Comprendre ce que sont les murs commerciaux
On parle de murs commerciaux lorsque l’on détient la propriété des locaux, sans nécessairement en exploiter l’activité. Il peut s’agir d’un local occupé ou vacant, d’un bien situé en pied d’immeuble ou dans une galerie marchande, avec ou sans vitrine. Ce bien immobilier est souvent loué à une entreprise ou un commerçant dans le cadre d’un bail commercial, garantissant une certaine rentabilité.
Anticiper la situation locative du bien
La première étape consiste à faire le point sur le statut du local :
- Le local est-il occupé ou vide ?
- Si occupé, quelle est la durée restante du bail ?
- Le locataire est-il à jour de ses loyers ?
- Existe-t-il une clause de renouvellement ou de résiliation anticipée ?
Un local occupé avec un bail en cours rassure généralement les investisseurs en quête de stabilité. Toutefois, certains acheteurs peuvent préférer un local libre pour installer leur propre activité ou réévaluer le loyer.
Analyser le bail commercial
Le bail commercial est un document fondamental dans la vente. Il conditionne les revenus, la durée d’engagement et les obligations du locataire. Il est donc important de :
- Relire l’ensemble des clauses (durée, révision, charges, travaux, destination, etc.)
- Évaluer si le loyer est sous-évalué, dans la moyenne ou au-dessus du marché
- Vérifier la cohérence entre l’activité exercée et celle autorisée
Un bail bien rédigé, équilibré et sécurisé représente un atout majeur pour convaincre les acheteurs.
Préparer les diagnostics techniques et documents requis
Comme pour toute vente immobilière, certains diagnostics sont obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Amiante, plomb, électricité, gaz, selon l’année de construction
- État des risques et pollutions (ERP)
Il faudra également fournir le titre de propriété, les procès-verbaux de copropriété (s’il y a lieu) et le règlement de copropriété. Plus le dossier est complet, plus le processus est fluide.
Estimer la valeur des murs commerciaux
La valorisation dépend de plusieurs éléments :
- La localisation (rue passante, quartier d’affaires, etc.)
- La surface et l’état du local
- Le niveau du loyer actuel et sa cohérence avec le marché
- La solidité du locataire en place
Les murs commerciaux étant souvent achetés pour leur rendement, il est utile de calculer la rentabilité nette (hors frais de notaire, impôts, charges non récupérables, etc.) afin d’appuyer la mise en valeur du bien.
Mettre en valeur les atouts du bien
Pour séduire les acheteurs, la présentation du bien est essentielle. Même un local occupé doit être mis en valeur :
- Photos professionnelles mettant en avant la vitrine et l’intérieur
- Description claire de l’environnement commercial et des flux piétons
- Mise en avant de la stabilité locative ou des possibilités d’exploitation
Il est également pertinent de présenter un historique des loyers perçus, ainsi que les charges récupérées auprès du locataire, pour montrer la régularité des revenus.
Choisir la bonne stratégie de vente
Vous pouvez vendre les murs à un particulier, une entreprise ou un investisseur. Selon le profil visé, les arguments et la présentation du bien seront différents :
- Un investisseur cherchera un bien rentable avec peu de risques
- Un utilisateur professionnel privilégiera un local libre ou bientôt disponible
Adapter votre discours et vos supports en fonction de la cible augmente les chances de succès.
Être prêt pour la phase de négociation
La négociation peut porter sur plusieurs aspects :
- Le prix de vente
- Les modalités de libération du local si nécessaire
- Le transfert du bail et ses conditions
Il est utile de connaître ses marges de manœuvre à l’avance et d’anticiper les points sensibles pour rester réactif lors des discussions.
Finaliser la vente avec un notaire
Le recours au notaire est indispensable. Il se charge de :
- Vérifier la conformité du dossier
- Rédiger le compromis et l’acte de vente
- Encadrer le transfert de propriété
Il s’assure également du respect des règles liées au bail commercial, notamment en cas de clause de préférence ou de droit de préemption du locataire.
Prévoir les éventuelles plus-values
Selon la durée de détention du bien et sa valorisation, la vente peut générer une plus-value immobilière. Il est recommandé de se faire accompagner pour analyser les impacts fiscaux et envisager, si besoin, une stratégie de réinvestissement dans un autre projet immobilier ou professionnel.
En anticipant l’ensemble de ces éléments, vous augmentez vos chances de vendre rapidement et dans de bonnes conditions vos murs commerciaux.
