Entretien, réparations courantes, mise aux normes… Que vous soyez propriétaire ou locataire, la prise en charge des travaux peut être source de conflits lors de la location d’un bail commercial. Pour les éviter, la répartition des dépenses et des responsabilités entre propriétaire et locataire est primordiale. Voici comment procéder.   En tant que propriétaire, vous envisagez de louer votre local commercial ? Avant de faire signer un bail à votre futur locataire, il est important de définir certaines règles. Notamment celles concernant les travaux. La mise en garde vaut aussi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local à louer. Car, par défaut, le bail commercial ne comprend aucune clause de répartition des travaux. Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut cependant prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. Pour éviter les sources de tensions, et puisqu'un bail commercial dure a minima neuf ans, mieux vaut donc anticiper avant la signature du bail commercial, en prévoyant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. L’inscription des types de travaux dans le contrat n’empêche par ailleurs pas la négociation, lorsque les réparations ou aménagements doivent être effectués, selon leur importance et la situation. Avant de détailler la répartition légale de la prise en charge des travaux en fonction de leur nature, notons que le propriétaire se doit d’inscrire dans le contrat de bail, un inventaire précis répertoriant : les charges, les coûts et impôts imputés à chacun. Et tout cela, par catégorie, afin de limiter les déconvenues et autre flou juridique pouvant conduire à des procédures légales ainsi qu’à une rupture de la communication avec son locataire.  

Bail commercial : les différentes catégories de travaux

Votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 ? Si rien n’est précisé dans votre contrat de bail, comme indiqué, la prise en charge des travaux doit être partagée entre les deux parties, selon leur nature. Les différents types de travaux auxquels vous pouvez faire face sont scindés en plusieurs catégories que voici :

Bail commercial : les travaux de grosses réparations 

Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grosses réparations concernent :

• Les réparations des gros murs et des voûtes
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
• Le rétablissement des digues et des murs de soutènement
• Les réparations globales de clôture

Bail commercial : les travaux de gros entretien

Les travaux de gros entretien impliquent le maintien du local à l’usage conforme auquel il est destiné.  

Bail commercial : les travaux d’entretien et de réparation courante

Les travaux d’entretien et de réparations courantes – aussi nommé menu entretien – se définissent par la réparation des dégradations faites au cours de l’occupation du local par le locataire.  

Bail commercial : les travaux imposés par l’administration

Enfin, les travaux imposés par l’administration portent sur la mise aux normes du local commercial suivant les réglementations en vigueur. Quels sont alors les travaux à la charge du propriétaire ?  

Bail commercial : tous les travaux imposés au bailleur

Différents travaux sont à la charge du propriétaire. Dans le cas où aucune clause n’a été prévue ni inscrite au sein du contrat de location de local commercial, voici, en détails, les dépenses qui reviennent au bailleur :  

Les gros travaux

Comme précisé en amont, il s’agit des travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment ainsi que son usage : le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture ou encore les murs en font partie. Le bailleur devra donc régler ces dépenses.  

Les réparations de « force majeure »

Sont considérées comme réparations dites « de force majeure », les réparations dues par exemple à un incident climatique. Les vices de construction sont aussi à la charge du bailleur.  

Les travaux de mise aux normes

Vétusté avérée des locaux, nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité… Les travaux de mise aux normes ou réparation impliquent ces divers éléments. Le bailleur est en effet tenu de délivrer un local commercial en conformité avec la destination pour laquelle il a été loué au locataire. Qui des travaux qui incombent au locataire ?  

Bail commercial : les travaux qui reviennent au locataire

Le locataire doit se charger des réparations dites courantes, provenant de l’utilisation et de l’usage quotidien des locaux. Cela implique ainsi les éléments suivants :  

Rafraîchissement, remplacement et réparation

• Le rafraîchissement des peintures
• Les remplacements d’équipements
• Les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres
• Les remplacements des revêtements de sols

La petite plomberie

Des petits travaux de plomberie : fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint.  

Les travaux d’électricité

Le remplacement de compteur, fusibles, ampoules…  

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type.  

Les travaux d’embellissement

Les travaux d’embellissement font aussi partie des charges du locataire. Ils peuvent d’ailleurs être effectués sans demande ni accord préalable du propriétaire, dès lors qu’ils n’impliquent pas une modification trop importante du local. Il faut également prévoir que la remise en l’état avant travaux soit possible. Bien que vous ne soyez pas obligé, en tant que locataire, de demander l’avis du bailleur pour la réalisation de tels travaux, il est préférable de l’avertir, afin de conserver de bons rapports avec ce dernier. En résumé, le locataire doit entretenir les lieux, en supportant les travaux liés à l’occupation des locaux. À la fin du bail, il est ainsi tenu de restituer le local en réparant les éventuelles dégradations commises par lui-même ou par des tiers. Il ne doit en revanche pas payer les dépenses occasionnées par la vétusté. Notons par ailleurs que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d’insérer une clause notifiant que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour qu’elle soit applicable, chaque élément imputant une grosse réparation doit être explicité. Vous souhaitez être accompagné dans la rédaction d’une clause spécifique concernant les travaux ? Commerce Immo peut vous aider à bien structurer votre bail commercial. Contactez-nous pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aiguiller.Si, dans le cadre de votre activité commerciale, artisanale ou industrielle, vous ne parvenez plus à stocker convenablement votre marchandise, la location d’un entrepôt peut s’avérer indispensable. En fonction de vos besoins, le type de local et les spécificités diffèrent. Détails. Vous êtes entrepreneur et ne parvenez plus à contrôler les flux d’entrée et de sortie de marchandises convenablement ? Il est peut-être temps de louer un local adapté à vos besoins et à votre secteur d’activité. Un entrepôt peut en effet vous servir de magasin de stockage de produits ou de centre de fabrication. Selon le type de votre entreprise – artisanale, commerciale ou industrielle- vous pourrez y intégrer des ressources humaines, des équipements de stockages ou encore des engins de manutention. Vous gagnerez ainsi en productivité en simplifiant et organisant vos tâches quotidiennes, tout en maximisant vos profits. Pour cela, il est primordial de bien sélectionner votre nouveau site de stockage. Il serait dommage qu’un mauvais choix mette en péril votre activité. La préparation de votre recherche ainsi que la prise en compte de différents critères que voici devraient vous permettre de sécuriser votre future implantation.  

Location d’entrepôt : quel type de local choisir ?

Comme nous l’avons déjà évoqué dans un précédent article, il existe 3 types d’entrepôt.  

L’entrepôt logistique

Ce local professionnel est dédié aux flux de marchandises. Il permet, grâce à des zones bien définies :

• Le chargement et le déchargement des produits
• La réception et le contrôle de la marchandise
• La mise en place de palettes
• Le traitement, l’étiquetage et l’emballage des éléments
• Etc.

L’entrepôt frigorifique

Viandes, légumes, produits laitiers, médicaments… Si votre activité concerne la vente de denrées périssables, l’entrepôt frigorifique est fait pour vous. Il permet en effet d’assurer leur conservation de manière optimale, via une règlementation stricte et des outils spécifiques, permettant de respecter la chaîne du froid. Veillez à bien estimer le volume disponible ou encore les performances du système frigorifique.

L’entrepôt de messagerie

Enfin, l’entrepôt de messagerie permet d’entreposer des marchandises. Il sert donc de local de distribution (groupage et dégroupage). Le choix de votre entrepôt doit ainsi, en toute logique, s’effectuer selon la nature de votre activité. Un certain nombre de points doit aussi être étudié.

Location d’entrepôt : les critères principaux

La zone géographique de votre futur entrepôt est essentielle. Elle doit se fonder sur deux critères principaux, que sont l’accessibilité et le coût.

Location d’entrepôt : les coûts à étudier

 

Le loyer

Le coût principal est le loyer. Son montant est fixé en fonction de la superficie de l’entrepôt, de ses équipements et infrastructures de stockage, de son état et ses points d’accès, mais aussi de l’attrait de la zone d’activité où le bâtiment est implanté.  

Les transports

Le coût de transport constitue également une variable essentielle dans le choix de votre local commercial ou professionnel. Car, ce dernier repose sur l’acheminement et l’expédition de vos marchandises. Pour réduire vos frais, mieux vaut donc privilégier un entrepôt étant proche d’une zone de vente. De plus, cela vous permettra d’agrandir la satisfaction de vos clients grâce à des délais de livraison réduits.  

Location d’entrepôt : quelle accessibilité ?

Enfin, prenez le temps de bien évaluer l’accessibilité à votre futur entrepôt. Une très large partie du transport de marchandises se faisant par la route, il peut être judicieux de louer un local proche d’axes routiers. Bien entendu, en fonction de votre activité, la proximité d’un réseau fluvial, ferroviaire ou aérien peut être avantageuse. Si vous avez des salariés, la présence d’un parking ou de transports en commun proches est un plus. Une fois ces critères observés et l’entrepôt enfin trouvé, ne vous précipitez pas. Avant de signer un contrat de location, il vous faut définir le type de bail qui vous correspond.  

Location d’entrepôt : quel type de bail choisir ?

Bail commercial ou bail professionnel ? Le choix est lié à votre activité et à destination du bâtiment industriel.  

Bail commercial : pour qui ?

Le bail commercial convient aux entreprises exerçant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou encore pour les professionnels se servant de l’entrepôt pour recevoir des clients. Il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. Sa durée minimale est de neuf ans, mais il est possible de donner congé à votre bailleur à la fin de chaque période triennale (trois ans). Comme nous l’avons évoqué dans de précédents articles, c’est pour cette raison que ce bail est aussi nommé le bail 3-6-9. À l’issue de ces neuf ans, vous avez la possibilité de renouveler automatiquement le bail. Le bailleur se réserve cependant le droit de réviser les loyers. Vous devrez par ailleurs vous acquitter d’un droit d’entrée (le pas-de-porte) lors de la conclusion du bail. Vous devrez aussi assurer de ne pas utiliser le local pour une activité autre que celle convenue dans le contrat, sans notification ou autorisation du propriétaire, dans le cadre d’une modification partielle ou totale d’activité.  

Bail professionnel : pour qui ?

Quant au bail professionnel, il est moins restrictif qu’un bail commercial. Il convient aux sociétés se servant de l’entrepôt comme local de stockage durable ou d’entreposage intermittent de marchandises. N’étant pas soumis à des règles spécifiques, il peut être rédigé par les parties prenantes, qui peuvent se faire assister, si elles le souhaitent, par un notaire ou un avocat. Sa durée est de six ans minimum, mais n’a pas de limite maximum. Au-delà de douze ans, le bail professionnel devra uniquement être signé devant notaire. Ce type de bail peut être résilié à tout moment. Ainsi, si vous estimez que votre entrepôt logistique ne répond plus à vos besoins (expansion, réduction ou changement partiel d’activité), vous pourrez mettre un terme à la location, en respectant néanmoins un préavis de six mois. Le bailleur doit dans ce cas être averti par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Quid des formalités à établir pour la conclusion du bail ?  

Location d’entrepôt : les documents essentiels à la constitution du dossier

Pour signer un bail commercial ou professionnel en vue de la location d’un entrepôt, plusieurs documents doivent être fournis au bailleur.

• L’extrait K-bis
• Une attestation d’assurance
• Les bilans des 3 dernières années d’activité pour les entreprises en activité
• Le budget prévisionnel, les statuts et le relevé d’identité bancaire pour les sociétés en formation
• Une caution exigée par le bailleur
• Un pas-de-porte lorsque l’entrepôt est loué sous le régime du bail commercial

Vous manquez de temps pour rechercher votre futur site de stockage ? Cette tâche qui peut être chronophage nécessite des connaissances immobilières accrues et de nombreuses heures de travail, que vous ne consacrerez pas à votre activité. En tant qu’expert en immobilier commercial, nous pouvons réaliser les recherches pour vous, en prenant le temps de bien identifier votre projet. Grâce à notre expérience et à notre réseau, nous pouvons présélectionner des entrepôts correspondant à vos besoins, désirs et à votre budget. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre entière disposition pour toutes informations.