Anticipation et vigilance. Tels sont les maîtres mots avant toute cession de droit au bail (ou cession du bail commercial). Ce contrat permet au locataire (nommé cédant) de transférer à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail.
Cession de droit au bail : de quoi s’agit-il ?
L’ancien locataire cède au nouveau :
- La jouissance des locaux
- L'obligation de payer le loyer
- L’obligation d'exécuter les conditions de la location
- En somme, le bail commercial initial subsiste, seul le locataire change.
Si, la plupart des propriétaires interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail via l’insertion d’une clause dans le contrat de bail commercial, le bailleur n’a pas la possibilité d’empêcher le preneur de céder son bail commercial, dans le cadre de :
- La vente de son fonds de commerce : soit l’ensemble des éléments corporels (stocks de marchandises, matériel, outils, véhicules…) et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, achalandage…) nécessaires à l’exploitation de l’activité d’une entreprise par son propriétaire, le cédant, à un acquéreur, le cessionnaire.
- Une fusion
- Une scission
- Un apport partiel d'actif
- Une transmission universelle de patrimoine
Le locataire peut aussi céder son droit au bail seul, soit sans la vente de son fonds de commerce. Mais en amont, il doit impérativement vérifier que son contrat de bail autorise cette cession du seul droit au bail, que l’on nomme aussi cession de « pas de porte ». L’accord du propriétaire doit être donné.
Le locataire doit également se rapprocher de la mairie afin de savoir si le bail se trouve au sein d’une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Attention, car lorsque cela s’avère être le cas, la commune peut user de son droit de préemption, ce qui lui donne la priorité pour acquérir le droit au bail.
Une fois l’opération réalisée, le nouveau locataire remplace le locataire initial pour la durée du bail restant à courir, en contrepartie d'une somme d'argent. Gare cependant aux pièges fiscaux que tout cédant se doit de connaître pour éviter de lourdes sanctions.
Cession de droit au bail : comment anticiper les pièges et réussir votre transaction ?
Certes, la cession de droit au bail peut représenter une belle opportunité pour le cédant, mais elle n’est pas exempte de risques fiscaux. Cette transaction est en effet soumise à un régime fiscal complexe, pouvant engendrer des frais non anticipés, en cas de démarches mal réalisées.
3 risques fiscaux à ne pas négliger
Risque n°1 : la taxation des plus-values
Première question à se poser lors de la cession d’un droit au bail : une plus-value va-t-elle être réalisée ? Car, cette dernière est imposable. En effet, lorsque le montant de la cession excède le prix initial du bail ou du fonds de commerce, la différence est soumise à l’impôt.
Certains régimes de faveur permettent cependant, sous certaines conditions, d’alléger cette imposition, voire de jouir d’une exonération totale. Renseignez-vous car, ils varient selon :
- L’ancienneté du bail
- Le chiffre d’affaires de l’entreprise
- La nature de l’activité
Risque n°2 : le régime de TVA applicable
Autre question cruciale, la TVA. Si, de manière générale, la cession de droit au bail est exonérée de TVA, lorsqu’elle intervient dans le cadre d’une vente globale de fonds de commerce, la TVA peut être applicable. Notamment lorsque des éléments corporels sont inclus dans la transaction. Veillez donc à bien définir la nature de la cession et vérifiez si des exonérations peuvent s’appliquer.
Risque n°3 : les droits d'enregistrement
Comme pour chaque transaction immobilière, la cession de droit au bail est soumise à des droits d'enregistrement. Ils s’élèvent à 5 % du montant de la cession pour un local commercial, avec un minimum de perception de 25 €.
En principe, le cessionnaire reste redevable de ce droit. Pour éviter tout malentendu, il est toutefois important de bien vérifier les clauses du contrat de cession.
3 conseils pour éviter les pièges fiscaux
Conseil n°1 : contactez un expert du droit immobilier commercial
Comme pour l’ensemble du marché immobilier commercial, la législation entourant la cession de droit au bail est complexe et en constante évolution. Faire appel à un expert de l’immobilier commercial (avocat, fiscaliste, agence spécialisée…), peut ainsi être judicieux. Vous pourrez ainsi être accompagné afin d’à la fois minimiser les risques et d’optimiser la transaction. Vous pourrez par ailleurs profiter d’être informé sur les derniers dispositifs fiscaux en vigueur et choisir, avec l’aide du professionnel, du régime fiscal le plus avantageux pour vous.
Conseil n°2 : anticipez la fiscalité associée à la cession de droit au bail
Avant d’entamer toutes démarches de cession, veillez à évaluer la fiscalité potentielle. Pour cela, il est préconisé de dresser un bilan complet de l’opération. Cela inclut :
- La plus-value réalisée
- Les éventuelles exonérations possibles
- Les droits d’enregistrement applicables
Cette étude et préparation, indispensable, vous évitera de mauvaises surprises au moment de la déclaration fiscale.
Conseil n°3 : rédigez un contrat de cession précis
Pour éviter tout litige ultérieur, veillez à ce que votre contrat de cession soit minutieusement rédigé. Il doit notamment préciser :
- Qui supporte les frais fiscaux
- Les conditions de transfert du bail
- L’ensemble des modalités financières
Afin de sécuriser juridiquement cette opération et la réussir en toute sérénité, contactez un avocat spécialisé. Commerce Immo se tient par ailleurs à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches. Contactez-nous pour faire le point.
