Alors que l'immobilier commercial européen traverse une période cruciale, qu’en est-il au sein du marché emblématique parisien ? Inflation persistante, hausse des taux… L’organisation des Jeux Olympiques va-t-elle permettre à certains secteurs de conserver une certaine dynamique ?
Paris est bien plus qu’une destination touristique à forte renommée. Malgré une conjoncture économique incertaine au niveau européen, la capitale mondiale de la mode et de la gastronomie ne cesse d’attirer annuellement des entrepreneurs étrangers. Les transactions sur le marché européen de l'immobilier commercial ont certes connu une chute drastique, mais ce résultat direct de la hausse des taux n’influence que moyennement le marché parisien. L'écart entre l’offre et la demande – propositions des vendeurs face aux attentes des acheteurs – reste important, et ne valide que partiellement la baisse des prix.
Murs commerciaux à Paris : état des lieux
En France, les experts anticipent un recul moyen des prix d’environ 4 %. Le nombre de ventes devraient chuter de 950 000 en 2023 à environ 800 000 en 2024. Paris et les zones littorales, pourraient néanmoins mieux résister que d'autres.
Selon une étude de la banque privée Natixis, les patrimoines de bureaux devraient en revanche subir une forte baisse de 12,5 %, contre -9,8% pour le secteur résidentiel. Quant aux centres commerciaux, principalement composés de Paris, ils devraient mieux résister : la dépréciation est évaluée à 5,8 %.
Malgré ces bouleversements, la ville lumière reste un centre économique dynamique et attractif. En 2024, le marché des
murs commerciaux à Paris attire toujours les commerçants et les investisseurs, tant locaux qu'étrangers (États-Unis, Chine, Moyen-Orient), qui y voient une opportunité de placement solide et rentable.
Le marché de la location commerciale à Paris en pleine mutation
Le marché de la location commerciale à Paris est intéressant pour les investisseurs et les entrepreneurs, notamment en termes de sécurité. Le taux de vacance est relativement bas (environ 5 % en moyenne) et les loyers sont stables. On observe néanmoins de fortes disparités entre les arrondissements. Les quartiers les plus prisés proposent des loyers très élevés, à plusieurs milliers d’euros par mètre carré. Il s’agit, entre autres :
- Du Marais
- De Saint-Germain-des-Prés
- Du Triangle d'Or
Certains quartiers périphériques offrent de leur côté des opportunités plus abordables.
Plusieurs tendances influencent aussi
l’évolution du marché :
- L'essor du e-commerce : certains commerces traditionnels peuvent être menacés par l’e-commerce, mais ce dernier peut aussi être une opportunité pour les boutiques choisissant une stratégie omnicanale, combinant présence physique et vente en ligne. Certains repensent ainsi la taille et l'emplacement de leurs boutiques, tout en favorisant les murs commerciaux situés dans des zones offrant une forte visibilité et une expérience client enrichie.
- L'importance de l'expérience client : en 2024, pour se différencier de la concurrence et du commerce en ligne, les boutiques physiques misent de plus en plus sur l'expérience client. Espaces de détente, événements et animations… Les boutiques situées dans des quartiers offrant une expérience de shopping unique sont particulièrement recherchés. Les investisseurs privilégient les emplacements capables de s'adapter à ces nouvelles attentes, avec des locaux offrant flexibilité et modularité.
- La gentrification : grâce au développement urbain, certains quartiers comme Belleville ou le 13e arrondissement attirent de nouvelles populations et modifient la demande commerciale.
- Boom de nouveaux types de commerces : boutiques éphémères, concept-stores, lieux hybrides (restaurants/boutiques)… Le paysage commercial parisien est en pleine évolution. Via ces formats, les entrepreneurs peuvent tester leur concept et accroître leur visibilité à moindres frais.
- Le développement du commerce durable et responsable : les clients y apportent de plus en plus d’importance
- Les technologies digitales deviennent indispensables : pour réussir, les commerçants doivent impérativement utiliser le marketing digital, les réseaux sociaux et les outils de paiement en ligne pour s’adapter et se démarquer de la concurrence.
Murs commerciaux à Paris : l’impact des J.O en 2024
Certains domaines pourraient être avantagés par l'organisation des Jeux Olympiques de 2024. C’est ce que révèle une étude menée par le groupe Knight Frank, spécialiste de l'immobilier d'entreprise. Les Jeux Olympiques de Paris 2024 devraient favorablement impacter le secteur du commerce, et notamment les projets de « flagships » (boutiques phares) sur les grandes artères parisiennes, qui pullulent.
Les secteurs qui devraient tirer leur épingle du jeu
Selon David Bourla, directeur études et recherche du groupe, ce
sont les secteurs du luxe et du « sportswear » qui ont été particulièrement dynamiques ces derniers mois. Ils représentent 81 % du nombre total de nouveaux entrants en 2023. En moyenne, ces dix dernières années, ils étaient 64 %. « En dix ans, sa part n'a même jamais été aussi élevée », décrypte Antoine Salmon, directeur commerces de Knight Frank.
La restauration n’est pas en reste. Son secteur marque l’expansion la plus rapide, avec plus de 30 % de tous les plans recensés en 2023.
Les enseignes à petit prix, le sport et le « sportswear » sont aussi, d’après le rapport, des moteurs de croissance pour l'année 2024.
Les perspectives concernant le marché parisien semblent d’autant plus favorables avec la prévision d'une flambée des arrivées hôtelières et la dynamique des secteurs du luxe, et de la beauté. Et en particulier pour ses principaux axes, au sein desquels la vacance commerciale devrait rester à un niveau bas cette année, selon les estimations d'Antoine Salmon.
La banlieue et l’immobilier de bureaux en marge
Malgré les aménagements urbains et l'extension du réseau de transports en amont des Jeux Olympiques, la banlieue et le marché immobilier de bureaux sont à la traîne. Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France se monte désormais à 8,4 %, contre 7,7 % il y a un an. Soit un niveau inédit depuis près de 30 ans.
Si, grâce au prolongement de la ligne 14, Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) paraît attractive aux yeux des entrepreneurs, cela va-t-il « se propager dans une ville comme Saint-Denis, le haut lieu des JO en Ile-de-France, où le marché des bureaux est assez calme et attire peu d'utilisateurs hors du secteur public », questionne David Bourla.
Pour tout projet, d’investissement ou de
location, il est vivement recommandé de faire appel à des experts de l’immobilier commercial.
Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous accompagner.
Pour louer un bien commercial, un bail commercial écrit est généralement signé entre les deux parties (bailleur et preneur). Est-il cependant possible de louer un local commercial sans contrat de bail ? Faisons le point.
En principe, toute location immobilière nécessite un bail. Cette règle vaut aussi pour
l’immobilier commercial. La majorité des commerçants et sociétés commerciales ne sont pas propriétaires des murs où ils exercent leur activité commerciale. Ils louent ainsi un local qui doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.
Cette location, régie par le statut des baux commerciaux, leur donne des droits, mais aussi des obligations.
Local commercial : quand s’applique le statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux se définit par un ensemble de règles s'appliquant automatiquement au
contrat de bail commercial.
Le locataire bénéficie en effet de différents avantages :
- Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
- Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
- La révision du loyer à chaque période triennale (tous les 3 ans) ou selon une clause d'échelle mobile
Afin que le statut des baux commerciaux soit appliqué, les 4 conditions que voici doivent être réunies :
- Présence d’un contrat de bail
- La location concerne un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
- Un fonds de commerce est exploité dans le local
- Le locataire du bail doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)
Pour rappel,
le contrat de bail commercial oblige le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. Le preneur s’engage de son côté à payer un loyer.
Si le contrat de bail commercial est obligatoire pour la location d’un local à un commerçant, artisan ou industriel, dans certaines situations,
la question de la rédaction d’un bail commercial peut se poser.
Bail commercial : doit-il être obligatoirement écrit ?
Comme le précise le
Service public, il n’existe pas « de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial. »
En règle générale, le bail commercial est toutefois établi par écrit.
Bail commercial écrit : quelles conditions ?
Le bail commercial écrit
apporte une preuve de l'existence du contrat. Il permet en effet de lister de manière claire et précise les droits et obligations de chacune des parties.
Il peut être établi sur :
- Un support papier
- Un support électronique
Dans les deux situations suivantes, le bail commercial doit impérativement être rédigé par un notaire :
- La durée du bail dépasse 12 ans
- Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, caviste, supermarché, épicerie.
Le bail commercial écrit est le plus usité afin d’éviter tout conflit entre les parties. Elles ont prévu l’ensemble des éléments liés à l’exécution et la résiliation de leur relation commerciale.
Néanmoins,
le bail verbal reste possible.
Le bail commercial oral : quelles conditions ?
Puisque la loi n’exige aucune condition de forme,
le bail commercial non écrit est parfaitement valable. Les juges l’ont reconnu comme tel en 1985 (Cass, Civ 3, 12 février 1985).
Il relève également du statut des baux commerciaux et sa durée minimale est de 9 ans.
Dans ce cas, les conditions requises sont notifiées uniquement à l’oral entre les parties. Cela signifie qu’aucun contrat n’est rédigé, ni signé. Le bail commercial oral peut être privilégié lorsqu’il y a par exemple :
- Une certaine proximité entre le bailleur et le locataire
- Une volonté de faire évoluer le contrat rapidement
Attention cependant, pour que le contrat oral soit qualifié de bail commercial, le propriétaire bailleur et le locataire doivent être obligatoirement d’accord sur :
- L’élément objet de la location : soit le local commercial
- Le prix du loyer
Cet impératif est spécifié par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2008 (Cass, Civ 3, 4 mars 2008).
Comme pour le bail commercial classique, le contrat oral doit appliquer les règles afférentes au statut des baux commerciaux :
- Congé du bail commercial possible à chaque fin de période triennale en respectant un préavis de 6 mois
- Droit au renouvellement du bail
- Cession du droit au bail
- Indemnité d’éviction ou d’occupation
- Travaux
- Etc.
Bail commercial : quels sont les risques d’un contrat oral ?
Il est important de rappeler que l’absence de bail commercial écrit comporte des risques, notamment en termes de preuves. Notons par ailleurs que pour le commerçant,
le bail commercial constitue un acte de commerce. Sa preuve peut ainsi être rapportée par tout moyen (Cass, Com, 14 février 1956).
Le plus difficile reste à prouver son contenu. Certes, durant le contrat de location d’un local commercial, la rédaction d’un contrat n’est pas nécessaire, mais
il peut être fort utile dans certains cas, en particulier lors d’un éventuel conflit entre bailleur et preneur. Car, si différentes clauses ou conditions particulières peuvent être négociées entre les parties (montant ou paiement du loyer, clause de résiliation, clause tout commerce …), elles peuvent être déséquilibrées. Elles peuvent en effet être profitables à une partie, mais pas à l’autre. En cas de désaccord, la partie susceptible de profiter d’une clause particulière peut éprouver des difficultés à démontrer son existence, quand un contrat de bail n’est pas rédigé sur papier. Ce dernier laisse en effet moins de place au doute. Les différents accords et autres conditions particulières émises au cours des négociations sont facilement prouvables. Pour gagner en sérénité et se concentrer pleinement à son activité commerciale ou autres,
il est ainsi préférable de signer un contrat de bail commercial écrit.
Vous souhaitez avoir de plus amples informations sur la rédaction de bail commercial ou êtes à la recherche d’un local ou d’un locataire ? Contactez-nous, afin que nous puissions vous aider et vous accompagner tout au long de votre projet. L’immobilier commercial comporte de nombreuses règles et évolue constamment. Notre longue expertise et notre connaissance du marché nous permettent de vous conseiller au mieux et de trouver le bien qui vous convient.
Tout comme le propriétaire, le locataire d’un bail commercial doit répondre à quatre obligations principales que voici.
Liés par un bail commercial, bailleur et preneur sont soumis à diverses règles. Pour rappel, ce contrat de location permet au locataire d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, via l'exploitation d'un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. En cas de manquement à l’exécution de ces obligations, les deux parties s’exposent à des risques juridiques pouvant entrainer la résiliation du bail commercial.
Nous expliquons d’ailleurs les impératifs que doit appliquer le bailleur dans cet article :
Bail commercial : les 4 obligations du propriétaire
Revenons en détails sur les engagements que prend le locataire en signant un bail commercial.
1re obligation du locataire : payer le loyer et les charges du local commercial
En signant un bail commercial, le locataire s’engage en premier lieu à payer le loyer et les charges. Ces éléments sont fixés d’un commun accord entre bailleur et preneur, tout comme les modalités de paiement. Ces frais peuvent être réglés
de manière mensuelle, trimestrielle, à date précise et peuvent être indexés ou non. L’accord doit être scrupuleusement respecté. En échange, le bailleur se doit de fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer, si ce dernier en fait la demande.
Pour ce qui est des charges, le locataire doit s’absoudre de sa quote-part. La taxe foncière peut en faire partie, si une clause du bail commercial le prévoit.
Ce que risque le locataire en cas de loyer impayé
Le locataire a manqué à cette première obligation ? Le propriétaire peut alors mener deux actions différentes :
l’action en paiement et l’action en résiliation du bail. Le règlement de la dette ne peut être demandé que dans un délai légal de cinq ans. Au-delà, les impayés ne pourront plus être réclamés. Ce phénomène est appelé
« prescription de loyers ».
Le locataire a par ailleurs la possibilité de justifier le non-paiement du
loyer lorsque le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations. Il s’agit de
l’exception d’inexécution. Ce procédé doit être utilisé avec prudence, car des risques juridiques importants peuvent en découler. Notamment si les éléments reprochés au bailleur ne sont pas suffisamment importants pour justifier cette réaction.
2e obligation du locataire : utiliser le local commercial conformément à sa destination
Utiliser les locaux selon leur usage constitue la seconde obligation. Cela signifie que
le locataire doit exploiter le local loué conformément à l’objet initialement assigné. En d’autres termes, si le bail commercial précise qu’une seule activité ne peut être exercée dans le local, le locataire doit se plier à cette contrainte. Plusieurs ou l’ensemble des activités sont spécifiées ? Le preneur peut alors utiliser cette liberté. Ici, le bail commercial est caractérisé de bail « tous commerces ».
Pour faire usage des lieux différemment en « bon père de famille » (usage raisonnable),
le locataire doit en avertir le bailleur et obtenir son aval.
Ce que risque le locataire en faisant usage des lieux à une autre destination
Si le locataire s’obstine à faire usage des lieux à une autre destination que celle prévue dans le contrat de location sans accord du propriétaire, il s’expose à d’importantes conséquences. Selon
l’article 1728 du Code civil, le bailleur peut en effet
résilier le bail commercial qui les unit.
3e obligation du locataire : entretenir le local commercial et le restituer en bon état
La troisième obligation du preneur se résume à
l’entretien du local commercial. Rappelons cependant que le bail commercial doit notifier l’ensemble des obligations concernant les travaux et l’entretien des lieux. En règle générale, le bailleur prend à sa charge les gros travaux, comme le stipule
l’article 606 du Code civil. Une clause particulière doit toutefois faire état des travaux étant à la charge du locataire. En cas de non-répartition particulière des charges, elles incombent au propriétaire.
Le lieu doit néanmoins être maintenu en bon état, ce qui peut nécessiter
réparations et petits travaux locatifs. Les dépenses d’entretien encourues sont à la charge du locataire. Elles comprennent :
- L’entretien des peintures
- L’entretien des tapisseries sur les murs
- L’entretien des revêtements de sol : moquettes, parquets, carrelages…
- L’entretien des appareils de chauffage, des compteurs, des fenêtres et volets, des sanitaires…
Ce que risque le locataire en cas de dégradation ou modification des lieux
Le locataire est tenu responsable de toutes les dégradations que son comportement aurait pu engendrer. Si dégradations il y a, il devra
remettre les lieux en état ou verser un dédommagement au propriétaire. Le dépôt de garantie pourra également être conservé par le bailleur.
Quant à la
modification des lieux par le locataire, elle est
interdite, sans autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, la
résiliation du bail peut être prononcée, sans que le locataire puisse percevoir une quelconque indemnité d’éviction.
La tranquillité des lieux doit aussi être assuré. Encombrement des parties communes, bruits… Tout comportement gênant pour les autres occupants de l’immeuble peut aboutir à une résiliation de bail.
Le locataire doit aussi rendre les lieux en bon état
Le locataire se doit de
restituer le local commercial à la date prévue, dans le même état qu’à son entrée dans le lieu. Soit dans son
état primitif qui est nu, sans outillages et mobiliers. Il ne peut cependant pas être tenu responsable de l’usure normale lié au temps. Afin de juger de cette dernière et des éventuelles dégradations nécessitant des réparations locatives, il est important de veiller à la
réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Ils sont d’ailleurs obligatoires pour l’ensemble des baux conclus depuis juin 2014.
En cas de non-respect de la date de restitution, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion et demander une
indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux.
4e obligation du locataire : ne pas cesser son activité
Le locataire a enfin le devoir de ne pas cesser son activité et de ne pas arrêter d’exploiter le local. Hormis pour les vacances ou cas de force majeure (maladie, décès…).
Attention, la fermeture administrative ne fait pas partie de cette catégorie.
Ce que risque le locataire s’il stoppe l’exploitation du local
Si, pour une tout autre raison, le preneur cesse l’exploitation du local commercial, le propriétaire a la capacité de
résilier le bail commercial pour défaut d’exploitation.
Vous vous posez des questions sur les droits et devoirs des propriétaires ou des locataires ? Commerce Immo peut vous permettre d’y voir plus clair, tout en vous aidant dans votre
projet de location. Contactez-nous pour de plus amples informations. Contrairement à l’immobilier classique, les loyers des biens commerciaux ne sont pas encadrés par la loi. Les bailleurs les fixent librement en fonction de la valeur locative. Cependant, afin de protéger les commerces de proximité de la spéculation immobilière, cette situation pourrait bien changer. Explications.
Les loyers commerciaux vont-ils bientôt être encadrés ? C’est ce que réclament de plus en plus d’élus locaux. Car l’inflation immobilière observée ces dernières années ne concerne pas seulement les logements d’habitation.
Les locaux commerciaux ont également vu leur prix exploser ces dix dernières années, à la vente, comme à la location. Quant aux bailleurs, ils sont libres de
fixer le loyer de ses murs de boutique qu’ils souhaitent. En effet,
aucune loi n’encadre la pratique. Aucun barème ne doit être respecté et les propriétaires n’ont pas l’obligation de se référer au loyer payé par son précédant locataire.
Le preneur peut de son côté négocier le loyer avec le bailleur, sans limites, jusqu’à trouver un commun accord. D’après la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux se calculent selon la valeur locative des biens, reposant sur différents critères tels que l’emplacement, les caractéristiques du local ou encore du bail. Mais, la conjoncture devient de plus en plus tendue pour les commerces de détail. Face à cette hausse incessante, les commerçants de proximité craignent de ne plus pouvoir honorer le paiement de leurs futurs loyers. Les élus demandent ainsi des
mesures de protection, dont l’encadrement du prix des loyers payés par les commerçants.
Encadrement des loyers commerciaux : une idée lancée par la maire de Lille
Cette volonté provient de Martine Aubry, la maire de Lille. Elle a contacté Elizabeth Borne par écrit afin de lui exposer ces faits inquiétants et souhaite l’adoption d’une nouvelle législation.
« Des loyers commerciaux élevés et déconnectés de la commercialité »
Dans son courrier, elle demande « la possibilité d’expérimenter l’encadrement des loyers commerciaux ». Dans son argumentation, elle pointe et dénonce « des loyers commerciaux élevés et déconnectés de la commercialité, qui exigent un taux d’effort trop important de la part des commerçants et font de
Lille l’une des villes les plus chères de France ». Pour exemple, elle cite la rue de la Bourse, située dans le Vieux-Lille, au sein de laquelle la « valeur locative moyenne est de 1 800 euros le m2 ». Elle regrette que ce prix mette « en difficulté les quelques commerces indépendants qui résistent tant bien que mal sur le secteur et dissuadent bien souvent toute nouvelle implantation de commerce de proximité ».
Toujours dans cette lettre transmise à la presse, l’élue socialiste sollicite le gouvernement en l’incitant à légiférer sur la question dans les meilleurs délais. Objectif, donner la possibilité aux collectivités locales d’encadrer les prix des
loyers commerciaux pour :
- Éviter « la dégradation de la diversité commerciale des centres-villes »
- « Lutter contre l’implantation excessive, à but essentiellement spéculatif, (…) d’activités tertiaires comme la banque et l’assurance »
Encadrement des loyers commerciaux : quelle mise en place possible ?
Martine Aubry propose de confier « au préfet le soin de définir des valeurs de référence, sur un périmètre donné, en s’appuyant sur les relevés d’un observatoire spécialisé et en lien avec les acteurs professionnels ».
Et de préciser : « Le dépassement de ces valeurs ouvrirait droit, pour les commerçants, à contestation par voie de conciliation à l’amiable et, le cas d’échéant, devant les tribunaux ».
Encadrement des loyers commerciaux : Paris suit le mouvement
Cet appel à légiférer a été immédiatement suivi par de multiples élus locaux, dont l’équipe d’Anne Hidalgo, la maire de la capitale. « Paris rejoint cette initiative et s’y associera. La spéculation, c’est la mort du commerce », a d’ailleurs tweeté Emmanuel Grégoire, adjoint en charge de l’urbanisme à la mairie de Paris.
Cette mesure d’encadrement des loyers s’applique déjà aux biens dits à usage d’habitation, à Lille comme à Paris, ainsi que dans d’autres grandes villes françaises. La tendance tend à se généraliser et vient d’être adoptée à Lyon, à Bordeaux ou encore à Montpellier.
Encadrement des loyers commerciaux : qu’en disent les pros ?
Encadrer les loyaux commerciaux est-il pour autant une bonne idée ? Certaines municipalités qui ont vu le prix du m2 bondir dans leurs villes ont tendance à se laisser séduire par cette idée. Néanmoins,
les experts de l’immobilier ne semblent pas être enchantés par le sujet. Plus sceptiques,
ils sont multiples à alerter sur un fait : la fuite potentielle des investisseurs. À terme, cette volonté de contrôler les prix des loyers pourrait, selon eux,
nuire à l’attractivité commerciale des villes. Notons cependant que ce risque semble être limité dans les grandes métropoles françaises.
Cette requête a toutefois le soutien de la Fédération lilloise du commerce. Elle estime qu’elle permettrait de « réduire la pression sur les commerçants dans une conjoncture déjà très compliquée ». Martine Aubry avait déjà exprimé ce souhait en 2017, qui doit encore recevoir l’aval du gouvernement. Elle envisage pour le moment d’expérimenter cette solution. La visée de cette manœuvre est de
conserver une grande diversité de commerces dans les centres-villes (lieux où les loyers sont les plus élevés) et de
faire correspondre les loyers au prix du marché. Cela permettrait également d’éviter d’avoir des locaux commerciaux vides, faute de locataire, ou encore la spéculation des bailleurs. Car, rappelons-le, le prix d’un bien commercial (à la vente comme à la location) dépend grandement de son emplacement. Les artères commerçantes sont les plus onéreuses. Face à la grandeur du marché de l’immobilier commercial, les rues premium, aux prix exorbitants, ne sont pas si nombreuses. Les loyers peuvent ainsi être très disparates d’une rue à une autre ou d’un quartier à un autre. Interpellé, l’exécutif n’a pas encore réagi à la demande de la maire de Lille.
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Estimation de la juste valeur locative, optimisation de vos murs de boutique, rédaction du bail commercial, recherche de locataires… Nous vous accompagnons dans chaque étape et mettons notre expérience à votre disposition. Contactez notre équipe pour plus d’informations.
Encore méconnu, l’investissement dans l’immobilier commercial est l’un des placements les plus sécurisés et rémunérateurs. Il demande cependant une certaine expertise.
Murs de boutique, bureaux, entrepôts, centres d’affaires… En règle générale,
les investissements dans les locaux commerciaux sont considérés comme de bons placements, rémunérateurs et sécurisés. Les projets doivent néanmoins être bien étudiés et nécessitent d’avoir de fines connaissances en immobilier commercial, marché bien différent de l’immobilier traditionnel. Si ces investissements aux capitaux importants sont souvent l’exclusivité des professionnels de l’immobilier, ils peuvent très bien s’adresser aux épargnants faisant appel à des experts du marché. Car l’immobilier commercial fait partie des investissements les plus intéressants.
Locaux commerciaux : une rentabilité plus avantageuse
Dans l’immobilier commercial, les
rentabilités annuelles sont fréquemment plus hautes que celles des biens résidentiels : entre 4 et 8 % contre 2 à 5 %.
Locaux commerciaux : des charges moins élevées
D’autre part,
les charges sont moindres, car principalement imputées au locataire :
- Les charges de copropriété
- Les charges d’entretien
- Les charges locatives
- Les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement
- Etc.
Si la boutique choisie est par exemple située en rez-de-chaussée, il n’y a pas de taxe d’ascenseur à payer.
Les gros travaux sont néanmoins à la charge du propriétaire. Il y a donc
moins de différence entre le loyer brut et le loyer net, que perçoit réellement l’investisseur.
Locaux commerciaux : des baux commerciaux plus souples
La sélection des locataires est aussi plus précise, grâce à l’étude des bilans et comptes de résultats
Les contentieux tournent également plus souvent en faveur du propriétaire, contrairement à celles liées au résidentiel, plutôt favorables aux locataires, protégés par la loi. C’est notamment le cas pour les impayés de loyer par exemple. En effet, à la suite de l’envoi des courriers de relance, de la saisie d’un huissier et du déclenchement de la procédure de recouvrement, lorsque le remboursement n’a pas lieu, le locataire d’un local commercial est fréquemment expulsé.
Le manque à gagner est donc minimisé par rapport à une même situation dans l’immobilier résidentiel.
Certains biens commerciaux sont-ils par ailleurs plus avantageux que d’autres ?
Murs de boutique : une valeur plus sûre que le reste du secteur ?
Les entreprises locataires d’un bureau changent plus aisément de local qu’un commerçant. En effet, leur implantation peut fluctuer selon le nombre de leurs salariés et des évolutions économiques. A contrario,
un commerçant choisi un local en premier lieu à son emplacement où il se crée une clientèle fidèle.
Il est ainsi rare qu’il en change, car cela pourrait affecter son chiffre d’affaires.
D’autre part, la valeur de murs de boutiques est moins volatile que les autres locaux commerciaux, puisqu’elle dépend :
- Du loyer réglé par le locataire
- De son emplacement
- De sa zone de chalandise
Lorsque les murs de boutique sont bien situés, ils ont moins de risque d’être dévalués.
Murs de boutique : peu de risque de vacance
Les baux commerciaux sont signés pour neuf ans et plus si renouvellements. Le propriétaire investisseur va de ce fait percevoir les loyers tout au long de cette période, sans grand risque de vacance. Comme indiqué, une fois
un commerçant installé de façon prospère, il n’envisagera pas de changer de local, car il a une vision à long terme. D’autant que l’installation à un coût : achat du matériel, développement d’une clientèle, valorisation de son fonds de commerce par le biais de travaux d’aménagement et de décoration… Ayant pour objectif de développer son commerce, il reste très souvent dans les mêmes locaux et fera son maximum pour honorer le paiement de ses loyers. C’est pour cette raison qu’il est primordial de bien étudier la santé financière de votre futur locataire.
Murs de boutique : le locataire sortant cherche un repreneur
Dans tous les cas, si le commerçant et locataire souhaite partir,
il cherche généralement lui-même un repreneur, afin de revendre son fonds de commerce. Cela comprend son matériel, l’agencement du local, ses marchandises, sa clientèle, ainsi que son droit au bail. Vous n’aurez alors pas la lourde tâche de chercher un nouveau locataire et
garder le contrôle sur la vente du fonds du commerce ainsi que sur la spécialisation du bail.
Murs de boutique : la renégociation des baux est facile
En tant que bailleur, vous pouvez renégocier les baux de vos murs de boutique,
en augmentant par exemple les conditions financières comme le droit d’entrée. Cela vous permet, en plus d’abonder de la trésorerie, de maximiser la rentabilité de votre investissement.
Murs de boutiques : prenez garde à ces points
Bien que plus souple et plus libre, le bail commercial est plus complexe à rédiger. Il est ainsi fortement recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial pour sa rédaction, afin de le tourner à votre avantage :
les charges liées aux travaux peuvent en effet être réparties librement entre bailleur et preneur.
Quant aux bonnes opportunités, elles se font rares. Les meilleurs emplacements partent souvent dès la mise en vente. C’est pourquoi il faut savoir être réactif pour les saisir rapidement. L’accompagnement d’un expert peut vous aider à l’être, car il se chargera de l’estimation et de la négociation à votre place. Si vous en avez la possibilité, il peut être plus intéressant d’investir dans une boutique offrant la possibilité d’y
installer tous commerces. Ce type de bien est plus recherché et mieux valorisé.
Acheter des murs de boutique occupés est enfin moins risqué. Cela vous permet de bien analyser les loyers payés et la santé financière du locataire et commerçant. Il génère un résultat confortable ? Vous pouvez alors être rassuré sur les qualités de l’emplacement du local.
Vous avez besoin d’un conseil ou d’un avis ? L’équipe de
Commerce Immo sera ravie de vous accompagner dans votre projet d’investissement. Estimation, négociation, proposition de bien, recherche de locataire, rédaction au bail… Nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients en prenant compte de leurs besoins, budget et souhaits. Contactez-nous pour plus de renseignements.
Acquérir des murs commerciaux ne doit pas s’effectuer sans une étude approfondie du marché. Emplacement, estimation… Voici comment éviter les erreurs d’investissement.
Avoir votre propre
local commercial, vous en rêvez ?
Que ce soit pour exercer votre activité ou pour un investissement locatif, ce projet ne doit être pas être fait sur un coup de tête. De nombreux paramètres doivent être étudiés et pris en compte, avant de signer le compromis de vente.
Une simple erreur pourrait en effet vous coûter cher. C’est pourquoi il est recommandé de
vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. D’autant plus si vous n’êtes pas familier de ce marché particulier. Vous bénéficierez ainsi des conseils avisés d’un expert et profiterez de son expérience, afin de trouver le bien qui correspond à votre demande et votre profil. Énumérons ensemble les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention pour acheter au bon prix.
Achats de murs commerciaux : dans quel but ?
Pour rappel, des murs commerciaux désignent un local au sein duquel est exploité un fonds de commerce. Voici ce qu’être propriétaire permet.
Acheter de murs commerciaux pour sa propre activité
Pour pérenniser leur activité et réduire les frais sur le long terme, des entrepreneurs peuvent décider d’acquérir des murs commerciaux afin de l’occuper et de l’exploiter. Les nouveaux locataires bailleurs n’auront ainsi plus de loyer à régler et pourront effectuer les aménagements ou travaux de rénovation qu’ils veulent dans le local choisi.
Acheter des murs commerciaux pour les louer
En règle générale, l’achat de murs commerciaux intéresse particulièrement les investisseurs qui envisagent de réaliser un investissement locatif. Une opération motivée par la
sécurité qu’offre le
bail commercial de neuf ans (résiliable tous les trois ans), et la
rentabilité. Elle se situe entre 4 et 8 % en moyenne.
Fiscalement parlant, un tel investissement est aussi avantageux, car l’acheteur peut
déduire de ses charges différentes dépenses :
- Frais d’assurances
- Frais d’entretien
- Frais d’amortissement des murs
- Etc.
En plus d’être un moyen de
diversification de patrimoine, investir dans des murs commerciaux, souvent à l’aide d’un financement bancaire, apporte un revenu foncier. En outre, les murs apporteront un revenu foncier tout en permettant à l'investisseur de diversifier ses sources de revenus.
Achats de murs commerciaux : quels points essentiels observer ?
Avant d’énumérer les points essentiels, revenant sur la toute première étape, la
définition de votre projet et budget. Que recherchez-vous exactement et quel prix êtes-vous prêt à payer ?
Pour maîtriser au mieux la négociation, pensez donc à
identifier vos besoins dans les moindres détails et vos critères idéaux ou incompressibles. Indiquez ensuite les concessions que vous êtes prêt à faire.
Achats de murs commerciaux : quel emplacement choisir ?
Emplacement numéro 1, 1 bis, 2… Lequel est fait pour vous ?
La situation géographique est fort importante. Elle détermine l’afflux de clientèle (et par conséquent le futur chiffre d’affaires), mais aussi le prix du local. Si les emplacements numéros 1 sont les plus recherchés, en raison d’un trafic plus grand, ils sont aussi les plus chers.
En fonction de votre budget, activité et clientèle, il peut être opportun de vous diriger vers un emplacement secondaire, où le prix pourra être négocié plus facilement. En revanche, ne négligez pas l’environnement. Est-il concurrentiel, facile d’accès ? Tous ces détails doivent être étudiés. Vous pourrez ensuite vous renseigner sur le prix du marché.
Achats de murs commerciaux : est-il vendu vide ou occupé ?
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Sera-t-il
vendu vide ou occupé ? Si le bien commercial convoité est occupé, pensez à vous
renseigner sur la qualité du bail. Comme l’emplacement, c’est un des éléments clés de l’investissement. Il vous permet de prendre connaissance des :
- Différentes garanties
- Conditions liées aux charges récupérables
- De la destination des murs commerciaux
- De l’affectation des murs commerciaux
- Etc.
Des murs occupés offrent également quelques avantages non négligeables :
- Absence de travaux d’aménagement, puisqu’ils sont généralement déjà effectués
- Gain de temps et d’argent : inutile de rechercher un nouveau locataire
- Un investissement sécurisé grâce au bail commercial long (9 ans)
- Etc.
Attention néanmoins à votre budget, car les murs occupés se vendent, en pratique, plus chers que les murs libres. Les offres sont également plus rares.
Achats de murs commerciaux : quelles destinations et affections ?
La valorisation des lieux est attachée à la convergence de la destination, puisque pour vendre son fonds de commerce, le locataire est dépendant du cédant. Le propriétaire, lui, conserve certains pouvoirs sur la propriété commerciale.
Quant à l’affectation, plus elle est large, plus les possibilités de types de commerce autorisés seront grandes.
Achats de murs commerciaux : quel loyer appliquer ?
Si vous achetez des murs commerciaux pour les louer, il faudra vous pencher sur
la valeur du loyer par rapport au prix de marché du loyer. Le montant du loyer est un point primordial pour calculer la valorisation des murs commerciaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un loyer trop faible ou trop conséquent impacte fortement le prix des murs ainsi que la sécurité de l’investissement.
Achats de murs commerciaux : comment négocier ?
Avant d’entamer toutes négociations, veillez à vous renseigner sur l’état du marché pour un bien similaire et sur les prix pratiqués dans le secteur. Différents axes de négociations sont possibles. Vous pouvez en effet tenter de faire diminuer le prix selon :
- L’emplacement du local
- L’environnement des murs commerciaux
- La surface
- L’état du local et du quartier
- Les équipements du local
- La sécurité et l’accessibilité
- Etc.
Il faudra néanmoins proposer une offre réaliste afin de ne pas louper ce qui aurait pu être une belle opportunité. Pour
estimer au mieux des murs commerciaux qui correspondent à vos besoins et votre budget, si vous n’avez aucune ou peu de connaissance du marché, confiez votre projet à un professionnel de l’immobilier commercial. Commerce Immo peut être le partenaire qu’il vous faut. Contactez-nous pour plus d’informations.
Dans de nombreux secteurs d'activité, le local commercial occupe une place essentielle. C’est pourquoi la recherche de murs de boutique doit être adaptée à votre activité et à votre projet. Comment trouver le bien commercial, qui vous convient tout en évitant les pièges ? Marche à suivre.
Auto-entrepreneur, créateur de startup, commerçants… Quel
local commercial est fait pour vous ? Avez-vous pris le temps de vous poser cette question avant de vous lancer dans toutes recherches de location ? Si tel n’est pas le cas, stoppez tout !
Location murs de boutique : ne pas mettre en place de stratégie est la première erreur !
Il est important de faire le point sur vos besoins actuels ainsi que sur votre projet global. Voici la stratégie à mettre en place.
Location local commercial : définissez un business plan
La première étape avant d’envisager une location constitue la
définition précise de vos désirs. Cela passe par la
création d’un business plan jouxtée à une étude de marché. Cela vous permettra non seulement de vous projeter dans le temps, en fonction de vos besoins et sur le plan professionnel, mais aussi de
vous diriger vers le local idéal pour vous. Car, dès la signature du bail, vous serez lié à ce bien commercial pour une durée minimale de trois ans (bail 3-6-9).
Location murs de boutique : ne voyez pas trop grand si vos finances sont limitées
Vous prévoyez une croissance importante de votre entreprise ? Que celle-ci concerne votre activité ou votre personnel, vos besoins en matière de local commercial pourraient être bien supérieur à votre capacité financière actuelle. Surtout si vous débutez. Heureusement, des solutions existent. Pour ne pas freiner vos ambitions, vous pouvez par exemple
opter pour une location partagée de murs de boutique. Une sorte de colocation avec d'autres professionnels, qui permet de
partager les frais de location :
- Loyer
- Factures d'énergies
- Entretien
- Etc.
Vous pourrez ainsi amortir vos dépenses, élément non négligeable dans la phase de démarrage durant laquelle votre trésorerie n'est pas forcément au beau fixe.
Une fois le temps venu, vous pourrez récupérer les parties occupées par vos cosignataires, dès lors qu'ils souhaitent quitter les lieux.
En revanche, si vous êtes artisan ou commerçant ou artisan et que votre marchandise à entreposer est conséquente, la location individuelle vous est mieux adaptée. Elle est en effet plus pratique et moins contraignante, car vous jouirez de l’ensemble de l’espace pour exercer votre activité. Vous serez alors seul à payer l’ensemble des factures liées à location.
Location murs de boutique : deuxième piège, ne pas vérifier les modalités de bail
Avant toute signature de bail, il est primordial de lire et d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant.
Location local commercial : les éléments essentiels à examiner
Nature et durée du bail, répartition des charges… Les points à particulièrement observer.
Bail commercial ou professionnel ?
Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez souscrire un
bail commercial de 9 ans. Pour toute autre activité, c’est un bail professionnel qu’il faudra signer. Pour l’un et l’autre, le bon terme doit être clairement spécifié.
Quelles activités autorisées ?
Ne signez le bail sans avoir pris le temps de consulter la destination de ce dernier. Il doit définir en effet le type d'activité qui peut être pratiqué au sein du local.
Ce point est primordial car certaines activités sont interdites, notamment lorsqu’un local est situé au
rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs,
plus la liste est large, plus vous aurez la possibilité de céder facilement votre bail. Notons néanmoins qu’un bail « tous commerces » est bien pratique, mais le loyer y est plus élevé.
Quelle durée ?
Attention à ne pas vous laisser berner. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, révisable uniquement tous les 3 ans, par justification. L'augmentation du montant du loyer ne peut excéder le taux de 10 %, établi par la loi.
Si la durée est supérieure à ces 9 années, le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer comme il l’entend.
Quelle répartition des charges ?
Avant de conclure le bail, prenez aussi le temps de vérifier la répartition des charges (électricité, téléphone, impôts...). Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise, qui pourrait mettre mal votre trésorerie.
La législation permettant une grande liberté à ce niveau, mieux vaut trouver un accord en amont.
Quels frais d’entrée ?
Si le montant du loyer est négociable, des frais, comme un éventuel
droit d'entrée et honoraires du notaire sont à prévoir. En tant que locataire, vous devez vous en acquitter avant la signature du contrat de location.
Ces dépenses peuvent être négociées. Être accompagné par un professionnel peut donc vous être utile. Il vous informera également sur les frais déductibles des revenus imposables, afin d’optimiser votre fiscalité.
Location murs de boutique : troisième piège, ne pas établir d’état des lieux
Sans état des lieux, votre dépôt de garantie pourrait bien ne pas vous être restitué entièrement, en cas de pépin.
Pourquoi réaliser un état des lieux ?
Une fois la signature du contrat de bail par les deux parties (bailleur et locataire) effectuée, pensez à réaliser un état des lieux à votre entrée dans les murs de boutique.
Il doit décrire en détail les équipements du local, ainsi que l’état du bien lors de la date d’exploitation. Vous devrez ensuite entretenir le bien, jusqu’à votre sortie. Sans celui-ci, il pourrait être difficile de justifier certaines vétustés ayant nécessité de petits ou gros travaux. Le dépôt de garanti pourrait aussi être conservé partiellement ou entièrement par le propriétaire une fois le bail arrivé à terme, pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation.
Pour
trouver votre emplacement idéal et les murs de boutique qui correspondent à vos attentes, contactez-nous. Nous discuterons de votre projet. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous aiguillera au mieux et vous conseillera dans vos choix.
Si vous cherchez la meilleure manière de vous constituer une rente locative, pourquoi ne pas investir dans un local commercial ? Ce choix peut être bien plus rentable qu’un investissement dans l’immobilier résidentiel, à condition de connaître et d’appliquer quelques règles que voici.
« Dois-je investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial ? » Bien évidement, tout dépend de votre projet et de votre objectif. Si la constitution d’une
bonne rente locative en fait partie,
l’immobilier commercial peut être la meilleure option. Et, ce pour différentes raisons. Détaillons-en quelques-unes.
Murs commerciaux : meilleure rentabilité, sécurité et liberté
Le marché de l’immobilier d’entreprise est plus rentable et sécurisé que celui de l’immobilier résidentiel.
Immobilier commercial : un rendement entre 4 et 8 %
Investir dans un local commercial permet de dégager un bien meilleur rendement annuel. Alors que le taux de rentabilité d’un
bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, le rendement d’un
local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. Ainsi, en achetant et en louant des murs de commerces durant une période bien définie, vous pouvez obtenir une rente presque deux fois supérieure !
Immobilier commercial : des impayés moindres
Investir dans l’immobilier commercial est également plus sécurisé par rapport à un bien résidentiel. Le règlement du
loyer constitue l’une des créances prioritaires. Le
bail étant une partie du fonds de commerce, il représente en effet aussi une
partie du capital de l’entreprise.
D’autre part, le
risque de vacance locative d’un local commercial est aussi
moins élevé par rapport à un bien résidentiel. Le bail commercial 3-6-9 offre en effet une certaine sécurité durant un temps donné. Il ne peut être rompu par l’entreprise locataire avant l’arrivée de l’échéance prévue (3, 6 ou 9 ans).
Immobilier commercial : des prix libres
Autres avantages, et non des moindres, la souplesse offerte aux propriétaires.
Les prix des locaux et du loyer peuvent se fixer librement (en respectant toutefois quelques règles liées au secteur) et la plus-value peut être intéressante en fonction de l’emplacement et de l’état du local commercial. Les frais peuvent aussi se partager avec le locataire, via des clauses ajoutées au contrat de bail.
Comment calculer alors la rentabilité de murs commerciaux ?
Murs commerciaux : calcul de la rentabilité
Rentabilité brute, rentabilité nette… Quelles différences et comment les calculer ?
Calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute correspond au prix d'acquisition (prix des murs, frais d’agence et de notaire, travaux) et au loyer brut annuel du local. Pour la calculer, il convient de multiplier par 100 le loyer annuel (loyer mensuel x 12) et de diviser le montant obtenu par le prix d'achat du bien.
La formule est donc la suivante :
Rendement brut = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 / prix d’achat du local
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette signifie nette de frais et de charges, soit la véritable rentabilité du local commercial pour un propriétaire. Elle prend ainsi en compte :
Les frais d’entretien et de gestion du local
- La taxe foncière
- Les frais de gestion (gestion locative, assurance…)
- Les charges de copropriété (non récupérables)
- Les frais d’entretien (petits et gros travaux)
- Les intérêts d’emprunt (prêt immobilier éventuel)
- Etc.
Toutes ces charges doivent être retirées aux loyers perçus par le locataire.
La formule de calcul est ainsi la suivante :
Rendement net = (montant du loyer mensuel × 12) × 100 - (charges locatives) / prix d’achat
La fiscalité
La fiscalité doit aussi être estimée, afin de connaître la somme réelle des revenus que vous pouvez attendre de votre investissement. Car votre revenu net d’un investissement locatif est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, comme les logements loués vides. Le montant de l’impôt dépend de votre régime ainsi que de votre tranche d’imposition. Une fois ce dernier déduit de vos revenus, vous obtenez alors la
rentabilité locative nette-nette. Certains dispositifs de défiscalisation peuvent permettre d’alléger la note.
Les charges et travaux sont par exemple déductibles des loyers lors de la déclaration fiscale.
Les déficits fonciers peuvent s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Quant au surplus éventuel et autres intérêts d'emprunt, ils peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez réduire votre base imposable, et payer moins d'impôts.
Comment améliorer ensuite ce rendement locatif ?
Murs commerciaux : trois leviers pour optimiser la rentabilité
Pour obtenir un meilleur rendement locatif, des solutions existent.
Optimisation rendement locatif : diminuer les coûts
En diminuant certaines charges, vous pouvez augmenter votre rendement locatif. Certaines
dépenses, notifiées dans une clause du bail commercial, peuvent en effet être
supportées par votre locataire :
- Les dépenses d’entretien et de réparations courantes
- Les dépenses d’équipement de la copropriété
- La taxe foncière
- Les impôts
- Les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
- Les taxes et redevances liées à un service dont jouit le locataire de façon directe ou indirecte
L’ensemble de ces frais attribués à votre locataire vous permettra d’améliorer nettement votre rendement.
Optimisation rendement locatif : des petits travaux pour augmenter le loyer
L’amélioration de votre rendement locatif peut aussi passer par une hausse des loyers perçus. Pour cela, des
petits travaux d’aménagement peuvent être envisagés : création de rangements, de bureau, pièces modulables, transformation d’espace, parking… Des petits plus qui augmenteront la valeur de votre local.
Optimisation rendement locatif : renégocier le taux d’emprunt
Afin d’obtenir un taux d’emprunt immobilier plus favorable, pensez à le renégocier en envisageant un
rachat de crédit. Vous pouvez aussi
revoir vos contrats d’assurance, pour faire baisser la note, et ainsi augmenter votre rendement.
Pour avoir une idée du rendement locatif d’un bien, il peut être judicieux
d’investir dans un local occupé. Vous connaitrez ainsi le loyer, afin d’évaluer le juste prix. Cela prouve aussi que le commerçant ou l'entrepreneur locataire est bien solvable, ce qui atteste les qualités de l'emplacement.
Vous souhaitez obtenir plus de conseils ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aider à mener à bien votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier commercial. Notre équipe peut vous guider pour mettre en valeur votre bien et attirer les potentiels futurs locataires. Description, photos, loyer… Nous pouvons vous accompagner dès la publication de votre annonce et vous aider à
estimer et calculer votre rentabilité locative.
Pour attirer le maximum de potentiels investisseurs, une stratégie de vente de votre local commercial doit être mise en place. La présence d’un locataire joue-t-elle en votre faveur ? Faisons le point.
Propriétaire, vous souhaitez mettre en vente votre local commercial ?
Avant de lancer le processus de vente, avez-vous pris le temps d’étudier les possibilités qui s’offraient à vous afin de céder vos murs commerciaux au meilleur prix ? Cette étape est indispensable pour vendre votre bien commercial dans des conditions optimales. Car, contrairement à un local d’habitation, sa valeur ne se calcule pas en fonction de sa surface habitable, mais en rapport à un ensemble de facteurs favorisant l'exercice d'une activité commerciale. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas se précipiter. Avant de citer les avantages d’une
vente de murs libres ou occupés, détaillons les phases du processus de vente.
Local commercial : les 4 étapes clés de la vente
Différentes étapes que voici doivent être respectées.
Estimer le prix de vente
Vente libre ou occupée, emplacement, état du local commercial… Cette étape est primordiale et dépend de différentes règles que nous aborderons en détails plus tard. Pour une estimation au prix juste, il est
vivement recommandé de faire appel à un expert de l’immobilier commercial. Cela vous évitera de commettre des erreurs, qui pourraient rallonger votre délai de vente (surestimation faisant fuir les potentiels acquéreurs) ou réduire votre rendement (sous-estimation).
Publier l’offre de vente
Une fois la première étape effectuée, le bailleur doit
publier son offre de vente sur des journaux spécialisés, sur des sites dédiés aux professionnels ou encore communiquer son offre au sein d’une agence immobilière commerciale.
Négocier et signer un compromis de vente
L’étape de la négociation entre l’acquéreur et le propriétaire permet de
s’entendre sur le prix de vente. Une fois l’offre d’achat proposée, un compromis peut être signé, afin de définir avec précision les conditions de vente convenues entre les deux parties.
Signer l'acte de cession du local
C’est la
dernière étape du processus de vente, qui permet de l’officialiser. Le document, rédigé et signé devant notaires, doit scrupuleusement notifier le prix de vente et ses conditions.
Local commercial : quelles différentes entre vente de murs libres ou occupés ?
Le propriétaire d’un local commercial peut vendre son bien de deux manières distinctes.
La vente de murs libres de toute occupation
Ici, le bailleur du local, soit le vendeur, vend à un acquéreur (entrepreneur ou investisseur), les murs dont il est propriétaire. L’acheteur peut alors décider de s’y installer pour y
exercer son activité ou de trouver un locataire pour réaliser un investissement locatif.
La vente de murs occupés
Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un local commercial vend à un acquéreur son
local occupé par un locataire exploitant le fonds de commerce via une activité. La prise de possession du bien s’établit donc ici par l’encaissement des loyers du locataire déjà en place, dont les conditions sont régies par un
bail commercial.
Est-il alors plus avantageux de vendre son local commercial libre ou occupé ?
Vente de murs libres ou occupés : quelle est l’option la plus avantageuse ?
Sachant que
l’achat de murs commerciaux est le plus souvent destiné à un investissement de type locatif, il peut paraître plus judicieux de vendre votre local commercial occupé. Cela assure à l’acquéreur de dégager immédiatement une rentabilité.
Murs libres : une rentabilité non automatique pour l’acquéreur
Lors d’une vente libre, le prix de vente s’évalue en fonction de :
- L’emplacement : n°1, n°1 bis ou n°2.
- La surface
- Les caractéristiques du local d’activité
- L’état des locaux et le respect des normes
En achetant un local neuf ou « nu », l’acquéreur va devoir réaliser des
travaux d'aménagement afin d’y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. De fait, avec ce type d'investissement, la rentabilité ne sera pas automatique. Il devra patienter jusqu’à la fin des travaux ou la mise en place d’un locataire payant un loyer. Bien que moins cher, ce type d’acquisition est donc moins sécurisé pour les potentiels acquéreurs, qui risquent aussi d’éprouver des difficultés à financer l’achat, s’ils n’ont pas d’apport.
Murs occupés : le rêve de tout investisseur
Nombreux sont les investisseurs à souhaiter trouver un local commercial déjà occupé. Voici les différents avantages qu’ils y tirent :
- Absence de travaux d’aménagement : ils sont déjà effectués
- Gain de temps et d’argent : la fastidieuse étape de recherche d’un locataire est évitée.
- Un investissement sécurisé : le bail commercial en place sécurise son investissement
- Obtention d’un prêt plus facilement : les banques et autres partenaires financiers prêtent plus facilement de l’argent pour ce type d’investissement, car plus sécurisé.
Vendre un local commercial occupé est aussi avantageux pour le propriétaire, puisque les murs occupés sont généralement plus chers et les offres sont rares.
En plus des éléments précités pour la vente de murs libres, ici, le prix de vente prendra aussi en compte :
- La typologie de l’occupant locataire
- Le volume d’affaires réalisé par l’occupant
- Le montant du loyer : c’est le facteur le plus important pour calculer la valorisation des murs commerciaux.
- Le niveau des charges locatives
Notons également que
la qualité d’emplacement impacte le taux de rentabilité attendu par le propriétaire investisseur.
Il est possible de calculer la valeur des murs avec la formule suivante :
Loyer mensuel x durée de remboursement de prêt = valeur des murs commerciaux
N’oublions pas que la valeur de votre bien commercial dépend aussi fortement de l’offre et de la demande.
Si vous envisagez de vendre votre local commercial occupé, sachez toutefois que le locataire devra être informé de votre désir de vente. Il sera prioritaire.
Vous souhaitez avoir plus d’informations et être accompagné dans votre
projet de vente ? L’équipe de Commerce Immo se tient à votre disposition pour vous aiguiller. Nous réalisons pour vous l’estimation juste de votre local commercial en fonction de différents critères et pouvons vous aider à trouver un locataire avant la mise en vente ainsi que de potentiels acquéreurs. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.
Vous envisagez de vendre les murs de votre local commercial ? Estimation, conseils… Voici les éléments à prendre en compte pour éviter les erreurs.
Après mûre réflexion, c’est décidé, vous voulez vendre vos murs commerciaux. Cela va vous permettre de
dégager de la trésorerie pour mener à bien d’autres projets personnels ou professionnels. Avant de vous lancer dans cette aventure, avez-vous pris le temps de bien
estimer les différentes variables en jeu ? Comme pour tout de vente ou d’achat immobilier, la mise en place d’
une stratégie est indispensable. Elle vous permettra de bien évaluer votre bien et vos besoins, de limiter les erreurs et de maximiser vos chances de réussite, voire votre rentabilité.
La maîtrise de multiples éléments vous permettra de vendre vos
murs commerciaux au prix juste. En premier lieu, faisons le point sur ce qu’ils représentent.
Vente de murs commerciaux : éclairage
Murs de boulangerie, murs de pharmacie…
Les murs de boutique se situent aux pieds des immeubles. Ils appartiennent à des bailleurs (propriétaires), qui les louent à des commerçants (locataires ou preneurs). « Les murs » correspondent donc au local commercial, au sein duquel le fonds de commerce est exploité par une personne morale ou physique. L’objectif est de générer un chiffre d’affaires tout en satisfaisant une clientèle. Notons que l’exploitant de ce fonds de commerce peut être soit :
- Soit le locataire
- Soit le propriétaire des murs
Dans le cas où le bailleur désire s’en séparer, deux choix s’offrent à lui :
- Vendre le fonds de commerce seul
- Vendre le fonds de commerce et les murs
Murs commerciaux : comment bien les estimer ?
Situation géographique, rentabilité, surface réelle et pondérée…
La valeur des murs commerciaux dépend de nombreux éléments.
La situation géographique
1, 1 bis, 2 ? Vos murs commerciaux font-ils partie des emplacements les plus recherchés ? Comme nous l’expliquons dans un autre article, ce sont
les emplacements n°1 qui sont les plus convoités par les acquéreurs. Ils font référence aux artères commerciales comme :
- Les centres-villes
- Les quartiers piétonniers et rues adjacentes
- Les rues proches des transports très fréquentés
- Les emplacements nommés « locomotive » à proximité d'un grand commerce
Les emplacements dits n°1 bis ou n°2 » dépendent quant à eux de :
- La zone
- Des passages piétons
- Des rénovations municipales en cours pouvant entraver la circulation des clients potentiels
- L’état général du quartier
Selon la
localisation de vos murs commerciaux, la valeur fluctue. C’est d’ailleurs le
critère le plus influent.
La rentabilité
Second point déterminant sur la valeur des murs commerciaux et par conséquent du loyer, la rentabilité de l’éventuelle affaire actuelle.
La surface réelle et la surface pondérée
Les deux se calculent en mètres carrés. Contrairement à la surface réelle,
la surface pondérée comptabilise :
- Les lieux de passage
- Les sanitaires
- Autres espaces non liés directement à l'activité commerciale
Les variables annexes
D’autres points que voici jouent aussi sur le prix du local commercial :
- L’existence ou non d'un dispositif anti-incendie
- Les sorties d'évacuation
- Une vitrine
- La qualité de l'installation électrique et téléphonique
- L’âge du local
- Conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…)
Notons également que la
valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de six mois) sera
plus haute que celle de murs libres ; et d’autant plus quand ils n'ont jamais hébergé d'activités commerciales.
Une fois la valeur vénale établie, vous pourrez procéder à la mise en vente. Afin d’attirer suffisamment d’acheteurs, nous vous recommandons de mettre en vente votre local commercial
légèrement au-dessus de sa valeur vénale. Cela vous permettra aussi d’anticiper toute négociation.
Vente de murs commerciaux : comment multiplier vos chances ?
Justificatifs à fournir, choix de l’investisseur… Voici 3 conseils qui vous permettront de rassurer les investisseurs et de sécuriser votre vente.
Louez le local commercial avant la mise en vente
La location de murs commerciaux déjà occupés est une
vraie valeur ajoutée. Cela attirera davantage les investisseurs et évitera une négociation sur le délai de location que l’acquéreur devra comptabiliser dans son acquisition.
Prouvez la bonne gestion locative
Afin d’être totalement transparent quant à la bonne gestion locative, fournissez aux potentiels acheteurs les
dates de paiement des loyers. La régularité devrait le rassurer.
Préférez vendre à un investisseur
Les banques ont désormais tendance à ne financer que
l’achat du fonds de commerce. Les utilisateurs locataires (qui ont généralement moins d’apport) se trouvent ainsi malheureusement souvent empêcher d’acquérir à la fois le fonds et les murs. C’est pourquoi il y a à présent plus d’acheteurs primo investisseurs, des foncières, des SCI ou institutionnels, qui recherchent des locaux professionnels.
Vente de murs commerciaux : les 3 étapes à respecter
L’opération de vente des murs commerciaux s’articule autour du propriétaire bailleur, de l’acquéreur investisseur et du négociateur immobilier. En voici les trois étapes.
Première étape de la vente : la négociation
Par le biais de l’agent spécialisé en immobilier commercial, l'acquéreur négocie avec le propriétaire, afin de
trouver un accord sur le prix de vente. Une offre d’achat sera alors proposée.
Étape 2 de la vente : la contresignature
Une fois acceptée par le propriétaire, les deux parties vont procéder à la contresignature de l'offre d'achat.
Étape 3 de la vente : mise en relation des notaires
La troisième étape consiste à mettre en relation les notaires des deux parties, afin de
signer une promesse d'achat. Celle-ci aboutira, à terme, à un acte définitif.
Vous souhaitez faire
estimer votre local commercial au juste prix et être mis en relation avec de potentiels acheteurs ? Commerce Immo peut vous accompagner dans ce projet. Il vaut mieux vaut en effet ne pas se lancer seul dans cette démarche, car elle demande une certaine connaissance du marché. Nous mettons notre expertise à votre disposition, dans la vente des murs commerciaux. Pour une opération de cession dans les meilleures conditions du marché, nous vous apportons nos conseils et notre réseau.
Pour compléter leurs revenus ou préparer leur retraite, nombreux sont ceux à vouloir investir dans l’immobilier locatif. Si beaucoup se tournent en premier lieu vers le marché résidentiel, il n’est pas aussi rentable que l’immobilier commercial. Voici toutes les raisons pour lesquelles vous devriez plutôt investir dans des murs de boutique.
Vous hésitez encore entre un investissement locatif résidentiel et un investissement locatif dans des murs commerciaux ? Ces deux secteurs immobiliers peuvent être rentables, à condition de bien préparer son projet, mais le second, souvent oublié du grand public, est bien moins risqué. Nombreux sont ceux qui pensent en effet que
l’immobilier commercial (bureaux, locaux de logistique et murs de boutique) est plutôt réservé aux professionnels de l’immobilier. Ils estiment qu’il nécessite une connaissance particulière qui leur fait défaut, ainsi que des capitaux importants. Certes, comme dans tout projet, il est essentiel de s’informer sur les spécificités de ce secteur, mais avec l’aide de professionnels, tels que ceux de Commerce Immo, vous pourrez mener à bien votre investissement, en bénéficiant des meilleurs conseils. D’autant que les murs de boutique représentent l’un des investissements les plus lucratifs. Voici ces multiples attraits en détails.
Murs de boutique : un investissement peu risqué
Taux de rotation, protection, entretien… Découvrez les raisons pour lesquelles investir dans des murs de boutique est bien moins risqué que l’immobilier locatif résidentiel ou encore un commerce de bureau.
Murs de boutique : un taux de rotation plus faible
Dans l’immobilier résidentiel, le taux de rotation des locataires fluctue en fonction du secteur ainsi que du montant du loyer. Il est en moyenne de 25,8 % par an en France. De son côté, le locataire d’un commerce de bureau peut changer plus régulièrement de local qu’un commerçant, selon le nombre de ses salariés et des évolutions économiques. Le
locataire d’une boutique, lui, change moins souvent de boutique. Une fois son emplacement trouvé et sa clientèle effectuée, il réfléchira à deux fois avant de déménager. La signature d’un bail 3/6/9, réduit aussi le taux de rotation qui est en moyenne de 16 % par an.
D’autre part, si tant est que le locataire décide de quitter les lieux, le bail est habituellement cédé à un autre commerçant. Le bien ne reste ainsi pas vacant et le bailleur continue de percevoir son loyer. C’est d’ailleurs la plupart du temps le locataire sortant qui se charge de trouver un repreneur, puisqu’il souhaite revendre son fonds de commerce.
Murs de boutiques : le propriétaire est protégé par le bail commercial
Vous craignez les impayés de loyer ? Il est vrai que l’investissement locatif résidentiel comporte des risques. En cas d’impayés, la procédure d’expulsion peut être longue, puisque le locataire est, entre autres, protégé par la trêve hivernale. Dans le cadre d’une location de murs de boutique, un impayé de loyer débouche généralement rapidement sur un départ volontaire via une cession de bail, ou une expulsion du locataire, car le bailleur est protégé par le bail.
Le dépôt de garantie, qui peut atteindre 12 mois hors charges (contre un mois pour la location d’un appartement ou d’une maison), permet aussi de couvrir, si nécessaire, les impayés.
Murs de boutique : des charges minimisées et une rentabilité maximisée
Valorisation du bien, faibles charges, rentabilité accrue… Les murs de boutique pourraient vous séduire.
Murs de boutiques : un entretien et des charges faibles
Dans l’investissement locatif résidentiel, les travaux de mise aux normes peuvent être importants. Quant aux travaux d’entretien, ils peuvent être courants lorsqu’ils ne sont pas source de conflit avec le locataire. Cela peut être évité si vous décidez d’investir dans des murs de boutique. En effet, si vous prévoyez une clause spécifique dans le bail, les travaux de mise aux normes ou d’aménagement peuvent être pris en charge par le preneur, tout comme les charges de copropriété et locatives. Il est même possible de faire en sorte que la taxe foncière soit réglée par le locataire.
Le propriétaire ne doit ainsi payer que les gros travaux. La différence entre le loyer brut et le loyer net perçu est donc faible.
Murs de boutiques : une rentabilité plus importante
La rentabilité des murs de boutique est, de manière générale, plus haute que dans l’immobilier résidentiel. Elle peut atteindre Jusqu’à 7 % net.
Quant à la valorisation des murs de boutiques, elle est beaucoup moins volatile qu’au sein de résidentiel (où l’offre et la demande varient beaucoup) et du reste du secteur commercial. Elle découle en effet de l’emplacement, la zone de chalandise et du loyer réglé par le locataire. Ainsi, lorsque les murs de boutique sont bien situés, il n’y a que peu de raisons que leur valeur s’effondre.
Malgré tous ces avantages, avant d’investir dans les murs d'une boutique, il est recommandé de vous entourer d’experts. Le bail est en effet plus complexe que dans l’immobilier locatif résidentiel et les excellentes opportunités, qui dépendent avant tout de l’emplacement, partent très rapidement. Il faut donc pouvoir agir et se positionner dans l’instant.
Pour un premier investissement, il peut être judicieux d’acquérir un local déjà occupé, synonyme de sécurité financière. Vous pourrez ainsi analyser le règlement des loyers et la santé financière du locataire. Les comptes du commerçant sont confortables ? En plus de vous assurer le versement des loyers, cela vous conforte aussi dans le choix de l’emplacement, qui semble être bon. Si vous préférez investir dans des murs libres par souci d’économies (jusqu’à 15 % de réduction possible), nous vous expliquons comment trouver un bon locataire ainsi que les professionnels que vous devez viser, dans cet article.
Comment louer votre boutique efficacement ?
En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que les locaux soient bien adaptés à l’activité de votre futur locataire.
Vous souhaitez vous renseigner davantage sur ce type d’investissement ? Commerce Immo se tient à votre disposition pour échanger sur un éventuel projet. Nous pouvons vous aider à expertiser la
valeur des murs commerciaux, qui, étant déconnectée des prix fonciers du marché, peut être complexe. Les critères à étudier sont bien différents.
Situation locative, emplacement, consistance et états des locaux, loyer… La valeur des murs commerciaux s’établit en fonction de différents critères, déconnectés des prix fonciers du marché. Commerce Immo vous explique, en détail, comment s’y prendre.
Pour
évaluer un local commercial, il ne faut pas penser en termes de prix au mètre carré. Les prix sont décorrélés du marché immobilier traditionnel et se fondent sur bien d’autres éléments. La valeur vénale de murs commerciaux s’établit principalement sur deux méthodes : la première concerne un acquéreur souhaitant utiliser lui-même la boutique et la seconde est dédiée aux investisseurs, qui s’intéresseront aux possibles revenus locatifs ainsi qu’au taux de rendement (5 à 10% en moyenne). C’est d’ailleurs cette dernière qui est la plus usitée par les professionnels du secteur, qui raisonnent en fonction de la rentabilité que va engendrer le loyer acquitté par le commerçant locataire.
Ce n’est toutefois pas le principal variable.
Expertise des murs commerciaux : quels sont les différents critères à étudier ?
Critère numéro 1, l’emplacement
L’emplacement d’un local commercial est fondamental, pour déterminer son prix de vente. Ainsi, si vous êtes à la recherche de murs libres ou occupés, avec objectif de percevoir des revenus locatifs, il vous faudra analyser la situation géographique du bien.
Comme nous le détaillons dans un précédent article sur la
vente d’un bien commercial libre d’occupation, il existe 3 types de notation, nommés dans le jargon professionnel,
emplacements N° 1, 2 et 3. Les premiers, de premiers choix et plus recherchés, sont aussi les plus onéreux au mètre carré. Ils se situent généralement dans :
- les artères commerçantes comme les centres-villes
- les quartiers piétonniers et rues adjacentes
- les alentours immédiats d'un arrêt de bus fréquenté
- les emplacements proches d'un grand commerce (nommés « locomotive »)
Les emplacements dits N°1 bis, sont, eux, placés dans ou à proximité immédiate de l'une des rues principales du centre-ville ou biens aux abords d'un super ou hyper marché, sont moins côté, car moins accessibles : gêne quelconque dans l’accès, façade en renforcement, extrémité d’un périmètre très porteur… Leurs visibilité et potentiel de vente étant amoindris, leur loyer peut se négocier légèrement moins cher que les N°1.
Les emplacements commerciaux N°2, plus excentré du centre névralgique commercial, génère moins d’affluence et de visibilité. Néanmoins, ils offrent de meilleures conditions de stationnement et un loyer plus abordable. Raison pour laquelle ils attirent majoritairement les points de ventes spécialisés (cuisinistes, réparateurs...) pour lesquels la clientèle est prête à faire un détour.
L’estimation du
prix de vente ou du loyer d’un mur commercial dépend également de l
’état général du quartier ainsi que des possibles rénovations à venir par la municipalité, pouvant limiter la circulation de potentiels clients. Ces éléments seront donc pris en considération pour fixer la valeur des murs.
Critère n°2, la rentabilité
Qu’ils soient libres ou occupés, les locaux commerciaux, n’ont pas le même objectif que les logements classiques. L’estimation ne se fonde, ainsi, pas sur les mêmes données. Ici, la rentabilité éventuelle du commerce, du loyer, de la surface réelle et pondérée (lieux de passage, sanitaires et autres espaces non directement dédiés à l'activité commerciale), est ainsi calculée, en fonction des mètres carrés.
Critère n°3, les variables annexes
Les variables annexes jouent aussi sur le prix du local commercial. Il peut s’agir de : l’âge du local, la qualité de l’installation électrique et téléphonique, la conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…), la présence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation ou d'une vitrine, etc.
Murs commerciaux : les locaux occupés se vendent-ils plus chers que les locaux libres ?
La sécurité financière d’un local est primordiale pour un investisseur. Le type de commerce déjà installé ou prévoyant de le faire jouera ainsi un rôle prépondérant dans le prix.
Comment estimer des murs occupés ?
Des murs occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) qui simplifie grandement l’étude financière de l’entrepreneur en activité et qui évite la recherche de locataire, seront ainsi plus largement estimée que des murs libres. D’autant que ce dernier prend à sa charge les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Un contrat bien rédigé, sécurisant les risques du propriétaire et signé avec un
bon locataire, permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Pour juger de sa solvabilité, ses bilans et tous autres documents prouvant des perditions limitées, seront aussi analysées avec soin.
À noter que les prix des locaux commerciaux, non liés aux prix fonciers du marché, se calcule selon le rendement estimé du loyer. La valeur est indexée sur l’un des deux indices publiés par l’INSEE, l’ICC, définissant l’indice du coût de la construction ou l’ILC, qui est l’indice des loyers commerciaux.
D’après
l’article R123-178 du Code du Commerce, la valeur vénale d’un local commercial, doit être le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché. Si les locaux sont occupés, ils seront donc plus chers. La valeur des murs correspond généralement à 10 fois le loyer annuel net hors taxes. Elle est ensuite ajustée en fonction des variables précitées. Profit possible ? 2 à 9%, selon la ville, la rue, voire le côté de la rue.
Comment estimer des murs libres ?
Si les murs sont libres depuis plus de six mois ou n’ont jamais été occupés par des commerçants, l’estimation se révèle alors plus fastidieuse.
L’étude financière se fonde ici par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, via de multiples critères aléatoires (au plus proche des loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent). Objectif : calculer le montant d’un loyer prévisionnel. Comme pour les murs occupés, l’emplacement et autres critères permettront de convenir d’un prix final.
Vous envisagez d’acheter ou de vendre des locaux commerciaux libres ou occupés ? Commerce Immo peut vous accompagner dans l’expertise de vos murs. L’estimation d’un bien commercial requiert une expertise approfondie, que nous serons ravis d’appliquer pour la réalisation de votre projet. Pour toutes demandes ou conseils, contactez-nous.
Immobilier commercial : comment expertiser des murs libres ou occupés ?
Immobilier commercial : comment expertiser des murs libres ou occupés ?