VOUS RECHERCHEZ ?

Ils nous font confiance


Nos coups de cœur

Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

LA VARENNE ST HILAIRE (94210)


Surface totale : 110 m²
1 612 €/mois HT/HC


Restauration rapide possible



+
RER La Croix de Berny
LocationPure Professionnel  ANTONY 92160 1

Quartier : RER La Croix de Berny

ANTONY (92160)


Surface totale : 210 m²
1 900 €/mois HT/HC



+
RER Le Parc de Saint-Maur
LocationPure Commercial  ST MAUR DES FOSSES 94100 1

Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

ST MAUR DES FOSSES (94100)


Surface totale : 88 m²
1 650 €/mois HT/HC



+
M°Ledru-Rollin
LocationPure   PARIS 75012 1

Quartier : M°Ledru-Rollin

PARIS 12e


Surface totale : 60 m²
1 700 €/mois HT/HC


Restauration rapide possible





Vous recherchez ?

Trouvez le commerce qui convient à votre projet.

Bar, Brasserie...

Location sans droit d'entrée ni pas de porte

Investissement, patrimoine, exploitation...

Supermarché, salle de sport, centre médical...

Fonds de commerce, cession de bail...

Emplacement N°1, enseigne nationale...

Restaurant, franchise, commerce de proximité… Vous envisagez d’acquérir un local commercial pour lancer ou poursuivre votre activité ? Voici quelques conseils d’experts pour obtenir les murs de boutiques visés au meilleur prix. Pour ouvrir un commerce, il faut en premier lieu trouver le bon emplacement, en fonction de votre activité. Et surtout, au bon prix. Comment s’y prendre ? Le marché de l’immobilier commercial étant bien différent de l’immobilier classique, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel du secteur, qui pourra vous accompagner dans vos démarches. Car, sans connaissance particulière, il peut être difficile d’évaluer le potentiel d’un local commercial. Ce genre de transaction requiert en effet des connaissances pointues. Pour vous éclairer, Commerce Immo vous dévoile quelques astuces clés.  

Local commercial : définissez votre projet et votre budget

  C’est la toute première étape. Cela paraît logique est pourtant, certains se lancent à l’aveugle, sans savoir réellement ce qu’ils recherchent. Pensez donc à :
  • Déterminez votre budget (moyen et haut)
  • Définir vos besoins exacts
  • Lister vos critères incompressibles (emplacement, surface, équipements…)
  • Noter les concessions possibles (petits travaux de rénovation, emplacement un peu moins visible…)
Tous ces éléments vous permettront d’y voir plus clair et de maîtriser les points éventuels de négociation.  

Local commercial : avant toute négociation, assurez-vous du bon emplacement

On ne le répètera jamais assez, dans l’immobilier commercial, la situation géographique du local est primordiale. L’afflux de clientèle et, par conséquent, votre chiffre d’affaires en dépendent. La meilleure localisation ne signifie pas par autant celle qui est le plus en vue. Elle doit néanmoins vous permettre de faire vivre votre activité. Avant d’aller plus loin, faisons un récapitulatif de la catégorisation des emplacements commerciaux.  

Local commercial : les différents types d’emplacements

Les localisations sont divisées en plusieurs parties :
  • Les emplacements numéros 1 : ce sont les plus prisés, car ils profitent du trafic le plus important. Ce sont aussi, en toute logique, les plus chers au mètre carré. Ils sont situés dans les artères commerçantes ou encore dans les zones piétonnes.
  • Les emplacements numéros 1bis : un peu moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces biens commerciaux peuvent être négociés à un prix légèrement inférieur.
  • Les emplacements numéros 2 ou secondaires : ce sont les plus éloignés du centre névralgique commercial. S’ils sont bien moins fréquentés (et donc moins onéreux), ils restent recherchés par les personnes exerçant une profession libérale.
Selon votre clientèle et vos besoins, il n’est donc pas forcément judicieux d’être placés sur un emplacement n°1. C’est la raison pour laquelle il est important de définir la localisation qui sera en parfaite adéquation avec votre activité et votre clientèle, avant toute prospection. Assurez-vous aussi du bon environnement démographique, concurrentiel, commercial et de la facilité d’accès (parking, axes routiers, transports en commun…).  

Négociation local commercial : informez-vous sur les prix du marché

  Une fois le bien idéal pour vous trouvé, en amont de l’étape cruciale de la négociation, pensez à vous renseigner sur l’état du marché ainsi que les prix pratiqués dans le secteur pour un bien similaire. Car, selon les quartiers, les arrondissements et les villes, les budgets peuvent fortement varier. Sans compter la possible saturation du marché à certains endroits, qui fera exploser les tarifs, en raison de la rareté des biens. Pour connaître les prix du marché au sein d’un même quartier, n’hésitez pas à consulter différentes annonces de locaux commerciaux à vendre chez les professionnels. Vous pouvez aussi demander une estimation à un expert.  

Local commercial : les différents axes de négociation

  En ayant connaissance des prix adoptés dans la zone choisie, vous pourrez envisager un axe de négociation. Il est possible de marchander le prix du bien en fonction de :
  • La surface
  • L’emplacement exact du local et son environnement
  • Les équipements du local et autres détails techniques (cave, vitrine, espace de stockage…)
  • L’état général du local et variables annexes (qualité d’installation téléphonique et électrique, conformité aux normes récentes…)
  • L’état général du quartier (présence de travaux au long cours ou non, accessibilité…)
  • La sécurité du local (alarme, issues de secours, extincteurs, sorties d’évacuation…)
  • L’accessibilité (parking, axes routiers, transports…)
  • La concurrence voisine
  • La valeur locative
  • Etc.

Ne lésinez pas sur la valeur locative

  Si vous projetez d’acheter un local commercial en vue de le louer, documentez-vous sur la valeur locative du bien convoité. Elle correspond au prix au m² hors taxes et hors charges. Pour connaître la valeur locative d’un local, il convient d’additionner 10 % du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel. Ensuite, il faut diviser la valeur obtenue par la surface pondérée afin d’obtenir une valeur exprimée au m². La valeur locative est l’un des arguments phare de négociation du vendeur. Car, plus elle est haute, plus le prix d’achat sera élevé. Même constat pour un local commercial déjà occupé, qui offre une sécurité à l’investisseur. Un professionnel du secteur peut ici aussi vous aiguiller pour estimer la valeur locative du bien et la marge de négociation. Celle-ci se base sur l’emplacement et la surface du local, son état général, ses équipements ou encore sur la distribution de pièces.  

Négociation local commercial : proposez une offre réaliste

  Veillez à ne pas être trop gourmand, car vous pourrez faire fuir le propriétaire et passer à côté d’une belle opportunité. L’offre doit certes, être avantageuse pour vous, mais doit rester réalise par rapport au prix initial indiqué. Méfiez-vous par ailleurs des offres trop alléchantes. Elles pourraient cacher des mauvaises surprises. Vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’acquisition d’un local commercial ? Commerce Immo sera ravi de faire le point sur vos besoins. Nous mettons notre expertise à votre disposition afin de définir votre lieu idéal en fonction de votre budget et de votre activité. Recherche de l’emplacement souhaité, visites, informations sur l’état du marché, estimation des biens convoités, marges de négociation possibles, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Nous vous pouvons vous guider dans toutes les étapes. Contactez-nous pour plus d’informations.Investir dans un local commercial peut rapporter deux fois plus qu’un logement locatif traditionnel. Encore faut-il choisir le bon emplacement… Détails.   Entre 4, 8, voire 10 % de rentabilité en fonction du bien acquis. Voici ce que peut rapporter un local commercial. Soit jusqu’à deux fois plus qu’un logement locatif traditionnel. De quoi attirer de nombreux investisseurs à la recherche de placement financier judicieux. Cependant, une connaissance du marché est primordiale. Investir à l’aveugle dans l’immobilier commercial, bien différent de l’immobilier classique, comporte en effet des risques. Pour bien évaluer le potentiel d’un bien commercial, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur. Il vous aidera à bien évaluer le local visé et vous conseillera pour choisir le bon emplacement, selon les critères recherchés. Car, à l’inverse d’un investissement résidentiel, le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa superficie, mais de sa potentialité. C’est ce qui détermine sa rentabilité, notamment selon son emplacement.  

Rentabilité local commercial : l’emplacement est la clé

  Si l’emplacement constitue l’un des points clés de chaque investissement immobilier, il est capital pour un local commercial. L’afflux de clientèle, lié au montant du loyer que vous pourrez exiger, dépend en effet de la situation géographique.  

Rentabilité local commercial : quels lieux privilégier ?

  Si vous recherchez avant tout la sécurité, les grandes artères commerçantes, les rues passantes ainsi que les sites fréquentés sont à privilégier. Et ce, autant pour le bailleur que pour le locataire : le chiffre d’affaires du preneur est ainsi assuré, les locaux se louent et se re-louent plus aisément. Quant à la plus-value à la revente, elle sera plus importante. Attention néanmoins, ici, la rentabilité peut être plus faible. En règle générale, il est préconisé de se diriger vers :
  • Les centres-villes
  • Les quartiers piétons
  • Les rues adjacentes
  • Un local proche d’une grande enseigne pour attirer de potentiels clients
  • Un local proche des transports
Pensez à vous rendre sur place pour vous rendre compte, entre autres, de la fréquentation et de la facilité d’accès (transport, parking, etc.). Voyons à présent plus en détails les différents types d’emplacement.

Rentabilité local commercial : qualification des emplacements

  Emplacement centre-ville, secondaires, stratégiques, géographiques… Quel est le plus rentable ?  

Les emplacements en centre-ville

  En centre-ville, les emplacements des locaux commerciaux sont catégorisés en différentes parties que voici :
  • Les emplacements numéros 1 : profitant du plus fort trafic, ce sont les plus prisés, et donc les plus chers au mètre carré (artères commerçantes, zone piétonne...)
  • Les emplacements numéros 1bis : généralement moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces locaux commerciaux peuvent généralement être négociés à un loyer légèrement inférieur.
  • Les emplacements numéros 2, plus éloignés du centre névralgique commercial
Généralement, les centres-villes sont les emplacements les plus sécurisés pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs.

Les emplacements secondaires

  S’ils ne sont pas idéaux pour exiger un droit d’entrée, les emplacements dits secondaires, bien moins fréquentés, sont très recherchés par les personnes exerçant une activité libérale. Vous pouvez aussi aisément les proposer en bureaux. Les loyers étant moins chers, ces biens commerciaux, isolés ou situés dans des quartiers périphériques, à l’écart de l’hypercentre, attirent de nombreux entrepreneurs.  

Les emplacements stratégiques

  Moins attractifs que les biens situés en centre-ville, les emplacements stratégiques peuvent être intéressants grâce à leur fréquentation routière (transports en commun, grands axes routiers, autoroutes...). Ils peuvent ainsi s’acquérir et se vendre sans trop de difficulté, à un bon prix.  

Les emplacements géographiques

  Il existe plusieurs catégories de secteurs géographiques : Paris et les grandes villes, l’Ile-de-France et la Province.  

Paris et grandes villes

La course aux grandes villes est-elle la meilleure stratégie ? La capitale, tout comme les grandes villes, fait l’objet d’un grand nombre de demandes. Gare néanmoins au prix d’achat. Si l’estimation est approximative, l’investisseur s’en mordra les doigts à la revente. C’est pourquoi il est important d’être bien conseillé et accompagné durant son projet d’achat. Un expert sera plus à même d’évaluer le montant juste du loyer pour acquérir le bien commercial et le revendre sur de bonnes bases et sa vraie rentabilité.  

L’Ile-de-France

Paris n’est pas comptabilisé dans l’Ile-de-France, qui comporte des villes à moyenne ou forte densité de population. Au vu des nombreux projets de construction, les consommateurs sont en constante augmentation. Un bon point pour l’immobilier commercial.

La province

Pensez à bien évaluer votre projet, avant d’investir dans les petites villes de province. Car, ces acquisitions sont à double tranchant : certains secteurs, en décroissance démographique, comporte des risques de vacances locatives par exemple. En revanche, ce risque peut être compensé par une excellente rentabilité. Des murs de boutiques peuvent ainsi se vendre à quasi 20 % de profit.  

Rentabilité local commercial : emplacement bon ou moins bon ?

  La rentabilité de votre investissement dans l’immobilier commercial dépendra ainsi de votre propension à prendre des risques plus ou moins modérés. Recherchez-vous avant tout la sécurité ou le profit ? En résumé, la profitabilité de votre bien commercial est proportionnelle, entre autres, à la qualité de son emplacement. Plus le secteur géographique est bon et prisé (et donc sécurisé), plus la rentabilité sera faible, car le prix sera bien plus élevé. Tout dépend ainsi de votre budget, et de vos souhaits. L’essentiel demeure dans le fait que votre emplacement commercial reste, peu importe le cas, rentable. Si c’est votre tout premier investissement, il peut être sage de viser un local déjà occupé. Il vous garantit ainsi une sécurité financière et vous décharge de certaines lourdes, tâches, comme la sélection de nouveaux locataires. Vous pourrez de cette manière observer le règlement des loyers ainsi que la santé financière du locataire. Cela vous rassurera aussi quant au choix de l’emplacement. Pensez toutefois à vous entourer de professionnels de l’immobilier commercial pour mener à bien votre projet d’investissement. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre recherche. Estimation, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Notre équipe se tient à votre disposition pour toutes informations.Avant la mise en vente de votre local commercial, il est indispensable de le faire estimer afin d’évaluer tout son potentiel. Objectif, en tirer le meilleur prix et trouver le meilleur acheteur. Suivez nos conseils. La raison vous appartient et votre décision est prise, vous voulez vendre votre local commercial. Avez-vous étudié les différentes options qui s’offraient à vous pour mener ce projet à bien ? Le prix de vente que vous avez en tête est-il juste ? Évaluation du marché, type d’investisseur visé, estimation du prix de vente… Avant de vous lancer, ces éléments doivent être déterminés avec minutie afin de réaliser une transaction répondant aux intérêts des deux parties.

Vente local commercial : tout ce à quoi sert l’estimation

Fixer un prix de vente sans estimation préalable peut grandement vous pénaliser. En plus de sous-évaluer ou surévaluer votre bien commercial, vous risquez de rallonger le délai de vente. Faire appel à un professionnel du secteur peut en effet vous permettre de :

Ne pas brader le prix de votre local

Vendre dans l’urgence ne doit pas signifier pour autant devoir brader le prix de vos murs de boutique. Cela pourrait d’ailleurs faire fuir les potentiels acheteurs, qui soupçonneraient une éventuelle arnaque. C’est pourquoi le prix doit être adapté au marché et aux prestations de votre bien, afin de susciter de l’intérêt. De cette façon, vous pourrez obtenir une meilleure proposition d’achat.

Trouver rapidement un acheteur

En proposant votre local commercial au prix du marché, vous multipliez vos chances de trouver rapidement un acquéreur.

Fixer le meilleur prix d’accroche

Selon le délai de vente désiré, l’estimation de votre local commercial vous permet de fixer le meilleur prix d’accroche en vue de la publicité à effectuer. Une fourchette basse et hausse vous est soumise.

Estimation local commercial : les données à prendre en compte

Premièrement, le prix d’un local commercial ne s’évalue pas de la même manière qu’un bien immobilier résidentiel. Ainsi, les données à prendre en compte sont totalement différentes. L’emplacement (n°1, n°1 bis, n°2, et autres), la surface, les prestations, l’état général, l’offre et la demande, bien libre d’occupation ou occupé… Divers critères sont pris en compte pour trouver le juste prix. Le type d’acheteurs visé entre aussi en jeu.

Vente local commercial : deux catégories d’acheteurs

Les potentiels acheteurs d’un local commercial ou des murs d’une boutique entrent dans deux catégories :

Les investisseurs :

Les investisseurs achètent un local commercial dans le but de se créer un patrimoine immobilier et de réaliser un revenu locatif.

Les entrepreneurs :

Commerçants, artisans, entrepreneurs… Les utilisateurs qui souhaitent développer leur activité se tournent vers l’achat d’un local commercial au lieu de payer continuellement un loyer. Si vous souhaitez augmenter vos chances de vente, il est donc conseillé d’évaluer l’environnement commercial de votre local commercial ainsi que la destination de vos murs de boutique. Sont-ils voués à tous types de commerces ou les activités potentielles sont-elles restreintes ? Il vous faudra aussi vous renseigner sur les multiples attentes des futurs acquéreurs. Les investisseurs apprécieront par exemple que les murs soient déjà occupés (marque de sécurité et gain de temps) tandis que les commerçants regarderont si le local est divisible ou si son accès est facilité (présence d’un parking, rue commerçante, proximité des axes routiers, etc.). Une fois votre profil d’acheteurs déterminé, vous pourrez mieux cibler la publicité. La promotion n’est en effet pas la même selon l’utilisateur ciblé (automobile, profession libérale, grande distribution ou investisseur). Quelles sont par ailleurs les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un local commercial ?

Local commercial : les 3 procédés d’estimation

La valeur des murs de boutique peut s’évaluer de différentes façons que voici.

Méthode n°1 : le relevé des éléments techniques

Cette première manière est probablement la plus fiable. Elle se fonde sur l'ensemble des éléments techniques (emplacement, surface, état général, aspect pratique et esthétique…) permettant de déterminer sa valeur.

Méthode n°2 : la comparaison

Un bien commercial peut aussi s’estimer par comparaison avec des locaux commerciaux similaires sur le marché. Ici, le prix du bien est fondé sur un local rassemblant des caractéristiques semblables aux vôtres. Plus rapide, ce procédé est toutefois peu précis, puisqu’il est rare que tous les locaux d’un même quartier ou ville soient identiques.

Méthode n°3 : calcul de la rentabilité locative nette

La rentabilité nette est une autre méthode de calcul usitée pour l’évaluation des locaux commerciaux occupés par des locataires. Pour cela, il convient de multiplier par 100 les revenus provenant du loyer annuel, puis de diviser le montant obtenu par la rentabilité locative brute attendue. De cette manière, on obtient un prix de vente estimé par capitalisation du revenu. Il inclut les frais de notaire et d'agence. Quid du potentiel non exploité de votre local commercial ?

Vente local commercial : évaluer le potentiel du bien

Faire évaluer vos murs de boutique en vue d’une vente permet également de connaître tout le potentiel inexploité de votre bien. Est-il divisible en plusieurs locaux ? Peut-il être agrandi ? L’affectation peut-elle être modifiée ? Ces critères de potentialité sont importants pour établir le prix de vente le plus pertinent possible. En faisant appel à un professionnel de l’immobilier commercial, vous pourrez obtenir de précieux conseils vous permettant de :
  • Valoriser votre local commercial
  • Booster votre prix de vente jusqu’à 10 %
En fonction de l’état de votre bien commercial, il peut être utile, toujours dans le but de vendre au meilleur prix, de réaliser des travaux de rénovation. Commerce Immo peut vous aider à étudier cette solution. Nous évaluerons ensemble, selon votre budget, si l’opération en vaut la peine. Des locaux neufs ou en parfait état sont 10 % à 30 % plus chers que les ceux à rénover. D’autre part, les banques octroyant de plus en plus difficilement un crédit aux potentiels acquéreurs, grâce à notre expertise et notre réseau, nous pouvons sélectionner pour vous les éventuels acheteurs les plus solvables. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous accompagner tout au long de votre projet de vente.Incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile professionnelle… Quelles garanties devez-vous absolument souscrire pour les murs de votre boutique ? Commerce Immo fait le point. « Je démarre mon activité commerciale. Quelle assurance dois-je souscrire ? Certaines garanties sont-elles obligatoires ? » Lorsqu’on ouvre un nouveau commerce ou que l’on loue un nouveau local, différentes interrogations ayant trait à la sécurité peuvent surgir. Assurance multirisque, protection du fonds du commerce, responsabilité civile professionnelle (RC pro)… Face à une multitude d’offres, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. D’autant que l’obligation d’assurer votre local commercial dépend de votre secteur d’activité. Si elles sont rares, certaines activités de commerce n’y sont en effet pas soumises. « Celles qui le sont, concernent des professions réglementées définies dans le code des assurances ou dans les textes régissant ces professions. Soyez attentif, de nombreuses professions sont réglementées », peut-on lire sur le site du ministère de l’Economie, de la Finance et de la Relance. Les professions de santé, du droit, du bâtiment ou encore celles relevant du tourisme, des architectes ou des agents immobiliers en font partie. Pour retrouver la liste complète, vous pouvez consulter le site de l’Agence France entrepreneur (AFE). Attention, toutefois, car cette dernière, bien que régulièrement mise à jour, n’est pas exhaustive. Vous avez un doute ? Mieux vaut alors vous rapprocher d'un réseau d'accueil des créateurs pour compléter votre information. Votre activité n’est pas concernée ? Pour éviter tout tracas et limiter les dégâts en cas de pépin durant l’exercice de votre métier, mieux vaut vous assurer. Car si un quelconque problème survient, il sera trop tard pour vous y intéresser et vous pourrez perdre beaucoup.

Assurance local professionnel : quelles sont les garanties indispensables ?

Comme le détaille Bercy Infos, « en tant qu’entreprise, vous devez vous prémunir contre les principaux risques auxquels vous vous exposez en fonction de votre activité ». Il est fortement recommandé de :
  • assurer votre fonds de commerce
  • assurer votre local commercial
  • souscrire une responsabilité civile professionnelle
Détaillons à présent les différentes garanties.

Que couvrent les assurances des fonds de commerce ?

Dans le cadre d’une location, votre propriétaire bailleur peut exiger, via le contrat de bail qui vous lie, la souscription d’une assurance couvrant le fonds de commerce. Vous êtes propriétaire des murs et les exploiter ? Commerce Immo vous conseille ce type de contrat. Vous serez ainsi couvert en cas d’accident, de catastrophes naturelles ou d’actes de malveillance. Votre matériel et vos installations le seront également. La couverture comprend :
  • Le dégât des eaux, qui est le sinistre le plus fréquent. En plus d’endommager votre local professionnel, il peut aussi détériorer votre matériel et votre stock. Et ce, d’autant plus si vos locaux sont situés en rez-de-chaussée. Cette garantie est donc essentielle.
  • L’incendie : le feu peut considérablement dégrader votre local professionnel. Il est ainsi primordial de se couvrir pour ce type de sinistres, dont personne n’est à l’abri.
  • Vol et vandalisme : cette garantie peut être indispensable aux entreprises commercialisant des marchandises très prisées par les malfaiteurs (produits High Tech tels que les mobiles, ordinateurs, tablettes, consoles ou encore les bijouteries). À noter que les dégradations provoquées par une tentative de vol peuvent aussi être couvertes sous l’appellation « vandalisme ».
Afin de vous proposer une couverture correspondant à votre profil, votre assureur évaluera le montant global de votre fonds de commerce.

Que couvre l’assurance contre la perte d’exploitation ?

Si vous êtes victime d’un sinistre, votre activité peut être restreinte, voire gelée. La perte de chiffre d’affaires peut alors être conséquente, comme ce fût le cas durant les confinements liés à la crise sanitaire. L’assurance contre la perte d’exploitation du commerce vous permet d’être indemnisé jusqu’à la reprise de votre activité. Vous pourrez ainsi surmonter plus aisément les difficultés de trésorerie. Bien qu’elle fonctionne aussi lors d’une catastrophe naturelle, un accident ou durant une période de gros travaux vous forçant à rester fermé plusieurs semaines, soyez vigilant. Car elle n’est recevable que si le sinistre en question est lui-même assuré.

Que couvre l’assurance RC pro ?

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro), couvre votre entreprise, vos équipements et marchandises, vos employés ainsi que vous-même sur l’ensemble des dommages causés à des tiers, durant l’exercice de votre activité. Cette garantie peut être incluse dans l’assurance multirisque ou peut faire l’objet d’un contrat unique. Certaines professions libérales ont l’obligation d’y souscrire. Renseignez-vous afin de savoir si tel est votre cas.

Local commercial ou professionnel : que comprend l’assurance multirisque ?

L’assurance multirisque professionnelle ou commerciale offre les garanties les plus complètes. Elle peut d’ailleurs rassembler toutes celles précitées. Avant toute signature, vérifiez bien ce qu’elle comprend ou non. Vous pourrez ainsi, si besoin, ajouter des assurances complémentaires. De nombreuses options adaptées à votre profil peuvent vous être soumises par les assureurs : perte de valeur vénale des biens immatériels du fonds de commerce (logo, clientèle…), rupture de la chaine du froid, transport de matériel ou de marchandises, dommages électriques, etc. Vous pourrez ainsi créer un contrat multirisque sur-mesure. Qu’en est-il des propriétaires non-occupants ? Doivent-ils aussi souscrire une assurance ?

Local commercial : quelle assurance pour un propriétaire non-occupant ou non exploitant ?

Vous êtes propriétaire d’un local commercial, mais ne l’occupez ou ne l’exploitez pas ? Vous êtes de ce fait considéré comme un PNO (Propriétaire non occupant) ou PNE (Propriétaire non exploitant). Bien que non obligatoire, afin de protéger votre bien immobilier commercial (fonds de commerce compris) et le louer en toute sécurité, Commerce Immo vous préconise de souscrire une assurance du même nom. Votre local sera ainsi assuré en cas de dommages (dégâts des eaux, incendies, vols, actes de malveillance, catastrophes naturelles…). Vous pouvez également bénéficier d’une responsabilité civile professionnelle, ou d’aides et protections juridiques et administratives en cas de litige avec votre locataire (loyers impayés par exemple). Les assurances PNO ou PNE vous couvriront aussi lors d’incidents touchant le gros œuvre de votre boutique. Un point non négligeable puisque dans ce type d’événement, les réparations sont à votre charge. Enfin, comme évoqué précédemment, pensez à imposer à votre locataire éventuel une couverture, en ajoutant une clause au sein du bail commercial. Pour toutes informations complémentaires, les experts de Commerce Immo restent à votre disposition.Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez trouver un locataire ? Conditions à respecter, points clés du contrat de bail… Commerce Immo vous détaille la marche à suivre.  Nombreux sont les investisseurs à miser sur l’immobilier commercial pour obtenir des revenus locatifs. Leur objectif principal ? Rentabiliser l’achat, sans avoir à se soucier d’une lourde gestion administrative. Ils privilégient donc souvent l’acquisition d’une boutique déjà occupée, synonyme de sécurité financière, qui leur ôtera la lourde tâche de chercher un nouveau locataire. D’autant qu’un bail en cours simplifie également l’étude financière de l’entrepreneur en activité et soulage, par la même occasion, le futur propriétaire de certaines charges : les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Cela a toutefois un coût. Ce type de local peut en effet se vendre plus cher qu’une boutique libre d’occupation, puisque l’estimation de l’amortissement annuel – observé grâce aux loyers ainsi qu’à la solvabilité du locataire - permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Par souci d’économies ou tout autre raison, vous avez opté pour l’acquisition d’un local commercial libre d’occupation ? Pour mener à bien votre projet, il convient de vous poser différentes questions, que voici.

Location local commercial : quels professionnels viser ?

Un bail commercial ne peut être conclu qu’avec certains professionnels. Il est en effet différent d’un bail professionnel qui, lui, est dédié aux professions libérales réglementées, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables, les médecins, les vétérinaires, les architectes, etc., ou non réglementées, comme les assureurs, les gestionnaires de patrimoines ou encore les conseillers financiers. Ils n’exercent donc aucune activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial s’adresse, quant à lui, aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce, ou encore aux artisans chefs d’entreprise, immatriculés au répertoire des métiers et accomplissant ou non des actes de commerce. Comme le stipule les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le statut des baux commerciaux définit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité par l’un des professionnels cités ci-dessus.

Location d’une boutique : comment trouver le bon locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que les locaux sont bien adaptés à l’activité de votre futur locataire. Ce dernier est restaurateur ? Avant de lui louer vos murs, vous devez être certain que la règlementation en vigueur visant cette activité peut bien être respectée dans votre boutique. Il peut être difficile de mener à bien cette procédure lorsqu’on ne maîtrise pas le sujet. C’est pourquoi nous vous recommandons fortement de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Il sélectionnera pour vous les potentiels locataires ayant une activité compatible avec les caractéristiques de vos locaux. Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions. Quels sont par ailleurs les points clés à respecter lors de l’établissement d’un bail commercial ?

Location commerciale : que doit comporter un bail ?

Pour être dans les règles, un contrat de bail doit contenir les différents éléments qui suivent :

L’objet du bail commercial

La signature d’un bail commercial ne peut se faire que si la boutique est affectée administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).

La durée du bail commercial

Afin de permettre au professionnel de développer son activité dans le temps, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si vous, bailleur ou votre locataire, entrepreneur, ne souhaitez pas vous engager sur cette longue durée contractuelle, vous pouvez alors opter pour un bail dérogatoire, pour en raccourcir le délai. Celui-ci, aussi nommé "bail précaire" ou "bail de courte durée", est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce et ne peut excéder 3 ans. Plusieurs baux dérogatoires peuvent être signés, si et seulement si la durée totale des baux signés ne surpasse pas 3 ans. À noter qu’il est possible de résilier un bail commercial, dans les principaux cas suivants :
  • Le locataire peut choisir d’y mettre un terme à chaque période triennale (3-6-9)
  • Locataire et bailleur conviennent d'un accord de résiliation à l'amiable
  • Le non-respect par le locataire d’une clause résolutoire inscrite dans le bail commercial engendre sa résiliation automatique
  • Le non-respect des obligations par l’une des deux parties peut aboutir à une demande de résiliation en justice
Enfin, si vous, propriétaire bailleur, vous refusez le renouvellement du bail commercial, vous devrez alors verser à votre locataire une indemnité d’éviction (insérer le lien de l’article indemnité d’éviction lorsqu’il sera publié), appelée également « propriété commerciale ».

Le montant du loyer du bail commercial

Fixé librement entre les parties, le loyer du bail commercial des locaux libres d’occupation doit faire l’objet d’une étude financière en amont. Elle se fonde par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, en fonction de multiples critères aléatoires. Pour fixer votre prix, observez les loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent (emplacement, surface, etc.) et adaptez-le en fonction de l’état de votre boutique et de son potentiel (possibilité d’agrandissement). Vous pouvez réviser son montant tous les trois ans (3-6-9), selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail peut aussi inclure une clause d’indexation annuelle automatique.

Des droits d'entrée ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, en sus du loyer, réclamer à votre futur locataire le versement d’un droit d’entrée, que l’on nomme « pas-de-porte ». La somme est fixée librement par les parties et ne peut être remboursée à la fin du bail commercial. Le plus fréquemment, elle est considérée comme un supplément de loyer et peut donc être déduite des bénéfices du locataire.

Sous-location bail commercial

Interdite de manière générale, la sous-location du bail commercial - acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, via une contrepartie financière - peut être admise par une clause. Deux conditions doivent toutefois être scrupuleusement respectées :
  • Le bailleur doit donner son accord à sous-louer
  • Le bailleur invite à la signature du contrat de sous-location

État des lieux bail commercial

Facultatif jusqu’en 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu l’état des lieux obligatoire dans un bail commercial. Il doit de ce fait être effectué à l'entrée, à la sortie, ou lors d’une cession du droit au bail commercial par le locataire ou encore lors d’une cession ou mutation du fonds de commerce à titre gratuit. Pour limiter les erreurs et les risques, vous souhaitez faire appel à un professionnel ? Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.

local commercial, location de boutique

Vous souhaitez céder ou reprendre une activité commerciale ? Avant toute signature, il convient d’estimer convenablement la valeur d’un fonds de commerce et du droit au bail, selon plusieurs critères. Calcul, négociation… Commerce Immo fait le point.

« Je souhaite lancer mon activité, mais je me perds dans les différentes notions : fonds de commerce, bail, pas de porte… Quelles différences et comment les évaluer ? » Un nouvel entrepreneur peut être amené à se poser cette question. Pour éviter toute confusion, il est primordial de bien s’informer en amont. Lorsqu’on souhaite exploiter sa propre entreprise, on peut être amené à acheter un fonds de commerce existant ou rechercher un local commercial pour s’installer. Si le pas de porte se paie au propriétaire des murs au moment de la conclusion du bail, le droit au bail, lui, se règle au locataire sortant, lors d’une reprise d’un bail existant. Élément majeur du fonds de commerce (qui comprend le rachat de la clientèle du prédécesseur), le droit au bail peut être estimé séparément des autres composants, et est une clause du contrat de cession de bail.  

Droit au bail : que représente-t-il ?

Le droit au bail constitue le paiement d’un droit à occuper un local commercial. La somme est versée par le nouveau locataire à l’ancien, à son entrée dans les lieux. La transaction s’effectue lors d’une reprise de bail existant, pour la durée restant à courir. Elle permet de bénéficier des conditions identiques, comme le loyer ou les droits au renouvellement du bail. Le droit au bail - élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan - se définit par le prix que le locataire sortant entend obtenir. Fiscalement, pour le locataire sortant-cédant, son prix est assimilé à un revenu, qui sera pris en compte dans le calcul de son bénéfice imposable. Comment son montant est-il alors évalué ?  

Droit au bail : quels critères permettent de l’estimer ?

Avant d’évoquer les différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, citons les facteurs de plus ou moins-values, qui permettent de définir son montant : • Le prix du loyer et la durée du bail : ce sont, avec la loi de l’offre et de la demande ainsi que le pouvoir de négociation, des composants majeurs. Plus le montant mensuel du bail est faible par rapport au prix du marché, et plus la durée du bail restant à courir est longue, plus le droit au bail sera élevé (et inversement). • L’emplacement du local : la qualité, soit la visibilité, le passage, l’état de la rue, travaux, etc., doit impérativement être observée • Le potentiel du local : existe-t-il des possibilités de réaménagement ou d’agrandissement ? • L’état du local : a-t-il été récemment rénové ou au contraire, doit-il l’être ? • Les activités autorisées et leur rentabilité dans le secteur géographique concerné : prêtez bien attention aux clauses du bail ! Le locataire sortant peut ne pas être autorisé à céder son droit au bail dans le cas où l’acquéreur envisage d’exercer une autre activité que la sienne. En revanche, un bail « tous commerces » est plus aisément valorisable qu’un bail restreint. • La sous-location : est-il possible de sous-louer le local ou de le mettre en gérance ? • Les charges locatives et d’entretien : à combien s’élèvent-elles ?  

Droit au bail : quelles méthodes de valorisation appliquer ?

Valeur de référence, la valeur locative n’est pas obligatoirement équivalente au prix du loyer. Elle peut néanmoins être utilisée comme point de discussion pour le calcul de la « valeur théorique » de droit au bail. Elle servira également de référence lors d’un éventuel litige entre le bailleur et le locataire. S’il existe plusieurs méthodes permettant de fixer le droit au bail, c’est celle de l’économie de loyer (ou du différentiel) qui est la plus usitée.

La méthode du différentiel ou de l’économie de loyer

Cette pratique consiste à calculer la différence entre le loyer plafonné qui aurait été payé lors d’un renouvellement de bail dans les mêmes conditions et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent, au prix du marché. Une fois cette somme obtenue, les experts appliquent un coefficient de situation (ou de pondération), selon la qualité de l’environnement, la commercialité de la rue ou encore du secteur pour l’activité exercée. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 35 000 euros par an, renouvelé il y a deux ans. Il reste ainsi 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.

La méthode du différentiel sur le prix de vente des locaux

Ici, il convient de comparer la valeur du local libre à celles des immeubles cédés libres à proximité. Le droit au bail coïncide alors à la moins-value, résultant de la location du local comparativement au prix de cession théorique. Quid de la négociation ?  

Droit au bail : comment bien le négocier ?

Vous trouvez que le prix d’un droit au bail est trop élevé ? Voici quelques astuces qui devraient vous permettre d’obtenir une réduction. Elles tiennent en 4 verbes : comparer, observer, s’informer et analyser. Veillez donc à : • Comparer le prix du droit au bail avec les transactions récentes dans le même secteur géographique • Faire analyser le contenu du contrat de bail : listez les éventuels éléments défavorables • Vous informer sur l’ancienne transaction réalisée : combien votre prédécesseur a-t-il payé son droit au bail ? • Confronter le montant du loyer avec la valeur locative du secteur : celle-ci est établie et réactualisée chaque année par la commission départementale des valeurs locatives. Calculez ensuite le montant théorique du droit au bail. • Observer l’état du local et de la rue : notez l’ensemble des points négatifs (imperfections, travaux à réaliser, risques éventuels sur votre activité…) • Demander et analyser les bilans et comptes de résultat du locataire sortant : une rentabilité moyenne peut vous permettre de faire diminuer le montant du droit au bail L’ensemble de ces paramètres vous permettront d’appuyer votre négociation. Vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches ? Les experts de Commerce Immo se tiennent à votre disposition pour toutes informations ou suivi de projet.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

Dernières transactions réalisées

Ils ont réalisés leurs projets, découvrez les dernières transactions.

Location

51 rue Sadi Carnot – Bagnolet
Nous installons une société multi-services situé à proximité du Métro Gallieni

Location

60 rue de Paris – Montreuil
Nous installons un centre d'audioprothèse sur une surface d'environ 75 m² situé à quelques mètres du Métro Croix de Chavaux

Vente fonds de commerce

123 avenue Jean Jaurès – Paris 19ème
Nous réalisons la vente d'un fonds de commerce d'un salon de coiffure situé au pied du Métro Laumière

Toutes nos transactions...

Derniers biens arrivés


Quartier : ZAC SUD - Roissy en France

ROISSY EN FRANCE (95700)


Surface totale : 397 m²


Conduit de cheminée - Restauration rapide possible


Quartier : Av de la Division Leclerc

SARCELLES (95200)


Surface totale : 107 m²



Quartier : Nationale 3

LES PAVILLONS SOUS BOIS (93320)


Surface totale : 110 m²
2 761 €/mois HT/HC


Tous nos produits...

Nos conseils en immobilier commercial

Location local commercial : quels documents fournir pour un bail ?

Identité, domiciliation, solvabilité… Pour louer un local commercial, un certain nombre de pièces justificatives doivent être fournies en vue de protéger les intérêts du bailleur ainsi que du locataire. Tour d’horizon.    Après plusieurs semaines ou mois de recherches, ça y est, vous avez enfin trouvé le local dont vous rêviez pour votre activité professionnelle ! […]

Lire la suite ...

Local commercial : 5 bonnes raisons de le louer

Vous hésitez encore à investir dans un local commercial dans le but de le louer ? Rentabilité, faible risque… Les informations qui suivent pourraient bien vous convaincre de franchir le pas. Investir dans la pierre reste l’un des placements préférés des Français. En vue d’un projet d’investissement locatif, est-il cependant plus intéressant de se tourner vers […]

Lire la suite ...

Achat d’un fonds de commerce : 5 étapes à respecter

Vous êtes sur le point de lancer une activité commerciale et envisagez d’acquérir un fonds de commerce ? Faisons le point sur les étapes clés à accomplir.   Boulangerie, salon de coiffure, restaurant… Pour bien commencer une activité commerciale, certains envisagent d’acquérir un fonds de commerce. Avant de lancer toutes démarches, il est important de se […]

Lire la suite ...

Tous nos conseils...