La vacance : l’ennemi numéro un de la rentabilité
C’est une évidence : chaque mois, semaine ou jour passés sans commerçant dans les locaux crée une perte financière pour le bailleur à la recherche d’un locataire. Pour que la simulation de rentabilité établie au moment de l’achat corresponde à la réalité, il faut que l’absence de locataire (au démarrage ou entre deux baux, par exemple) soit la plus courte possible.
Comment faire ? S’il paraît compliqué de supprimer totalement la vacance locative, il est possible de la réduire à son minimum. Et ce challenge se gagne avec l’aide de professionnels confirmés.
Rechercher le locataire idéal : un métier
Certains investisseurs souhaitent - et c’est tout à leur honneur - s’investir dans la gestion de leur patrimoine immobilier et en assurer la gérance de A à Z.
Bien. Mais est-ce réellement la façon de faire la plus rentable financièrement ?
Pas forcément, ou, en tout cas, pas dans tous les domaines. Si garder la main sur la gestion quotidienne du local commercial (relations avec le locataire, encaissement des loyers, résolution de mini problèmes) peut s’envisager, la recherche d’un locataire a tout intérêt à être déléguée à des experts. Une agence experte en recrutement de locataires prend en charge tout le process - de la recherche du locataire à la signature du bail et de l’état des lieux d’entrée - et fait gagner un temps précieux au bailleur.
Optimiser le temps
La mise en place d’un locataire est une opération particulièrement délicate qui nécessite de nombreuses connaissances, de l’expérience, du recul, mais aussi du temps. Et le temps c’est de l’argent ! Un bailleur se lançant dans la recherche d’un locataire va perdre beaucoup de temps dans la prospection, puis dans des RDV dont la plupart se révèleront infructueux.
Des agents immobiliers experts du secteur commercial vont délimiter le plus en amont possible le périmètre de recherche et rapidement - grâce à un fichier interne de locataires potentiels et à des publicités ciblées - effectuer une première sélection de candidats sérieux. Les RDV avec des commerçants plus curieux que réellement intéressés ne sont pas toujours évitables, mais au moins, c’est l’agence qui les réalise.
Maîtriser les paramètres financiers
Une fois réalisée la pré-sélection, un tri drastique des dossiers doit être effectué. Un bailleur effectuant lui-même ce travail n’est pas forcément au fait des subtilités financières impliquant qu’un dossier est « bon », « moyen » ou « à rejeter ». Un expert, lui, connaît tous les rouages et va sélectionner les dossiers les plus sécurisés pour son client bailleur. Le dossier de candidature comprendra moults informations détaillées sur l’activité en cours du locataire intéressé ou, s’il n’en a pas, sur sa situation financière personnelle. Un engagement sur son patrimoine sera envisagé avec une caution de solvabilité ou un dépôt de garantie à verser le jour de la signature. L’importance de ce dernier dépendra du profil du candidat. Logiquement, plus la situation financière est solide, plus les garanties demandées seront faibles. En règle générale, les dépôts de garantie évoluent entre 3 mois et un an de loyer.
Fort de son expérience, l’expert va aussi traquer les éventuelles fausses informations dans les documents (cela arrive !).
Enfin, et c’est loin d’être négligeable, un expert immobilier sait analyser la situation en toute impartialité, avec recul, tandis que le bailleur peut parfois se montrer trop réceptif à certains arguments non « rationnels » du locataire.
Connaître l’environnement économique
La sélection du locataire le plus parfait possible (la perfection n’existe pas, mais on peut essayer de s’en approcher !) implique enfin une sérieuse connaissance de l’économie et des secteurs les plus porteurs. Car rien ne sert de faire entrer un commerçant dont on sait à l’avance qu’il ne finira pas le bail, tant les aléas pèsent sur son activité… Un bailleur particulier n’a pas toujours le temps de suivre quotidiennement l’économie commerciale ; des experts immobiliers, si. C’est leur métier.
Faire signer le bail : l’importance de la bonne et due forme
La négociation des conditions du bail, ensuite, est encore affaire de professionnels qui connaissent sur le bout des doigts toutes les finesses de ce document essentiel et qui savent insérer les clauses sécurisant encore plus la transaction entre les deux parties. Un expert immobilier sait être ferme sur les conditions, défendant les intérêts du bailleur, avec l’aide de son service juridique. Tout est fait « en bonne et due forme », condition indispensable pour un déroulement du bail serein et, le cas échéant, un règlement d’éventuels conflits.
