Quel qu’il soit, un projet d’achat immobilier doit être mûrement réfléchi. Investir dans un bien résidentiel ou commercial permet, certes, d’accroître votre patrimoine personnel, mais peut aussi vous causer plus de charges que de bénéfices, si le marché et la règlementation en vigueur n’ont pas été suffisamment étudiés. L’immobilier commercial, généralement plus rentable que l’immobilier traditionnel, est aussi moins risqué pour les investisseurs. Notamment pour ceux envisageant de louer les murs de boutique à un commerçant, dès acquisition de ces derniers. L’acquéreur peut bien évidemment aussi choisir d’exploiter les locaux pour sa propre activité professionnelle.
Achat de murs commerciaux : les 3 avantages principaux
Louer ou investir des murs de boutique pour votre propre usage constitue plusieurs avantages :
Avantage n°1 : des charges allégées
Pour les propriétaires exploitants
Les commerçants ou artisans qui souhaitent acquérir les murs de leur boutique en plus du fonds de commerce, vont pouvoir, à terme, réaliser de belles économies. En devenant propriétaire des lieux, ils évitent les variations de loyer, qui peut être révisé, et peuvent, en cas par exemple de baisse d’activité, réaliser des travaux d’aménagement, afin de diviser la surface exploitable. Une partie du local pourra ainsi être loué, dans le but de limiter les charges.
Une fois à la retraite ou lors d’une reconversion professionnelle (ou toute autre raison), les exploitants bailleurs peuvent aussi décider de vendre leurs fonds de commerce et de conserver les murs, pour les louer.
Pour les investisseurs
Ceux ayant pour objectif de faire un investissement locatif profitent aussi de charges réduites. En effet, les taxes dans les locaux commerciaux et les gros travaux sont généralement à la charge du locataire.
Avantage n°2 : des loyers libres
Contrairement à l’immobilier résidentiel, les loyers (exprimés en euros annuels hors taxes par mètre carré) sont fixés librement par les parties dans l’immobilier commercial, sur la base de la valeur locative des locaux. Le bailleur n’est d’ailleurs pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Quant aux modalités de paiement, elles sont également libres. Le locataire peut, selon ce qui a été défini avec le propriétaire lors de la rédaction du bail, payer en début ou en fin de mois, mensuellement ou chaque trimestre.
Vous prévoyez d’établir un bail pour tous commerces ? Le loyer peut alors être plus élevé que celui d'un bail autorisant une seule activité.
Avantage n°3 : un haut rendement annuel
Le rendement annuel se monte autour de 8 à 10 % de la somme investie contre 2 à 7 % en fonction des cas pour l’immobilier résidentiel.
Afin de réaliser un bon investissement dans des murs commerciaux, il est néanmoins primordial de prendre connaissance de divers éléments que voici.
Achat de murs commerciaux : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Voici les informations que vous devez prendre en compte, pour un placement sûr.
- Raisonnez en rentabilité, en fonction du loyer perçu : pour calculer la rentabilité brute d’un local d’activité, il faut multiplier le loyer annuel par 100 puis diviser le résultat par le prix d’acquisition.
- Retenez que les loyers sont indexés sur l'indice INSEE de la construction
- Souvenez-vous que la valeur des murs est indexée sur les loyers
- Les risques sont moindres : le bail commercial est plus sécuritaire qu’un bail dans l’immobilier résidentiel. Les recours sont ici simplifiés.
Quid des démarches ?
Achat de murs commerciaux : les 3 étapes indispensables
Voici les différentes étapes à respecter pour investir dans des murs commerciaux.
Recherchez le bon emplacement
Lors de la recherche des murs, il est primordial de se concentrer sur :
- La situation géographique: la valeur du local dépend d’un critère de notation divisé en 3 parties : N°1, 2 et 3. Les emplacements N°1, plus prisés, sont les plus chers au mètre carré.
- La valeur de l’indice de construction : les murs sont indexés sur ces derniers et augmenteront selon son taux.
Créez une structure juridique
- Vous pouvez constituer une SCI (Société Civile Immobilière) avec un capital. Avantage, les biens détenus dans ce type de structure ne sont pas saisissables.
- Gardez à l’esprit que vous avez la possibilité de déduire les intérêts d'emprunts et des travaux sur l'impôt sur le revenu durant 10 ans.
- Au bout de 15 ans de détention, les murs commerciaux entreront en pleine propriété dans votre patrimoine. Ils seront également exonérés de plus-value en cas de revente.
Trouvez le financement
- Pour régler votre achat, vous pouvez demander un financement à votre banque au nom de la SCI. Il peut aller jusqu'à 110 %, correspondant au montant des murs et des frais de notaires.
- Durant les démarches pour la réalisation de l'acte chez le notaire, si vous envisagez un investissement locatif, commencez à rechercher un locataire, et à préparer le bail commercial.
Il est important de noter que lorsqu’un bail commercial a été conclu avec une société, le bailleur ne peut, à postériori, contester la nature commerciale du bail du fait de l’absence d’immatriculation du locataire au Registre du commerce et des sociétés. Et ce, dès lors que le bail commercial mentionne que les parties déclarent « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».
Vous recherchez un bien à acquérir ou souhaitez être accompagné dans la rédaction d’un bail commercial ? Commerce Immo se tient à votre écoute et vous aidera dans vos démarches. Notre expertise vous permettra de réaliser et de sécuriser votre projet dans les meilleures conditions possibles.
