placements financiers inintéressants, obscurs ou trop risqués, nombreux sont les Français à privilégier l’immobilier, qui reste une classe d'actifs particulièrement stable sur du long terme. Privilégiant les supports solides, les ménages apprécient particulièrement le caractère concret que propose la pierre. En plus d’une assurance vie ou encore d’un PER, l’investissement immobilier locatif leur semble idéal pour préparer leur retraite et générer des revenus complémentaires. Si l’immobilier traditionnel attire davantage d’investisseurs particuliers, l’immobilier commercial peut offrir de belles opportunités, à condition d’être bien accompagné dans son projet. Qu’appelle-t-on précisément immobilier commercial ?
L’immobilier commercial, c’est quoi ?
Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’immobilier commercial - aussi nommé immobilier tertiaire ou CRE (pour Commercial Real Estate en anglais), se définit par l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu.
Immobilier commercial : les biens concernés
Les biens concernant l’immobilier commercial sont multiples. On y trouve en effet :
- Des locaux commerciaux pour la vente de marchandises
- Des bureaux
- Des entrepôts logistiques pour stocker des marchandises
- Des locaux professionnels
- Des hôtels
- Des restaurants
- Des locaux d’habitation (s’ils sont loués et détenus par des sociétés anonymes : logements de fonction par exemple).
- De l’immobilier de production utilisé généralement pour la fabrication
- Propriétés de loisirs : salles de sport, parcs d’attractions, lieux d’événements…
Immobilier commercial : les acteurs principaux du marché
Tous ces biens sont dirigés par une diversité d’acteurs que voici :
- Des institutionnels
- Des sociétés foncières comme les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
- Des fonds dédiés aux professionnels (OPCI professionnels)
- Des fonds « retail » destinés aux particuliers par le biais de SCPI ou OPCI « grand public »
- Des fonds patrimoniaux sous forme de SCI (Société Civile Immobilière) ou de SCS (Société en Commandite Simple)
Immobilier commercial : quelle part de marché ?
Chaque année, le volume de transactions se montent en moyenne à près de 30 milliards d’euros. Les trois quarts des actifs concernés se localisent en région parisienne et les deux tiers sont de l’immobilier d’entreprise, soit en grande majorité, des bureaux.
Immobilier commercial : quels avantages ?
Bien que moins connu des épargnants particuliers, l’immobilier commercial attire de nombreux investisseurs professionnels. En particulier pour deux raisons principales : la rentabilité et la sécurité des investissements.
Immobilier commercial : un bon investissement ?
L’immobilier commercial peut être deux fois plus rentable que l’immobilier d’habitation. Les rendements observés évoluent en effet entre 4 et 8 % nets par an. Cela est possible grâce au non-plafonnement des loyers qui dépendent en grande partie de la valeur de l'emplacement et la rentabilité du local. En faisant le bon choix de locataires (évaluation de son CA, constance dans le paiement des loyers, activité adaptée aux locaux…), il est possible d’obtenir une rentabilité élevée.
En ce qui concerne la fiscalité, notons que les revenus provenant de la location d'un bien à usage professionnel sont assimilables à des revenus fonciers. Ils profitent ainsi du régime fiscal correspondant. Cela signifie que l’ensemble les charges afférentes à l'achat ainsi qu’à l'entretien du bien peuvent être dégrévées jusqu’à 10 700 euros par an. Les montants non imputables peuvent par ailleurs être reportés sur les dix années suivantes.
Différentes charges peuvent également être imputées au locataire, ce qui réduit considérablement les frais :
- Les charges de copropriété
- Les charges d’entretien
- Les charges locatives
- Les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement
- Etc.
Immobilier commercial : une sécurité accrue
Si les locaux commerciaux demandent la plupart du temps un investissement plus conséquents que les locaux d’habitation, ils offrent une sécurité accrue. Notamment en raison de la nature du contrat de bail qui le lie au locataire. En plus d’être plus souple et plus favorable au propriétaire, concernant les litiges dus aux impayés de loyers, la durée d'un bail commercial est rassurante. Le bail classique, dit 3-6-9, est un bail qui dure minimum 9 ans. Le montant du loyer peut être revu à chaque triennale, soit tous les trois ans. Cela offre ainsi une grande stabilité financière au bailleur, qui en cas d’impayés, pourra expulser le preneur bien plus facilement que dans l’immobilier classique.
Dans le cas où le locataire souhaite partir pour arrêt de son activité professionnelle, il devra lui-même trouver un repreneur, afin de revendre son fonds de commerce, comprenant aussi la reprise du bail, en cas d’acceptation du propriétaire. Ce dernier continuera alors de jouir des mêmes conditions qu'avec le locataire précédent.
Immobilier commercial : comment bien investir ?
Bien que plus rentable et sécuritaire, l’immobilier commercial comporte des règles bien spécifiques. Investir sans connaissance particulière ni étude du marché peut être risqué. C’est la raison pour laquelle un bon investissement demande du temps et la mise en place d’un projet bien défini. Identifiez sur un carnet vos objectifs et besoins dans les moindres détails ainsi que vos critères idéaux ou incompressibles. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur pour éviter les pièges. Il vous aiguillera dans vos démarches et fera jouer ses relations et son expertise pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions possibles. Il est en effet primordial de réaliser une analyse poussée de l'environnement économique du fonds qui pourrait être exploité dans les murs commerciaux convoités.
Formalités administratives complexes, enjeux juridiques et fiscaux importants… En confiant la location à un expert de l’immobilier commercial, vous vous déchargerez ensuite, comme 9 propriétaires sur 10, d’une lourde tâche. Vous profiterez également de son panel de compétences, de son réseau d’experts et d’une prise en charge complète, si vous le souhaitez (conseils de mise en valeur du bien, estimation de la valeur locative, rédaction du contrat de bail…).
Vous souhaitez plus d’informations à ce sujet ? Contactez-nous. Commerce Immo est à votre écoute.
