Plus de 47,5 millions ! Voici le nombre de touristes accueillis en Île-de-France en 2023, selon le site Visit Paris Région. Cette accélération de la reprise de l’activité touristique post Covid (+8% par rapport à 2022), devrait se confirmer cette année, grâce à la tenue des Jeux Olympiques à Paris. Plus de 50 millions de visiteurs sont attendus, ce qui permettrait à la capitale française de retrouver des niveaux proches de ceux d’avant la pandémie, note de son côté le site Road Genius. La Ville Lumière, son histoire riche, son art, sa culture dynamique et ses multiples monuments et sites touristiques d’exception, stimule les activités commerciales. En effet, la tour Eiffel, le Louvre, Notre-Dame de Paris, le musée d’Orsay ou encore les quartiers historiques comme Montmartre et le Marais font de la capitale un pôle d'attraction, qui impactent la valeur des locaux commerciaux dans ces zones touristiques.
Local commercial à Paris : sites touristiques, un atout majeur ?
On ne cesse de le répéter, l’emplacement d’un local commercial est la clé du succès pour les entrepreneurs et les commerçants. La proximité avec les sites touristiques, qui attirent sans cesse de nouveaux visiteurs, est donc un atout majeur.
En voici 3 avantages principaux :
- Une visibilité accrue, renforçant la notoriété de votre marque (présence physique et bouche-à-oreille)
- Un accroissement du trafic client qui booste la croissance de votre entreprise
- Une opportunité exceptionnelle de diversification de produits et services : cuisine locale, expériences et souvenirs uniques
Les dépenses touristiques incluant l'hébergement, la restauration, les achats et les loisirs, injectent des milliards d'euros dans l'économie locale (18,4 milliards d'euros en 2022). Étant donné qu’une grande partie de ces sommes transite par les commerces situés dans ces quartiers touristiques animés et particulièrement dynamiques, les investisseurs, qui y voient une aubaine de réussite, tentent de s’emparer des locaux commerciaux.
Tourisme parisien : les quartiers les plus touchés
À Paris, encore davantage que dans d’autres villes, la localisation d'un local commercial est déterminante pour sa valeur. Certains quartiers enregistrent d’ailleurs une demande particulièrement forte :
- Le centre historique, réunissant le 1er, 4e, et 7e arrondissements, où se concentrent les principaux monuments et musées
- Les Champs-Élysées, souvent qualifiés de "plus belle avenue du monde"
Ainsi, les valeurs locatives dans les zones touristiques peuvent être jusqu'à 25 % plus élevées que dans d'autres secteurs de Paris, révèle une étude menée en 2023 par Knight Frank. En raison de la visibilité qu'offrent les touristes, ces quartiers voient leurs loyers grimper,
- Le Marais
- Saint-Germain-des-Prés
- Montmartre
Ils attirent de ce fait des enseignes internationales de renom, à la recherche d’un emplacement stratégique.
Paris, un marché clé pour les enseignes internationales, qui fait bondir les prix
Comme indiqué, de nombreuses enseignes internationales voient en Paris un marché clé pour cibler une clientèle mondiale. D’ailleurs, un rapport de Cushman & Wakefield stipule que 65 % des nouvelles ouvertures de commerces de luxe en 2023 à Paris ont eu lieu dans des quartiers à forte fréquentation touristique.
Louis Vuitton, Chanel, Dior… Ces grandes marques s'implantent dans des zones stratégiques, bénéficiant d’une visibilité est maximale. Cette demande crée une pression à la hausse sur les prix des locaux, notamment ces zones :
- L’Avenue Montaigne
- La Place Vendôme
- La rue Saint-Honoré
Les propriétaires de murs commerciaux profitent alors de cette demande accrue pour louer ou vendre leurs biens à des prix bien supérieurs à ceux pratiqués dans des zones non touristiques.
Valeur des murs : impact et défis du tourisme parisien
Bien que fort avantageux, la proximité avec les sites touristiques apporte aussi son lot de défis. En voici 2 effets principaux.
1er effet direct du tourisme : la hausse des prix de vente et de location des murs
En 2022, dans les zones à fort trafic touristique, le prix moyen des murs commerciaux a bondi de 7 % par rapport à l'année précédente. Cela s'explique par la rareté des biens et la forte demande des enseignes désireuses de capitaliser sur l'afflux de touristes.
La rentabilité des murs commerciaux étant liée à l'affluence touristique, les loyers sont aussi plus élevés. Cela se traduit par une valorisation accrue des murs. De fait, un local situé par exemple près de la Cathédrale Notre-Dame ou du musée du Louvre peut voir sa valeur décuplée par rapport à un local similaire, au sein d’un quartier résidentiel moins fréquenté.
Si cela représente une charge financière conséquente, notamment pour les petites entreprises ou les jeunes entrepreneurs, ce coût doit être considéré comme un investissement, au vu de la visibilité et du potentiel de croissance offerts par le tourisme.
2e effet direct du tourisme : gare à la saisonnalité
Autre aspect important à considérer, la saisonnalité du tourisme. La valeur des locaux commerciaux dans les zones touristiques fluctue en effet selon les périodes de l'année. Les mois d'été ou les fêtes de fin d'année jouissent d’un afflux touristique maximal. Les commerçants peuvent alors réaliser des bénéfices exceptionnels, qui permet de contrebalancer avec une période hivernale plus calme et creuse.
Cette saisonnalité demande aux entrepreneurs la mise en place d’une planification rigoureuse et l’instauration de stratégies, afin de garantir une stabilité financière tout au long de l'année.
Elle peut d’autre part influencer les prix des murs et des baux commerciaux, avec des élévations pendant les périodes de pointe.
Cette dépendance au tourisme, pilier de l’économie parisienne, peut aussi être un risque. La crise du Covid-19 l’a bien démontrée. L'absence de touristes peut en effet avoir des conséquences dramatiques sur les commerces des zones touristiques. En 2020, de nombreux commerces situés dans ces quartiers ont dû fermer leurs portes temporairement ou même définitivement. La valeur des murs dans certains secteurs, notamment les Champs-Élysées, avaient même chuté de 10 à 15 %.
Tourisme parisien : quel avenir pour le marché des locaux commerciaux ?
Si la pandémie a été un véritable frein, la reprise du tourisme permet au marché des locaux commerciaux de connaître un nouveau souffle. Rénovation de sites emblématiques, amélioration de l’offre de transports…. Plusieurs initiatives ont été lancées pour relancer l'attractivité de Paris.
L'organisation des Jeux Olympiques de 2024 à Paris est de son côté vue comme un véritable booster touristique. Une étude de CBRE que les prix des murs commerciaux autour des sites olympiques pourraient grimper de 15 % d'ici à 2025. Soit une opportunité unique, autant pour les commerçants que pour les investisseurs.
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