Mis à mal par la crise sanitaire, les mesures restrictives attenantes ainsi que par la digitalisation des modes de consommation, le secteur du commerce est en plein changement de paradigme.
L’immobilier commercial, indirectement impacté fait, quant à lui, face à un déséquilibre entre l’offre et la demande. En cause, une diminution de la demande de location de locaux commerciaux et une non-adaptation des valeurs locatives, de la part des bailleurs aux actuelles réalités économiques de leurs locataires. Résultat, on assiste à une hausse de la liquidité sur le marché de l'investissement, avec de nombreux propriétaires envisageant de vendre leurs murs commerciaux. Vous êtes dans ce cas ? Avant de franchir le pas, mieux vaut comprendre et prendre en compte l’ensemble des éléments qui sont en jeu.
Vente des murs commerciaux : comment estimer leur valeur ?
On appelle murs commerciaux, les murs situés aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à un propriétaire bailleur, qui les loue à des commerçants, alors considérés comme locataires ou preneurs. Murs de pharmacie, de boulangerie, d’épicerie… Un local est dit commercial dès lors qu’une personne physique ou morale l'utilise afin d’offrir des services à une clientèle, et de générer un chiffre d’affaires.
Sa valeur dépend de différentes variables, à commencer par la situation géographique, qui dépend d’un critère de notation divisé en 3 parties : N°1, 2 et 3. Les emplacements dits N°1, sont les plus prisés, et donc les plus chers au mètre carré. Ils comprennent :
- les artères commerçantes, tels que les centres-villes
- les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes
- les alentours immédiats d'un arrêt de bus fréquenté
- les emplacements proches d'un grand commerce (nommés « locomotive »)
Suivent les emplacements dits N°1 bis, moins bien côtés que les N°1. Bien que situés dans ou à proximité immédiate de l'une des rues principales du centre-ville ou aux abords d'un super ou hyper marché (dans une galerie marchande par exemple), ces murs commerciaux sont généralement moins accessibles. Il peut s’agir de :
- une façade en renfoncement (nommée dent creuse)
- un décroché vis-à-vis de la perspective de la rue
- une gêne quelconque dans l'accès
- une situation en extrémité d'un périmètre ultra porteur
Étant donné qu’ils sont moins porteurs en termes de visibilité et de vente, les emplacements N°1 bis peuvent en principe être négociés à un loyer légèrement inférieur que les N°1.
Les emplacements commerciaux N°2 sont quant à eux plus éloignés du centre névralgique commercial que constitue la rue principale d'un centre-ville ou l'abord immédiat d'un super ou hypermarché.
Qui dit emplacement excentré dit aussi affluence et visibilité moins importante. Toutefois, les murs commerciaux dit N°2 profite, contrairement aux autres, de meilleures conditions de stationnement et d’un loyer plus abordable. Ils attirent principalement les points de ventes spécialisés (cuisinistes, réparateurs...) pour lesquels la clientèle est encline à faire un détour.
Autre élément à prendre en compte pour l’évaluation du prix de vente ou du loyer d’un mur commercial ? L’état général du quartier et les éventuelles rénovations programmées par la ville, qui peuvent grandement entraver la circulation de potentiels clients. Cet élément impacte donc la valeur du bien.
La rentabilité doit aussi être prise en compte. Les locaux commerciaux n’ont en effet par la même finalité que les logements classiques. L’évaluation de leur valeur est donc différente. Dans le cadre d’un local commercial, doit être intégrée la rentabilité éventuelle de l’affaire, et donc du loyer ainsi que la surface réelle et la surface pondérée (lieux de passage, sanitaires et autres espaces non directement dédiés à l'activité commerciale). Celles-ci se calculent en mètres carrés.
L’âge du local, la qualité de l’installation électrique et téléphonique, la conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…), la présence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation ou d'une vitrine… L’ensemble de ces variables annexes joue également sur le prix du local commercial. À noter que la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) sera plus largement estimée que celle de murs libres, d’autant plus s’ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales.
Murs commerciaux libres : quel processus de vente et quel acquéreur privilégier ?
Pour augmenter vos chances de vente, pourquoi ne pas tenter d’abord de trouver un locataire ? Si avant les années 2000, les acheteurs étaient principalement les utilisateurs, la frilosité des banques a transformé le marché. Les locaux sont à présent majoritairement achetés par des primo investisseurs, des foncières, SCI ou institutionnels. Ils sont de plus à la recherche de locaux professionnel, en vue de les louer. La location d’un bien occupé constitue donc une véritable valeur ajoutée par rapport à un bien à la vente, proposé vide. Cela évitera également une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra prendre en compte dans son achat.
Autre avantage, le prix de l’immobilier professionnel est, de cette façon, maintenu.
Veillez aussi à mettre en vente votre bien juste au-dessus de sa valeur vénale, en prenant soin d’anticiper une marge de négociation. Cela afin de charmer nombre d’acheteurs. L’estimation avant la mise en vente est donc primordiale.
Quid du processus de vente ?
Le propriétaire, qui est le vendeur d’un local, cède à un acquéreur les murs qu’il possède. L’acheteur a alors deux choix : s’y installer pour lancer ou agrandir son activité ou mettre le bien en location commerciale. Si les autres transactions peuvent être constatées par un acte sous seing privé, dans ce cas précis, la vente de murs est impérativement réalisée par un acte authentique.
D’ailleurs, la vente des murs commerciaux, qui concerne souvent 3 protagonistes – le propriétaire bailleur, l’acquéreur investisseur et le négociateur immobilier - se déroule en 3 temps.
La première étape constitue la phase de négociation. L’investisseur, via son agent, parlemente avec le bailleur, afin de trouver un accord sur le prix de vente final. Cela conduit à la seconde étape, l’offre d’achat. Elle devra être contresignée par les deux parties.
La troisième et dernière phase est celle de la promesse d’achat, de laquelle doit découler l’acte définitif de vente, à signer devant notaire.
Besoin d’être accompagné ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous conseiller tout au long du processus de vente de vos murs commerciaux. Céder son local commercial libre d’occupation au juste prix n’est pas toujours aisé pour une personne non aguerrie. La probabilité de faire une erreur peut donc être élevée. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous assure une opération de cession dans les meilleures conditions. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aider dans l’accomplissement de votre projet.
