Procédure complexe, la cession de droit au bail est encadrée par des lois spécifiques. Bien que courante, cette démarche peut se révéler source de nombreux litiges lorsqu’elle n’est pas bien préparée en amont. En plus des précautions juridiques à prendre, il existe des stratégies de négociation permettant d’obtenir des conditions plus favorables, tout en prévenant les conflits. Avant d’énumérer diverses bonnes pratiques vous permettant d’optimiser votre cession de droit au bail d’éviter les pièges juridiques, revenons sur la définition même de cette opération.
Cession de droit au bail : que permet-elle vraiment ?
Comme l’indique Entreprendre, le site officiel d’information administrative pour les entreprises, « la cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail ».
Le locataire cède ainsi à un nouveau locataire :
- La jouissance des locaux
- L'obligation de payer le loyer
- L’obligation d'exécuter les conditions de la location
Rappelons aussi que le bail commercial initial subsiste et que seul le locataire change. Généralement, via une clause insérée dans le bail, la plupart des propriétaires interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail. Mais, les bailleurs ne peuvent s’y opposer, lorsque :
- Le locataire envisage de vendre son fonds de commerce
- La cession du bail est transmise dans le cadre d'une fusion
- Il s’agit d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine
Comme indiqué en amont, cette transaction est souvent source de litiges, qu'il est essentiel de prévenir. Voici donc comment.
Cession de droit au bail : les bonnes pratiques pour limiter les conflits
Voici 5 stratégies pour mener à bien votre transaction, sans encombre.
Stratégie n°1 : cédant, obtenez l’accord préalable du bailleur
Lors d’une cession de droit au bail, la première source de litige concerne l’accord du bailleur. En effet, selon l’article L.145-16 du Code de commerce, qui encadre la cession de bail dans le cadre des baux commerciaux, le locataire peut céder son bail, mais sous certaines conditions, notamment l’accord du bailleur si cela est prévu dans le contrat, via une clause spécifique.
Ainsi, pour éviter les litiges, veillez à bien vérifier les clauses du contrat. Et ce, avant d’engager toute procédure de cession. Une clause impose l’accord du bailleur ? Demandez-lui dans ce cas son accord par écrit pour éviter toute contestation ultérieure. Pour faciliter le processus, votre communication avec le propriétaire doit être transparente.
Stratégie n°2 : cédant et bailleur, assurez-vous de la validité du contrat de cession
Votre contrat est-il bien rédigé et complété ? S’il ne respecte pas certaines formalités légales, il peut être annulé, ou engendrer des désaccords entre le cédant, le cessionnaire, ou même le bailleur.
Comme le stipule l’Article 1134 du Code civil, régissant la force obligatoire des contrats, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
De fait, un contrat mal formulé ou ambigu pourrait être source d’interprétations divergentes, menant à des conflits. Pour les éviter, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé ou à un notaire pour rédiger le contrat de cession. Tous les éléments pertinents doivent y être inclus :
- Les termes du bail initial
- Les obligations du locataire cessionnaire
- Les éventuelles restrictions
Stratégie n°3 : clarifiez la répartition des charges et des réparations entre parties
La répartition des charges et des réparations peut mener à un autre point de discorde. En effet, après la cession, l’ancien locataire et le nouveau peuvent s’accuser mutuellement de ne pas avoir respecté les obligations liées à l’entretien du local.
Pour rappel, les réparations à la charge du locataire et celles incombant au propriétaire sont énumérées dans l’Article 1754 du Code civil. Les charges locatives sont, elles, régies par l’Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs.
Afin d’éviter tout litige, il est préconisé d’établir un état des lieux précis avant la cession de bail et d’identifier clairement les obligations de chaque partie (cessionnaire, cédant et bailleur). Définissez aussi convenablement les charges que le cessionnaire devra assumer après la cession.
Stratégie n°4 : cédant, vérifiez la solvabilité du cessionnaire et protégez-vous
Cédant, vous ne voulez pas que le bailleur soit confronté à des impayés de loyers ? Prenez alors le temps de bien étudier le profil financier du cessionnaire, car cela peut constituer un sujet de préoccupation majeur pour votre propriétaire. S’il estime que le cessionnaire ne présente pas de garanties suffisantes, il peut refuser la cession de bail, comme le stipule l’Article L.145-17 du Code de commerce. Il mentionne les motifs pour lesquels le bailleur peut refuser la cession, notamment en cas de doute sérieux sur la solvabilité du cessionnaire.
Pour limiter les risques de litiges, le cédant doit ainsi vérifier en amont la solvabilité du cessionnaire. Quant au bailleur, il est en droit de demander une garantie (caution, dépôt de garantie) pour se protéger des risques d’impayés.
Cédant, protégez-vous en cas de clause de solidarité
Certaines clauses de bail prévoient une solidarité basée sur l’Article L.145-16 du Code de commerce, entre le cédant et le cessionnaire en cas de :
- Défaillance de ce dernier dans le paiement des loyers
- Autres obligations locatives
Cela signifie que le locataire initial reste responsable même après avoir cédé son bail.
Si vous êtes cédant, assurez-vous que la clause de solidarité soit bien négociée, et que sa durée est limitée dans le temps. Veillez par ailleurs à demander une attestation du cessionnaire prouvant sa capacité à respecter ses engagements.
Stratégie n°5 : prenez en compte les clauses résolutoires
Lors d’une cession de droit au bail, les clauses résolutoires sont souvent source de conflit. Elles permettent au bailleur de résilier le bail automatiquement en cas de non-respect de certaines obligations par le locataire. L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit néanmoins un délai pour régulariser la situation avant résiliation. Mais cela reste une épée de Damoclès pour le cessionnaire, qui reprend les obligations du cédant.
De fait, avant de procéder à une cession de bail, le cédant et le cessionnaire doivent examiner attentivement les clauses résolutoires présentes dans le contrat de bail.
Un doute subsiste ? Demandez une clarification juridique pour savoir dans quelles conditions ces clauses peuvent être activées.
Vous l’aurez ainsi compris, pour assurer de la légalité et de la transparence d’une cession de droit au bail, il est indispensable de bien vous préparer en amont, d’avoir une communication fluide avec le bailleur et de ne pas hésiter à faire appel à des experts (avocats, notaires, professionnels de l’immobilier commercial). L’équipe de Commerce Immo peut vous accompagner dans votre projet. Contactez-nous pour faire le point.
