Un bail commercial ne se rompt pas sans conséquence. Cet accord, entre un propriétaire d’une boutique et son locataire, attribue un droit puissant au commerçant. Raison pour laquelle ce type de bail est aussi nommé « propriété commerciale ». Elle autorise ainsi le renouvellement du bail commercial, via un avenant permettant de sécuriser et de valoriser son fonds de commerce, sans limitation de temps.
De fait, comme l’indique le site du service-public, « lorsque le bailleur résilie ou refuse le renouvellement d'un bail commercial ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction ». Cette somme d’argent, versée par le propriétaire au locataire soumis au statut des baux commerciaux, compense alors le non-renouvellement du bail.
Indemnité d’éviction : quelles conditions de versement ?
Selon l’article L145-15 du Code de commerce « sont réputés non écrits, quels qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ». Il n’est donc pas possible d’échapper à l’indemnité d’éviction – sauf exceptions que nous évoquerons ci-après- dans le cadre d’un bail commercial appelé « 3/6/9 ».
Cette compensation financière doit correspondre au « préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ».
Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?
Si elle peut être fixée à l’amiable entre le bailleur et le locataire, au vu de sa complexité, elle est très souvent évaluée par un expert, ou en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le juge du fond déterminera alors le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant le soin d’indiquer les éléments du fonds qu’il entend réparer, et de chiffrer les préjudices, sans toutefois les forfaitiser.
L'indemnité d'éviction est composée d'une indemnité dite de remplacement ou de transfert : « la perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle », détaille le service public.
Le non-renouvellement du bail engendre la perte définitive du fonds de commerce ? La compensation financière doit alors correspondre à la valeur marchande du fonds. Dans le cas où un bail non renouvelé n’entraîne qu’un simple transfert, l'indemnité coïncide uniquement avec la valeur du droit au bail.
L’évaluation s’effectue toutefois par le biais d’une myriade de critères, dont certains sont inscrits dans l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, que voici :
- la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession
- les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
- les frais de déménagement et de réinstallation
Dans très nombreux cas, la compensation est assortie d'indemnités accessoires, tels que :
- éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
- indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
- frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
- préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, vente de tabac dans un débit de boissons)
- indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction
- frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
Le préjudice doit être estimé au jour le plus proche de l'éviction, soit : au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de juge, dans le cas où locataire occupe encore les lieux.
Quel délai de règlement ?
Le propriétaire dispose d’un délai de repentir de quinze jours, durant lequel il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire. Une fois cette période passée, le règlement doit être fait dans les 3 mois, à compter d’un commandement de paiement remis par huissier.
Le locataire dispose ensuite de 3 mois à partir de l’acquittement de la compensation pour libérer les lieux. En effet, sauf clause contraire dans le contrat, tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de partir. Si le renouvellement lui a été refusé, il n'est pas tenu non plus de rester dans les murs en attendant le règlement de l'indemnité.
À noter également que cette dernière est imposable. L’imposition concerne d’ailleurs aussi bien le bailleur que le locataire évincé.
Ce principe connait néanmoins des exceptions.
Indemnité d’éviction : dans quels cas n’est-elle pas obligatoire ?
Dans différentes situations, le bailleur peut être dispensé de régler une indemnité d’éviction.
Le locataire a refusé le renouvellement ou a acheté les locaux
L’exploitant a donné congé volontairement ? Il ne peut alors profiter de l’indemnité compensatoire. Celle-ci est uniquement due au locataire évincé, soit à celui auquel il a été refusé le renouvellement. Même constat s’il décide de quitter les locaux de son propre chef, si un local de remplacement lui est proposé ou encore s’il acquiert lesdits locaux.
Le locataire n’est pas ou plus immatriculé
Pour jouir du statut des baux commerciaux, il convient de remplir les conditions requises citées dans l’article L145-1 du Code de commerce. Si le locataire commerçant ou la société n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour un artisan, au répertoire des métiers pour les locaux concernés à la date du congé, il ne peut donc prétendre à l’indemnité d’éviction.
L’absence d’exploitation depuis plus de 3 ans
Selon l’article L145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué seulement par le propriétaire du fonds. Ce dernier doit avoir été exploité durant les 3 ans qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
La destruction des locaux
Si, comme le stipule le service public, « l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli », la compensation financière n’est pas due. De même si les locaux ne peuvent être occupés sans danger en raison de son état.
D’autre part, l’article 1722 du Code civil précise que « pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ».
Attention toutefois, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit », précise l’administration.
Besoin de plus de précisions ? Conseils, évaluations… Commerce Immo reste à votre écoute.
