La question du lieu d'investissement reste une des clés phares de toute opération immobilière. Et cela est d’autant plus vrai en ce qui concerne le marché de l’immobilier commercial. Si les fluctuations du marché et les évolutions des modes de consommation entrent en jeu, ce ne sont pas les seuls éléments à prendre à compte lorsque l’on envisage d’acquérir des murs commerciaux. Si les locaux commerciaux garantissent généralement une stabilité à long terme, la stratégie des investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille immobilier doit en effet être bien ficelée. Étude du marché, renommée de l’emplacement géographique, rendement, vacance locative, opportunités… Tout doit être analysé avec minutie. Pour une prise de décision éclairée, l’avis d’experts demeure, à notre sens, indispensable.
Achat de murs commerciaux en 2024 : visez des boutiques bien situées
C’est un fait, la pandémie de Covid-19 a accéléré la digitalisation des commerces. Toutefois, le commerce physique connaît cette année un regain d’intérêt, notamment dans les centres-villes. D’après une étude de Deloitte, 67 % des consommateurs français privilégient à présent les achats en magasin. Miser sur des emplacements stratégiques est donc crucial pour attirer le chaland.
Ce retour du commerce physique favorise ainsi les investissements dans les murs commerciaux, et ce, à Paris comme dans les grandes métropoles de province. Ce mode de consommation booste ainsi la demande locative dans les centres-villes et les zones piétonnes, où les loyers ont tendance à se maintenir, voire à augmenter.
D’autre part, l’essor du télétravail impacte certaines zones.
Le home office avantage la province
Désormais ancré dans les habitudes des entreprises, le télétravail influe sur la demande locative de certains types de locaux commerciaux.
La Défense, Bercy… Dans la capitale française, les quartiers d’affaires pâtissent encore de la faible fréquentation des bureaux, ce qui entraîne une chute de la demande pour les murs commerciaux adjacents.
En revanche, en province, les villes de taille moyenne telles qu’Angers ou Reims jouissent de cette tendance. La demande pour des bureaux et commerces de proximité, soutenue par l’installation de travailleurs en télétravail dans ces villes, progresse.
Paris reste néanmoins la ville qui affole les investisseurs. À tort ou à raison ?
Achats de murs commerciaux à Paris : état des lieux
À Paris, l’immobilier commercial affiche des prix parmi les plus élevés d’Europe. En 2024, selon une étude de Knight Frank, le prix moyen des murs commerciaux dans la capitale se situe entre 12 000 et 27 000 euros/m². Certains quartiers très prisés, comme le Triangle d’Or et le Marais, connaissent des hausses notables. Mais, au vu de la résilience et de l’attractivité internationale de Paris, les investisseurs restent attirés par la capitale.
Dans les zones moins touristiques ou dépendant davantage des bureaux, une stabilisation, voire une légère baisse des prix est constatée. Post-Covid, elles semblent peiner à attirer des locataires, et cela freine la croissance des prix.
Qu’en est-il du rendement ?
Bien que moins attractifs que ceux offerts par les métropoles régionales, les rendements locatifs à Paris demeurent relativement stables, avec des taux oscillant entre 3,5 % et 4,5 % en 2024, d’après un rapport de Savills France. La sécurité offerte par la capitale, marché refuge pour les investisseurs prudents, est par ailleurs toujours inégalée, car la demande locative reste très élevée.
La valorisation des biens à long terme compense de ce fait les rendements locatifs plus faibles,. Cela se confirme d’autant plus au sein des quartiers où l’offre de murs commerciaux est limitée.
Quid des investissements en Province ?
Achats de murs commerciaux en province : de belles opportunités
Des prix plus accessibles et une attractivité grandissante. Voici comment on pourrait résumer le secteur des murs commerciaux en province.
En effet, le marché provincial, et tout particulièrement dans les grandes métropoles régionales, offre des opportunités d’investissement intéressantes. Comme le précise BNP Paribas Real Estate, les prix des murs commerciaux dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes fluctuent entre 2 500 et 6 000 euros/m² en 2024. Les métropoles régionales, qui se développent sans cesse, intéressent de plus en plus d’entreprises et investisseurs en quête de rendements plus élevés que dans la capitale.
En province, des rendements plus élevés
À Lyon, les prix ont bondi d’environ 5 % en un an, mais restent tout de même plus accessibles qu’à Paris.
À Bordeaux, les prix ont aussi augmenté de 3 % à 4 %, grâce à une attractivité touristique et économique croissante. Car oui, les rendements locatifs en province, particulièrement dans les métropoles régionales, surpassent ceux de la capitale. En 2024, les rendements bruts à Marseille, Montpellier ou encore Lille sont estimés entre 6 % et 8 %, d’après une étude de SeLoger Investissement. Certaines zones en plein essor, comme Nantes et Rennes, voient leur rendement atteindre plus de 8 %. Cela s’explique par des prix d’achat plus bas et une forte demande.
Vigilance néanmoins, car le risque de vacance locative est légèrement plus élevé en province. Cela se vérifie au sein des zones moins dynamiques ou dépendantes d’un secteur spécifique.
Achats de murs commerciaux : Paris ou province, le match
Quel est alors le meilleur choix d’emplacement en 2024 ?
Paris reste une valeur sûre pour les investisseurs qui veulent avant tout minimiser les risques. Choisir Paris, c’est opter pour la sécurité à long terme d’un marché toujours attractif, période d’incertitude économique comprise.
Les prix sont certes élevés, mais le risque de vacance locative est très faible.
Si vous misez des rendements plus hauts, les métropoles régionales sont à étudier. Certaines grandes villes de province comme Lyon, Nantes ou Toulouse peuvent être un bon compromis entre accessibilité et rentabilité, à condition d’éviter les zones à risques.
Quelle sera alors votre décision ? L’achat de murs commerciaux à Paris ou en province dépend avant tout de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet en vous apportant son expertise. Contactez-nous pour faire le point.
