Pour ouvrir un commerce, il faut en premier lieu trouver le bon emplacement, en fonction de votre activité. Et surtout, au bon prix. Comment s’y prendre ? Le marché de l’immobilier commercial étant bien différent de l’immobilier classique, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel du secteur, qui pourra vous accompagner dans vos démarches. Car, sans connaissance particulière, il peut être difficile d’évaluer le potentiel d’un local commercial. Ce genre de transaction requiert en effet des connaissances pointues. Pour vous éclairer, Commerce Immo vous dévoile quelques astuces clés.
Local commercial : définissez votre projet et votre budget
C’est la toute première étape. Cela paraît logique est pourtant, certains se lancent à l’aveugle, sans savoir réellement ce qu’ils recherchent. Pensez donc à :
- Déterminez votre budget (moyen et haut)
- Définir vos besoins exacts
- Lister vos critères incompressibles (emplacement, surface, équipements…)
- Noter les concessions possibles (petits travaux de rénovation, emplacement un peu moins visible…)
Tous ces éléments vous permettront d’y voir plus clair et de maîtriser les points éventuels de négociation.
Local commercial : avant toute négociation, assurez-vous du bon emplacement
On ne le répètera jamais assez, dans l’immobilier commercial, la situation géographique du local est primordiale. L’afflux de clientèle et, par conséquent, votre chiffre d’affaires en dépendent.
La meilleure localisation ne signifie pas par autant celle qui est le plus en vue. Elle doit néanmoins vous permettre de faire vivre votre activité. Avant d’aller plus loin, faisons un récapitulatif de la catégorisation des emplacements commerciaux.
Local commercial : les différents types d’emplacements
Les localisations sont divisées en plusieurs parties :
- Les emplacements numéros 1 : ce sont les plus prisés, car ils profitent du trafic le plus important. Ce sont aussi, en toute logique, les plus chers au mètre carré. Ils sont situés dans les artères commerçantes ou encore dans les zones piétonnes.
- Les emplacements numéros 1bis : un peu moins visibles que les précédents (façade en renfoncement par exemple, extrémité ou gêne quelconque d’accès), ces biens commerciaux peuvent être négociés à un prix légèrement inférieur.
- Les emplacements numéros 2 ou secondaires : ce sont les plus éloignés du centre névralgique commercial. S’ils sont bien moins fréquentés (et donc moins onéreux), ils restent recherchés par les personnes exerçant une profession libérale.
Selon votre clientèle et vos besoins, il n’est donc pas forcément judicieux d’être placés sur un emplacement n°1. C’est la raison pour laquelle il est important de définir la localisation qui sera en parfaite adéquation avec votre activité et votre clientèle, avant toute prospection. Assurez-vous aussi du bon environnement démographique, concurrentiel, commercial et de la facilité d’accès (parking, axes routiers, transports en commun…).
Négociation local commercial : informez-vous sur les prix du marché
Une fois le bien idéal pour vous trouvé, en amont de l’étape cruciale de la négociation, pensez à vous renseigner sur l’état du marché ainsi que les prix pratiqués dans le secteur pour un bien similaire. Car, selon les quartiers, les arrondissements et les villes, les budgets peuvent fortement varier. Sans compter la possible saturation du marché à certains endroits, qui fera exploser les tarifs, en raison de la rareté des biens. Pour connaître les prix du marché au sein d’un même quartier, n’hésitez pas à consulter différentes annonces de locaux commerciaux à vendre chez les professionnels. Vous pouvez aussi demander une estimation à un expert.
Local commercial : les différents axes de négociation
En ayant connaissance des prix adoptés dans la zone choisie, vous pourrez envisager un axe de négociation. Il est possible de marchander le prix du bien en fonction de :
- La surface
- L’emplacement exact du local et son environnement
- Les équipements du local et autres détails techniques (cave, vitrine, espace de stockage…)
- L’état général du local et variables annexes (qualité d’installation téléphonique et électrique, conformité aux normes récentes…)
- L’état général du quartier (présence de travaux au long cours ou non, accessibilité…)
- La sécurité du local (alarme, issues de secours, extincteurs, sorties d’évacuation…)
- L’accessibilité (parking, axes routiers, transports…)
- La concurrence voisine
- La valeur locative
- Etc.
Ne lésinez pas sur la valeur locative
Si vous projetez d’acheter un local commercial en vue de le louer, documentez-vous sur la valeur locative du bien convoité. Elle correspond au prix au m² hors taxes et hors charges.
Pour connaître la valeur locative d’un local, il convient d’additionner 10 % du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel. Ensuite, il faut diviser la valeur obtenue par la surface pondérée afin d’obtenir une valeur exprimée au m².
La valeur locative est l’un des arguments phare de négociation du vendeur. Car, plus elle est haute, plus le prix d’achat sera élevé.
Même constat pour un local commercial déjà occupé, qui offre une sécurité à l’investisseur.
Un professionnel du secteur peut ici aussi vous aiguiller pour estimer la valeur locative du bien et la marge de négociation. Celle-ci se base sur l’emplacement et la surface du local, son état général, ses équipements ou encore sur la distribution de pièces.
Négociation local commercial : proposez une offre réaliste
Veillez à ne pas être trop gourmand, car vous pourrez faire fuir le propriétaire et passer à côté d’une belle opportunité. L’offre doit certes, être avantageuse pour vous, mais doit rester réalise par rapport au prix initial indiqué. Méfiez-vous par ailleurs des offres trop alléchantes. Elles pourraient cacher des mauvaises surprises.
Vous souhaitez être accompagné dans votre projet d’acquisition d’un local commercial ? Commerce Immo sera ravi de faire le point sur vos besoins. Nous mettons notre expertise à votre disposition afin de définir votre lieu idéal en fonction de votre budget et de votre activité. Recherche de l’emplacement souhaité, visites, informations sur l’état du marché, estimation des biens convoités, marges de négociation possibles, valorisation, calcul de la rentabilité potentielle… Nous vous pouvons vous guider dans toutes les étapes. Contactez-nous pour plus d’informations.
