Situation locative, emplacement, consistance et états des locaux, loyer… La valeur des murs commerciaux s’établit en fonction de différents critères, déconnectés des prix fonciers du marché. Commerce Immo vous explique, en détail, comment s’y prendre.
Pour évaluer un local commercial, il ne faut pas penser en termes de prix au mètre carré. Les prix sont décorrélés du marché immobilier traditionnel et se fondent sur bien d’autres éléments. La valeur vénale de murs commerciaux s’établit principalement sur deux méthodes : la première concerne un acquéreur souhaitant utiliser lui-même la boutique et la seconde est dédiée aux investisseurs, qui s’intéresseront aux possibles revenus locatifs ainsi qu’au taux de rendement (5 à 10% en moyenne). C’est d’ailleurs cette dernière qui est la plus usitée par les professionnels du secteur, qui raisonnent en fonction de la rentabilité que va engendrer le loyer acquitté par le commerçant locataire.
Ce n’est toutefois pas le principal variable.
Expertise des murs commerciaux : quels sont les différents critères à étudier ?
Critère numéro 1, l’emplacement
L’emplacement d’un local commercial est fondamental, pour déterminer son prix de vente. Ainsi, si vous êtes à la recherche de murs libres ou occupés, avec objectif de percevoir des revenus locatifs, il vous faudra analyser la situation géographique du bien.
Comme nous le détaillons dans un précédent article sur la vente d’un bien commercial libre d’occupation, il existe 3 types de notation, nommés dans le jargon professionnel, emplacements N° 1, 2 et 3. Les premiers, de premiers choix et plus recherchés, sont aussi les plus onéreux au mètre carré. Ils se situent généralement dans :
- les artères commerçantes comme les centres-villes
- les quartiers piétonniers et rues adjacentes
- les alentours immédiats d'un arrêt de bus fréquenté
- les emplacements proches d'un grand commerce (nommés « locomotive »)
Les emplacements dits N°1 bis, sont, eux, placés dans ou à proximité immédiate de l'une des rues principales du centre-ville ou biens aux abords d'un super ou hyper marché, sont moins côté, car moins accessibles : gêne quelconque dans l’accès, façade en renforcement, extrémité d’un périmètre très porteur… Leurs visibilité et potentiel de vente étant amoindris, leur loyer peut se négocier légèrement moins cher que les N°1.
Les emplacements commerciaux N°2, plus excentré du centre névralgique commercial, génère moins d’affluence et de visibilité. Néanmoins, ils offrent de meilleures conditions de stationnement et un loyer plus abordable. Raison pour laquelle ils attirent majoritairement les points de ventes spécialisés (cuisinistes, réparateurs...) pour lesquels la clientèle est prête à faire un détour.
L’estimation du prix de vente ou du loyer d’un mur commercial dépend également de l’état général du quartier ainsi que des possibles rénovations à venir par la municipalité, pouvant limiter la circulation de potentiels clients. Ces éléments seront donc pris en considération pour fixer la valeur des murs.
Critère n°2, la rentabilité
Qu’ils soient libres ou occupés, les locaux commerciaux, n’ont pas le même objectif que les logements classiques. L’estimation ne se fonde, ainsi, pas sur les mêmes données. Ici, la rentabilité éventuelle du commerce, du loyer, de la surface réelle et pondérée (lieux de passage, sanitaires et autres espaces non directement dédiés à l'activité commerciale), est ainsi calculée, en fonction des mètres carrés.
Critère n°3, les variables annexes
Les variables annexes jouent aussi sur le prix du local commercial. Il peut s’agir de : l’âge du local, la qualité de l’installation électrique et téléphonique, la conformité aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…), la présence ou non d'un dispositif anti-incendie, de sorties d'évacuation ou d'une vitrine, etc.
Murs commerciaux : les locaux occupés se vendent-ils plus chers que les locaux libres ?
La sécurité financière d’un local est primordiale pour un investisseur. Le type de commerce déjà installé ou prévoyant de le faire jouera ainsi un rôle prépondérant dans le prix.
Comment estimer des murs occupés ?
Des murs occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) qui simplifie grandement l’étude financière de l’entrepreneur en activité et qui évite la recherche de locataire, seront ainsi plus largement estimée que des murs libres. D’autant que ce dernier prend à sa charge les frais de gardiennage, les impôts locaux ou autre taxe foncière. Un contrat bien rédigé, sécurisant les risques du propriétaire et signé avec un bon locataire, permet de majorer le prix de vente jusqu’à plus de 15%. Pour juger de sa solvabilité, ses bilans et tous autres documents prouvant des perditions limitées, seront aussi analysées avec soin.
À noter que les prix des locaux commerciaux, non liés aux prix fonciers du marché, se calcule selon le rendement estimé du loyer. La valeur est indexée sur l’un des deux indices publiés par l’INSEE, l’ICC, définissant l’indice du coût de la construction ou l’ILC, qui est l’indice des loyers commerciaux.
D’après l’article R123-178 du Code du Commerce, la valeur vénale d’un local commercial, doit être le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché. Si les locaux sont occupés, ils seront donc plus chers. La valeur des murs correspond généralement à 10 fois le loyer annuel net hors taxes. Elle est ensuite ajustée en fonction des variables précitées. Profit possible ? 2 à 9%, selon la ville, la rue, voire le côté de la rue.
Comment estimer des murs libres ?
Si les murs sont libres depuis plus de six mois ou n’ont jamais été occupés par des commerçants, l’estimation se révèle alors plus fastidieuse.
L’étude financière se fonde ici par comparaison et par capitalisation de la valeur locative, via de multiples critères aléatoires (au plus proche des loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent). Objectif : calculer le montant d’un loyer prévisionnel. Comme pour les murs occupés, l’emplacement et autres critères permettront de convenir d’un prix final.
Vous envisagez d’acheter ou de vendre des locaux commerciaux libres ou occupés ? Commerce Immo peut vous accompagner dans l’expertise de vos murs. L’estimation d’un bien commercial requiert une expertise approfondie, que nous serons ravis d’appliquer pour la réalisation de votre projet. Pour toutes demandes ou conseils, contactez-nous.
