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RER La Croix de Berny
LocationPure Professionnel  ANTONY 92160 1

Quartier : RER La Croix de Berny

ANTONY (92160)


Surface totale : 210 m²
1 900 €/mois HT/HC



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RER Le Parc de Saint-Maur
LocationPure Commercial  ST MAUR DES FOSSES 94100 1

Quartier : RER Le Parc de Saint-Maur

ST MAUR DES FOSSES (94100)


Surface totale : 88 m²
1 650 €/mois HT/HC



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M° Saint-Ambroise
Location Commercial  PARIS 75011 1

Quartier : M° Saint-Ambroise

PARIS 11e


Surface totale : 23 m²
1 350 €/mois HT/HC
Droit d'entrée : 10 000 €




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Bar, Brasserie...

Location sans droit d'entrée ni pas de porte

Investissement, patrimoine, exploitation...

Supermarché, salle de sport, centre médical...

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Emplacement N°1, enseigne nationale...

C’est décidé, vous voulez louer votre local commercial. Que vous ayez déjà trouver ou non votre futur locataire, vous êtes vous renseigné sur la rédaction du bail commercial ? Bien que libre, ce contrat entre bailleur et preneur doit être rédigé avec la plus grande précaution.   Vous envisagez de louer votre local commercial ? Excellente idée, si le projet est bien ficelé. Vous pouvez certes gérer la location de votre bien de manière directe avec vos potentiels locataires, mais sans connaissance du marché et du secteur, la tâche peut s’avérer difficile. N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques. Car, comme nous l’avons détaillé dans un précédent article, l’estimation de la valeur locative et les formalités administratives peuvent être complexes, et les enjeux juridiques et fiscaux importants. La rédaction du bail commercial fait partie des éléments sur lesquels une vigilance particulière doit être portée. Voici pourquoi.  

Bail commercial : des enjeux cruciaux

  Le bail commercial n’est autre qu’un contrat de location d'un local entre un bailleur et un preneur (locataire), au sein duquel il va exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Bien que totalement libre, la rédaction d’un bail commercial est fortement conseillée, car les enjeux sont cruciaux. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. « En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux », détaille en effet le site officiel d’information administrative pour les entreprises.

Le statut protecteur des baux commerciaux

Le bail commercial permet au locataire de profiter des avantages du statut protecteur des baux commerciaux, correspondant à un ensemble de règles :
  • Le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans
  • Le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
  • La révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile
 

Baux commerciaux : les conditions

  Les 4 conditions suivantes doivent être respectées :
  • Contrat de bail
  • Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
  • Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
  • Immatriculation du locataire du bail au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers)
Notons que le statut des baux commerciaux s'applique également, sous conditions, aux :
  • Établissements d'enseignement
  • Services communaux exploités en régie
  • Entreprises publiques et Epic (Établissement public industriel et commercial)
  • Certaines sociétés coopératives
 

Bail commercial : quelle forme ?

  Écrit ou oral, le bail commercial, le bail commercial n’obéit à aucune forme précise. Le bail verbal relève en effet du statut des baux commerciaux et possède une durée minimale de 9 ans. Cependant, pour éviter tout conflit et se référer à des preuves (obligations de chacune des parties), il est préconisé de le rédiger par écrit, sur papier ou support électronique. Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique, soit devant notaire. Par ce dernier, le contrat revêt de la formule exécutoire, en lui donnant une date certaine. L’acte authentique est d’ailleurs obligatoire dans les deux cas suivants :
  • La durée du bail dépasse 12 ans
  • Le bail concerne un débit de boissons : bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste
L’acte sous seing privé peut néanmoins être enregistré auprès du fisc, afin de lui octroyer une date certaine.

Bail commercial : quel contenu ?

  Différentes mentions essentielles doivent figurer dans le bail commercial écrit.

Les mentions obligatoires du bail commercial

  Voici les dispositions impératives du statut des baux commerciaux :
  • Le droit au renouvellement du bail
  • La durée minimale du bail (9 ans) ainsi que la durée du bail renouvelé
  • La possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire (lors de la liquidation de ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité)
  • Le régime de la déspécialisation qui permet de demander un changement d'activité en cours de bail
  • La révision du loyer : triennale ou selon une clause d'indexation
  • Le montant des charges, impôts et taxes
  • La réglementation sur le dépôt de garantie : versement des intérêts par le propriétaire quand le dépôt de garantie est supérieur à 3 ou 6 mois de loyers
  • Les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire menant à la résiliation automatique du contrat lors d’un manquement à une obligation contractuelle par l'une ou l’autre des parties : le non-règlement du loyer par exemple
  • Les modalités pour donner congé et résilier le bail commercial
  • Les modalités de renouvellement du bail
  • La cession du bail
  • Le redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives
 

Les éléments libres du bail commercial

  Les parties restent toutefois libres de trouver un accord sur les parties suivantes :
  • La sous-location : elle peut être autorisée par le bailleur
  • Le prix du loyer : bailleur et preneur peuvent fixer librement le montant du loyer initial. Une clause de pas-de-porte imposant le versement d’un droit d’entrée par le locataire peut être prévue. Le preneur pourra le déduire de ses bénéfices, lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer (et non une indemnité).
Un dépôt de garantie peut également être demandé. Il sera restitué à la sortie du locataire si aucun dégât n’a eu lieu. Il est égal à 1 trimestre de loyer quand ce dernier est payable d’avance ou 2 trimestres, s’il est payable à terme.
  • La destination des lieux loués (soit l’activité exercée) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. En cas de changement d'activité en cours de bail, le preneur doit se soumettre à la procédure de déspécialisation.

Les documents à annexer au bail commercial

  En tant que propriétaire bailleur, vous devez enfin annexer au bail commercial les documents suivants :
  • L’état des lieux L’annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2000 m2
  • L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances La liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 années à venir
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de six mois
La rédaction du bail commercial vous semble trop complexe ? Commerce Immo peut vous accompagner tout au long de votre projet de location. Contactez-nous pour plus d’informations.Murs de boutique, local commercial, bureau, entrepôt… Vous êtes ou envisagez d’être propriétaire d’un bien commercial et souhaitez le mettre en location ? Au vu des complexités administratives et des enjeux fiscaux et juridiques, il est conseillé d’être accompagné dans votre projet. Le point.   Mettre en location un bien commercial sans connaissance du marché et du secteur peut être risqué. En effet, en immobilier commercial, les règles sont bien différentes qu’en immobilier traditionnel. L’estimation et les formalités administratives liées à location d’un local, d’un commerce de pied d’immeuble, des bureaux ou encore d’un entrepôt sont plus techniques que la commercialisation d’une maison ou d’un appartement. Si vous pouvez bien entendu gérer la location de vos biens commerciaux en passant en direct avec vos potentiels locataires, la tâche peut être fastidieuse et risquée. Afin de louer vos locaux commerciaux dans les meilleures conditions tout en évitant les risques, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier commercial. Vous n’êtes pas convaincu ? Les raisons et avantages que voici pourraient bien vous faire changer d’avis.  

Location immobilier commercial : déchargez-vous d’une lourde tâche

  En confiant votre projet de location à un agent spécialisé en immobilier commercial, vous vous déchargez d’une tâche conséquente, dont :
  • Des formalités administratives complexes
  • Des enjeux juridiques lourds
  • Des enjeux fiscaux importants
  Tout ce dont les experts en immobilier commercial maîtrisent. Conscients de leur méconnaissance en la matière, 9 propriétaires sur 10 en moyenne confient leur projet de location à un agent immobilier spécialisé, aussi appelés « brokers ».  

Location immobilier commercial : bénéficiez des compétences et du réseau d’un expert

À chaque typologie ses spécificités : local d’activité, commerce, bureau, entrepôt… Chaque bien nécessite des expertises différentes et chaque secteur aussi. Un professionnel en immobilier commercial pourra ainsi vous apporter son expertise et ses conseils dans votre projet de location. Il vous fera aussi profiter de son réseau afin de trouver le locataire idéal.

Location immobilier commercial : une prise en charge complète par l’expert

L’étape des négociations n’est pas votre fort ? Pas de panique, l’expert en immobilier commercial peut se charger de cette formalité, comme toutes les autres. Il publiera l’annonce de votre bien commercial en ligne, et sélectionnera les meilleurs profils. Il gèrera ensuite en votre nom, et en défendant au mieux vos intérêts, les discussions et les visites avec les potentiels locataires qu’il choisira avec soin, et facilitera la conclusion de l’affaire. Il vous tiendra également informé de l’avancée du projet. Avant tout cela, il vous aidera aussi à :

Mettre en valeur votre bien commercial

Grâce à sa connaissance aisée du marché commercial, votre mandataire spécialisé saura jauger le rapport entre l’offre et la demande de la zone concernée. Afin de rendre votre local commercial plus attrayant, il vous soumettra des recommandations pour optimiser ses atouts. Division du local, petits travaux d’entretien, optimisation de l’espace, éventuelle modification de l’affectation… Rien ne sera laissé au hasard. Tout le potentiel inexploité de votre bien sera analysé.

Optimiser le loyer votre bien commercial

Votre bien est atypique ou se trouve dans un secteur non commercial où les points de comparaison sont faibles ? Pour analyser au mieux le positionnement de votre local et estimer sa valeur locative, il se basera, certes, sur sa localisation, la surface, l’état du bien et ses caractéristiques, mais aussi sur les prix pratiqués pour des transactions passées similaires. Car fixer un prix de location sans estimation préalable peut vous être préjudiciable. En sous-évaluant ou surévaluant votre bien commercial, le délai de location peut être bien plus long. Le professionnel mandaté fixera un prix adapté au marché et aux prestations de votre bien. Objectif : susciter de l’intérêt et multiplier vos chances pour trouver rapidement un preneur. Une fois l’évaluation effectuée, l’expert s’attèlera à la production de la documentation commerciale notifiant les caractéristiques du bien, puis, comme indiqué, diffusera l’offre à son réseau au plus grand nombre ou de manière confidentielle, si vous préférez.

Un gain de temps non négligeable

Louer vos locaux en direct peut vous prendre beaucoup de temps et être très chronophage. Notamment si votre activité principale est déjà très prenante et que vous devez réaliser de nombreux déplacements pour assurer les visites. L’agent spécialisé en commerce immobilier peut ainsi vous faire gagner un temps précieux. En plus d’établir la stratégie de commercialisation de votre bien commercial, il prospectera de potentiels preneurs par le biais de son large réseau. Cela prend donc en compte :
  • La sélection des dossiers pertinents avant visite
  • La prise de rendez-vous
  • L’organisation des visites
  • Les comptes rendus
 

Un accompagnement juridique et commercial

  Comme précisé, le secteur de l’immobilier commercial est régi par des règlementations spécifiques. Votre mandataire spécialisé rédigera ainsi les clauses spécifiques qu’il aura négocié en amont, jusqu’à la rédaction et signature du bail commercial ou professionnel (utilisé pour des activités différentes). Si le locataire a à sa charge les dépenses d’entretien courant comme les réparations des dégradations causées par lui-même ou des tiers, d’autres dépenses peuvent lui être imposées via une clause de bail. Il vous conseillera également sur les pratiques du marché. Pour rappel, la conclusion d’un bail engage les deux parties. La règlementation en vigueur doit être scrupuleusement respectée. En faisant appel à un professionnel du secteur de l’immobilier commercial, vous sécurisez ainsi votre contrat. Gain de temps, expertise du secteur, estimation au juste prix, commercialisation et présélection des potentiels locataires, rédaction et signature de bail… Voici en résumé tout ce dont un expert de l’immobilier commercial peut prendre en charge. Vous souhaitez nous confier la mise en location de votre bien commercial ? Notre équipe se tient à votre disposition pour faire le point sur votre projet. Commerce Immo peut se charger de ce dernier de A à Z : estimation et commercialisation de votre bien, recherche de locataire, rédaction et signature du bail… Nous vous conseillerons aussi sur les meilleures options permettant d’optimiser la valeur et l’attraction de votre bien.  Dans de nombreux secteurs d'activité, le local commercial occupe une place essentielle. C’est pourquoi la recherche de murs de boutique doit être adaptée à votre activité et à votre projet. Comment trouver le bien commercial, qui vous convient tout en évitant les pièges ? Marche à suivre.   Auto-entrepreneur, créateur de startup, commerçants… Quel local commercial est fait pour vous ? Avez-vous pris le temps de vous poser cette question avant de vous lancer dans toutes recherches de location ? Si tel n’est pas le cas, stoppez tout !  

Location murs de boutique : ne pas mettre en place de stratégie est la première erreur !

  Il est important de faire le point sur vos besoins actuels ainsi que sur votre projet global. Voici la stratégie à mettre en place.  

Location local commercial : définissez un business plan

  La première étape avant d’envisager une location constitue la définition précise de vos désirs. Cela passe par la création d’un business plan jouxtée à une étude de marché. Cela vous permettra non seulement de vous projeter dans le temps, en fonction de vos besoins et sur le plan professionnel, mais aussi de vous diriger vers le local idéal pour vous. Car, dès la signature du bail, vous serez lié à ce bien commercial pour une durée minimale de trois ans (bail 3-6-9).    

Location murs de boutique : ne voyez pas trop grand si vos finances sont limitées

  Vous prévoyez une croissance importante de votre entreprise ? Que celle-ci concerne votre activité ou votre personnel, vos besoins en matière de local commercial pourraient être bien supérieur à votre capacité financière actuelle. Surtout si vous débutez. Heureusement, des solutions existent. Pour ne pas freiner vos ambitions, vous pouvez par exemple opter pour une location partagée de murs de boutique. Une sorte de colocation avec d'autres professionnels, qui permet de partager les frais de location :
  • Loyer
  • Factures d'énergies
  • Entretien
  • Etc.
Vous pourrez ainsi amortir vos dépenses, élément non négligeable dans la phase de démarrage durant laquelle votre trésorerie n'est pas forcément au beau fixe. Une fois le temps venu, vous pourrez récupérer les parties occupées par vos cosignataires, dès lors qu'ils souhaitent quitter les lieux. En revanche, si vous êtes artisan ou commerçant ou artisan et que votre marchandise à entreposer est conséquente, la location individuelle vous est mieux adaptée. Elle est en effet plus pratique et moins contraignante, car vous jouirez de l’ensemble de l’espace pour exercer votre activité. Vous serez alors seul à payer l’ensemble des factures liées à location.  

Location murs de boutique : deuxième piège, ne pas vérifier les modalités de bail

  Avant toute signature de bail, il est primordial de lire et d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant.  

Location local commercial : les éléments essentiels à examiner

  Nature et durée du bail, répartition des charges… Les points à particulièrement observer.  

Bail commercial ou professionnel ?

  Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez souscrire un bail commercial de 9 ans. Pour toute autre activité, c’est un bail professionnel qu’il faudra signer. Pour l’un et l’autre, le bon terme doit être clairement spécifié.  

Quelles activités autorisées ?

  Ne signez le bail sans avoir pris le temps de consulter la destination de ce dernier. Il doit définir en effet le type d'activité qui peut être pratiqué au sein du local. Ce point est primordial car certaines activités sont interdites, notamment lorsqu’un local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs, plus la liste est large, plus vous aurez la possibilité de céder facilement votre bail. Notons néanmoins qu’un bail « tous commerces » est bien pratique, mais le loyer y est plus élevé.  

Quelle durée ?

  Attention à ne pas vous laisser berner. Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, révisable uniquement tous les 3 ans, par justification. L'augmentation du montant du loyer ne peut excéder le taux de 10 %, établi par la loi. Si la durée est supérieure à ces 9 années, le propriétaire a le droit de modifier le montant du loyer comme il l’entend.  

Quelle répartition des charges ?

  Avant de conclure le bail, prenez aussi le temps de vérifier la répartition des charges (électricité, téléphone, impôts...). Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise, qui pourrait mettre mal votre trésorerie. La législation permettant une grande liberté à ce niveau, mieux vaut trouver un accord en amont.

Quels frais d’entrée ?

  Si le montant du loyer est négociable, des frais, comme un éventuel droit d'entrée et honoraires du notaire sont à prévoir. En tant que locataire, vous devez vous en acquitter avant la signature du contrat de location. Ces dépenses peuvent être négociées. Être accompagné par un professionnel peut donc vous être utile. Il vous informera également sur les frais déductibles des revenus imposables, afin d’optimiser votre fiscalité.  

Location murs de boutique : troisième piège, ne pas établir d’état des lieux

  Sans état des lieux, votre dépôt de garantie pourrait bien ne pas vous être restitué entièrement, en cas de pépin.  

Pourquoi réaliser un état des lieux ?

  Une fois la signature du contrat de bail par les deux parties (bailleur et locataire) effectuée, pensez à réaliser un état des lieux à votre entrée dans les murs de boutique. Il doit décrire en détail les équipements du local, ainsi que l’état du bien lors de la date d’exploitation. Vous devrez ensuite entretenir le bien, jusqu’à votre sortie. Sans celui-ci, il pourrait être difficile de justifier certaines vétustés ayant nécessité de petits ou gros travaux. Le dépôt de garanti pourrait aussi être conservé partiellement ou entièrement par le propriétaire une fois le bail arrivé à terme, pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation. Pour trouver votre emplacement idéal et les murs de boutique qui correspondent à vos attentes, contactez-nous. Nous discuterons  de votre projet. Grâce à son expertise, l’équipe de Commerce Immo vous aiguillera au mieux et vous conseillera dans vos choix.


Nos clients témoignent

Un grand merci à l'agence Commerce Immo, qui a su négocier au mieux la reprise du droit au bail de notre agence Empruntis Paris 13. Je recommande vivement ce partenaire spécialisé dans l'immobilier commercial et d'entreprise.

Edouard GROSSIER, directeur Empruntis l'Agence Paris 13

Pour une enseigne nationale il est important d'avoir à ses côtés des professionnels qui nous accompagne dans notre développement c'est pour cela que travailler avec Commerce Immo fut logique pour nous.

Alexandre Crevon, responsable du développement franchise Pizza Time

Les experts de Commerce Immo ont géré de manière vraiment PRO cette transaction qui a pu se conclure très rapidement, grâce un dossier de présentation complet et clair, visite et signature chez le notaire dans la même journée, chapeau !

Jean-Michel Presotto, Président du groupe

Je recommande l'agence Commerce Immo pour leur implication et persévérance dans nos recherches de locaux tout au long de l'année.

Viriginie Eustache, responsable du développement de l'enseigne

Nous travaillons en étroite collaboration avec l'agence Commerce Immo pour leurs connaissances précises du marché, et des exigences liées à notre secteur d’activité.

Rachid Ez-zaïdi, Co-fondateur

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