Exit le hasard, place à la stratégie ! La localisation de votre local commercial est un facteur déterminant pour la croissance de votre activité. Le choix de votre emplacement doit en effet être tactique. Il constitue l’un des actes fondamentaux de la vie d’une entreprise sur lequel il est nécessaire de réfléchir minutieusement. Car, votre décision va impacter, entre autres, l’interaction avec votre environnement commercial, votre clientèle et votre rentabilité. Et ce, sur le long terme.
Seule une approche stratégique et analytique vous permettra de trouver l'emplacement idéal répondant aux besoins de votre entreprise et d’optimiser les termes de votre contrat de location.
Bail commercial : le poids d’un emplacement stratégique
La rentabilité de votre entreprise est la clé de votre succès. Et cette dernière est déterminée par votre emplacement. Il aura une influence, notamment, sur :
- Votre clientèle, vos fournisseurs et partenaires
- Votre visibilité
- Les prix possibles à pratiquer
- Le prix du loyer ou de l’achat de votre local
La durée du bail est aussi un facteur déterminant pour l’emplacement de votre entreprise. Le plus usité est le bail commercial. Ce contrat de location permet d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée minimale est de neuf ans, avec possibilité de résiliation par échéance triennale (soit tous les trois ans).
Bail commercial : les facteurs spécifiques de localisation influençant ses conditions
Bien que variables selon la nature de votre activité, certains critères de choix d’emplacement demeurent communs à toutes les entreprises.
La visibilité
Les modalités d’accès pour vos clients et vos salariés doivent être pris en compte dans le choix de votre emplacement. Pour attirer plus de clients potentiels, votre entreprise doit être visible et facilement accessible :
- Rue commerçante très fréquentée
- Centre commercial
Selon la typologie des emplacements, les propriétaires peuvent exiger des loyers plus ou moins élevés. Pour rappel, ils se distinguent ainsi :
- Les emplacements n°1 : rues ou parties de rues où se situent les commerces à forte notoriété et forte attractivité (centre-ville généralement). Attention, les baux au sein des centres-villes sont souvent plus coûteux, du fait de la forte demande et de la densité de population. Les baux peuvent inclure des clauses spécifiques sur les heures d'ouverture prolongées et les contributions aux associations de commerçants locales.
- Les emplacements 1bis : rues ou parties de rues adjacentes aux emplacements n°1. Ils peuvent tirer bénéfice de cette attractivité. Ils concernent aussi les centres commerciaux qui offrent une forte visibilité et un flux constant de clients. En revanche, les baux y sont souvent plus complexes. Les locataires doivent contribuer aux frais de promotion du centre et respecter des restrictions strictes sur les modifications de l'espace loué.
- Les emplacements n°2 : rues ou parties de rues secondaires moins attractives, mais moins chères (zones industrielles ou périphéries). Les baux dans ces zones peuvent inclure des clauses spécifiques liées à l'accès et au transport des marchandises. Pour compenser le risque plus élevé pour les propriétaires, les contrats peuvent être plus longs.
L’accessibilité et les infrastructures
Votre emplacement doit aussi être facilement accessible.
- Proximité des transports en commun ou des axes routiers
- Places de parking
La proximité des infrastructures peut en effet jouer sur les conditions du bail. Un emplacement bien desservi peut par exemple :
- Justifier un loyer plus élevé
- Offrir des conditions de renouvellement et d'extension du bail plus flexibles
Le flux de clientèle
Votre localisation influence aussi le type et le volume de la clientèle. Si votre commerce est situé dans une zone touristique, il peut profiter d'un flux constant de visiteurs. La périphérie urbaine est davantage propice à une clientèle locale et régulière. Cette différence peut impacter les termes du bail, notamment concernant le partage des coûts de marketing ou les obligations de maintien de certaines heures d'ouverture.
La concurrence
Vous avez choisi un emplacement proche de concurrents ? La présence d’un cluster de commerces similaires dans la même zone peut avoir un double effet sur les conditions du bail :
- Attirer davantage de clientèle et par conséquence justifier un loyer plus élevé
- Inciter les propriétaires à offrir des conditions plus favorables pour attirer les locataires
Bail commercial : l’impact de la localisation sur les clauses spécifiques
Durée du bail, loyer, charges… Voici ce que votre emplacement peut changer.
La durée du bail
La durée du bail commercial peut fluctuer considérablement selon la localisation. En effet, dans les zones à forte demande, les bailleurs peuvent privilégier des baux plus courts avec des options de renouvellement fréquentes. Leur objectif ? Ajuster les loyers aux conditions du marché.
A contrario, dans les zones moins demandées, les propriétaires peuvent proposer des baux plus longs, afin de sécuriser un revenu stable.
Le loyer et les charges
Le loyer dépend naturellement de l’emplacement, tout comme les charges locatives.
Dans les zones urbaines denses, les charges peuvent inclure des coûts élevés de :
- Services publics
- Sécurité
- Maintenance des infrastructures locales
Dans les zones plus rurales ou industrielles, elles peuvent être moins onéreuses, mais inclure des coûts spécifiques, comme :
- L'entretien des routes d'accès
- L’entretien des installations de transport
Les clauses de résiliation et de renouvellement
L’emplacement de votre local commercial peut aussi affecter les conditions de résiliation et de renouvellement de votre bail commercial.
Dans les zones 1, les propriétaires peuvent imposer des pénalités de résiliation plus élevées pour :
- Dissuader les départs anticipés
- Assurer une occupation constante
Dans les zones à faible demande, les conditions de résiliation peuvent être plus flexibles pour :
- Attirer les locataires
- Retenir les locataires
Bail commercial : conseils de négociation en fonction de l’emplacement
Pour bien négocier votre bail commercial, il est donc important de choisir le bon emplacement en :
- Analysant le marché : cela vous permettra de comprendre les tendances locales en matière de loyers et de conditions de bail.
- Vous positionnant de manière réaliste dans les négociations
- Identifiant des opportunités d'emplacements sous-évalués.
- Etant flexible dans les négociations
- Faisant appel à des experts de l’immobilier commercial : leur connaissance approfondie du marché local leur permet de vous offrir des conseils précieux pour négocier les meilleures conditions de bail en fonction de la localisation.
Commerce Immo peut vous aider dans vos recherches. Contactez-nous pour faire le point.
