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M°Billancourt
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Quartier : M°Billancourt

BOULOGNE BILLANCOURT (92100)


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RER Le Parc de Saint-Maur
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Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

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Incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile professionnelle… Quelles garanties devez-vous absolument souscrire pour les murs de votre boutique ? Commerce Immo fait le point. « Je démarre mon activité commerciale. Quelle assurance dois-je souscrire ? Certaines garanties sont-elles obligatoires ? » Lorsqu’on ouvre un nouveau commerce ou que l’on loue un nouveau local, différentes interrogations ayant trait à la sécurité peuvent surgir. Assurance multirisque, protection du fonds du commerce, responsabilité civile professionnelle (RC pro)… Face à une multitude d’offres, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. D’autant que l’obligation d’assurer votre local commercial dépend de votre secteur d’activité. Si elles sont rares, certaines activités de commerce n’y sont en effet pas soumises. « Celles qui le sont, concernent des professions réglementées définies dans le code des assurances ou dans les textes régissant ces professions. Soyez attentif, de nombreuses professions sont réglementées », peut-on lire sur le site du ministère de l’Economie, de la Finance et de la Relance. Les professions de santé, du droit, du bâtiment ou encore celles relevant du tourisme, des architectes ou des agents immobiliers en font partie. Pour retrouver la liste complète, vous pouvez consulter le site de l’Agence France entrepreneur (AFE). Attention, toutefois, car cette dernière, bien que régulièrement mise à jour, n’est pas exhaustive. Vous avez un doute ? Mieux vaut alors vous rapprocher d'un réseau d'accueil des créateurs pour compléter votre information. Votre activité n’est pas concernée ? Pour éviter tout tracas et limiter les dégâts en cas de pépin durant l’exercice de votre métier, mieux vaut vous assurer. Car si un quelconque problème survient, il sera trop tard pour vous y intéresser et vous pourrez perdre beaucoup.

Assurance local professionnel : quelles sont les garanties indispensables ?

Comme le détaille Bercy Infos, « en tant qu’entreprise, vous devez vous prémunir contre les principaux risques auxquels vous vous exposez en fonction de votre activité ». Il est fortement recommandé de :
  • assurer votre fonds de commerce
  • assurer votre local commercial
  • souscrire une responsabilité civile professionnelle
Détaillons à présent les différentes garanties.

Que couvrent les assurances des fonds de commerce ?

Dans le cadre d’une location, votre propriétaire bailleur peut exiger, via le contrat de bail qui vous lie, la souscription d’une assurance couvrant le fonds de commerce. Vous êtes propriétaire des murs et les exploiter ? Commerce Immo vous conseille ce type de contrat. Vous serez ainsi couvert en cas d’accident, de catastrophes naturelles ou d’actes de malveillance. Votre matériel et vos installations le seront également. La couverture comprend :
  • Le dégât des eaux, qui est le sinistre le plus fréquent. En plus d’endommager votre local professionnel, il peut aussi détériorer votre matériel et votre stock. Et ce, d’autant plus si vos locaux sont situés en rez-de-chaussée. Cette garantie est donc essentielle.
  • L’incendie : le feu peut considérablement dégrader votre local professionnel. Il est ainsi primordial de se couvrir pour ce type de sinistres, dont personne n’est à l’abri.
  • Vol et vandalisme : cette garantie peut être indispensable aux entreprises commercialisant des marchandises très prisées par les malfaiteurs (produits High Tech tels que les mobiles, ordinateurs, tablettes, consoles ou encore les bijouteries). À noter que les dégradations provoquées par une tentative de vol peuvent aussi être couvertes sous l’appellation « vandalisme ».
Afin de vous proposer une couverture correspondant à votre profil, votre assureur évaluera le montant global de votre fonds de commerce.

Que couvre l’assurance contre la perte d’exploitation ?

Si vous êtes victime d’un sinistre, votre activité peut être restreinte, voire gelée. La perte de chiffre d’affaires peut alors être conséquente, comme ce fût le cas durant les confinements liés à la crise sanitaire. L’assurance contre la perte d’exploitation du commerce vous permet d’être indemnisé jusqu’à la reprise de votre activité. Vous pourrez ainsi surmonter plus aisément les difficultés de trésorerie. Bien qu’elle fonctionne aussi lors d’une catastrophe naturelle, un accident ou durant une période de gros travaux vous forçant à rester fermé plusieurs semaines, soyez vigilant. Car elle n’est recevable que si le sinistre en question est lui-même assuré.

Que couvre l’assurance RC pro ?

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro), couvre votre entreprise, vos équipements et marchandises, vos employés ainsi que vous-même sur l’ensemble des dommages causés à des tiers, durant l’exercice de votre activité. Cette garantie peut être incluse dans l’assurance multirisque ou peut faire l’objet d’un contrat unique. Certaines professions libérales ont l’obligation d’y souscrire. Renseignez-vous afin de savoir si tel est votre cas.

Local commercial ou professionnel : que comprend l’assurance multirisque ?

L’assurance multirisque professionnelle ou commerciale offre les garanties les plus complètes. Elle peut d’ailleurs rassembler toutes celles précitées. Avant toute signature, vérifiez bien ce qu’elle comprend ou non. Vous pourrez ainsi, si besoin, ajouter des assurances complémentaires. De nombreuses options adaptées à votre profil peuvent vous être soumises par les assureurs : perte de valeur vénale des biens immatériels du fonds de commerce (logo, clientèle…), rupture de la chaine du froid, transport de matériel ou de marchandises, dommages électriques, etc. Vous pourrez ainsi créer un contrat multirisque sur-mesure. Qu’en est-il des propriétaires non-occupants ? Doivent-ils aussi souscrire une assurance ?

Local commercial : quelle assurance pour un propriétaire non-occupant ou non exploitant ?

Vous êtes propriétaire d’un local commercial, mais ne l’occupez ou ne l’exploitez pas ? Vous êtes de ce fait considéré comme un PNO (Propriétaire non occupant) ou PNE (Propriétaire non exploitant). Bien que non obligatoire, afin de protéger votre bien immobilier commercial (fonds de commerce compris) et le louer en toute sécurité, Commerce Immo vous préconise de souscrire une assurance du même nom. Votre local sera ainsi assuré en cas de dommages (dégâts des eaux, incendies, vols, actes de malveillance, catastrophes naturelles…). Vous pouvez également bénéficier d’une responsabilité civile professionnelle, ou d’aides et protections juridiques et administratives en cas de litige avec votre locataire (loyers impayés par exemple). Les assurances PNO ou PNE vous couvriront aussi lors d’incidents touchant le gros œuvre de votre boutique. Un point non négligeable puisque dans ce type d’événement, les réparations sont à votre charge. Enfin, comme évoqué précédemment, pensez à imposer à votre locataire éventuel une couverture, en ajoutant une clause au sein du bail commercial. Pour toutes informations complémentaires, les experts de Commerce Immo restent à votre disposition.Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez trouver un locataire ? Conditions à respecter, points clés du contrat de bail… Commerce Immo vous détaille la marche à suivre.  Nombreux sont les investisseurs à miser sur l’immobilier commercial pour obtenir des revenus locatifs. Leur objectif principal ? Rentabiliser l’achat, sans avoir à se soucier d’une lourde gestion administrative. Ils privilégient donc souvent l’acquisition d’une boutique déjà occupée, synonyme de sécurité financière, qui leur ôtera la lourde tâche de chercher un nouveau locataire. D’autant qu’un bail en cours simplifie également l’étude financière de l’entrepreneur en activité et soulage, par la même occasion, le futur propriétaire de certaines charges : les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Cela a toutefois un coût. Ce type de local peut en effet se vendre plus cher qu’une boutique libre d’occupation, puisque l’estimation de l’amortissement annuel – observé grâce aux loyers ainsi qu’à la solvabilité du locataire - permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Par souci d’économies ou tout autre raison, vous avez opté pour l’acquisition d’un local commercial libre d’occupation ? Pour mener à bien votre projet, il convient de vous poser différentes questions, que voici.

Location local commercial : quels professionnels viser ?

Un bail commercial ne peut être conclu qu’avec certains professionnels. Il est en effet différent d’un bail professionnel qui, lui, est dédié aux professions libérales réglementées, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables, les médecins, les vétérinaires, les architectes, etc., ou non réglementées, comme les assureurs, les gestionnaires de patrimoines ou encore les conseillers financiers. Ils n’exercent donc aucune activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial s’adresse, quant à lui, aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce, ou encore aux artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce. Comme le stipule les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux définit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité par l’un des professionnels cités ci-dessus.

Location d’une boutique : comment trouver le bon locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Ce dernier est restaurateur ? Avant de lui louer vos murs, vous devez être certain que la règlementation en vigueur visant cette activité peut bien être respectée dans votre boutique. Il peut être difficile de mener à bien cette procédure lorsqu’on ne maîtrise pas le sujet. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Il sélectionnera pour vous les potentiels locataires ayant une activité compatible avec les caractéristiques de vos locaux. Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions. Quels sont par ailleurs les points clés à respecter lors de l’établissement d’un bail commercial ?

Location commerciale : que doit comporter un bail ?

Pour être dans les règles, un contrat de bail doit contenir les différents éléments qui suivent :

L’objet du bail commercial

La signature d’un bail commercial ne peut se faire que si la boutique est affectée administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).

La durée du bail commercial

Afin de permettre au professionnel de développer son activité dans le temps, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si vous, bailleur ou votre locataire, entrepreneur, ne souhaitez pas vous engager sur cette longue durée contractuelle, vous pouvez alors opter pour un bail dérogatoire, pour en raccourcir le délai. Celui-ci, aussi nommé "bail précaire" ou "bail de courte durée", est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce et ne peut excéder 3 ans. Plusieurs baux dérogatoires peuvent être signés, si et seulement si la durée totale des baux signés ne surpasse pas 3 ans. À noter qu’il est possible de résilier un bail commercial, dans les principaux cas suivants :
  • Le locataire peut choisir d’y mettre un terme à chaque période triennale (3-6-9)
  • Locataire et bailleur conviennent d'un accord de résiliation à l'amiable
  • Le non-respect par le locataire d’une clause résolutoire inscrite dans le bail commercial engendre sa résiliation automatique
  • Le non-respect des obligations par l’une des deux parties peut aboutir à une demande de résiliation en justice
Enfin, si vous, propriétaire bailleur, vous refusez le renouvellement du bail commercial, vous devrez alors verser à votre locataire une indemnité d’éviction (insérer le lien de l’article indemnité d’éviction lorsqu’il sera publié), appelée également « propriété commerciale ».

Le montant du loyer du bail commercial

Fixé librement entre les parties, le loyer du bail commercial des locaux libres d’occupation doit faire l’objet d’une étude financière en amont. Elle se fonde par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, en fonction de multiples critères aléatoires. Pour fixer votre prix, observez les loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent (emplacement, surface, etc.) et adaptez-le en fonction de l’état de votre boutique et de son potentiel (possibilité d’agrandissement). Vous pouvez réviser son montant tous les trois ans (3-6-9), selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail peut aussi inclure une clause d’indexation annuelle automatique.

Des droits d'entrée ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, en sus du loyer, réclamer à votre futur locataire le versement d’un droit d’entrée, que l’on nomme « pas-de-porte ». La somme est fixée librement par les parties et ne peut être remboursée à la fin du bail commercial. Le plus fréquemment, elle est considérée comme un supplément de loyer et peut donc être déduite des bénéfices du locataire.

Sous-location bail commercial

Interdite de manière générale, la sous-location du bail commercial - acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, via une contrepartie financière - peut être admise par une clause. Deux conditions doivent toutefois être scrupuleusement respectées :
  • Le bailleur doit donner son accord à sous-louer
  • Le bailleur invite à la signature du contrat de sous-location

État des lieux bail commercial

Facultatif jusqu’en 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu l’état des lieux obligatoire dans un bail commercial. Il doit de ce fait être effectué à l'entrée, à la sortie, ou lors d’une cession du droit au bail commercial par le locataire ou encore lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce à titre gratuit. Pour limiter les erreurs et les risques, vous souhaitez faire appel à un professionnel ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.

local commercial, location de boutique

Vous souhaitez céder ou reprendre une activité commerciale ? Avant toute signature, il convient d’estimer convenablement la valeur d’un fonds de commerce et du droit au bail, selon plusieurs critères. Calcul, négociation… Commerce Immo fait le point.

« Je souhaite lancer mon activité, mais je me perds dans les différentes notions : fonds de commerce, bail, pas de porte… Quelles différences et comment les évaluer ? » Un nouvel entrepreneur peut être amené à se poser cette question. Pour éviter toute confusion, il est primordial de bien s’informer en amont. Lorsqu’on souhaite exploiter sa propre entreprise, on peut être amené à acheter un fonds de commerce existant ou rechercher un local commercial pour s’installer. Si le pas de porte se paie au propriétaire des murs au moment de la conclusion du bail, le droit au bail, lui, se règle au locataire sortant, lors d’une reprise d’un bail existant. Élément majeur du fonds de commerce (qui comprend le rachat de la clientèle du prédécesseur), le droit au bail peut être estimé séparément des autres composants, et est une clause du contrat de cession de bail.  

Droit au bail : que représente-t-il ?

Le droit au bail constitue le paiement d’un droit à occuper un local commercial. La somme est versée par le nouveau locataire à l’ancien, à son entrée dans les lieux. La transaction s’effectue lors d’une reprise de bail existant, pour la durée restant à courir. Elle permet de bénéficier des conditions identiques, comme le loyer ou les droits au renouvellement du bail. Le droit au bail - élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan - se définit par le prix que le locataire sortant entend obtenir. Fiscalement, pour le locataire sortant-cédant, son prix est assimilé à un revenu, qui sera pris en compte dans le calcul de son bénéfice imposable. Comment son montant est-il alors évalué ?  

Droit au bail : quels critères permettent de l’estimer ?

Avant d’évoquer les différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, citons les facteurs de plus ou moins-values, qui permettent de définir son montant : • Le prix du loyer et la durée du bail : ce sont, avec la loi de l’offre et de la demande ainsi que le pouvoir de négociation, des composants majeurs. Plus le montant mensuel du bail est faible par rapport au prix du marché, et plus la durée du bail restant à courir est longue, plus le droit au bail sera élevé (et inversement). • L’emplacement du local : la qualité, soit la visibilité, le passage, l’état de la rue, travaux, etc., doit impérativement être observée • Le potentiel du local : existe-t-il des possibilités de réaménagement ou d’agrandissement ? • L’état du local : a-t-il été récemment rénové ou au contraire, doit-il l’être ? • Les activités autorisées et leur rentabilité dans le secteur géographique concerné : prêtez bien attention aux clauses du bail ! Le locataire sortant peut ne pas être autorisé à céder son droit au bail dans le cas où l’acquéreur envisage d’exercer une autre activité que la sienne. En revanche, un bail « tous commerces » est plus aisément valorisable qu’un bail restreint. • La sous-location : est-il possible de sous-louer le local ou de le mettre en gérance ? • Les charges locatives et d’entretien : à combien s’élèvent-elles ?  

Droit au bail : quelles méthodes de valorisation appliquer ?

Valeur de référence, la valeur locative n’est pas obligatoirement équivalente au prix du loyer. Elle peut néanmoins être utilisée comme point de discussion pour le calcul de la « valeur théorique » de droit au bail. Elle servira également de référence lors d’un éventuel litige entre le bailleur et le locataire. S’il existe plusieurs méthodes permettant de fixer le droit au bail, c’est celle de l’économie de loyer (ou du différentiel) qui est la plus usitée.

La méthode du différentiel ou de l’économie de loyer

Cette pratique consiste à calculer la différence entre le loyer plafonné qui aurait été payé lors d’un renouvellement de bail dans les mêmes conditions et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent, au prix du marché. Une fois cette somme obtenue, les experts appliquent un coefficient de situation (ou de pondération), selon la qualité de l’environnement, la commercialité de la rue ou encore du secteur pour l’activité exercée. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 35 000 euros par an, renouvelé il y a deux ans. Il reste ainsi 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.

La méthode du différentiel sur le prix de vente des locaux

Ici, il convient de comparer la valeur du local libre à celles des immeubles cédés libres à proximité. Le droit au bail coïncide alors à la moins-value, résultant de la location du local comparativement au prix de cession théorique. Quid de la négociation ?  

Droit au bail : comment bien le négocier ?

Vous trouvez que le prix d’un droit au bail est trop élevé ? Voici quelques astuces qui devraient vous permettre d’obtenir une réduction. Elles tiennent en 4 verbes : comparer, observer, s’informer et analyser. Veillez donc à : • Comparer le prix du droit au bail avec les transactions récentes dans le même secteur géographique • Faire analyser le contenu du contrat de bail : listez les éventuels éléments défavorables • Vous informer sur l’ancienne transaction réalisée : combien votre prédécesseur a-t-il payé son droit au bail ? • Confronter le montant du loyer avec la valeur locative du secteur : celle-ci est établie et réactualisée chaque année par la commission départementale des valeurs locatives. Calculez ensuite le montant théorique du droit au bail. • Observer l’état du local et de la rue : notez l’ensemble des points négatifs (imperfections, travaux à réaliser, risques éventuels sur votre activité…) • Demander et analyser les bilans et comptes de résultat du locataire sortant : une rentabilité moyenne peut vous permettre de faire diminuer le montant du droit au bail L’ensemble de ces paramètres vous permettront d’appuyer votre négociation. Vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour toutes informations ou suivi de projet.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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