Est-il possible de déroger au régime du bail commercial ? Pour rappel, ce contrat de location d'un local est préconisé pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il sert à l'exploitation d'un fonds de commerce. La conclusion de ce bail permet de gérer les relations entre le propriétaire et le locataire et les éventuels litiges. En signant ce document, qui est le plus répandu, les deux parties bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles régies par le statut des baux commerciaux, prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il confère des droits, mais aussi des obligations aux parties.
Toutefois, ce bail 3-6-9, d’une durée minimale de 9 ans et résiliable à chaque période triennale, n’est pas adapté à certaines situations. Bailleur et preneur peuvent alors décider de recourir à un autre type de bail.
Bail commercial : quelles alternatives ?
Bail précaire, bail mixte, bail à l’américaine… Il existe plusieurs alternatives au bail commercial. Vous trouverez certainement le contrat qui vous convient le mieux. Listons-les en détails.
Le bail précaire, pour une location de courte durée
Vous démarrez votre activité et ne souhaitez pas vous engager sur une longue durée ? Le bail précaire, aussi nommé bail dérogatoire, peut alors vous convenir.
Destiné aux professionnels, artisans, commerçants et industriels, ce contrat, qui ne peut excéder 3 ans, peut être particulièrement avantageux pour les nouveaux entrepreneurs, exploitant un fonds de commerce. Ils minimisent ainsi leurs investissements au tout début de leur activité.
Bail précaire : comment le conclure ?
Selon le Service public, pour conclure ce bail précaire - en dérogation des dispositions légales qui régissent les baux commerciaux - plusieurs conditions que voici doivent être respectées :
- « Le contrat de bail doit être un contrat écrit
- Les parties doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux (applicable au bail commercial classique)
- La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans »
Le bail de courte durée ne donne toutefois pas droit au renouvellement du bail ou versement d'une indemnité d'éviction. En effet, les règles du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas dans cette situation. Plusieurs baux de courte durée peuvent être signés pour un même locataire et un même local, mais la durée totale ne doit pas excéder 3 ans. Ce bail offre une grande souplesse aux parties (type de commerce ou d’activités, montant du loyer et des charges…), mais le loyer n’est ici pas plafonné et le congé anticipé n’est pas autorisé. Conclu pour une durée déterminée, le bail dérogatoire cesse généralement automatiquement à la date prévue dans le contrat entre les deux parties.
Le bail mixte, pour un local servant de lieu d’habitation et d’exercice professionnel
Ce bail civil, soumis au droit commun des contrats, offre plus de souplesse qu’un bail commercial. Le bail mixte peut en effet être conclu quand les locaux sont divisibles en deux parties :
- Une partie est destinée à l'habitation du locataire
- Et l'autre partie est utilisée pour l'exercice de son activité professionnelle : elle peut être non commerciale (soit libérale ou assimilée) ou artisanale, s’il n'existe pas de fonds artisanal.
Bail mixte : comment en bénéficier ?
Ce type de bail vous intéresse ? Avant toute signature d’un bail mixte et après accord du propriétaire, pensez à vérifier auprès de la mairie que le local que vous désirez louer est partiellement administrativement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Dans le cas contraire, il vous faudra effectuer un changement d'usage des locaux à usage d'habitation afin de l'affecter en partie à un usage professionnel. Vous devrez aussi vous assurer que le bail d'habitation ou le règlement de copropriété de l'immeuble ne l’interdisse pas.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, ce changement est soumis à l'autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l'immeuble. Cette autorisation n'est pas requise dans les zones franches urbaines.
Quant à la durée minimale du bail mixte, elle est de :
- 3 ans si le propriétaire est une personne physique : indivision ou société civile formée entre parents
- 6 ans si le propriétaire est une personne morale
Le loyer initial est fixé librement entre les parties et peut être révisé chaque année dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), lorsqu’une clause de bail le prévoit.
Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois, et profite aussi d’un droit au renouvellement de bail.
Le bail à l’américaine, pour une durée de location libre
À l’instar du bail commercial, le bail à l’américaine est destiné aux locataires exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat, de plus en plus utilisé dans ce secteur, permet, tout comme le bail commercial classique, de gérer les relations et litiges entre un propriétaire et un locataire.
Bail à l’américaine, quelle durée ?
La durée du bail à l’américaine est fixée librement entre les parties. Il est ainsi plus facile de le résilier. Attention cependant, car si ce type de bail ne requiert aucun pas de porte, il n’offre aucun droit au bail au locataire. Cela signifie donc qu’en cas de cession, le nouveau locataire ne pourra pas jouir du droit au bail.
Quant aux loyers et garanties, ils sont souvent plus élevés. Cette solution est donc plus flexible qu’un bail commercial, mais aussi plus coûteuse.
Vous êtes à la recherche d’un local ou d’un locataire et souhaitez avoir davantage d’informations sur les différents baux possibles ? Contactez-nous pour faire le point. Commerce Immo peut prendre en charge votre projet et vous aider à trouver votre local ou locataire idéal. Nous pouvons aussi nous occuper de la gestion locative de vos biens commerciaux.
