Vous envisagez de louer un local commercial ? Pour conclure un contrat de location en bonne et due forme, vous devrez vous conformer au statut des baux commerciaux. Bien que soumis à différentes règles, il protège à la fois le propriétaire et le locataire. Le point sur ses différents avantages.   Un ensemble de règles, mais aussi des bénéfices. Voici ce que confère un bail commercial. Si vous souhaitez louer un local commercial, afin d’exploiter un fonds de commerce, vous devrez en effet conclure un contrat de location, qui permet l’exercice une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le fait de signer un bail commercial vous engage à respecter un ensemble de règles qui sont nommées dans le statut des baux commerciaux. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.  

Statut des baux commerciaux : quelles conditions ?

  Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, 4 conditions doivent être réunies :

• Présence d’un contrat de bail
• Le contrat doit concerner un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel :

Comme le souligne le Service public, l'activité commerciale se traduit par l'accomplissement d'actes de commerce : achat de biens en vue de les revendre. Exemples : vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Exemples de métiers artisanaux : coiffeur, boulanger, pâtissier, chocolatier… L'activité industrielle est, quant à elle, une activité de transformation de matières premières. Exemples : les métiers du bois, du papier, de l'électronique. Les professions libérales ne peuvent ainsi pas profiter d’un local soumis au statut des baux commerciaux, car leur activité n’est pas commerciale. Elles doivent donc conclure un bail professionnel.

• Il doit servir à l’exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Le locataire doit être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises)

 

Bail commercial : quelle utilité ?

  Le bail commercial encadre la relation entre bailleur et preneur. Cela constitue sa fonction principale. Ce contrat de location détaille de ce fait l’ensemble des droits et obligations du propriétaire et du locataire. Objectif : faire respecter les conditions par les deux parties, mais aussi les protéger. Et cela autant en matière de stabilité locative que de renouvellement du bail. Quels sont alors ses avantages ?  

Bail commercial : les avantages de ce contrat de location

  Contrat de référence de l’immobilier d’entreprise, le bail commercial est indispensable. Répartition des charges, droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail… Apprécié pour sa souplesse, il offre des avantages au locataire comme au bailleur.  

Avantages du bail commercial pour le propriétaire bailleur

  Le bailleur bénéficie de plusieurs mesures protectrices que voici.

Une stabilité locative

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Il offre de ce fait au propriétaire une stabilité locative. D’autant que le locataire ne peut mettre à son contrat qu’à chaque période triennale, soit tous les 3 ans (sauf situations spécifiques).

Un gage de sécurité locative

Le bailleur a la possibilité de récupérer son local commercial dans les situations suivantes :

• Défaut de paiement du locataire
• Absence d'assurance ou de dépôt de garantie
• Changement de l'usage des locaux sans consentement

La possibilité de limiter la destination des locaux loués

Au sein du bail commercial, il est possible de notifier la nature des activités pouvant être exécutées dans le local loué. Le propriétaire peut en limiter la destination. Ces mesures protectrices du bail commercial contribuent à faire de l'immobilier d'entreprise un investissement à faible risque.

Un rendement locatif intéressant

Investir dans un local commercial constitue généralement un bon placement. Si d’un côté, le taux de rentabilité d’un bien résidentiel oscille entre 2 % et 5 %, de l’autre, le rendement d’un local commercial varie, lui, entre 4 et 8 %. La rente est presque deux fois supérieure !

Une grande souplesse

Une grande souplesse est offerte aux propriétaires. Le montant du loyer peut se fixer librement et les frais peuvent également se partager avec le locataire. Des clauses peuvent être ajoutées en ce sens au contrat de bail. Quid des avantages du locataire ?  

Avantages du bail commercial pour le locataire

  Le preneur jouit aussi de diverses protections. En voici une liste non exhaustive.

Une durée de location encadrée et une sécurité locative

Le locataire est protégé par la durée de location, puisque le bail commercial est en règle générale conclu pour 9 ans. Les modalités de résiliation sont aussi strictement définies. Le preneur peut ainsi développer son activité et sa clientèle en toute quiétude, sans crainte de perdre l’usage de son local, dès lors qu’il respecte ses engagements.

Un encadrement du loyer

Si le montant du loyer est fixé librement entre les parties lors de la signature du bail commercial, les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont encadrées. Il n’y a donc pas de risque d’augmentation de loyer injustifiée. Pour rappel, la révision du loyer est indexée sur l’évolution d'un indice de référence pouvant être :

• L'ICC (Indice du Coût de la Construction)
• L'ILC (indice des loyers commerciaux)
• L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)

Un droit au renouvellement

Au terme du bail, le locataire a droit au renouvellement. Il peut aussi se poursuivre par tacite reconduction. Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ? il doit alors, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction, afin de compenser le préjudice subi.

Possibilité de bénéficier d’une clause tous commerces fort avantageuse

Avec la clause tous commerces, si vous êtes locataire, vous êtes libre de modifier votre activité en cours de bail, jusqu’à 9 ans maximum. Et ce, sans majoration ni déplafonnement du loyer. Seule condition à respecter : ne pas changer d’activité durant la première période triennale. Petit bémol néanmoins, les loyers sont dans ce cas plus élevés, puisque l’activité n’est ici pas spécialisée.

Évolution des conditions possibles en cours de bail

Le bail commercial étant un contrat souple, des évolutions sont possibles au cours de la durée d’engagement, si entente avec le bailleur. Vous souhaitez de plus amples informations ou êtes à la recherche d’un local commercial ou d’un locataire ? Contactez-nous dès à présent. Commerce Immo étudiera votre projet.Que faut-il absolument savoir avant de louer un local commercial ? Récapitulatif de l’ensemble des données à connaître. Lorsque l’on désire se lancer dans une activité professionnelle ou la déployer, la question de l’implantation s’impose : « Vais-je exercer à domicile, dois-je prendre un local, le louer ou l’acheter ? » En fonction de votre profil, de vos besoins et désirs, mais aussi de votre activité, la réflexion sera différente. Si vous démarrez, il peut être judicieux de vous tourner vers la location d’un local. Cela vous permettra en effet de tester votre commerce ou votre activité libérale dans un premier temps, en limitant les frais. Vous pourrez toujours déménager dans un bien plus grand ou plus petit par la suite, selon les résultats obtenus. Dans tous les cas, lors d’une location, la conclusion d’un bail commercial ou professionnel est nécessaire.  

Location local commercial : à qui s’adresse-t-il ?

  Pour rappel, la location d'un local commercial engage deux parties : le propriétaire du local et le futur locataire. Généralement, les professionnels choisissent un bail commercial, lorsqu’ils souhaitent louer un local. Ce document légal détaille ce que comprend la location, les biens qui y sont associés et fait état des biens matériels et immatériels. Lors de sa signature, les deux parties s’engagent à respecter un ensemble de règles bien définies. Afin de protéger chaque partie et éviter les conflits d’intérêt, il est possible de faire rédiger le bail commercial par un professionnel (avocat ou comptable habilité).  

Bail commercial : pour qui ?

  Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir à :

• Un commerçant
• Un industriel immatriculé au registre du commerce
• Un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers qui accomplit ou non des actes de commerce

Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale.  

Bail professionnel : pour qui ?

  Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est quant à lui dédié aux professionnels qui exercent une activité non commerciale, non artisanale et non agricole. Il concerne ainsi les professions libérales comme :

• Les professions réglementées : avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires…
• Les professions non réglementées : conseillers financiers, gestionnaires de patrimoines, assureurs…

Ce bail est conclu pour une durée de 6 ans minimum, mais peut être rompu à tout moment par le locataire, dès lors que ce dernier respecte un préavis de six mois.  

Bail commercial : les clauses clés à connaître

  Puisqu’il engage professionnellement deux parties – bailleur et preneur – le bail commercial doit stipuler et respecter plusieurs clauses dites incontournables que voici.  

Bail commercial : objet et affection

  Afin de signer un bail commercial, il est important que le local soit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle, qu’elle soit commerciale ou artisanale. Les locaux doivent ainsi être adaptés à l’activité du locataire ou du futur preneur. La règlementation en vigueur applicable à un type d’activité doit de ce fait être respectée. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de demander conseil à un professionnel de l’immobilier commercial, afin qu’il puisse évaluer les besoins de chaque partie et sélectionner un local qui sera le plus compatible avec l’activité du locataire.  

Bail commercial : le loyer

  Le montant du loyer, qui peut être révisé à chaque période triennale, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT), est fixé librement entre bailleur et preneur. Une clause d’indexation annuelle automatique peut aussi être notifiée.  

Bail commercial : quelle durée ?

  Comme énoncé précédemment, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans (bail 3-6-9). Cela afin de vous assurer d’avoir le temps nécessaire pour développer votre activité. Il peut être rompu à chaque période triennale, en donnant congé au bailleur six mois en amont. Une indemnité d’éviction peut être due au locataire à la fin du bail, si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial par le bailleur. Notons que pour raccourcir la durée, une dérogation existe. Il s’agit du bail dérogatoire, aussi nommé bail précaire ou bail de courte durée. Il est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il peut être idéal pour les entrepreneurs et bailleurs ne souhaitant pas s’engager sur une longue durée, puisque ce type de bail ne peut excéder trois ans.  

Bail commercial : un possible droit d’entrée

  En sus du loyer, le propriétaire peut exiger le versement d’un droit d’entrée, nommé aussi « pas-de-porte ». Comme le loyer, cette somme est fixée librement entre les parties. Elle n’est, par ailleurs, pas remboursable par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial. Ce droit d’entrée est souvent considéré comme un supplément du loyer ou comme une indemnité. Dans le premier cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.  

Bail commercial : les éventuels éléments de mise aux normes

  Comme précisé, le local visé doit répondre à toutes les normes s'appliquant à l'activité commerciale qui y sera pratiquée. Ainsi, si l’activité du futur locataire varie du précédent, une mise aux normes devra être appliquée et renseignée sur le bail commercial.  

Bail commercial : l’indispensable état des lieux

  Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'état des lieux dans un bail commercial est obligatoire. Il doit être réalisé :

• À l’entrée
• À la sortie
• En cas de cession du droit au bail commercial par le locataire
• En cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce

Veillez ainsi à ce que ces éléments figurent bien sur votre contrat de location. Si vous êtes à la recherche d’un local commercial, n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins. Commerce Immo peut se charger de vous trouver votre emplacement idéal et vous apporter divers conseils. Identité, domiciliation, solvabilité… Pour louer un local commercial, un certain nombre de pièces justificatives doivent être fournies en vue de protéger les intérêts du bailleur ainsi que du locataire. Tour d’horizon.    Après plusieurs semaines ou mois de recherches, ça y est, vous avez enfin trouvé le local dont vous rêviez pour votre activité professionnelle ! Avant de signer un quelconque bail, assurez-vous de pouvoir fournir différentes pièces justificatives. En effet, pour éviter les dérives et protéger les intérêts des deux parties – bailleur et preneur – divers documents sont demandés en vue de la rédaction d’un contrat de bail définissant les conditions exactes de location et les obligations des parties engagées. Pour rappel, le propriétaire bailleur peut être un particulier, un commerçant, un artisan, une société ou bien une association. De son côté, le preneur, soit le futur locataire, est une personne légalement reconnue envisageant d’exploiter l’espace à louer à des fins commerciales. Il peut ainsi s’agir d’un industriel, d’un commerçant ou encore d’un artisan chef d’entreprise.

Bail commercial : les informations obligatoires

Définis par la Loi Pinel, les statuts des baux commerciaux doivent inclure obligatoirement un certain nombre d’informations que voici :

• L’identité des signataires du contrat
• L’objet du bail commercial
• Le montant du loyer (pouvant être réévalué tous les 3 ans)
• Les conditions de résiliation du contrat de location
• Les garanties supplémentaires

Bail commercial : gare à ces subtilités

Il existe différents types de documents légaux à signer. Veillez ainsi à ne pas confondre les baux commerciaux et les baux professionnels.

Les baux commerciaux

Les baux commerciaux concernent presque chaque personne exerçant une activité commerciale. Ils ont une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9). Ils peuvent être rompus à chaque période triennale.

Les baux professionnels

Les baux professionnels s’adressent uniquement aux professions libérales réglementées ou non et durent au moins 6 ans. Contrairement aux baux commerciaux, les vaux professionnels peuvent être résiliés à tout moment par le locataire, à condition que les justificatifs de la rupture du contrat soient bien fournis avant la fin du bail. Un préavis de 6 mois doit être respecté.  

Bail de location : quels documents fournir ?

  En règle générale, le locataire et la personne caution, doivent présenter les preuves de leur identité, de leur domiciliation ainsi que de leur solvabilité. Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.  

Bail de location : les justificatifs d’identité possibles

Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul document en cours de validité pour cette catégorie.

• Carte d’identité
• Passeport
• Permis de conduire
• Carte de séjour ou carte de ressortissant d’un pays membre de l’UE

 

Bail de location : les justificatifs de domicile possibles

Ici aussi, le bailleur ne peut demander qu’une seule pièce en cours de validité.

• Pour les personnes propriétaires : un avis de taxe foncière ou un titre de propriété
• Pour les locataires : les 3 dernières quittances de loyer, l'attestation du précédent propriétaire précisant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ou bien une attestation sur l’honneur d’hébergement

 

Bail de location : les justificatifs d’activité professionnelle à fournir

• Contrat de travail
• Attestation de l’employeur précisant la rémunération du futur locataire
• Carte d’étudiant
• Copie de sa carte professionnelle
• Copie du certificat d’identification de l’INSEE (travailleur indépendant)
• Extrait K ou Kbis

 

Bail de location : les justificatifs de ressources à fournir selon votre situation

 

• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 derniers bilans comptables
• Justificatif de versement d’indemnités de stage
• Justificatif de versement de bourse d’étudiant
• Justificatif de versement de pension de retraite et/ou d’allocations sociales et familiales, de revenus fonciers et/ou de rentes viagères
• Dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

Attention, si les copies de ces documents suffisent à la constitution du dossier de location, le bailleur peut vous soumettre à la présentation des documents originaux, rédigés ou traduits en français. En fonction du type de bail, revenons en détails sur les éléments qui peuvent être requis.  

Location local commercial : les justificatifs nécessaires

  Afin de louer un local commercial, il faudra fournir, en tant que gérant :

• Une pièce d’identité en cours de validité.

En cas de caution, sera demandé :

• Un RIB
• Un justificatif de revenus

Le bailleur peut aussi réclamer :

• Les statuts de l’entreprise
• Le capital social
• Les derniers bilans si l’entreprise est déjà créée
• Une évidence de fonds de la banque ou un bilan prévisionnel

 

Location local professionnel : les justificatifs nécessaires

  Le bail professionnel est utilisé pour la location de bureaux. Pour signer un tel contrat, le locataire doit présenter au propriétaire :

• Une pièce d’identité
• Les statuts de la société
• Un compte d’exploitation prévisionnel ou bien les trois derniers bilans lorsque la société est déjà en activité
• Un RIB
• Un extrait Kbis

Une fois l’ensemble de ces documents transmis au bailleur, en tant que futur locataire, vous êtes également en droit de lui demander divers éléments.

Location local commercial ou professionnel : les éléments à demander au propriétaire

  Pour vous protéger contre d’éventuels faussaires ou éviter les conflits d’intérêt, vous pouvez exiger de consulter certaines pièces justificatives au bailleur.  

La preuve d’identité

  Le propriétaire doit fournir au locataire :

• Une copie de sa carte d’identité ou de son passeport
• Son livret de famille ou son contrat de mariage
• Une copie des statuts enregistrés ou des Kbis de moins de trois mois de l’entreprise, s’il s’agit d’une personne morale

 

La vérification d’authenticité

  Avant toute signature du contrat de bail, en tant que futur preneur, vous pouvez demander :

• Un titre de propriété du local à louer
• Un extrait du règlement de copropriété : il vous permettra de vérifier que votre activité est compatible au type de local en cours de location.

Autres documents

  Vous pouvez aussi demander :

• Le montant du loyer (qui doit être mentionné dans le bail commercial)
• La charge de la taxe foncière
• L’inventaire des impôts et charges
• Les taxes redevances liées au bail
• Un budget prévisionnel des travaux devant être réalisés à la suite d’un état des lieux et quelques diagnostics techniques (performance énergétique, état parasitaire…)

Que ce soit dans votre recherche de location ou pour l’optimisation de vos locaux, Commerce Immo peut vous accompagner dans tous vos projets. N’hésitez pas à nous contacter.Vous hésitez encore à investir dans un local commercial dans le but de le louer ? Rentabilité, faible risque… Les informations qui suivent pourraient bien vous convaincre de franchir le pas. Investir dans la pierre reste l’un des placements préférés des Français. En vue d’un projet d’investissement locatif, est-il cependant plus intéressant de se tourner vers l’immobilier traditionnel, dit résidentiel, vers l’immobilier professionnel ou commercial ? Si la plupart opte pour le premier choix, souvent par méconnaissance du marché pro, l’immobilier commercial offre de belles opportunités, à condition d’investir avec discernement. Les locaux commerciaux et autres murs de boutiques constituent un excellent placement, dès lors que le projet est bien étudié.  

Location local commercial : les avantages

  Voici au moins 5 raisons qui pourraient vous convaincre d'investir dans un local commercial à louer.

1^re bonne raison de louer un local commercial : une rentabilité doublée

  La première raison qui pourrait vous pousser à investir dans un local commercial est la rentabilité. Celle-ci varie en général de 4 à 8 %, soit deux fois plus qu’un logement locatif.  

2^e bonne raison de louer un local commercial : une grande sécurité

  Investir dans des locaux commerciaux est un gage de sécurité. Et pour cause ! Le contrat de location, appelé bail commercial 3-6-9, porte sur une durée de neuf ans. Cela signifie que le locataire peut décider d’y mettre fin à chaque période triennale (soit tous les trois ans). L’investisseur s’assure ainsi de la présence d’un locataire dans ses locaux commerciaux durant à moyen ou long terme. Toutefois, le loyer est plafonné. Il ne peut varier qu’en rapport avec l'indice Insee du coût de la construction, qui est la base de calcul des loyers la plus usitée. Le loyer peut néanmoins être déplafonné dans certains cas que voici :

• Investissement au sein de locaux à usage de bureaux
• Baux conclus pour une durée de plus de neuf ans
• Amélioration de la commercialité du quartier
• Extension d'activité

 

3^e bonne raison de louer un local commercial : des impayés de loyers moins fréquents

  Quant aux impayés de loyers, ils sont moins fréquents dans l’immobilier commercial que dans l'immobilier d'habitation. Cela s’explique en grande partie par l’intérêt qu’a le locataire d'un local commercial à s'acquitter de son dû, puisque son business et sa clientèle repose souvent sur son emplacement commercial. Il est en effet titulaire d'un fonds de commerce, attaché au bail commercial. En cas de défaut de paiement, la valeur du fonds, et par conséquent le capital du commerçant, s’amenuise. D’autre part, une défaille de règlement de loyer peut découler sur une mise en redressement du locataire ou pis, en liquidation judiciaire. En tant que bailleur/investisseur, vous pouvez donc récupérer vos murs de boutique bien plus aisément que dans l’immobilier classique, où la procédure d’expulsion du locataire est plus complexe.  

4^e bonne raison de louer un local commercial : une grande souplesse et liberté

  La rédaction du bail commercial offre une grande souplesse au bailleur comme au preneur. Le loyer est fixé librement entre les parties, et un certain nombre de dépenses peut être mis à la charge du locataire. En effet, lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, la répartition des charges et le coût des réparations et des taxes sont aussi décidés entre les protagonistes. À l’accoutumée, les gros travaux et grosses réparations de mise en conformité sont à la charge du propriétaire et les autres à la charge du locataire. Ce dernier peut notamment avoir à régler, d’après ce qui a été conclu entre lui et son bailleur, les taxes et les impôts locaux. En répercutant davantage les charges sur le locataire, vous pouvez ainsi accroître votre rentabilité. Afin de ne pas commettre d’impair, il est préférable de vous faire accompagner d’un expert (notaire ou avocat spécialisé par exemple). Et ce, que ce soit dans la rédaction du bail comme dans la recherche d’un bien à vocation locative.  

5^e bonne raison de louer un local commercial : une fiscalité avantageuse

  En règle générale, un investissement locatif dans l’immobilier commercial se réalise via une Société civile immobilière (SCI). Elle se crée avec des associés ou des membres de sa famille. C’est donc la SCI qui acquiert le local commercial et qui règle des droits de mutation s'élevant à 5,80 % du prix. À l’instar des logements vides, les revenus provenant des murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers. De fait, les charges et divers travaux peuvent être déduits des loyers lors de la déclaration au fisc. Des déficits fonciers peuvent être fondés et s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. L’éventuel surplus ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Grâce à ce procédé, en tant qu’investisseur, vous pouvez réduire votre base imposable, et par conséquent payer moins d'impôts. Cette optimisation fiscale peut être attrayante pour ceux ayant d’ores et déjà un patrimoine immobilier locatif. Réservé généralement aux initiés en raison de la complexité de ce marché confidentiel, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial, pour éviter les pièges et mener à bien votre investissement. Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet.  

Location local commercial : les spécificités à prendre en compte

  Les meilleurs emplacements se font rares. Il faut bien connaître le secteur pour ne pas rater les belles occasions et être rapide. Vous vous en doutez, les artères les plus commerçantes – dits emplacements n°1 – qui offrent une sécurité accrue, se vendent à prix d'or. Il s’agit des centres-villes, des quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes. Ici, le chiffre d'affaires du locataire est quasi assuré, et les locaux se louent ou se relouent facilement. S’agissant de la plus-value à la revente, elle a de grandes chances d'être confortable. Cependant, dans ces situations, la rentabilité est plus faible. Car, lorsqu’on parle d'investissement, la rentabilité rémunère le risque. Plus il est élevé, plus le rendement est grand. Il est donc important de bien choisir l’adresse du local en sélectionnant des coins fréquentés par les consommateurs. Les équipes de Commerce Immo peuvent vous aider dans votre recherche de bien commercial et de locataire. Contactez-nous pour que nous puissions faire le point sur vos besoins et capacités.Loyer, provisions pour charge… Si la répartition des charges entre bailleur et locataire est réglementée, certains postes de dépense sont parfois omis. Grâce à ce récapitulatif, il vous sera possible de calculer le vrai coût d’une location d’un local commercial. Savez-vous vraiment combien la location d’un local commercial va vous coûter ? Lors de la signature d’un bail commercial, vous devez certes, prêter attention au montant du loyer et aux charges afférentes, mais pas uniquement. D’autres postes de dépense sont en prendre en compte dans votre budget. En effet, lorsque vous recherchez votre futur bien commercial, les annonces que vous consulter notifient les loyers des locaux professionnels en € HT-HC/m²/an. Soit hors taxes-hors charges par mètre carré par an). Alors oui, cela aide à comparer les prix sur un même marché, mais d’autres coûts (honoraires, TVA…) sont ici masqués. Malheureusement, certains n’y pensent pas, et sont pris au dépourvu lorsque les factures surviennent… Afin de bien budgéter le vrai coût d’une location d’un local commercial et éviter les trous de trésorerie, revenons en détail sur les charges qui pèsent sur le locataire.

Location local commercial : quelle répartition de charges ?

La loi encadre la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Cette dernière doit ainsi faire l'objet d'un inventaire précis au sein du contrat de bail commercial. « Le bailleur a aussi une obligation d'information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser », rappelle Entreprendre, le site officiel d’information administrative pour les entreprises. Pour rappel, si le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, ce sont le bailleur et le locataire qui décident librement de la répartition des charges entre eux ainsi que du coût des réparations et des taxes. En règle générale, les gros travaux et grosses réparations sont à la charge du propriétaire et les autres à la charge du locataire.

Location local commercial : les différentes catégories de charges

L’inventaire, qui doit être indiqué dès la signature du bail commercial, doit être précis et limitatif. 5 catégories de charges le composent.

• Les charges au sens strict : soit les prestations offertes par le propriétaire
• Les réparations
• Les charges imposées par la réglementation
• L’entretien
• Les Impôts et taxes locatives

Votre local se trouve dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires ? Veillez dans ce cas à ce que le bail précise la répartition des charges entre les différents locataires. Elle doit être au prorata des surfaces exploitées. Quid des dépenses d’entretien et de réparation ?

Location local commercial : les dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien tout comme les réparations courantes – nommées dépenses locatives - sont toujours à la charge du locataire. Les voici en détails.

• Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité
• Les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
• Les dépenses d'équipement de la copropriété : ascenseur, entretien des parties communes
• Les travaux d'embellissement au coût plus élevé que les frais de remplacement de l'élément concerné

Notons par ailleurs que le bailleur se doit d’adresser au locataire 2 documents précis, relatifs aux travaux :

• État prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel
• État récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût

Ces informations doivent être communiquées au preneur tous les trois ans dans un délai de deux mois, à compter de chaque échéance triennale.

Location local commercial : les dépenses pouvant être mises la charge du locataire

Lorsqu’un entrepreneur envisage de louer un local commercial, il ne pense pas d’emblée à certaines charges, qui peuvent lui être imposées. Les impôts en font pourtant partie, dès lors qu’une clause du bail commercial le prévoit. Voici desquels il s’agit :

• Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
• Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble
• Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie : taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, taxe annuelle sur les bureaux en Île de France

Le contrat ne précise rien à cet effet ? Cela signifie alors que c’est le bailleur qui est assujetti à cette fiscalité.

Location local commercial : les coûts annexes au loyer à prendre à compte

Divers coûts annexes au loyer doivent être provisionnés.

Coût annexe au loyer : la TVA

Dès lors que la TVA est récupérable, elle doit être comptabilisée lors de la signature d'un conseil en immobilier d'entreprise.

Coût annexe au loyer : le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne doit pas non plus être omis dans votre budget. Comme son nom l’indique, il permet de garantir les éventuels dommages liés à la location de local et couvre les possibles manquements du locataire à ses obligations. Ces sommes, qui peuvent parfois être difficilement quantifiables, doivent faire partie de votre budget.

Coût annexe au loyer : les honoraires du conseil

Si vous passez par une agence immobilière commerciale, n’oubliez pas le paiement des honoraires correspondant à un pourcentage du loyer annuel Hors taxes Hors charges. Cette dépense peut être à la charge exclusive du locataire ou peut être répartie entre bailleur et preneur. Le mandat liant le propriétaire au conseil immobilier spécifie cette répartition.

Coût annexe au loyer : les frais de déménagement et d’aménagement

Les frais de déménagement et d’aménagement doivent aussi être budgétés : location de camion, paiement d’un service de déménagement, travaux de décoration, ameublement et équipement, organisation des espaces... Tous ces éléments doivent faire partie du financement de votre projet de location. Voici pourquoi votre projet de location doit être bien réfléchi et défini. Hormis la surface, la localisation, et le montant du loyer, il est primordial de s’intéresser à toutes les charges attenantes au loyer. Vous aurez ainsi une idée du vrai coût de votre future location de local commercial. Commerce Immo peut vous accompagner dans vos démarches. Recherche de biens, étude de vos besoins, désirs, capacité de financement… Nous adaptons nos propositions à votre profil. Contactez-nous pour plus d’informations.C’est décidé, vous voulez louer votre local commercial. Que vous ayez déjà trouver ou non votre futur locataire, vous êtes vous renseigné sur la rédaction du bail commercial ? Bien que libre, ce contrat entre bailleur et preneur doit être rédigé avec la plus grande précaution.   Vous envisagez de louer votre local commercial ? Excellente idée, si le projet est bien ficelé. Vous pouvez certes gérer la location de votre bien de manière directe avec vos potentiels locataires, mais sans connaissance du marché et du secteur, la tâche peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques. Car, comme nous l’avons détaillé dans un précédent article, l’estimation de la valeur locative et les formalités administratives peuvent être complexes, et les enjeux juridiques et fiscaux importants. La rédaction du bail commercial fait partie des éléments sur lesquels une vigilance particulière doit être portée. Voici pourquoi.  

Bail commercial : des enjeux cruciaux

  Le bail commercial n’est autre qu’un contrat de location d'un local entre un bailleur et un preneur (locataire), au sein duquel il va exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Bien que totalement libre, la rédaction d’un bail commercial est fortement conseillée, car les enjeux sont cruciaux. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. « En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille en effet le site officiel d’information administrative pour les entreprises.

Le statut protecteur des baux commerciaux

Le bail commercial permet au locataire de profiter des avantages du statut protecteur des baux commerciaux, correspondant à un ensemble de règles :

• Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
• Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
• La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile

 

Baux commerciaux : les conditions

  Les 4 conditions suivantes doivent être respectées :

• Contrat de bail
• Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
• Immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers)

Notons que le statut des baux commerciaux s'applique également, sous conditions, aux :

• Établissements d'enseignement
• Services communaux exploités en régie
• Entreprises publiques et Epic (Établissement public industriel et commercial)
• Certaines sociétés coopératives

 

Bail commercial : quelle forme ?

  Écrit ou oral, le bail commercial, le bail commercial n’obéit à aucune forme précise. Le bail verbal relève en effet du statut des baux commerciaux et possède une durée minimale de 9 ans. Cependant, pour éviter tout conflit et se référer à des preuves (obligations de chacune des parties), il est préconisé de le rédiger par écrit, sur papier ou support électronique. Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique, soit devant notaire. Par ce dernier, le contrat revêt de la formule exécutoire, en lui donnant une date certaine. L’acte authentique est d’ailleurs obligatoire dans les deux cas suivants :

• La durée du bail dépasse 12 ans
• Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste

L’acte sous seing privé peut néanmoins être enregistré auprès du fisc, afin de lui octroyer une date certaine.

Bail commercial : quel contenu ?

  Différentes mentions essentielles doivent figurer dans le bail commercial écrit.

Les mentions obligatoires du bail commercial

  Voici les dispositions impératives du statut des baux commerciaux :

• Le droit au renouvellement du bail
• La durée minimale du bail (9 ans) ainsi que la durée du bail renouvelé
• La possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire (lors de la liquidation de ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité)
• Le régime de la déspécialisation qui permet de demander un changement d'activité en cours de bail
• La révision du loyer : triennale ou selon une clause d'indexation
• Le montant des charges, impôts et taxes
• La réglementation sur le dépôt de garantie : versement des intérêts par le propriétaire quand le dépôt de garantie est supérieur à 3 ou 6 mois de loyers
• Les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire menant à la résiliation automatique du contrat lors d’un manquement à une obligation contractuelle par l'une ou l’autre des parties : le non-règlement du loyer par exemple
• Les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial
• Les modalités de renouvellement du bail
• La cession du bail
• Le redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

 

Les éléments libres du bail commercial

  Les parties restent toutefois libres de trouver un accord sur les parties suivantes :

• La sous-location : elle peut être autorisée par le bailleur
• Le prix du loyer : bailleur et preneur peuvent fixer librement le montant du loyer initial. Une clause de pas-de-porte imposant le versement d’un droit d’entrée par le locataire peut être prévue. Le preneur pourra le déduire de ses bénéfices, lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer (et non une indemnité).

Un dépôt de garantie peut également être demandé. Il sera restitué à la sortie du locataire si aucun dégât n’a eu lieu. Il est égal à 1 trimestre de loyer quand ce dernier est payable d’avance ou 2 trimestres, s’il est payable à terme.

• La destination des lieux loués (soit l’activité exercée) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. En cas de changement d'activité en cours de bail, le preneur doit se soumettre à la procédure de déspécialisation.

Les documents à annexer au bail commercial

  En tant que propriétaire bailleur, vous devez enfin annexer au bail commercial les documents suivants :

• L’état des lieux L’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m2
• L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 années à venir
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois

La rédaction du bail commercial vous semble trop complexe ? Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous pour plus d’informations.Murs de boutique, local commercial, bureau, entrepôt… Vous êtes ou envisagez d’être propriétaire d’un bien commercial et souhaitez le mettre en location ? Au vu des complexités administratives et des enjeux fiscaux et juridiques, il est conseillé d’être accompagné dans votre projet. Le point.   Mettre en location un bien commercial sans connaissance du marché et du secteur peut être risqué. En effet, en immobilier commercial, les règles sont bien différentes qu’en immobilier traditionnel. L’estimation et les formalités administratives liées à location d’un local, d’un commerce de pied d’immeuble, des bureaux ou encore d’un entrepôt sont plus techniques que la commercialisation d’une maison ou d’un appartement. Si vous pouvez bien entendu gérer la location de vos biens commerciaux en passant en direct avec vos potentiels locataires, la tâche peut être fastidieuse et risquée. Afin de louer vos locaux commerciaux dans les meilleures conditions tout en évitant les risques, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Vous n’êtes pas convaincu ? Les raisons et avantages que voici pourraient bien vous faire changer d’avis.  

Location immobilier commercial : déchargez-vous d’une lourde tâche

  En confiant votre projet de location à un agent spécialisé en immobilier commercial, vous vous déchargez d’une tâche conséquente, dont :

• Des formalités administratives complexes
• Des enjeux juridiques lourds
• Des enjeux fiscaux importants

  Tout ce dont les experts en immobilier commercial maîtrisent. Conscients de leur méconnaissance en la matière, 9 propriétaires sur 10 en moyenne confient leur projet de location à un agent immobilier spécialisé, aussi appelés « brokers ».  

Location immobilier commercial : bénéficiez des compétences et du réseau d’un expert

À chaque typologie ses spécificités : local d’activité, commerce, bureau, entrepôt… Chaque bien nécessite des expertises différentes et chaque secteur aussi. Un professionnel en immobilier commercial pourra ainsi vous apporter son expertise et ses conseils dans votre projet de location. Il vous fera aussi profiter de son réseau afin de trouver le locataire idéal.

Location immobilier commercial : une prise en charge complète par l’expert

L’étape des négociations n’est pas votre fort ? Pas de panique, l’expert en immobilier commercial peut se charger de cette formalité, comme toutes les autres. Il publiera l’annonce de votre bien commercial en ligne, et sélectionnera les meilleurs profils. Il gèrera ensuite en votre nom, et en défendant au mieux vos intérêts, les discussions et les visites avec les potentiels locataires qu’il choisira avec soin, et facilitera la conclusion de l’affaire. Il vous tiendra également informé de l’avancée du projet. Avant tout cela, il vous aidera aussi à :

Mettre en valeur votre bien commercial

Grâce à sa connaissance aisée du marché commercial, votre mandataire spécialisé saura jauger le rapport entre l’offre et la demande de la zone concernée. Afin de rendre votre local commercial plus attrayant, il vous soumettra des recommandations pour optimiser ses atouts. Division du local, petits travaux d’entretien, optimisation de l’espace, éventuelle modification de l’affectation… Rien ne sera laissé au hasard. Tout le potentiel inexploité de votre bien sera analysé.

Optimiser le loyer votre bien commercial

Votre bien est atypique ou se trouve dans un secteur non commercial où les points de comparaison sont faibles ? Pour analyser au mieux le positionnement de votre local et estimer sa valeur locative, il se basera, certes, sur sa localisation, la surface, l’état du bien et ses caractéristiques, mais aussi sur les prix pratiqués pour des transactions passées similaires. Car fixer un prix de location sans estimation préalable peut vous être préjudiciable. En sous-évaluant ou surévaluant votre bien commercial, le délai de location peut être bien plus long. Le professionnel mandaté fixera un prix adapté au marché et aux prestations de votre bien. Objectif : susciter de l’intérêt et multiplier vos chances pour trouver rapidement un preneur. Une fois l’évaluation effectuée, l’expert s’attèlera à la production de la documentation commerciale notifiant les caractéristiques du bien, puis, comme indiqué, diffusera l’offre à son réseau au plus grand nombre ou de manière confidentielle, si vous préférez.

Un gain de temps non négligeable

Louer vos locaux en direct peut vous prendre beaucoup de temps et être très chronophage. Notamment si votre activité principale est déjà très prenante et que vous devez réaliser de nombreux déplacements pour assurer les visites. L’agent spécialisé en commerce immobilier peut ainsi vous faire gagner un temps précieux. En plus d’établir la stratégie de commercialisation de votre bien commercial, il prospectera de potentiels preneurs par le biais de son large réseau. Cela prend donc en compte :

• La sélection des dossiers pertinents avant visite
• La prise de rendez-vous
• L’organisation des visites
• Les comptes rendus

 

Un accompagnement juridique et commercial

  Comme précisé, le secteur de l’immobilier commercial est régi par des règlementations spécifiques. Votre mandataire spécialisé rédigera ainsi les clauses spécifiques qu’il aura négocié en amont, jusqu’à la rédaction et signature du bail commercial ou professionnel (utilisé pour des activités différentes). Si le locataire a à sa charge les dépenses d’entretien courant comme les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers, d’autres dépenses peuvent lui être imposées via une clause de bail. Il vous conseillera également sur les pratiques du marché. Pour rappel, la conclusion d’un bail engage les deux parties. La règlementation en vigueur doit être scrupuleusement respectée. En faisant appel à un professionnel du secteur de l’immobilier commercial, vous sécurisez ainsi votre contrat. Gain de temps, expertise du secteur, estimation au juste prix, commercialisation et présélection des potentiels locataires, rédaction et signature de bail… Voici en résumé tout ce dont un expert de l’immobilier commercial peut prendre en charge. Vous souhaitez nous confier la gestion locative de votre bien commercial ? Notre équipe se tient à votre disposition pour faire le point sur votre projet. Commerce Immo peut se charger de ce dernier de A à Z : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Nous vous conseillerons aussi sur les meilleures options permettant d’optimiser la valeur et l’attraction de votre bien.  Dans de nombreux secteurs d'activité, le local commercial occupe une place essentielle. C’est pourquoi la recherche de murs de boutique doit être adaptée à votre activité et à votre projet. Comment trouver le bien commercial, qui vous convient tout en évitant les pièges ? Marche à suivre.   Auto-entrepreneur, créateur de startup, commerçants… Quel local commercial est fait pour vous ? Avez-vous pris le temps de vous poser cette question avant de vous lancer dans toutes recherches de location ? Si tel n’est pas le cas, stoppez tout !  

Location murs de boutique : ne pas mettre en place de stratégie est la première erreur !

  Il est important de faire le point sur vos besoins actuels ainsi que sur votre projet global. Voici la stratégie à mettre en place.  

Location local commercial : définissez un business plan

  La première étape avant d’envisager une location constitue la définition précise de vos désirs. Cela passe par la création d’un business plan jouxtée à une étude de marché. Cela vous permettra non seulement de vous projeter dans le temps, en fonction de vos besoins et sur le plan professionnel, mais aussi de vous diriger vers le local idéal pour vous. Car, dès la signature du bail, vous serez lié à ce bien commercial pour une durée minimale de trois ans (bail 3-6-9).    

Location murs de boutique : ne voyez pas trop grand si vos finances sont limitées

  Vous prévoyez une croissance importante de votre entreprise ? Que celle-ci concerne votre activité ou votre personnel, vos besoins en matière de local commercial pourraient être bien supérieur à votre capacité financière actuelle. Surtout si vous débutez. Heureusement, des solutions existent. Pour ne pas freiner vos ambitions, vous pouvez par exemple opter pour une location partagée de murs de boutique. Une sorte de colocation avec d'autres professionnels, qui permet de partager les frais de location :

• Loyer
• Factures d'énergies
• Entretien
• Etc.

Vous pourrez ainsi amortir vos dépenses, élément non négligeable dans la phase de démarrage durant laquelle votre trésorerie n'est pas forcément au beau fixe. Une fois le temps venu, vous pourrez récupérer les parties occupées par vos cosignataires, dès lors qu'ils souhaitent quitter les lieux. En revanche, si vous êtes artisan ou commerçant ou artisan et que votre marchandise à entreposer est conséquente, la location individuelle vous est mieux adaptée. Elle est en effet plus pratique et moins contraignante, car vous jouirez de l’ensemble de l’espace pour exercer votre activité. Vous serez alors seul à payer l’ensemble des factures liées à location.  

Location murs de boutique : deuxième piège, ne pas vérifier les modalités de bail

  Avant toute signature de bail, il est primordial de lire et d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant.  

Location local commercial : les éléments essentiels à examiner

  Nature et durée du bail, répartition des charges… Les points à particulièrement observer.  

Bail commercial ou professionnel ?

  Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez souscrire un bail commercial de 9 ans. Pour toute autre activité, c’est un bail professionnel qu’il faudra signer. Pour l’un et l’autre, le bon terme doit être clairement spécifié.  

Quelles activités autorisées ?

  Ne signez le bail sans avoir pris le temps de consulter la destination de ce dernier. Il doit définir en effet le type d'activité qui peut être pratiqué au sein du local. Ce point est primordial car certaines activités sont interdites, notamment lorsqu’un local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs, plus la liste est large, plus vous aurez la possibilité de céder facilement votre bail. Notons néanmoins qu’un bail « tous commerces » est bien pratique, mais le loyer y est plus élevé.  

Quelle durée ?

  Attention à ne pas vous laisser berner. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, révisable uniquement tous les 3 ans, par justification. L'augmentation du montant du loyer ne peut excéder le taux de 10 %, établi par la loi. Si la durée est supérieure à ces 9 années, le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer comme il l’entend.  

Quelle répartition des charges ?

  Avant de conclure le bail, prenez aussi le temps de vérifier la répartition des charges (électricité, téléphone, impôts...). Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise, qui pourrait mettre mal votre trésorerie. La législation permettant une grande liberté à ce niveau, mieux vaut trouver un accord en amont.

Quels frais d’entrée ?

  Si le montant du loyer est négociable, des frais, comme un éventuel droit d'entrée et honoraires du notaire sont à prévoir. En tant que locataire, vous devez vous en acquitter avant la signature du contrat de location. Ces dépenses peuvent être négociées. Être accompagné par un professionnel peut donc vous être utile. Il vous informera également sur les frais déductibles des revenus imposables, afin d’optimiser votre fiscalité.  

Location murs de boutique : troisième piège, ne pas établir d’état des lieux

  Sans état des lieux, votre dépôt de garantie pourrait bien ne pas vous être restitué entièrement, en cas de pépin.  

Pourquoi réaliser un état des lieux ?

  Une fois la signature du contrat de bail par les deux parties (bailleur et locataire) effectuée, pensez à réaliser un état des lieux à votre entrée dans les murs de boutique. Il doit décrire en détail les équipements du local, ainsi que l’état du bien lors de la date d’exploitation. Vous devrez ensuite entretenir le bien, jusqu’à votre sortie. Sans celui-ci, il pourrait être difficile de justifier certaines vétustés ayant nécessité de petits ou gros travaux. Le dépôt de garanti pourrait aussi être conservé partiellement ou entièrement par le propriétaire une fois le bail arrivé à terme, pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation. Pour trouver votre emplacement idéal et les murs de boutique qui correspondent à vos attentes, contactez-nous. Nous discuterons  de votre projet. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous aiguillera au mieux et vous conseillera dans vos choix.