Identité, domiciliation, solvabilité… Pour louer un local commercial, un certain nombre de pièces justificatives doivent être fournies en vue de protéger les intérêts du bailleur ainsi que du locataire. Tour d’horizon.    Après plusieurs semaines ou mois de recherches, ça y est, vous avez enfin trouvé le local dont vous rêviez pour votre activité professionnelle ! Avant de signer un quelconque bail, assurez-vous de pouvoir fournir différentes pièces justificatives. En effet, pour éviter les dérives et protéger les intérêts des deux parties – bailleur et preneur – divers documents sont demandés en vue de la rédaction d’un contrat de bail définissant les conditions exactes de location et les obligations des parties engagées. Pour rappel, le propriétaire bailleur peut être un particulier, un commerçant, un artisan, une société ou bien une association. De son côté, le preneur, soit le futur locataire, est une personne légalement reconnue envisageant d’exploiter l’espace à louer à des fins commerciales. Il peut ainsi s’agir d’un industriel, d’un commerçant ou encore d’un artisan chef d’entreprise.

Bail commercial : les informations obligatoires

Définis par la Loi Pinel, les statuts des baux commerciaux doivent inclure obligatoirement un certain nombre d’informations que voici :

• L’identité des signataires du contrat
• L’objet du bail commercial
• Le montant du loyer (pouvant être réévalué tous les 3 ans)
• Les conditions de résiliation du contrat de location
• Les garanties supplémentaires

Bail commercial : gare à ces subtilités

Il existe différents types de documents légaux à signer. Veillez ainsi à ne pas confondre les baux commerciaux et les baux professionnels.

Les baux commerciaux

Les baux commerciaux concernent presque chaque personne exerçant une activité commerciale. Ils ont une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9). Ils peuvent être rompus à chaque période triennale.

Les baux professionnels

Les baux professionnels s’adressent uniquement aux professions libérales réglementées ou non et durent au moins 6 ans. Contrairement aux baux commerciaux, les vaux professionnels peuvent être résiliés à tout moment par le locataire, à condition que les justificatifs de la rupture du contrat soient bien fournis avant la fin du bail. Un préavis de 6 mois doit être respecté.  

Bail de location : quels documents fournir ?

  En règle générale, le locataire et la personne caution, doivent présenter les preuves de leur identité, de leur domiciliation ainsi que de leur solvabilité. Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.  

Bail de location : les justificatifs d’identité possibles

Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.

• Carte d’identité
• Passeport
• Permis de conduire
• Carte de séjour ou carte de ressortissant d’un pays membre de l’UE

 

Bail de location : les justificatifs de domicile possibles

Ici aussi, le bailleur ne peut demander qu’une seule pièce en cours de validité.

• Pour les personnes propriétaires : un avis de taxe foncière ou un titre de propriété
• Pour les locataires : les 3 dernières quittances de loyer, l'attestation du précédent propriétaire précisant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ou bien une attestation sur l’honneur d’hébergement

 

Bail de location : les justificatifs d’activité professionnelle à fournir

• Contrat de travail
• Attestation de l’employeur précisant la rémunération du futur locataire
• Carte d’étudiant
• Copie de sa carte professionnelle
• Copie du certificat d’identification de l’INSEE (travailleur indépendant)
• Extrait K ou Kbis

 

Bail de location : les justificatifs de ressources à fournir selon votre situation

 

• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 derniers bilans comptables
• Justificatif de versement d’indemnités de stage
• Justificatif de versement de bourse d’étudiant
• Justificatif de versement de pension de retraite et/ou d’allocations sociales et familiales, de revenus fonciers et/ou de rentes viagères
• Dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

Attention, si les copies de ces documents suffisent à la constitution du dossier de location, le bailleur peut vous soumettre à la présentation des documents originaux, rédigés ou traduits en français. En fonction du type de bail, revenons en détails sur les éléments qui peuvent être requis.  

Location local commercial : les justificatifs nécessaires

  Afin de louer un local commercial, il faudra fournir, en tant que gérant :

• Une pièce d’identité en cours de validité.

En cas de caution, sera demandé :

• Un RIB
• Un justificatif de revenus

Le bailleur peut aussi réclamer :

• Les statuts de l’entreprise
• Le capital social
• Les derniers bilans si l’entreprise est déjà créée
• Une évidence de fonds de la banque ou un bilan prévisionnel

 

Location local professionnel : les justificatifs nécessaires

  Le bail professionnel est utilisé pour la location de bureaux. Pour signer un tel contrat, le locataire doit présenter au propriétaire :

• Une pièce d’identité
• Les statuts de la société
• Un compte d’exploitation prévisionnel ou bien les trois derniers bilans lorsque la société est déjà en activité
• Un RIB
• Un extrait Kbis

Une fois l’ensemble de ces documents transmis au bailleur, en tant que futur locataire, vous êtes également en droit de lui demander divers éléments.

Location local commercial ou professionnel : les éléments à demander au propriétaire

  Pour vous protéger contre d’éventuels faussaires ou éviter les conflits d’intérêt, vous pouvez exiger de consulter certaines pièces justificatives au bailleur.  

La preuve d’identité

  Le propriétaire doit fournir au locataire :

• Une copie de sa carte d’identité ou de son passeport
• Son livret de famille ou son contrat de mariage
• Une copie des statuts enregistrés ou des Kbis de moins de trois mois de l’entreprise, s’il s’agit d’une personne morale

 

La vérification d’authenticité

  Avant toute signature du contrat de bail, en tant que futur preneur, vous pouvez demander :

• Un titre de propriété du local à louer
• Un extrait du règlement de copropriété : il vous permettra de vérifier que votre activité est compatible au type de local en cours de location.

Autres documents

  Vous pouvez aussi demander :

• Le montant du loyer (qui doit être mentionné dans le bail commercial)
• La charge de la taxe foncière
• L’inventaire des impôts et charges
• Les taxes redevances liées au bail
• Un budget prévisionnel des travaux devant être réalisés à la suite d’un état des lieux et quelques diagnostics techniques (performance énergétique, état parasitaire…)

Que ce soit dans votre recherche de location ou pour l’optimisation de vos locaux, Commerce Immo peut vous accompagner dans tous vos projets. N’hésitez pas à nous contacter.  Si vous cherchez la meilleure manière de vous constituer une rente locative, pourquoi ne pas investir dans un local commercial ? Ce choix peut être bien plus rentable qu’un investissement dans l’immobilier résidentiel, à condition de connaître et d’appliquer quelques règles que voici.   « Dois-je investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial ? » Bien évidement, tout dépend de votre projet et de votre objectif. Si la constitution d’une bonne rente locative en fait partie, l’immobilier commercial peut être la meilleure option. Et, ce pour différentes raisons. Détaillons-en quelques-unes.  

Murs commerciaux : meilleure rentabilité, sécurité et liberté

Le marché de l’immobilier d’entreprise est plus rentable et sécurisé que celui de l’immobilier résidentiel.  

Immobilier commercial : un rendement entre 4 et 8 %

Investir dans un local commercial permet de dégager un bien meilleur rendement annuel. Alors que le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. Ainsi, en achetant et en louant des murs de commerces durant une période bien définie, vous pouvez obtenir une rente presque deux fois supérieure !  

Immobilier commercial : des impayés moindres

Investir dans l’immobilier commercial est également plus sécurisé par rapport à un bien résidentiel. Le règlement du loyer constitue l’une des créances prioritaires. Le bail étant une partie du fonds de commerce, il représente en effet aussi une partie du capital de l’entreprise. D’autre part, le risque de vacance locative d’un local commercial est aussi moins élevé par rapport à un bien résidentiel. Le bail commercial 3-6-9 offre en effet une certaine sécurité durant un temps donné. Il ne peut être rompu par l’entreprise locataire avant l’arrivée de l’échéance prévue (3, 6 ou 9 ans).  

Immobilier commercial : des prix libres

Autres avantages, et non des moindres, la souplesse offerte aux propriétaires. Les prix des locaux et du loyer peuvent se fixer librement (en respectant toutefois quelques règles liées au secteur) et la plus-value peut être intéressante en fonction de l’emplacement et de l’état du local commercial. Les frais peuvent aussi se partager avec le locataire, via des clauses ajoutées au contrat de bail. Comment calculer alors la rentabilité de murs commerciaux ?  

Murs commerciaux : calcul de la rentabilité

Rentabilité brute, rentabilité nette… Quelles différences et comment les calculer ?  

Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute correspond au prix d'acquisition (prix des murs, frais d’agence et de notaire, travaux) et au loyer brut annuel du local. Pour la calculer, il convient de multiplier par 100 le loyer annuel (loyer mensuel x 12) et de diviser le montant obtenu par le prix d'achat du bien. La formule est donc la suivante : Rendement brut = (montant du loyer mensuel × 12) × 100  / prix d’achat du local

Calcul de la rentabilité nette

La rentabilité nette signifie nette de frais et de charges, soit la véritable rentabilité du local commercial pour un propriétaire. Elle prend ainsi en compte :  

Les frais d’entretien et de gestion du local

• La taxe foncière
• Les frais de gestion (gestion locative, assurance…)
• Les charges de copropriété (non récupérables)
• Les frais d’entretien (petits et gros travaux)
• Les intérêts d’emprunt (prêt immobilier éventuel)
• Etc.

Toutes ces charges doivent être retirées aux loyers perçus par le locataire. La formule de calcul est ainsi la suivante : Rendement net = (montant du loyer mensuel × 12) × 100  - (charges locatives) / prix d’achat  

La fiscalité

La fiscalité doit aussi être estimée, afin de connaître la somme réelle des revenus que vous pouvez attendre de votre investissement. Car votre revenu net d’un investissement locatif est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, comme les logements loués vides. Le montant de l’impôt dépend de votre régime ainsi que de votre tranche d’imposition. Une fois ce dernier déduit de vos revenus, vous obtenez alors la rentabilité locative nette-nette. Certains dispositifs de défiscalisation peuvent permettre d’alléger la note. Les charges et travaux sont par exemple déductibles des loyers lors de la déclaration fiscale. Les déficits fonciers peuvent s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Quant au surplus éventuel et autres intérêts d'emprunt, ils peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez réduire votre base imposable, et payer moins d'impôts. Comment améliorer ensuite ce rendement locatif ?  

Murs commerciaux : trois leviers pour optimiser la rentabilité

Pour obtenir un meilleur rendement locatif, des solutions existent.  

Optimisation rendement locatif : diminuer les coûts

En diminuant certaines charges, vous pouvez augmenter votre rendement locatif. Certaines dépenses, notifiées dans une clause du bail commercial, peuvent en effet être supportées par votre locataire :

• Les dépenses d’entretien et de réparations courantes
• Les dépenses d’équipement de la copropriété
• La taxe foncière
• Les impôts
• Les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
• Les taxes et redevances liées à un service dont jouit le locataire de façon directe ou indirecte

L’ensemble de ces frais attribués à votre locataire vous permettra d’améliorer nettement votre rendement.  

Optimisation rendement locatif : des petits travaux pour augmenter le loyer

L’amélioration de votre rendement locatif peut aussi passer par une hausse des loyers perçus. Pour cela, des petits travaux d’aménagement peuvent être envisagés : création de rangements, de bureau, pièces modulables, transformation d’espace, parking… Des petits plus qui augmenteront la valeur de votre local.  

Optimisation rendement locatif : renégocier le taux d’emprunt

Afin d’obtenir un taux d’emprunt immobilier plus favorable, pensez à le renégocier en envisageant un rachat de crédit. Vous pouvez aussi revoir vos contrats d’assurance, pour faire baisser la note, et ainsi augmenter votre rendement. Pour avoir une idée du rendement locatif d’un bien, il peut être judicieux d’investir dans un local occupé. Vous connaitrez ainsi le loyer, afin d’évaluer le juste prix. Cela prouve aussi que le commerçant ou l'entrepreneur locataire est bien solvable, ce qui atteste les qualités de l'emplacement. Vous souhaitez obtenir plus de conseils ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aider à mener à bien votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier commercial. Notre équipe peut vous guider pour mettre en valeur votre bien et attirer les potentiels futurs locataires. Description, photos, loyer… Nous pouvons vous accompagner dès la publication de votre annonce et vous aider à estimer et calculer votre rentabilité locative.Si le loyer d’un local commercial est librement fixé par le propriétaire, la bonne valeur locative du bien doit être établie. Voici comment.   « Quel loyer pourrais-je tirer parti de ces murs de boutique ? Dois-je prendre en compte uniquement la surface ou l’emplacement et d’autres critères doivent aussi être étudiés ? »  Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un local commercial vide et envisagez de le louer, voici quelques informations qui pourraient vous aider dans votre projet. Pour fixer au mieux le loyer de votre bien commercial, quelques calculs doivent être effectués. Mais avant, il convient de prendre connaissance de certains éléments.

Loyer local commercial : pas d’encadrement légal, mais des critères à prendre en compte

Aucune loi n’encadre la pratique. Le bailleur n’a ni l’obligation de respecter certains barèmes ni le devoir de se référer au loyer payé par son précédant locataire.

Loyer local commercial : une fixation libre

Un propriétaire d’un local commercial établit ainsi comme il l’entend le loyer de ses murs de boutique. Le locataire potentiel a de son côté la possibilité de négocier le loyer avec le bailleur, sans limite, dès lors que les deux parties parviennent à trouver un accord. Néanmoins, afin d’éviter des négociations trop agressives, les loyers des locaux commerciaux doivent être cohérents avec la valeur locative des biens.

Loyer local commercial : il dépend de la valeur locative du bien

Selon la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux se fondent sur la valeur locative des biens, qui reposent sur différents critères. L’usage de ces derniers entre de ce fait en compte, puisqu’un local loué avec un bail tous commerces peut se louer généralement plus cher qu’un bien loué avec un bail imposant qu’un seul type d’activité.

Loyer local commercial : les caractéristiques sur lesquelles se fonder

Pour fixer le loyer de votre local commercial, différentes notions que voici vont devoir être étudiées.

L’emplacement

C’est le critère n°1, en matière de commerce. En effet, si votre local commercial a une petite surface, mais qu’il est placé dans une rue très commerçante d’une grande ville, il pourra par exemple se louer plus cher qu’un grand local excentré. Détaillons les différents types.

Les emplacements n°1

Les emplacements dits n°1, sont considérés comme les meilleurs. Ils se situent dans des lieux de grand passage (centre-ville, artères commerçantes), bien visibles par la clientèle. Les banques et les grandes enseignes en sont friandes ; ce qui est un bon point, car ce sont des locataires très solvables. En revanche, elles ne garantissent pas pour autant une importante rentabilité locative. Car, plus l’emplacement est de qualité, plus la rentabilité est moindre. Néanmoins, leur exposition permet de contrer cette dépréciation.

Les emplacements dits secondaires

Bien que moins attrayants, les emplacements dits secondaires représentent un marché locatif important, du fait de leur prix moins élevés. D’autre part, certains entrepreneurs locataires ne se focalisent pas sur la situation géographique et la visibilité, qui leur importent peu. Ils ont parfois uniquement besoin de murs de boutique pour exercer leur activité. Afin de proposer un loyer juste, il vous faudra alors cibler la clientèle que vous souhaitez.

Les emplacements intermédiaires

Environ 90 % du parc locatif sont situés sur des emplacements intermédiaires. Au sein de cette catégorie, nous retrouvons : un endroit stratégique, une ville de banlieue, etc.

Les caractéristiques du local

• Le loyer d’un local commercial dépend également de :
• Sa surface
• Le nombre ainsi que répartition des pièces
• L’agencement des pièces et leur surface
• La surface des vitrines
• Son état général
• L’existence ou non d’annexes, de terrasse, de parking
• Les équipements potentiels
• Etc.

Les caractéristiques du bail commercial

Pour fixer un loyer élevé, les possibilités pour le locataire doivent être grandes. En effet, plus le bail commercial est contraignant, plus le loyer devra être plus faible. Pour l’augmenter, vous pouvez toutefois négocier avec le locataire la levée de certaines clauses.

La répartition des taxes et charges

La répartition des taxes et des charges entre locataire et bailleur influe aussi sur le montant du loyer. Plus elles vous incomberont en tant que bailleur, plus le loyer pourra être élevé.

La présence ou non d’un droit d’entrée

Vous envisagez de demander un droit d’entrée, aussi nommé « pas-de-porte » ? Dans ce cas, le loyer devra être diminué, car la somme versée par le futur locataire vous sera définitivement acquise. Selon l’usage, ce droit d’entrée est généralement versé en sus du loyer chaque mois.

Loyer local commercial : les règles de calcul

Pour fixer le montant du loyer, vous pouvez utiliser la méthode de la Valeur Location d’un local Professionnel (VLP).

La méthode VLP

Elle se fonde sur 3 données à multiplier ensemble :

• La surface pondérée : arrondie au m² inférieur
• Le tarif au m² selon la catégorie dont le local dépend : restauration, commerces, hébergements de tourisme…
• La qualité de l’emplacement

Le chiffre d’affaires du potentiel locataire peut aussi être pris en compte. Un certain ratio loyer/chiffre d’affaires maximal ne doit pas être dépassé, selon l’activité. À titre d’exemple, il est en moyenne de :

• 4 à 5 % pour une boulangerie
• 8 à 9 % pour un commerce
• 10 à 20 % pour les hôtels

Si une stratégie peut être mise en place, elle demande tout de même une très bonne connaissance du marché de l’immobilier commercial. Le local commercial est certes le type de bien le plus rentable de l’investissement locatif (rentabilité moyenne deux fois supérieure à l’habitation), mais le bail commercial, le potentiel du bien ainsi que la gestion des locataires ne sont pas évidents à maîtriser. Vous manquez de temps pour étudier tous ces éléments ainsi que pour mettre en place une bonne gestion locative ? L’équipe de Commerce Immo peut vous faciliter la tâche. Notre longue expérience ainsi que notre connaissance du marché nous permettrons d’estimer la juste valeur locative de votre local commercial. Nous nous occuperons aussi de vous trouver votre futur locataire. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.Si vous envisagez de louer un local commercial, vous pouvez, selon les circonstances, être amené à payer un pas-de-porte ou un droit au bail. Que signifient ces notions bien distinctes ? Montant, destinataire, fiscalité… Faisons le point.   C’est décidé, pour lancer votre activité, vous avez besoin d’un local. Pour débuter, vous vous tournez vers la location. Avant de vous engager en signant un bail commercial, prenez le temps de bien vous renseigner sur les conditions. Vous demande-t-on un pas-de-porte à verser ou un droit au bail ? À quoi correspondent ces notions et quels sont leurs montants ? Les sommes sont-elles récupérables ou défiscalisables ? Revenons en détails sur ces éléments de nature juridique différente, en fonction du bail commercial.

Bail commercial 3-6-9 : à quoi sert-il ?

Conclu entre le bailleur, soit le propriétaire des locaux et le locataire (entrepreneur), le bail commercial donne droit à l’exploitation des locaux en vue d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est régi par les articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce. En contrepartie de la mise à disposition des locaux commerciaux par le bailleur, le locataire paie un loyer commercial.  

Bail commercial : quelle durée ?

Si la durée du bail commercial est de neuf ans minimum, ce contrat, aussi nommé bail 3-6-9, peut être résilié avant l’arrivée de son terme, à chaque période triennale. Le bailleur peut également le résilier en cas de manquement de son locataire. Quant au preneur, il peut aussi, lors de son départ à la retraite, le rompre.  

Bail commercial : comment le transférer ?

Avec l’accord du bailleur, le locataire peut aussi décider de transférer son bail commercial, en effectuant une cession de bail commercial. Si le contrat ne peut pas interdire cette cession, il peut contenir des clauses donnant droit au bailleur d'en encadrer les conditions. Imposer la participation du bailleur à l’acte de cession est par exemple possible. Le bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. Cette opération permet à l’actuel locataire de vendre son contrat de location à un nouveau preneur, moyennant le paiement d'une indemnité notifiée dans le contrat de cession de bail. C’est ce que l’on nomme le droit au bail. Est-il différent d’un pas-de-porte ?

Droit au bail, pas-de-porte : quand peuvent-ils être exigés ?

Comme indiqué, dès lors que vous décidez de louer un local commercial, vous pouvez être amené, selon les cas, à régler un droit au bail (Dab) - un des éléments du fonds de commerce selon l'article L. 142-2 du Code de commerce - ou un pas-de-porte.  

Droit au bail : à quoi sert-il ?

Ayant une valeur patrimoniale, le droit au bail constitue la somme versée par le nouveau locataire d’un bail commercial au preneur sortant, d’après ce qui est prévu dans le contrat de bail. En échange, il jouit des mêmes avantages que son prédécesseur, dès la cession du contrat :

• Clauses négociées dans le bail
• Loyer faible
• Emplacement
• Droit au renouvellement
• Etc.

Le droit au bail se distingue du fonds de commerce, mais aussi du pas-de-porte.  

Pas-de-porte : quand faut-il le payer ?

Le pas-de-porte, aussi nommé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs à la signature d’un bail commercial. Cette clause du contrat, définitivement acquise au propriétaire, permet de jouir d’un local commercial libre et d’un loyer moins élevé. Son montant, fixé librement entre les parties, est en quelque sorte un droit à louer. Selon la forme juridique, dont dépend le régime fiscal, il peut être qualifié de :

• Supplément de loyer : la somme sera alors versée lors de l’entrée dans les lieux ou via une rente mensuelle. Considérée comme un revenu foncier, elle est soumise, au même titre que le loyer, à la TVA. En effet, selon un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019, le droit d'entrée n’est pas seulement une indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Il s’observe comme une prestation accessoire ayant la même fiscalité que le loyer. Le locataire pourra, lui, déduire fiscalement ce supplément assimilable à des charges, en l’étalant sur la durée du bail.
• Indemnité compensatrice de dévaluation du local 
• Indemnité compensatrice d’avantages accordés

Dans ces deux derniers cas, la somme n’est pas assujettie à la TVA pour le bailleur. Le locataire bénéficie de droits en contrepartie de ce versement (sous-location autorisée, clause de libre cession de bail…).

Droit au bail et pas-de-porte : ce qu’il faut retenir

Plusieurs points distinguent ces deux notions.  

Des bénéficiaires différents

Comme stipulé en amont, le droit au bail et pas-de-porte ne visent pas les mêmes parties. Le droit au bail est versé au locataire sortant par le nouveau preneur. Il reprend ainsi le bail signé entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée restant à courir. Quant au pas-de-porte, il est réglé au propriétaire du local commercial visé.  

Une fiscalité distincte

Au niveau fiscal, le pas-de-porte et le droit au bail sont aussi à différencier. Comme indiqué, le pas-de-porte est soumis à la TVA quand il est considéré comme supplément de loyer et non imposable dans le cadre d’une indemnité compensatrice. Le droit au bail est de son côté déclaré au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par le locataire sortant. Pour le repreneur, il est soumis aux droits d'enregistrement et assimilable à un actif. Il devra figurer dans le bilan, en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Vous éprouvez des difficultés à trouver un local commercial correspondant à vos attentes et à votre budget ? Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Après avoir défini ensemble vos attentes, nous mettrons à profit notre expérience ainsi que notre large réseau. Nous vous conseillons de consulter dès à présent nos annonces de cession de bail en région parisienne, pour affiner vos recherches. Le local idéal pour vous s’y trouve peut-être déjà.Le bail commercial ne doit pas être confondu avec un bail professionnel. Durée, droit au renouvellement, activités… Il comporte diverses différences que voici. « Bail commercial ou bail professionnel, comment choisir ? » Les entrepreneurs souhaitant louer un local peuvent être amenés à se poser cette question. Cette convention est conclue entre un bailleur et un preneur désirant louer les locaux dans le but d’exercer une activité professionnelle. Cependant, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas encadrés par une même législation. Il comporte ainsi des différences à de nombreux niveaux. Et ce que ce soit en termes d’activités éligibles, de durée ou encore de renouvellement.

Bail commercial ou professionnel : l’activité du locataire en question

Comme évoqué, le bail commercial et le bail professionnel ne sont pas utilisés pour le même type d’activités.

Activités liées au bail commercial

Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, le bail commercial ou bail 3-6-9, est en effet dédié aux activités commerciales, industrielles, agricoles et artisanales. Le preneur peut ainsi exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux loués. La nature des activités du locataire doit être écrite, formalisée dans la convention et décrite précisément. Les parties peuvent décider d’inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions, ou au contraire, inscrire une clause qui limite l’usage des locaux à des activités prédéterminées. Une association a, en outre, la possibilité de conclure un bail commercial.

Activités liées au bail professionnel

Quant au bail professionnel, il concerne principalement les activités non commerciales - nommées activités BNC- et autres activités de travaux immobiliers. Il est destiné aux professions libérales réglementées comme les avocats, les médecins ou les notaires ou bien les consultants, les apporteurs d’affaires ou les conseillers en gestion ou en stratégie. Ces entreprises peuvent néanmoins émettre une requête de soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Bail commercial ou professionnel : une durée différente

Les règles encadrant l’exécution du bail professionnel ou commercial diffèrent aussi sur la durée.

Bail commercial : une durée minimum obligatoire

La durée minimum obligatoire est plus élevée dans le cas d’un bail commercial. Il est conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans. Il peut cependant être contractuellement plus long. Quant à son loyer, il est fixé librement par les parties. Concernant la révision du loyer, les parties peuvent s’entendre sur l’insertion d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision triennale. Cette dernière est calculée sur la base de l’indice ILC ou ILAT en fonction de l’activité du preneur. La résiliation anticipée de ce contrat de bail ne peut s’effectuer qu’à l’expiration de chaque période triennale, avec préavis de 6 mois. Par ailleurs, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial.

Bail professionnel : une résiliation possible à tout moment

Le bail professionnel, établi pour une durée de 6 ans minimum, offre au locataire une possibilité de résiliation à tout moment. Seul un préavis de 6 mois doit être respecté. Avec un bail professionnel, seule une clause spécifique peut prévoir une révision de loyer. Il se fonde sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Quant au droit au renouvellement, le bailleur garde la faculté de mettre un terme au bail à l’expiration de sa durée. Et ce, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit toutefois informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Bail commercial ou professionnel : une sous-location possible ?

En cas de sous-activité ou simplement pour réduire les charges locatives, est-il autorisé de sous-louer un local ?

Bail commercial : une sous-location sous conditions

Un locataire sous contrat de bail commercial n’a, en principe, pas l’autorisation de sous-louer son local commercial. Seule une clause prévue dans le bail peut le lui permettre. Il peut aussi demander directement au bailleur son accord. La cession ne peut cependant être interdite dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent, ici aussi, être encadrées.

Bail professionnel : la sous-location est autorisée

Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de sous-louer une partie de son local, sans autorisation préalable. Seule une clause prévue dans le bail peut lui interdire. En ce qui concerne la cession du bail, elle est aussi autorisée, mais peut également être prohibée partiellement ou totalement dans le contrat. Quid de la répartition des charges ?

Bail commercial ou professionnel : quelles charges ?

Impôts locaux, travaux, charges locatives… Qui du preneur ou du bailleur paie les charges selon le type de bail ?

Bail commercial : une libre répartition des charges

Depuis l’instauration de la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le statut des baux commerciaux a été modifié en profondeur. Et en particulier sur la répartition des charges. Si, en principe, la répartition des charges y est librement répartie entre les cocontractants, les grosses réparations sont, elles, régis par l’article 606 du Code Civil. Le locataire prend à sa charge les dépenses d’entretien courant ainsi que les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers. D’autres dépenses, faisant l’objet d’une clause de bail, peuvent lui être imposées.

Bail professionnel : une répartition des charges non légiférée

La répartition des charges du bail professionnel est libre. Ce sont les deux parties qui définissent ensemble celles qui incombent au bailleur ou au locataire. Celles qui pèsent sur le locataire doivent néanmoins être expressément citées dans le contrat de bail professionnel. Vous cherchez un local commercial ou professionnel à louer et souhaitez être accompagné dans la rédaction du bail ? Faites-nous part de votre projet, afin que nous puissions répondre à l’ensemble de vos besoins. Car, la conclusion d’un bail engage les deux parties à respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur. Faire appel à une personne spécialisée dans le domaine permet de sécuriser votre contrat. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour en discuter.Entretien, réparations courantes, mise aux normes… Que vous soyez propriétaire ou locataire, la prise en charge des travaux peut être source de conflits lors de la location d’un bail commercial. Pour les éviter, la répartition des dépenses et des responsabilités entre propriétaire et locataire est primordiale. Voici comment procéder.   En tant que propriétaire, vous envisagez de louer votre local commercial ? Avant de faire signer un bail à votre futur locataire, il est important de définir certaines règles. Notamment celles concernant les travaux. La mise en garde vaut aussi pour les entrepreneurs à la recherche d’un local à louer. Car, par défaut, le bail commercial ne comprend aucune clause de répartition des travaux. Si l’on se réfère au Code civil, une liste de dépenses de réparations locatives est à la charge du locataire. Les autres reviennent au bailleur. Un aménagement conventionnel peut cependant prévoir que certains travaux soient exécutés par le locataire. Pour éviter les sources de tensions, et puisqu'un bail commercial dure a minima neuf ans, mieux vaut donc anticiper avant la signature du bail commercial, en prévoyant la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. L’inscription des types de travaux dans le contrat n’empêche par ailleurs pas la négociation, lorsque les réparations ou aménagements doivent être effectués, selon leur importance et la situation. Avant de détailler la répartition légale de la prise en charge des travaux en fonction de leur nature, notons que le propriétaire se doit d’inscrire dans le contrat de bail, un inventaire précis répertoriant : les charges, les coûts et impôts imputés à chacun. Et tout cela, par catégorie, afin de limiter les déconvenues et autre flou juridique pouvant conduire à des procédures légales ainsi qu’à une rupture de la communication avec son locataire.  

Bail commercial : les différentes catégories de travaux

Votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 05 novembre 2014 ? Si rien n’est précisé dans votre contrat de bail, comme indiqué, la prise en charge des travaux doit être partagée entre les deux parties, selon leur nature. Les différents types de travaux auxquels vous pouvez faire face sont scindés en plusieurs catégories que voici :

Bail commercial : les travaux de grosses réparations 

Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grosses réparations concernent :

• Les réparations des gros murs et des voûtes
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
• Le rétablissement des digues et des murs de soutènement
• Les réparations globales de clôture

Bail commercial : les travaux de gros entretien

Les travaux de gros entretien impliquent le maintien du local à l’usage conforme auquel il est destiné.  

Bail commercial : les travaux d’entretien et de réparation courante

Les travaux d’entretien et de réparations courantes – aussi nommé menu entretien – se définissent par la réparation des dégradations faites au cours de l’occupation du local par le locataire.  

Bail commercial : les travaux imposés par l’administration

Enfin, les travaux imposés par l’administration portent sur la mise aux normes du local commercial suivant les réglementations en vigueur. Quels sont alors les travaux à la charge du propriétaire ?  

Bail commercial : tous les travaux imposés au bailleur

Différents travaux sont à la charge du propriétaire. Dans le cas où aucune clause n’a été prévue ni inscrite au sein du contrat de location de local commercial, voici, en détails, les dépenses qui reviennent au bailleur :  

Les gros travaux

Comme précisé en amont, il s’agit des travaux ou réparations affectant la structure du bâtiment ainsi que son usage : le plafond, les voûtes, la charpente, la toiture ou encore les murs en font partie. Le bailleur devra donc régler ces dépenses.  

Les réparations de « force majeure »

Sont considérées comme réparations dites « de force majeure », les réparations dues par exemple à un incident climatique. Les vices de construction sont aussi à la charge du bailleur.  

Les travaux de mise aux normes

Vétusté avérée des locaux, nouvelle législation en matière d’hygiène ou de sécurité… Les travaux de mise aux normes ou réparation impliquent ces divers éléments. Le bailleur est en effet tenu de délivrer un local commercial en conformité avec la destination pour laquelle il a été loué au locataire. Qui des travaux qui incombent au locataire ?  

Bail commercial : les travaux qui reviennent au locataire

Le locataire doit se charger des réparations dites courantes, provenant de l’utilisation et de l’usage quotidien des locaux. Cela implique ainsi les éléments suivants :  

Rafraîchissement, remplacement et réparation

• Le rafraîchissement des peintures
• Les remplacements d’équipements
• Les réparations éventuelles des portes, volets, fenêtres
• Les remplacements des revêtements de sols

La petite plomberie

Des petits travaux de plomberie : fuite dans le lavabo ou remplacement d’un joint.  

Les travaux d’électricité

Le remplacement de compteur, fusibles, ampoules…  

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien des ascenseurs ou autres équipements à usage public de ce type.  

Les travaux d’embellissement

Les travaux d’embellissement font aussi partie des charges du locataire. Ils peuvent d’ailleurs être effectués sans demande ni accord préalable du propriétaire, dès lors qu’ils n’impliquent pas une modification trop importante du local. Il faut également prévoir que la remise en l’état avant travaux soit possible. Bien que vous ne soyez pas obligé, en tant que locataire, de demander l’avis du bailleur pour la réalisation de tels travaux, il est préférable de l’avertir, afin de conserver de bons rapports avec ce dernier. En résumé, le locataire doit entretenir les lieux, en supportant les travaux liés à l’occupation des locaux. À la fin du bail, il est ainsi tenu de restituer le local en réparant les éventuelles dégradations commises par lui-même ou par des tiers. Il ne doit en revanche pas payer les dépenses occasionnées par la vétusté. Notons par ailleurs que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d’insérer une clause notifiant que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour qu’elle soit applicable, chaque élément imputant une grosse réparation doit être explicité. Vous souhaitez être accompagné dans la rédaction d’une clause spécifique concernant les travaux ? Commerce Immo peut vous aider à bien structurer votre bail commercial. Contactez-nous pour plus d’informations. Nous serons ravis de vous aiguiller.Si, dans le cadre de votre activité commerciale, artisanale ou industrielle, vous ne parvenez plus à stocker convenablement votre marchandise, la location d’un entrepôt peut s’avérer indispensable. En fonction de vos besoins, le type de local et les spécificités diffèrent. Détails. Vous êtes entrepreneur et ne parvenez plus à contrôler les flux d’entrée et de sortie de marchandises convenablement ? Il est peut-être temps de louer un local adapté à vos besoins et à votre secteur d’activité. Un entrepôt peut en effet vous servir de magasin de stockage de produits ou de centre de fabrication. Selon le type de votre entreprise – artisanale, commerciale ou industrielle- vous pourrez y intégrer des ressources humaines, des équipements de stockages ou encore des engins de manutention. Vous gagnerez ainsi en productivité en simplifiant et organisant vos tâches quotidiennes, tout en maximisant vos profits. Pour cela, il est primordial de bien sélectionner votre nouveau site de stockage. Il serait dommage qu’un mauvais choix mette en péril votre activité. La préparation de votre recherche ainsi que la prise en compte de différents critères que voici devraient vous permettre de sécuriser votre future implantation.  

Location d’entrepôt : quel type de local choisir ?

Comme nous l’avons déjà évoqué dans un précédent article, il existe 3 types d’entrepôt.  

L’entrepôt logistique

Ce local professionnel est dédié aux flux de marchandises. Il permet, grâce à des zones bien définies :

• Le chargement et le déchargement des produits
• La réception et le contrôle de la marchandise
• La mise en place de palettes
• Le traitement, l’étiquetage et l’emballage des éléments
• Etc.

L’entrepôt frigorifique

Viandes, légumes, produits laitiers, médicaments… Si votre activité concerne la vente de denrées périssables, l’entrepôt frigorifique est fait pour vous. Il permet en effet d’assurer leur conservation de manière optimale, via une règlementation stricte et des outils spécifiques, permettant de respecter la chaîne du froid. Veillez à bien estimer le volume disponible ou encore les performances du système frigorifique.

L’entrepôt de messagerie

Enfin, l’entrepôt de messagerie permet d’entreposer des marchandises. Il sert donc de local de distribution (groupage et dégroupage). Le choix de votre entrepôt doit ainsi, en toute logique, s’effectuer selon la nature de votre activité. Un certain nombre de points doit aussi être étudié.

Location d’entrepôt : les critères principaux

La zone géographique de votre futur entrepôt est essentielle. Elle doit se fonder sur deux critères principaux, que sont l’accessibilité et le coût.

Location d’entrepôt : les coûts à étudier

 

Le loyer

Le coût principal est le loyer. Son montant est fixé en fonction de la superficie de l’entrepôt, de ses équipements et infrastructures de stockage, de son état et ses points d’accès, mais aussi de l’attrait de la zone d’activité où le bâtiment est implanté.  

Les transports

Le coût de transport constitue également une variable essentielle dans le choix de votre local commercial ou professionnel. Car, ce dernier repose sur l’acheminement et l’expédition de vos marchandises. Pour réduire vos frais, mieux vaut donc privilégier un entrepôt étant proche d’une zone de vente. De plus, cela vous permettra d’agrandir la satisfaction de vos clients grâce à des délais de livraison réduits.  

Location d’entrepôt : quelle accessibilité ?

Enfin, prenez le temps de bien évaluer l’accessibilité à votre futur entrepôt. Une très large partie du transport de marchandises se faisant par la route, il peut être judicieux de louer un local proche d’axes routiers. Bien entendu, en fonction de votre activité, la proximité d’un réseau fluvial, ferroviaire ou aérien peut être avantageuse. Si vous avez des salariés, la présence d’un parking ou de transports en commun proches est un plus. Une fois ces critères observés et l’entrepôt enfin trouvé, ne vous précipitez pas. Avant de signer un contrat de location, il vous faut définir le type de bail qui vous correspond.  

Location d’entrepôt : quel type de bail choisir ?

Bail commercial ou bail professionnel ? Le choix est lié à votre activité et à destination du bâtiment industriel.  

Bail commercial : pour qui ?

Le bail commercial convient aux entreprises exerçant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou encore pour les professionnels se servant de l’entrepôt pour recevoir des clients. Il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. Sa durée minimale est de neuf ans, mais il est possible de donner congé à votre bailleur à la fin de chaque période triennale (trois ans). Comme nous l’avons évoqué dans de précédents articles, c’est pour cette raison que ce bail est aussi nommé le bail 3-6-9. À l’issue de ces neuf ans, vous avez la possibilité de renouveler automatiquement le bail. Le bailleur se réserve cependant le droit de réviser les loyers. Vous devrez par ailleurs vous acquitter d’un droit d’entrée (le pas-de-porte) lors de la conclusion du bail. Vous devrez aussi assurer de ne pas utiliser le local pour une activité autre que celle convenue dans le contrat, sans notification ou autorisation du propriétaire, dans le cadre d’une modification partielle ou totale d’activité.  

Bail professionnel : pour qui ?

Quant au bail professionnel, il est moins restrictif qu’un bail commercial. Il convient aux sociétés se servant de l’entrepôt comme local de stockage durable ou d’entreposage intermittent de marchandises. N’étant pas soumis à des règles spécifiques, il peut être rédigé par les parties prenantes, qui peuvent se faire assister, si elles le souhaitent, par un notaire ou un avocat. Sa durée est de six ans minimum, mais n’a pas de limite maximum. Au-delà de douze ans, le bail professionnel devra uniquement être signé devant notaire. Ce type de bail peut être résilié à tout moment. Ainsi, si vous estimez que votre entrepôt logistique ne répond plus à vos besoins (expansion, réduction ou changement partiel d’activité), vous pourrez mettre un terme à la location, en respectant néanmoins un préavis de six mois. Le bailleur doit dans ce cas être averti par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Quid des formalités à établir pour la conclusion du bail ?  

Location d’entrepôt : les documents essentiels à la constitution du dossier

Pour signer un bail commercial ou professionnel en vue de la location d’un entrepôt, plusieurs documents doivent être fournis au bailleur.

• L’extrait K-bis
• Une attestation d’assurance
• Les bilans des 3 dernières années d’activité pour les entreprises en activité
• Le budget prévisionnel, les statuts et le relevé d’identité bancaire pour les sociétés en formation
• Une caution exigée par le bailleur
• Un pas-de-porte lorsque l’entrepôt est loué sous le régime du bail commercial

Vous manquez de temps pour rechercher votre futur site de stockage ? Cette tâche qui peut être chronophage nécessite des connaissances immobilières accrues et de nombreuses heures de travail, que vous ne consacrerez pas à votre activité. En tant qu’expert en immobilier commercial, nous pouvons réaliser les recherches pour vous, en prenant le temps de bien identifier votre projet. Grâce à notre expérience et à notre réseau, nous pouvons présélectionner des entrepôts correspondant à vos besoins, désirs et à votre budget. L’équipe de Commerce Immo se tient à votre entière disposition pour toutes informations.