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Un bail commercial établi par écrit est tacitement prolongé à l’arrivée de son terme. Pour le résilier, il faut donner congé. Conditions, délais… Voici la marche à suivre pour le preneur et le bailleur. Votre décision est prise. Vous voulez mettre un terme à votre bail commercial. Pour le résilier, il va vous falloir donner congé. Car ce contrat qui vous lie à votre bailleur, si vous êtes locataire, ou à votre preneur, si vous êtes propriétaire, fait l’objet d’une tacite prolongation.  

Bail commercial : son terme n’est pas automatique

Comme le notifie le Service public, « le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. » Ainsi, si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Propriétaires et locataires appliquent alors de la même manière les dispositions prévues dans le contrat de bail : paiement du loyer et des charges par le locataire et respect des obligations prévues dans le bail par le propriétaire. Si le loyer du bail commercial demeure identique durant la tacite reconduction, une révision triennale du loyer est possible.

Bail commercial : comment mettre fin à la tacite prolongation ?

Afin de mettre fin à la tacite prolongation, le propriétaire ou le locataire doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) « à tout moment, mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil », peut-on lire sur le site officiel. L’article L. 145-9 du Code de commerce stipule en effet que le bail commercial cesse par l’effet d’un congé. Le bail commercial 3-6-9 est résiliable à chaque échéance triennale ainsi qu’en fin de bail (échéance contractuelle).  

Bail commercial : les motifs du locataire pour donner congé

  Si vous êtes locataire, notez que vous avez la possibilité de résilier votre bail commercial à l'expiration de chaque période de 3 ans ou en dehors de ces dernières, dans certaines situations.

Bail commercial : la résiliation triennale

Comme indiqué, le preneur peut résilier son contrat de location sans motif particulier, à chaque période triennale, soit après 3, 6 ou 9 ans, par l'un des moyens suivants :  
  • Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
  • Par lettre recommandée avec avis de réception.
Attention, le non-respect du délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale. Notons cependant que le propriétaire et le locataire peuvent conclure d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans certains contrats de bail. Les voici :
  • Baux de plus de 9 ans : exemple, ceux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme)
  • Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
  • Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
  • Baux de locaux de stockage : les entrepôts

Bail commercial : la résiliation à tout moment

Le preneur peut aussi, dans certains cas, résilier le bail hors périodes triennales. Si vous êtes locataire commerçant ou locataire gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL (Société à responsabilité limitée) titulaire du bail, ou locataire associé unique d'une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), vous pouvez résilier le contrat de bail à tout moment, dans l'une des situations suivantes :
  • Vous avez demandé vos droits à la retraite
  • Vous bénéficiez d'une pension d'invalidité
Le congé doit être délivré au bailleur au moins 6 mois à l'avance, via :
  • Une lettre recommandée avec demande d'avis de réception
  • Un acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Par ailleurs, il est important de noter que le bail n'est pas automatiquement résilié lors du décès du locataire. Seule une clause du contrat peut le prévoir. Si tel n’est pas le cas, le contrat de bail est transmis aux ayants droit, qui pourront résilier le bail sans attendre l'échéance triennale.  

Bail commercial : la résolution amiable

Vous pouvez aussi trouver un commun accord avec votre bailleur, pour mettre fin au bail à tout moment. Il s’agit ici d’une résolution amiable du contrat de bail. Que se passe-t-il si certaines obligations ne sont pas respectées ?  

Bail commercial : la résolution judiciaire

Réparations importantes, travaux de gros-œuvres… Votre propriétaire n’a pas respecté certaines obligations du bail commercial ? Vous pouvez alors demander la résolution judiciaire du bail (la fin du bail) au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge, qui dispose d'un pouvoir d'appréciation, peut prononcer sa résolution lorsqu’il estime que le manquement présente une certaine gravité. Qu’en est-il si la décision vient du bailleur ?  

Bail commercial : les motifs du propriétaire pour donner congé

  Le propriétaire, également nommé bailleur, peut quant à lui résilier le bail à tout moment, ou à la fin de chaque période triennale, sous conditions.

Résiliation du bail commercial par le bailleur à tout moment

En tant que propriétaire, vous pouvez mettre un terme au bail commercial qui vous lie à votre locataire à tout moment, dans les cas suivants :
  • En cas de faute du locataire (impayés de loyers, sous-location sans autorisation, exercice d’une nouvelle activité…). Si vous rencontrez ce problème, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (résolution judiciaire) ou inclure une clause résolutoire dans le bail commercial. Cette dernière prévoit la résiliation en cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations par le locataire.
  • Résolution d’un commun accord : résolution amiable du contrat de bail.
 

Résiliation du bail commercial par le bailleur à la fin de chaque période triennale

  Vous pouvez aussi récupérer votre local commercial loué à la fin d’une période de trois ans, dans les situations particulières suivantes :
  • Reconstruction d'un immeuble ou surélévation
  • Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation
  • Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
  • Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant
  • Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Votre congé doit être donné à votre locataire 6 mois à l'avance par acte de commissaire de justice. Vous souhaitez avoir plus de précisions ou d’informations sur la location d’un bail commercial ? Toute l’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.Votre bail commercial arrive à échéance et vous n’envisagez pas de le reconduire ? Voici les différentes règles que vous devez respecter en fin de jouissance des lieux loués. Utilisation des locaux, loyer, renouvellement du bail… L’utilisation d’un fonds de commerce est régie par un bail commercial. La résiliation de ce dernier doit respecter différentes règles. Et ce, que l’on soit propriétaire ou locataire. Pour rappel, un bail commercial 3 - 6 - 9 est la forme de bail la plus classique pour un local commercial. Il est conclu pour une durée de neuf ans minimum. La résiliation peut intervenir à la fin de chaque période triennale (trois ans), ce qui explique l'appellation 3 - 6 -9. Les parties peuvent néanmoins s’entendre sur une durée différente. Un préavis de six mois doit cependant être respecté avant la date souhaitée. La demande doit être envoyée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Quel est par ailleurs le meilleur moment pour le résilier : avant ou après les termes ? Revenons en détail sur les modalités.  

Fin de bail commercial : est-il possible de le résilier avant le terme ?

Fermeture de boutique, local devenu trop petit, déménagement, départ à la retraite… Vous souhaitez mettre un terme à votre bail commercial, mais ne savez pas comment l’annoncer à votre bailleur ? Soyez rassuré, vous n’avez pas besoin de vous justifier. Contrairement au propriétaire, le locataire n'a en effet pas à donner de motif de résiliation. Comme indiqué, la libération des lieux loués peut s’effectuer à la fin de chaque période de trois ans, en respectant un délai de six mois. Mais,  quand le délai pour donner son congé est dépassé, prenez garde : il reste valide, mais ne prendra effet qu’à la fin de la période suivante. À moins que vous parveniez à trouver un accord. Car une résiliation à l'amiable reste possible à tout moment. Il suffit de conserver une trace écrite de cet accord, à faire valoir en cas de litige. Il en va de même lorsque le propriétaire manque à ses obligations. Le locataire, dans ce cas précis, peut mettre fin au bail lorsqu’il le désire. Vous prévoyez de liquider vos droits à la retraite prochainement ou êtes reconnu invalide ? Ces situations vous donnent également le droit de mettre fin à votre bail commercial, lorsque vous le souhaitez. Il convient cependant de prévenir votre propriétaire six mois à l’avance. Attention toutefois, si le congé est donné de manière irrégulière, il est alors considéré comme nul et le bail continue.  

Fin de bail commercial : comment le résilier après neuf ans ?

Un bail commercial arrivant à son terme de neuf ans est le moment le plus propice pour le résilier. Locataire comme propriétaire peuvent y mettre fin en honorant un préavis de six mois avant l'échéance. Le propriétaire vous propose de renouveler le bail, mais cette proposition ne vous convient pas ? Vous pouvez tout à fait choisir de la refuser. Vous n’aurez par ailleurs droit à aucune indemnité.

Fin de bail commercial : les cas particuliers

Il existe deux cas particuliers de résiliation de bail commercial.

Résiliation de bail en cas de procédure judiciaire

Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire… Votre commerce fait l’objet d’une procédure collective ? Cette situation n’impacte pas la poursuite du bail. La résiliation peut en revanche être décidée par l'administrateur judiciaire, s’il juge cela nécessaire à la suite d'une étude financière.  

Résiliation de bail en cas de décès du locataire

Lors du décès du locataire, le bail n’est pas automatiquement résilié. Il est en effet transmis aux héritiers. S'ils souhaitent y mettre un terme, ils doivent le faire dans les mêmes conditions que le locataire originel. Ils ont également la possibilité de céder le fonds de commerce, qui comprend le bail. Afin de répondre aux exigences de la loi, les locaux doivent être ensuite libérés sous certaines conditions.  

Fin de bail commercial : ce que doit respecter le locataire en libérant les lieux

Selon les articles 1730 et 1731 du Code civil, dès lors que le bail commercial arrive à échéance, le locataire s’engage à libérer les lieux loués et à les restituer en bon état de réparation. Il doit ainsi :
  • Évacuer personnellement les lieux et ses occupants, puis les débarrasser entièrement, y compris le garage, la cave ou encore le grenier.
  • Remettre les clés au domicile ou au siège du propriétaire ou de son représentant, en main propre (sauf accord particulier) : cela afin d’entraîner la libération des lieux loués.
Si ces obligations ne sont pas respectées, le locataire devient alors débiteur d’une indemnité d’occupation.
  • Restituer les lieux en bon état de réparation - en cas d’état des lieux réalisé en amont de la location - ou dans leur état initial (hormis les éléments ayant péris ou ayant été dégradés par vétusté ou force majeure). Ce dernier est obligatoire depuis le 20 juin 2014.
À défaut, les lieux étaient considérés en bon état de réparation locative lors de l’installation du locataire. Il doit donc les rendre comme tel, en effectuant, si besoin, des travaux de réparations indiqués à l’article 1754 du Code civil. Et ce, en l’absence de clauses dérogatoires au droit commun. En revanche, un bailleur ayant manqué à ces obligations ne peut alléguer la présomption du bon état de réparation locative de l’article 1731 du Code civil. Le locataire se doit néanmoins de procéder aux réparations contractuelles qui l’incombent. Car, en cas de refus, il peut être sanctionné. La condamnation se traduit par le versement d’indemnités et le règlement des réparations au bailleur. Il serait dommage de perdre une part de votre trésorerie inutilement. Votre bail commercial comprend des clauses particulières et vous avez des doutes sur vos droits et dates de résiliation possibles ? Vous cherchez un nouveau local pour votre boutique ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour vous aiguiller dans votre projet et vous aider à le réaliser. N’hésitez jamais à nous contacter.    Cessation d’activité, déménagement… Le commerçant auquel vous louez vos murs envisage de résilier le bail qui vous lie ? Avant de procéder à quelques aménagements pour multiplier vos chances de trouver un futur locataire, assurez-vous du respect des procédures. Explications. Trois ans après votre accord, votre locataire vous indique qu’il a l’intention de quitter les lieux ? S’il a le droit de résilier un bail commercial au cours de sa durée initiale, il doit toutefois respecter différentes conditions, notamment en termes de délai. Rappelons en premier lieu que ce contrat de location est conclu pour une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans. Comme le souligne cependant le service public, bailleur et commerçant peuvent mettre fin à leur accord « soit à la fin d'une période de 3 ans, soit à son terme. La résiliation peut également intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles ».  

Bail commercial : quelles sont les différentes procédures de résiliation ?

Résiliation anticipée, résiliation à la fin du bail ou après sa prolongation, préavis à honorer… Quelles sont les obligations auxquelles doit se soumettre votre locataire ?  

Résiliation de bail commercial : quelle est la norme ?

En règle générale, le bail commercial prend fin à son terme, soit à la fin du contrat de 9 ans. Votre locataire peut en effet choisir de ne pas le reconduire, sans avoir à justifier son départ. La validité de ce congé ne nécessite aucune acceptation de votre part, il est résilié « de plein droit ». Par ailleurs, si à l’expiration du 1er bail commercial de 9 ans celui-ci a été tacitement reconduit, votre locataire ne pourra partir qu’à la fin de chaque trimestre civil. Vous constatez qu’il est resté dans vos murs après la date d’effet du congé ? Il peut alors « être considéré comme ayant renoncé au congé délivré », note l’administration française.  

Bail commercial : dans quel cas la résiliation anticipée est-elle recevable ?

Comme évoqué précédemment, votre locataire a la faculté légale de résilier le bail commercial qui vous lie à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Et ce, sans avoir à fournir de justification. Vous ne pouvez donc pas vous y opposer, sauf si le bail conclu est supérieur à 9 ans. Si vous n’avez pas pris le soin de mentionner au contrat une indemnité liée à un départ triennal, votre locataire pourra partir sans vous verser de compensation. Afin de couvrir les éventuels frais de rénovation ou périodes d’inoccupation, mieux vaut ainsi penser à l’inscrire dans les clauses du bail. Néanmoins, dans le cadre d’une résiliation anticipée en cours d’une période triennale, les modalités sont différentes. Le locataire a en effet l’impératif de vous en expliquer les raisons. Il doit d’ailleurs vous transmettre des justificatifs. S’il s’agit d’un départ à la retraite ou d’une invalidité (donnant droit à la perception d’une pension), le locataire peut vous donner congé à tout moment. Il en est de même si vous, propriétaire, vous manquez à vos obligations, spécifie l’administration française. Par ailleurs, « le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit ». En effet, « le contrat de bail est transmis aux héritiers. Ils devront le résilier dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité. Ils peuvent également choisir de céder le fonds de commerce ou de l'exploiter », peut-on lire sur le site du service public, qui reprend différents articles L145-4 à L145-7-1 de Code de commerce. Notons toutefois que le bail commercial peut comporter une clause légale privant le locataire d’une possibilité de résiliation anticipée. Vous pouvez aussi convenir avec votre locataire d’autres échéances (annuelles ou autres) que celles prévues par la loi. Une résiliation amiable après accord entre les deux parties peut aussi être librement négociée. Celle-ci peut être conditionnée au versement d’indemnités ou à une recherche d’un successeur par le locataire. Vous gardez cependant la main sur la validation de ce dernier. Enfin, dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, le bail n'est pas résilié automatiquement. Seul l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider d'y mettre fin ou le céder.  

Résiliation du bail commercial : quels sont les délais à respecter ?

Afin que la demande de départ soit valide, votre locataire doit donner congé par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d'une période triennale doit être respecté (mis à part dans le cadre d’une résiliation d’un bail commercial à l’amiable). Vous avez la possibilité de convenir d’un préavis plus long avec votre locataire, mais pas plus court. Les loyers et les charges sont bien entendu dus jusqu’à la fin du préavis. L’ensemble des conditions ont été respectées par votre locataire et vous n’avez pas prévu de clauses vous permettant de faire face à une éventuelle vacance ? Il va alors vous falloir employez les 6 mois de préavis pour maximiser vos chances de trouver un successeur.  

Bail commercial : comment trouver votre futur locataire ?

La tâche n’étant pas facile et la concurrence rude, Commerce Immo vous livre quelques conseils d’experts. Pour gagner de futurs revenus locatifs, il va vous falloir investir. En effectuant quelques aménagements dans votre local commercial, vous pouvez en effet attirer un plus grand nombre de commerçants ou d’entrepreneurs.  

Conseil n°1 : installez la fibre optique

Offrir une bonne connectivité à Internet est aujourd’hui essentiel au développement de l’activité des locataires. Pour leur offrir une connexion plus rapide, installez la fibre optique, si cela n’a pas encore été effectué. Cet atout pourrait vous permettre de séduire commerçants et entreprises.  

Conseil n°2 : offrez les meilleures performances énergétiques possibles

Afin de louer un local bien isolé et peu énergivore, assurant confort et factures d’énergie réduites, veillez à bien vérifier les performances énergétiques de vos murs : double vitrage, système d’isolation efficace, système d’éclairage intelligent… Mettez tous les atouts de votre côté pour séduire les futurs locataires.  

Conseil n°3 : facilitez l’accès, la sécurité et le stationnement

Pour attirer des locataires, votre local commercial doit être facile d’accès, afin de pouvoir accueillir la clientèle de ces derniers. Veillez donc à ce que les portes d’accès soient assez larges pour les personnes à mobilité réduite. La capacité de stationnement est faible ? Si vous en avez la possibilité, réalisez quelques travaux d’aménagement pour la création d’un parking. Ne lésinez pas l’aspect extérieur du local. L’éclairage et la devanture doivent être impeccables. Quelques fleurs et plantes peuvent lui donner un aspect plus accueillant. Enfin, pour assurer la sécurité de vos futurs locataires et de leur clientèle, prévoyez un système de surveillance (caméras ou alarme anti-intrusion) ou des rideaux de protection pour vitrine. L’ensemble de ces éléments peuvent vous aider à trouver votre futur locataire. Commerce Immo peut également vous aider dans votre recherche de locataires professionnels. N’hésitez pas à nous contacter, nous ferons le point sur votre situation.  


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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