Changer la destination d’un local commercial pour y habiter, oui, c’est possible. Avant de transformer votre local en lieu d’habitation, il faut cependant veiller à prendre en compte divers paramètres et effectuer différentes formalités administratives. Voyons en premier lieu en quoi cette opération peut être bénéfique.
Transformation d’un local commercial en lieu d’habitation : quels avantages ?
Pour rappel, un local commercial est un bien au sein duquel est exercé une activité commerciale (vente de biens, prestations ou services) à destination d'une clientèle et via un fonds de commerce. Cet espace clos est dédié aux activités tertiaires de vente (commerces, boutiques, magasins, bureaux, entrepôts, etc.). Acheter un local commercial pour y habiter peut être fort intéressant pour différentes raisons.
Locaux commerciaux : des prix plus attractifs que dans l’immobilier résidentiel
Le prix des locaux commerciaux, plus nombreux dans certaines villes, est généralement bien inférieur à celui des biens d’habitation. Cette opération permet donc, d’une part, de réaliser de belles économies, et d’autre part d’acquérir un bien en hyper-centre, où les logements se font de plus en plus rare.
Une opération fiscalement intéressante
Fiscalement parlant, ce projet est aussi bénéfique. Les impôts sont en effet moins élevés quand le local devient une habitation.
Modifier un local commercial pour y vivre et le louer permet de jouir de la loi Pinel. Grâce à ce dispositif fiscal, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21 % du coût total de l'opération, plafonné à 300 000 €.
Afin d’y être éligible, plusieurs conditions que voici doivent être respectées. Il convient en effet de :
- Acheter un bien immobilier dans une ville éligible
- Respecter des plafonds de revenus
- Respecter des plafonds de loyer
- Louer le logement 1 an maximum après l'achèvement des travaux
- Louer le logement vide qui devra être la résidence principale du locataire
- Louer le bien durant 6 à 12 ans
Disposer d’un large espace
Choisir de transformer un local commercial en local d’habitation permet aussi de disposer d’un large espace et surtout, de l’aménager selon vos envies.
Si, en tant qu’entrepreneur, vous décidez d’habiter dans votre local commercial, vous pouvez le faire en toute légalité. Afin d’y être autorisé par la loi, vous devrez néanmoins entamer des travaux d’aménagement pour changer l’usage du bien et le rendre habitable. Plusieurs démarches devront être faites, notamment celles concernant votre activité professionnelle. Allez-vous la délocaliser ou transformer votre local commercial en local mixte ? Quelle que soit votre choix, détaillons les principales étapes à suivre.
Transformation d’un local commercial en lieu d’habitation : les 5 étapes
En l’état, un local commercial ne possède pas les installations nécessaires pour que vous puissiez y vivre. Il est donc nécessaire de procéder à plusieurs phases.
Étape 1 : vérifiez le plan local d'urbanisme
Connaître vos droits en matière de transformation de local et la nature des travaux réalisables. Voici ce que permet le plan local d'urbanisme. Pour ne pas voir votre projet de transformation du local commercial en local d’habitation échouer, référez-vous au plan local d’urbanisme. Ce document, plus communément appelé PLU, détaille les règles en matière d'habitat et donc des travaux qu’il est possible de réaliser sur chaque bien de la commune. Vous pourrez ainsi vous rendre compte dans quelle mesure vos envies sont réalisables. Attention, car dans certaines régions, la règlementation peut exclure le changement de destination d’un local commercial. Il est donc primordial de consulter le PLU avant de lancer votre projet. Pensez avant toute chose à demander un changement de destination.
Étape 2 : demandez l'autorisation à la copropriété
Votre local commercial est situé dans une copropriété ? Une fois l’autorisation de changement d'affection obtenue auprès de votre commune, vérifier les règles de copropriété de l’immeuble. Si, dans les faits, votre projet peut être réalisable, il va néanmoins vous falloir convaincre les copropriétaires d'accepter votre requête. Car la réalisation d’importants travaux peut impacter la nature même de la copropriété (partie visible de l’immeuble par exemple). N’omettez surtout pas cette démarche obligatoire ; sans obtention d’accord, l’assemblée générale des copropriétaires peut en effet décider de réclamer la remise en l’état initial du bien.
Étape 3 : faites une demande d'autorisation de travaux
Toiture, isolation, ouvertures… Lors d’un changement d’usage, un local commercial va faire l’objet de nombreuses transformations. Une demande d'autorisation de travaux doit être réalisée. En fonction des travaux à accomplir, comme une modification de la façade ou des structures porteuses, un permis de construire peut également être nécessaire.
Étape 4 : résiliez le bail commercial
Vous devez enfin résilier le bail commercial en cours, pour changer la destination ou l’affectation de votre local. Car Le bail de votre bien doit être adapté à son usage. Veillez à bien mettre un terme au bail avant d’entamer les travaux. Si l’opération survient avant le terme du contrat, le bailleur devra verser une indemnité d'éviction et trouver un local vacant et équivalent au locataire.
Étape 5 : déclarez à l'administration fiscale les changements effectués
Pensez enfin à déclarer à l'administration fiscale les changements effectués. En effet, les locataires d’un local commercial doivent régler la contribution économique territoriale (CET). La transformation du local commercial en local d’habitation entraîne sa suppression. Jusqu’ici, elle était remplacée par la taxe d’habitation, supprimée définitivement cette année pour la résidence principale des propriétaires ainsi que pour les locataires.
Votre local possède une grande superficie ? Pourquoi ne pas alors mettre en place un bail mixte ? Cette option vous permet d’installer au sein du même local, votre logement ainsi que votre entreprise commerciale. Prenez garde toutefois, car si cela permet de minimiser les charges et le loyer, cela n’est pas sans conséquences sur votre fiscalité. Renseignez-vous en amont avant d’effectuer votre choix.
Vous souhaitez obtenir davantage d’informations ou de conseils ? L’équipe de Commerce Immo est à votre écoute et peut vous accompagner dans votre projet.
